鄭州有一個(gè)別稱(chēng)叫“商都”，除了有商代早期都城的意思外，同時(shí)也意味著(zhù)商業(yè)貿易之城。近代，京廣路和隴海路在這里交匯，交通的便利帶來(lái)的是貿易的興盛，貨物和客流如潮水般在這里涌進(jìn)又涌出，火車(chē)站商圈和二七商圈隨之形成。

2000年前后，隨著(zhù)世事變遷，二七商圈逐漸沉寂下來(lái)，昔日彌漫的硝煙也逐漸消散。隨后，大商、丹尼斯等百貨業(yè)的新貴又趁勢興起，近年來(lái)萬(wàn)達[微博]、華潤等一線(xiàn)商業(yè)開(kāi)發(fā)商先后進(jìn)入鄭州，揭開(kāi)了鄭州商業(yè)發(fā)展的新篇章。

如今活躍在鄭州、河南市場(chǎng)的零售商業(yè)品牌中丹尼斯具有臺資背景，大商、萬(wàn)達、王府井、華潤均是全國性的商業(yè)品牌，在他們進(jìn)駐河南后，為河南商業(yè)帶來(lái)了新的活力。但鄭州本土商業(yè)品牌自“商戰”后幾乎全軍覆沒(méi)，讓人唏噓不已。

除了萬(wàn)達、華潤等幾個(gè)品牌獲得成功，在鄭州，更多的購物中心和商業(yè)項目都處在苦苦掙扎的邊緣。而據戴德梁行的統計，鄭州商業(yè)地產(chǎn)項目在未來(lái)5年內有近900萬(wàn)平方米的潛在供應量。

魚(yú)龍混雜

近十年來(lái)，一線(xiàn)城市的商業(yè)模式已日新月異，各種各樣的體驗式購物中心層出不窮，但是在商戰期間引領(lǐng)全國商業(yè)潮流、帶來(lái)全新商業(yè)理念的鄭州，商業(yè)模式卻一直未發(fā)生太大變化。

在2010年之前，鄭州甚至連一個(gè)成功的購物中心都沒(méi)有。

2010年，萬(wàn)達進(jìn)入鄭州，中原萬(wàn)達廣場(chǎng)和二七萬(wàn)達廣場(chǎng)先后開(kāi)業(yè)，填補了區域購物中心的的空白。強大的招商團隊，成熟的運營(yíng)模式和管理理念，使萬(wàn)達立即成為區域內人氣最旺的購物中心。

2014年，經(jīng)過(guò)四年的建設和籌備后，華潤萬(wàn)象城在二七商圈開(kāi)業(yè)，引入了眾多奢侈品品牌，為鄭州市民帶來(lái)了一流購物中心的消費體驗。

除了萬(wàn)達、華潤，鄭州本土的國貿360廣場(chǎng)憑借天時(shí)地利人和的優(yōu)勢也獲得了成功。但是在鄭州，更多的購物中心和商業(yè)項目都處在苦苦掙扎的邊緣。

以鄭東新區的寶龍城市廣場(chǎng)為例，它在2007年左右開(kāi)業(yè)，目前為止仍是鄭東新區唯一一個(gè)綜合性購物中心。以寶龍城市廣場(chǎng)為圓心，在1.5公里范圍內，你能看到綠城百合、聯(lián)盟新城、順弛第一大街、永威翰林居、國基美鄰、綠地老街、中油運河上郡、中凱鉑宮及農行、中信銀行(6.030, 0.00, 0.00%)家屬院、民航花園等近20個(gè)高檔小區。他們的擁有者非富即貴，這些樓盤(pán)的二手房單價(jià)多數也都在2萬(wàn)元以上。

寶龍城市廣場(chǎng)的先天條件不可謂不好，但是，從主力店美食廣場(chǎng)、室內溜冰場(chǎng)、ITAT百貨開(kāi)業(yè)到現在七八年來(lái)，商場(chǎng)里客流稀少，商鋪空租轉讓已經(jīng)成為常態(tài)，商場(chǎng)里甚至出現了維修手機的店鋪。

對于早期的投資者來(lái)說(shuō)，這是一段血淋淋的慘痛經(jīng)歷。2009年買(mǎi)入商鋪的李玉珍就是其中的一員，她前后在寶龍城市廣場(chǎng)投入了60多萬(wàn)元現金，背負了25萬(wàn)元的銀行房貸，造成巨大虧損。

有投資的商戶(hù)認為，寶龍的失敗是由于招商和運營(yíng)能力的缺乏。在招商上，大型品牌商家的落地經(jīng)營(yíng)情況很不理想。為了回籠資金，寶龍出售了50%的商鋪，為了加快銷(xiāo)售速度，很多商鋪被分割成不到50平方米的小格子鋪對外出售。在管理上，雖然經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涉及百貨、超市、街區、娛樂(lè )，但卻并未形成一個(gè)成體系的管理團隊。

