剛剛過(guò)去的2015年，是北京二手房市場(chǎng)名副其實(shí)的“大年”。據鏈家研究院統計，2015年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為198018套，與2014年相比大幅上漲91.2%，為近六年來(lái)最高水平。僅僅在12月，二手房成交量為24543套，創(chuàng )全年新高。

近20萬(wàn)套的二手房成交量已經(jīng)是純商品住宅新房的近四倍，這一態(tài)勢在2016年是否還會(huì )持續？作為目前市場(chǎng)上剛需和剛改人群置業(yè)的主要選擇，2016的二手房?jì)r(jià)格是否也會(huì )搭上頂豪項目的快車(chē)，距普通購房者越來(lái)越遠？

預算有限 剛需沒(méi)法跟著(zhù)土地跑

宋小姐上周和業(yè)主正式簽了合同，買(mǎi)下了回龍觀(guān)某小區里的一處大三居。

計劃買(mǎi)房時(shí)，宋小姐最初的目標是新房。她工作地點(diǎn)位于中關(guān)村板塊，此前租房時(shí)住在回龍觀(guān)。宋小姐在北邊搜羅了一圈，始終沒(méi)有找到滿(mǎn)意的。她發(fā)現，自己手里300萬(wàn)元的預算，在北邊買(mǎi)新房唯一的選擇是昌平南邵。雖然南邵滿(mǎn)足她對于價(jià)格的要求，但六環(huán)外的位置讓她很難接受。宋小姐告訴《廣廈時(shí)代》，從南邵到她的工作地點(diǎn)，如果乘坐地鐵，每個(gè)環(huán)節都完美連接，最快也要一個(gè)半小時(shí)。

反復衡量了利弊之后，宋小姐將目標落回了回龍觀(guān)。雖然房子比較老，但勝在價(jià)格合適，120平方米左右的戶(hù)型，總價(jià)為260萬(wàn)元。宋小姐表示，她有一定房地產(chǎn)的從業(yè)經(jīng)驗，知道像回龍觀(guān)這樣的區域未來(lái)升值空間有限，但那些熱點(diǎn)地區和地王集中出現的板塊，對她這樣的購房者是可望而不可即的。先有個(gè)自己的房子住下來(lái)，是他們在購房時(shí)首先考慮的事。

五環(huán)內新建商品房的泛高端化、豪宅化是今年很多購房人轉投二手房的主要原因。據中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，2015年，北京新建純商品住宅成交中，五環(huán)外項目占比達90%。購房者在有限的預算下，綜合考慮交通成本，最終的選擇只能投向二手房。即使購買(mǎi)二手房會(huì )面臨社區環(huán)境、物業(yè)水平等諸多問(wèn)題，但在價(jià)格面前，其他因素則顯得更容易被接受了。

亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅表示，2016年，二手房仍舊是剛需和剛改主要的置業(yè)方向。特別是剛改人群，一些大面積、次新二手房將是他們主要的置業(yè)選擇。不過(guò)，除了二手房外，曾經(jīng)主要面對首次置業(yè)的剛需和投資客的商住產(chǎn)品也會(huì )成為剛改人群的另一選擇。這主要是因為包括恒大、旭輝等房企在內的一些開(kāi)發(fā)商，將4.2米的商住產(chǎn)品兩層放在一起，打造出了商住別墅，也迎合了部分剛改人群的置業(yè)需求。

2015年是特殊年份 2016年成交量或回落

剛需和剛改群體將繼續或主動(dòng)或被動(dòng)流向二手房市場(chǎng)，那2016年二手房成交量是否會(huì )再創(chuàng )新高呢？

在這一點(diǎn)上，業(yè)內人士幾乎都給出了否定的答案。偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，3·30新政以來(lái)，一系列利好政策效應的疊加，是刺激2015年成交量上漲的主要原因。但是在經(jīng)過(guò)了2015年全年的市場(chǎng)復蘇需求全面釋放之后，明年市場(chǎng)將趨于穩定，成交量或將小幅回調。

郭毅則預計，2016年二手房成交量很難超過(guò)2015年。因為2015年本身是成交的高峰，一方面是由于政策對于改善人群的拉動(dòng)，造成了今年賣(mài)一買(mǎi)一、甚至是賣(mài)二買(mǎi)一的客戶(hù)量明顯激增，二手房的流通性大大增強。另一方面，今年股市的波動(dòng)對于二手房的成交也起到了一定的促進(jìn)作用。這二者的刺激和拉動(dòng)在2016年都將有所減弱。

