2005年，新余市渝水區(qū)水北鎮(zhèn)通過(guò)招商引資，引進(jìn)南昌客商投資，計(jì)劃總投資3500萬(wàn)元新建一座多功能的商貿(mào)城，但土地平整之后，項(xiàng)目便沒(méi)了下文。至今該項(xiàng)目已擱置近11年。

項(xiàng)目投資方多次找到水北鎮(zhèn)政府協(xié)商，尋求項(xiàng)目善后處置方案，但至今仍未得到滿(mǎn)意答復(fù)。水北鎮(zhèn)政府的態(tài)度則是，可以退還押金并協(xié)商損失賠償，但投資方必須放棄合同中的其他權(quán)利。

日前，記者從投資方處了解到，當(dāng)事人正就水北鎮(zhèn)政府不履行合同約定，申請(qǐng)行政復(fù)議。

當(dāng)事人站在項(xiàng)目空地上頗感無(wú)奈

渝北商貿(mào)城至今仍是草地

“渝北商貿(mào)城”至今仍是一塊空曠的草地。

“我已經(jīng)來(lái)水北鎮(zhèn)不知多少回了，項(xiàng)目用地還是不能動(dòng)工，現(xiàn)在連兒子讀書(shū)的生活費(fèi)也沒(méi)有了。”2月1日，江西旺源實(shí)業(yè)有限公司法人代表姜賓站在這塊空地上有些抑郁地說(shuō)。

新余市渝北商貿(mào)城項(xiàng)目已擱置了近11年。姜賓談起這個(gè)項(xiàng)目，有些悔不當(dāng)初。他的很多構(gòu)想已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)了，早期項(xiàng)目土地平整的資金投入也打了水漂。

水北鎮(zhèn)距新余市區(qū)35公里，是渝水區(qū)最大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，素有“茶葉之鄉(xiāng)”、“米粉之鄉(xiāng)”的稱(chēng)號(hào)。2005年4月17日，姜賓與該鎮(zhèn)簽訂了“渝北商貿(mào)城建設(shè)合同書(shū)”，計(jì)劃在該鎮(zhèn)新建一座多功能的商貿(mào)城。

合同書(shū)顯示，商貿(mào)城占地約100畝。按規(guī)劃，渝北商貿(mào)城將設(shè)四個(gè)功能區(qū)：即農(nóng)副產(chǎn)品及副食交易區(qū)、小商品交易區(qū)、土特產(chǎn)品及家具等加工區(qū)、大宗農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)區(qū)。

新余日?qǐng)?bào)在2009年6月28日曾報(bào)道了水北鎮(zhèn)打造渝北商貿(mào)城一事。文中說(shuō)：“2005年，水北鎮(zhèn)通過(guò)靈活招商方式，引進(jìn)南昌客商投資3500萬(wàn)元，在棚仔下新建渝北商貿(mào)城。此項(xiàng)目分三期進(jìn)行，首期投資1500萬(wàn)元正在實(shí)施當(dāng)中。目前已完成整地工作。”

據(jù)姜賓回憶，水北鎮(zhèn)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人當(dāng)時(shí)相當(dāng)熱情，“表示要給我們最優(yōu)惠的政策，說(shuō)什么手續(xù)都不要我辦，他自己會(huì)辦”。

相關(guān)許可證一直沒(méi)辦下來(lái)

在水北鎮(zhèn)，此前就有一個(gè)舊的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。2月1日，記者在離水北鎮(zhèn)政府不遠(yuǎn)處看到，該市場(chǎng)仍在經(jīng)營(yíng)使用。不過(guò)，渝北商貿(mào)城一旦建成，勢(shì)必要替代原有功能單一的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

因此，在合同中，姜賓提到了關(guān)閉舊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的要求。

按照姜賓的設(shè)想，“一期工程應(yīng)在動(dòng)工之日起12個(gè)月內(nèi)竣工，同時(shí)進(jìn)行第二期工程開(kāi)發(fā)，若出現(xiàn)政府行為干預(yù)，工期順延。一期工程計(jì)劃開(kāi)發(fā)面積大概40畝，工程竣工投入使用時(shí)甲方應(yīng)同時(shí)關(guān)閉原農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，并停止該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”。

早在2005年6月10日，姜賓向甲方水北鎮(zhèn)政府財(cái)政所支付了20萬(wàn)元的合同押金。按照合同約定，任何一方因自身原因使合同不能履行，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金20萬(wàn)元及承擔(dān)全部責(zé)任。

新余市渝水區(qū)政府在2006年6月30日以抄告單形式對(duì)渝北貿(mào)易大市場(chǎng)作出了批復(fù)：“水北鎮(zhèn)政府《關(guān)于建設(shè)渝北貿(mào)易大市場(chǎng)的請(qǐng)示》（水北鎮(zhèn)政文【2006】01號(hào)）收悉。經(jīng)區(qū)政府研究，同意水北鎮(zhèn)政府的意見(jiàn)，即招商引資暨江西旺源實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)渝北貿(mào)易大市場(chǎng)，并按相關(guān)建設(shè)設(shè)計(jì)要求。”

此后，雙方又簽訂了一份渝北商貿(mào)城建設(shè)的補(bǔ)充協(xié)議，要求按照水北鎮(zhèn)政府的要求，渝北商貿(mào)城要按徽派版來(lái)進(jìn)行總體規(guī)劃。

