近日，在鄭州市福元路某小區，因為地下停車(chē)位的租售問(wèn)題，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生了紛爭：一度出現“只賣(mài)不租”和“禁止沒(méi)買(mǎi)車(chē)位者開(kāi)車(chē)入內”情況，引起不少業(yè)主聚集聲討。

該小區地下停車(chē)場(chǎng)，不少車(chē)位還沒(méi)賣(mài)出去

近日，在鄭州市福元路某小區，因為地下停車(chē)位的租售問(wèn)題，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生了紛爭：一度出現“只賣(mài)不租”和“禁止沒(méi)買(mǎi)車(chē)位者開(kāi)車(chē)入內”情況，引起不少業(yè)主聚集聲討。

從走訪(fǎng)情況來(lái)看，類(lèi)似問(wèn)題并非個(gè)例。您所在小區的地下停車(chē)位是租是售？?jì)r(jià)格幾何？對小區地下停車(chē)位問(wèn)題您有什么想說(shuō)的？請致電15238678863跟我們聊聊。

事件

地下車(chē)位20萬(wàn)元一個(gè)

鮮有業(yè)主問(wèn)津

位于鄭州市未來(lái)路與福元路交叉口東南側的某小區，2013年交房，曾經(jīng)停車(chē)“沒(méi)有什么問(wèn)題”。

多位業(yè)主介紹，此前小區北鄰的福元路整修，當時(shí)路中央、兩側都可以停車(chē)，而且燕沈路、燕東路等處也可以停車(chē)，在小區附近轉轉，基本就可以找到車(chē)位。

因此，對于售價(jià)20萬(wàn)元左右一個(gè)的地下停車(chē)位，當時(shí)鮮有業(yè)主問(wèn)津。

“負一層20.8萬(wàn)元一個(gè)，負二層18.6萬(wàn)元一個(gè)，少數開(kāi)放的租賃車(chē)位每個(gè)每月340元，沒(méi)多少業(yè)主接受這個(gè)價(jià)。”一位女業(yè)主告訴河南商報記者。

訴求

車(chē)位售價(jià)太高

業(yè)主想租

“好光景”并未持續多久。

福元路整修結束后，交警執法隨即跟上，停在路邊的車(chē)輛經(jīng)常會(huì )被貼罰單。

燕沈路在2014年下半年開(kāi)始整修，一輛車(chē)也停不進(jìn)去。燕東路上雖然還能停，但每天都車(chē)滿(mǎn)為患。

業(yè)主們說(shuō)，連小區東門(mén)前新修的小路也被人建了護欄，禁止停車(chē)。“物業(yè)不讓停，哪個(gè)車(chē)停了，就會(huì )被貼上難以撕掉的告知。”

小區周邊停車(chē)條件迅速惡化，讓數百名有車(chē)的業(yè)主將目光再次投向了地下車(chē)庫。“20萬(wàn)元的售價(jià)太高，能租著(zhù)用用很不錯。”業(yè)主們說(shuō)。

矛盾

地下車(chē)位只賣(mài)不租，沒(méi)買(mǎi)的不讓開(kāi)車(chē)入庫

但事情沒(méi)有業(yè)主們想得那么簡(jiǎn)單。

一位業(yè)主之前租了一個(gè)地下車(chē)位，去年想續租時(shí)卻被物業(yè)告知：開(kāi)發(fā)商已經(jīng)決定不再出租停車(chē)位，已租到期的也不再續租。也就是說(shuō)，車(chē)位要“只賣(mài)不租”了。

2015年元旦假期之后，從老家返鄭的一名業(yè)主開(kāi)車(chē)進(jìn)車(chē)庫時(shí)遭拒，保安告訴他，凡是沒(méi)有購買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主，不允許開(kāi)車(chē)進(jìn)入地下車(chē)庫。