另外，多個(gè)地王的入市雖對二手房?jì)r(jià)格不會(huì )起到?jīng)Q定性作用，但整體價(jià)格一定是上漲的，價(jià)格的提高對于成交量也會(huì )有一定的抑制作用。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣持此觀(guān)點(diǎn)，在他看來(lái)，2016年二手房的成交量應該不會(huì )超過(guò)2015年，特別是下半年這樣的態(tài)勢難以持續，但上半年這種供需兩旺的情況應該會(huì )持續。

全年成交量持續走高在業(yè)內看來(lái)出現概率很小，但對于一季度二手房的成交，很多人認為將延續12月的火熱。二手房市場(chǎng)最前沿的觀(guān)察者——經(jīng)紀人們對于未來(lái)“生意”大都樂(lè )觀(guān)。在鏈家研究院發(fā)起的一項經(jīng)紀人預期調研顯示，參與調研的700余名經(jīng)紀人中，31%的經(jīng)紀人預計1月成交量會(huì )上升，39%的經(jīng)紀人預計1月成交量與12月基本持平。

市場(chǎng)環(huán)境仍支撐價(jià)格上漲 賣(mài)房應策略性定價(jià)

在剛剛過(guò)去的2015年，各家機構給出的統計數據中，大都反映了一個(gè)事實(shí)——量漲價(jià)穩。統計數據中，2015年二手房成交均價(jià)相較2014年同比漲幅都是個(gè)位數。這似乎與處在市場(chǎng)中的買(mǎi)賣(mài)雙方直觀(guān)感受并不同，張大偉對此給出了分析解釋?zhuān)?014年全年的房?jì)r(jià)是下調的，而2015年房?jì)r(jià)是整體上漲的，因此要想看出2015年二手房?jì)r(jià)格的漲幅，更應該看2015年12月相對2014年12月的同比上漲幅度。如果這樣計算，全年房?jì)r(jià)上漲超過(guò)10%。

2016年的二手房?jì)r(jià)是否會(huì )照此速度持續上漲呢？尤其是一些地王集中的板塊，二手房?jì)r(jià)格跳漲的情況是否會(huì )出現？

張大偉認為，由于區域內新建的商品房普遍的高端化，二手房市場(chǎng)相對獨立，不會(huì )受到太大影響。郭毅則表示，雖然地王周邊的二手房品質(zhì)與地王上的頂豪項目不具備可比性，但區域價(jià)格的整體提升和區域整體環(huán)境的改善是確定的，二手房業(yè)主的心理預期必然會(huì )上漲。

對于全年二手房的價(jià)格走向，業(yè)內普遍表示，很難斷言。作為市場(chǎng)中最敏感的元素，政策對于二手房市場(chǎng)的影響是決定性的。也正因為此，二手房2016年全年的價(jià)格走勢很難預測，但率先到來(lái)的一季度里，二手房市場(chǎng)的暖冬仍將持續。

根據鏈家研究院統計，12月第四周新增房源掛牌價(jià)為40767元/平方米，較前一周上漲2.4%。成交房源議價(jià)空間為2%，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，為年內最低水平。本周調價(jià)房源中降價(jià)房源占比為44.1%，為近34個(gè)月以來(lái)的最低值。在上述針對經(jīng)紀人的調研也顯示，有56%的經(jīng)紀人預計1月二手房?jì)r(jià)格仍保持上漲趨勢，61%的經(jīng)紀人認為未來(lái)三個(gè)月內市場(chǎng)將繼續上行。

從經(jīng)紀人的判斷就可以看出，市場(chǎng)的高預期已經(jīng)形成，在需求量不減的情況下，未來(lái)房?jì)r(jià)仍有繼續上升空間。

另外，在供需方面，根據鏈家研究院統計，12月第四周日均新增客源量較上周下降15.8%，日均新增房源量較上周下降3.9%。雖然新增需求量有較大幅度下降，但其總量較為可觀(guān)，仍可支撐房?jì)r(jià)的上漲趨勢。鏈家研究院李巧玲認為，在房?jì)r(jià)上漲預期和史上最寬松的信貸政策的雙重作用下，春節前還將有部分客戶(hù)入市購房。預計2016年的第一季度，北京二手住宅市場(chǎng)總體預期向好。

預期向好，但價(jià)格漲幅還很難說(shuō)。郭毅提醒，二手房業(yè)主如果急于賣(mài)房套現，還應根據市場(chǎng)目前成交水平合理定價(jià)；如果不急于出手，可以適當提高掛牌價(jià)格，根據看房客戶(hù)量多少來(lái)試探市場(chǎng)價(jià)格變化。