商業(yè)的自持與否是決定商業(yè)項目成敗的重要因素。萬(wàn)達、華潤的購物中心都是全部自持的，但是，在鄭州，為了回籠資金，大量的商業(yè)項目都是對外出售的商鋪，占了較大的比例。由于缺乏一線(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)商的進(jìn)入，要想自己培養成熟的招商、運營(yíng)和管理團隊更非一夕之功，所以，在鄭州，像寶龍這樣的失敗案例不在少數。

位于鄭州市二七區大學(xué)路政通路的新悅城共四層商鋪，2011年開(kāi)盤(pán)，商鋪面積從20~400平方米不等。售價(jià)最高達每平方米60000元左右，單鋪總價(jià)最高達2500萬(wàn)元。截止到2015年，內鋪幾乎全部死亡，業(yè)主損失慘重，投資絕收，唯余沃爾瑪超市在獨立支撐。

巨量供應

為何近年來(lái)鄭州會(huì )出現如此多的商業(yè)失敗案例？這還得從鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)說(shuō)起。

在各地一片哀鴻遍野的情況下，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)被認為仍然處于健康發(fā)展的通道中，近年來(lái)，一線(xiàn)大鱷紛紛進(jìn)駐鄭州，在最被開(kāi)發(fā)商看好的省會(huì )城市中，鄭州排名極為靠前。

在2015年歷次發(fā)布的省會(huì )城市房?jì)r(jià)排行榜中，鄭州已經(jīng)躍居前幾名，僅次于杭州、南京等準一線(xiàn)城市。在住宅市場(chǎng)耀眼的成績(jì)背后，很少被人關(guān)注到的是鄭州商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大壓力。而這種壓力，正是由住宅市場(chǎng)帶來(lái)的。

一直以來(lái)，鄭州地王頻出。由于2013年鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供銷(xiāo)兩旺，在讓無(wú)數開(kāi)發(fā)商賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)之時(shí)，對未來(lái)也給予了更高的期望。2014年，鄭州市中心城區的地價(jià)已經(jīng)被推至1500萬(wàn)每畝，樓面價(jià)已經(jīng)高達每平方米7000元，加上建安財務(wù)等各種成本，住宅成本價(jià)已經(jīng)高達每平方米13000元。

為了能有所盈利，平衡成本，鄭州現在新建的住宅項目幾乎都有商業(yè)配套。很多體量比較大的項目，還會(huì )配建一個(gè)商業(yè)中心。

同時(shí)，近幾年來(lái)，鄭州的城中村拆遷改造正在如火如荼地進(jìn)行中。在這些項目中，拆遷安置房大多占據了項目70%~80%的住宅量，開(kāi)發(fā)商用來(lái)出售的住宅產(chǎn)品十分有限，為了增加利潤，就不得不多建造商業(yè)、街鋪進(jìn)行銷(xiāo)售。而這樣的商業(yè)大多是一賣(mài)了之，沒(méi)有人去管后續的發(fā)展和運營(yíng)。

商業(yè)項目的急劇增多，商業(yè)人才的極其缺乏，使得失敗的商業(yè)案例成倍增加。要知道，相比住宅，商業(yè)項目的建設和銷(xiāo)售只是很小的一部分，后期的運營(yíng)才是決定生死的關(guān)鍵。

除此之外，商鋪價(jià)格的嚴重泡沫化也使得鄭州商業(yè)的問(wèn)題更加突出。以鄭州金水區花園路農科路一帶為例，此處聚集了恒大、萬(wàn)達、建業(yè)等房產(chǎn)商大佬，加上區域位置優(yōu)越，住宅價(jià)格已經(jīng)高達每平方米14000元左右，商鋪的價(jià)格也隨之水漲船高，均價(jià)在每平方米5萬(wàn)元左右。

高昂的房?jì)r(jià)帶來(lái)的必然是高昂的租金，這讓很多租戶(hù)壓力倍增，短期內如果沒(méi)有高額的回報，最后的結果必然是關(guān)鋪轉讓。因此，在這一帶，空租轉讓的底商店鋪也隨處可見(jiàn)，不比商場(chǎng)好多少。

根據戴德梁行的統計，鄭州商業(yè)地產(chǎn)項目在5年內有近900萬(wàn)平方米的潛在供應量，這在全國來(lái)說(shuō)實(shí)屬罕見(jiàn)。從入市時(shí)間來(lái)看，集中入市的主要時(shí)間階段為2016年和2017年，屆時(shí)將有約60%的項目進(jìn)入市場(chǎng)。

繼鄭州寫(xiě)字樓泡沫被戳破之后，鄭州商業(yè)將走向何方？