這讓這名業(yè)主異常憤怒，“我車(chē)上東西比較多，很重，小區地面不允許停車(chē)，我作為業(yè)主想進(jìn)入地下卸一下東西，他們卻不讓我進(jìn)，未免太不講理了。”

不過(guò)也有未購買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主說(shuō)，有時(shí)在保安那里登記一下，是可以臨時(shí)進(jìn)入地下車(chē)庫的。

爆發(fā)

業(yè)主組車(chē)隊堵路，開(kāi)發(fā)商暫時(shí)放出40個(gè)車(chē)位

1月5日晚間，矛盾紛爭爆發(fā)。數十輛車(chē)從地下車(chē)庫入口處開(kāi)始排隊，一直排到福元路上，擋住了近一半的路幅。

業(yè)主們稱(chēng)，“沒(méi)有購買(mǎi)車(chē)位的就不讓開(kāi)車(chē)進(jìn)車(chē)庫，那我們只好排隊了，又沒(méi)有地方停車(chē)。”

業(yè)主的訴求有二：一是允許未購買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主進(jìn)入地下車(chē)庫停車(chē)；二是將地下未售出的停車(chē)位進(jìn)行出租，可以租賃車(chē)位作為進(jìn)入地下車(chē)庫的條件，租賃價(jià)格不可明顯高過(guò)周邊小區。

1月6日，該小區幾位業(yè)主和該小區的開(kāi)發(fā)商在售樓部進(jìn)行了協(xié)商。

河南商報記者了解到，之后該小區地下停車(chē)庫暫時(shí)允許未購買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛進(jìn)入，開(kāi)發(fā)商方面放出40個(gè)租賃車(chē)位名額，但租期只有3個(gè)月。

爭執

一方想租，一方稱(chēng)“以售賣(mài)為主”

對于租期只有3個(gè)月的40個(gè)車(chē)位租賃名額，很多未購買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主認為，“這是緩兵之計，用來(lái)瓦解業(yè)主陣營(yíng)的手段，解決不了根本問(wèn)題。”

一位業(yè)主道出了自己的想法，她說(shuō)開(kāi)發(fā)商應該將未賣(mài)出的車(chē)位都拿出來(lái)出租，租金好商量，同時(shí)車(chē)位還可以進(jìn)行銷(xiāo)售，如果賣(mài)出，租賃者為購買(mǎi)者讓位。

而在售樓部，工作人員稱(chēng)，小區的地下車(chē)位重點(diǎn)肯定是售賣(mài)，而非租賃，在拿出一定比例的車(chē)位出租后，剩下的都只會(huì )出售不會(huì )出租，使用期和房子一樣。“價(jià)格不會(huì )下降，這個(gè)價(jià)格是開(kāi)發(fā)商定的，嫌貴了不買(mǎi)就是。”

調查

車(chē)位售出并不多

價(jià)格比附近小區高不少

小區一保安稱(chēng)，地下兩層的停車(chē)位總計有七八百個(gè)。河南商報記者從銷(xiāo)售人員處了解到，目前這些車(chē)位只正式售出了一小部分，在18號樓地下車(chē)庫，距離電梯最近的一些車(chē)位還在待售。

河南商報記者調查發(fā)現，在距離該小區不足千米的曼哈頓，地下停車(chē)位去年做活動(dòng)時(shí)負一層約11.5萬(wàn)元一個(gè)，負二層約9萬(wàn)元一個(gè)，目前的售價(jià)還未公布。

附近發(fā)展東郡小區的業(yè)主介紹，該小區的車(chē)位目前售價(jià)十六七萬(wàn)元一個(gè)。

聲音

“只售不租”合法不合情

北京德恒(鄭州)律師事務(wù)所律師祖琳琳介紹，根據物權法規定，住宅小區停車(chē)位應該首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要，所以應首先出租或出售給本小區業(yè)主，即使雙方合同中沒(méi)有約定，車(chē)位“只售不租”的性質(zhì)也決定了消費者沒(méi)有廣泛選擇的余地，導致業(yè)主不滿(mǎn)。

她同時(shí)提及，對于地下（半地下）停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫按出讓方式繳納土地出讓金后，開(kāi)發(fā)商是可以出售的。

“如果是沒(méi)有計入地面建筑公攤地下停車(chē)庫，即大型公建及住宅小區項目，地下（半地下）停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫按出讓方式供應土地，出讓最高年限分別為40年、70年，不收取土地出讓金，但未經(jīng)批準不得擅自對外出售、出租和改變使用用途。經(jīng)依法批準對外出售、出租的，按規定繳納土地出讓金后可以出售。在開(kāi)發(fā)建設單位繳納地下停車(chē)庫土地出讓金后，有權決定是否出租或出售，相關(guān)部門(mén)無(wú)權干涉。”

“多方奔走后

可能還是解決不了”

連日來(lái)，業(yè)主何先生一直奔走在維權的路上。

何先生認為，開(kāi)發(fā)商有兩處違規：一是擅自更改地面42個(gè)停車(chē)位規劃，建成了商店等；二是買(mǎi)賣(mài)屬于人防工程的負二層停車(chē)位。“說(shuō)是租賃20年贈送50年，其實(shí)和買(mǎi)賣(mài)同樣性質(zhì)。”他說(shuō)。

他們先是反映到辦事處，辦事處城管科表示，對于開(kāi)發(fā)商違規建設的地面建筑，將責令限期拆除。

他們又到鄭州市規劃局反映，規劃局的回復是：地面上規劃的確實(shí)是停車(chē)位，對于開(kāi)發(fā)商違規建設問(wèn)題，目前正在調查。而到鄭州市房管局反映“強賣(mài)”停車(chē)位問(wèn)題時(shí)，何先生說(shuō)，房管局接待領(lǐng)導稱(chēng)，可聯(lián)系開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，“但開(kāi)發(fā)商不配合，房管局暫停了他們的預售和網(wǎng)簽。”

雖然各個(gè)部門(mén)都在自己的權限范圍內解決問(wèn)題，但是他擔心，“忙到最后，停車(chē)位只賣(mài)不租的問(wèn)題可能還是解決不了”。

【房管局】

以“約談”開(kāi)發(fā)商為主

河南商報記者注意到，2013年，鄭州亞星城市山水小區地下停車(chē)位只賣(mài)不租，經(jīng)“心通橋”（鄭州市網(wǎng)絡(luò )行政全媒體平臺）督辦，房管局要求公司限期改正，但開(kāi)發(fā)商的做法是，迅速大幅提高停車(chē)租賃價(jià)格。此后，類(lèi)似情況多有發(fā)生，房管局的做法一般是“約談”。

2014年鄭州市房管局曾出過(guò)一份公開(kāi)回復，對地下停車(chē)位有關(guān)情況做出了說(shuō)明?；貜椭刑岬?，將人防工程用于地下停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商將地下停車(chē)位的使用權一次性出售或是分期租賃給業(yè)主，這一做法在鄭州乃至全國其他城市都不同程度存在，其實(shí)質(zhì)是租賃行為，由此引發(fā)的開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛，雙方可通過(guò)協(xié)商或訴訟解決。

而按照物權法及《鄭州市房屋登記條例》的相關(guān)規定，屬于非人防工程的地下車(chē)位，具體是以出售、附贈還是出租的方式，是開(kāi)發(fā)商與購房業(yè)主的協(xié)商約定，行政機關(guān)無(wú)權強制干涉。但由于供求關(guān)系問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商往往會(huì )根據自己的實(shí)際情況，采取只售不租的形式。

“對于這一問(wèn)題，我局多是通過(guò)約談的方式，要求開(kāi)發(fā)商考慮業(yè)主的實(shí)際情況，采取靈活、多樣的經(jīng)營(yíng)方式，以取得業(yè)主的理解和認可。”房管局方面表示，“但約談不算行政行為，畢竟對方?jīng)]有違規，沒(méi)法提出強制要求。”

昨日，河南商報記者聯(lián)系鄭州市房管局，工作人員表示，以公開(kāi)回復為準。

【人防辦】

人防工程面臨確權難題

按照物權法規定，一般由開(kāi)發(fā)商建設的地下空間，產(chǎn)權屬于開(kāi)發(fā)商，可賣(mài)、可租；而對于屬于人防工程的地下空間，目前法律上并沒(méi)有確權，目前鄭州市的地下停車(chē)空間，有一部分屬于人防工程。對于這一部分，開(kāi)發(fā)商能否“一租70年”？

對于河南商報記者的采訪(fǎng)，鄭州市人防辦進(jìn)行了書(shū)面回復?；貜头Q(chēng)，根據“物權法定”的原則，物的權利歸屬必須由法律確定，鄭州在這方面雖然也做了些探索，但無(wú)權對人防工程的所有權做出規定。鑒于以上原因，截至目前，鄭州市轄區內所有的人防工程均沒(méi)有辦理所有權確權登記。也就是說(shuō)，人防工程的所有權到底是國家的還是建設單位的、業(yè)主的，法律上沒(méi)有明確。

回復稱(chēng)，既然人防工程沒(méi)有進(jìn)行確權登記，大家說(shuō)的“售賣(mài)”就不存在所有權的交割，所以不是售賣(mài)行為。對于這種“售賣(mài)”行為，《中華人民共和國行政處罰法》、《中華人民共和國人民防空法》、《河南省實(shí)施<中華人民共和國人民防空法>辦法》、《河南省人民防空工程管理辦法》等沒(méi)有列舉對這一行為的禁止性或者處罰性條款。

地下人防工程的產(chǎn)權到底歸誰(shuí)，只能由法律確定。目前，這個(gè)問(wèn)題只能期待通過(guò)國家立法解決。

河南商報記者在走訪(fǎng)中，也有部分政府工作人員表達了無(wú)奈。有工作人員說(shuō)，他們經(jīng)常接到居民的類(lèi)似投訴，對于政府來(lái)說(shuō)，“法無(wú)授權不可為”，但是依照民法原則，“法無(wú)禁止皆可為”。這就導致政府作為上無(wú)法可依，但是在開(kāi)發(fā)商方面，“沒(méi)有說(shuō)不讓這么干，就可以這么干”。也有不少公務(wù)員表示：“不光是業(yè)主困擾，我們也困擾，我們也是業(yè)主，也遇到這個(gè)問(wèn)題。 ”

【江蘇】

通過(guò)本地立法

解決停車(chē)位“只售不租”

于2013年5月1日實(shí)施的新版《江蘇省物業(yè)管理條例》（下稱(chēng)《條例》）中，最大亮點(diǎn)就是，“賣(mài)不掉的車(chē)位不能拒不出租”。

對于小區的那些產(chǎn)權屬于開(kāi)發(fā)商的地下停車(chē)位，《條例》中指出，如果開(kāi)發(fā)商堅持只售不租，將被處以10萬(wàn)元到50萬(wàn)元的罰款。如果被罰款之后依然不執行，那么主管部門(mén)可繼續處罰，而不是只能進(jìn)行一次性處罰。對此當地的解釋是：“車(chē)位不是商品房，它只是小區的配套之一，其建設的初衷就是提供給業(yè)主使用的。如果開(kāi)發(fā)商只售不租，顯然與初衷相悖。”

對于把物業(yè)管理區域內依法配建的人防工程作為停車(chē)位的，《條例》規定應當向全體業(yè)主開(kāi)放，租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車(chē)位出售、附贈。這樣就杜絕了一口氣收取幾十年租金的情況。“人防車(chē)位在法律上所有權不明，開(kāi)發(fā)商就不應該賣(mài)。”江蘇省人大常委會(huì )法工委副主任劉克希表示。