根據(jù)這份補(bǔ)充協(xié)議，甲方違約時(shí)乙方有權(quán)單方面停止執(zhí)行商城建設(shè)的有關(guān)協(xié)議或終止其有關(guān)合同，因此造成乙方損失，甲方必須承擔(dān)全部責(zé)任和賠償乙方的一切相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。

姜賓請(qǐng)施工隊(duì)開(kāi)始平整土地。地塊的土質(zhì)為瓷土，施工難度大。施工隊(duì)先后換了四撥，直到2009年才清場(chǎng)完畢。據(jù)姜賓估計(jì)，他在平整土地上的投入有170多萬(wàn)元。

姜賓介紹說(shuō)，在這四年里，他心里一直不踏實(shí)，因?yàn)樗辨?zhèn)政府一直沒(méi)把《江西省建設(shè)用地許可證》、《江西省村鎮(zhèn)房屋建筑許可證》和《中華人民共和國(guó)村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)》辦下來(lái)。

于是在整地工作完成之后，渝北商貿(mào)城再?zèng)]了下文。

形勢(shì)變化投資商“不敢繼續(xù)開(kāi)發(fā)”

水北鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)胡春芽解釋說(shuō)，2008年，商貿(mào)城項(xiàng)目動(dòng)工，投資方在項(xiàng)目用地上填了土方。但因?yàn)楫?dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，姜賓不敢繼續(xù)開(kāi)發(fā)了，所以商貿(mào)城最后爛尾。

姜賓則認(rèn)為，水北鎮(zhèn)政府對(duì)此負(fù)主要責(zé)任。“水北鎮(zhèn)政府在合同中的承諾一項(xiàng)都兌現(xiàn)不了（包括“三證”、拆遷舊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等），所以他與合伙人沒(méi)辦法將項(xiàng)目持續(xù)下去。”

值得注意的是，渝北商貿(mào)城的土地使用性質(zhì)至今仍屬集體用地。

按照相關(guān)規(guī)定，土地的規(guī)劃建設(shè)許可必須經(jīng)過(guò)渝水區(qū)政府主管部門(mén)（建設(shè)局、國(guó)土局）的審批。但水北鎮(zhèn)政府在啟動(dòng)渝北商貿(mào)城項(xiàng)目時(shí)，曾試圖繞過(guò)這些管理部門(mén)的審批。

與此同時(shí)，在合同中，水北鎮(zhèn)政府向姜賓允諾的一些條款涉嫌違規(guī)，也埋下了“爛尾”的伏筆。如：“負(fù)責(zé)本商貿(mào)城目的報(bào)章審批所有相關(guān)手續(xù)及其費(fèi)用（質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理費(fèi)除外）；負(fù)責(zé)辦理所有房屋的《江西省建設(shè)用地許可證》、《江西省村鎮(zhèn)房屋建筑許可證》和《中華人民共和國(guó)村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)》；農(nóng)民建房證由甲方負(fù)責(zé)，建房土地使用期限按農(nóng)民住宅用地年限執(zhí)行。設(shè)計(jì)方案由甲乙雙方商定。”

針對(duì)上述合同約定，胡春芽也對(duì)記者說(shuō)，并非政府沒(méi)有能力辦證，而是水北鎮(zhèn)政府也可以農(nóng)民建房的形式給辦證。

據(jù)了解，2009年，水北鎮(zhèn)政府曾答應(yīng)給姜賓清算工程款。姜賓說(shuō)：“時(shí)任一位姓陳的鎮(zhèn)長(zhǎng)叫我們拿賬本到評(píng)估公司估算，但是賬本一放就是一年，因?yàn)樗辨?zhèn)政府不同意評(píng)估結(jié)果。此事就拖到了現(xiàn)在。”

當(dāng)時(shí)，姜賓感覺(jué)又被忽悠了。他說(shuō)：“有時(shí)候會(huì)打電話(huà)給水北鎮(zhèn)政府的主要領(lǐng)導(dǎo)，下半年去，他說(shuō)明年上半年結(jié)清；上半年去，他說(shuō)下半年結(jié)清。有時(shí)候還不接電話(huà)、不回短信，工期也拖延下來(lái)。”

投資商將向區(qū)政府申請(qǐng)行政復(fù)議

目前，姜賓與水北鎮(zhèn)政府各執(zhí)一詞。不過(guò)，原水北鎮(zhèn)政府一位負(fù)責(zé)人何志慧在對(duì)媒體談及此事時(shí)，談到了項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)的真實(shí)動(dòng)因和困境。

何志慧說(shuō)：“那塊地的開(kāi)發(fā)，鄉(xiāng)（政府）里要墊很多錢(qián)。這導(dǎo)致事情拖了一下。當(dāng)時(shí)招拍掛必須交土地出讓金，由于土地面積很大，（涉及的資金）估算要幾千萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)的考慮是，那塊地就先開(kāi)發(fā)，到時(shí)候把（項(xiàng)目）變賣(mài)，賣(mài)掉以后辦小產(chǎn)權(quán)。后來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)要搞徽派建筑，鄉(xiāng)里面又要墊很多錢(qián)。由于墊不出來(lái)，這個(gè)事又拖了一下。”

胡春芽接替何志慧處理此項(xiàng)目的善后。他表示，由于該項(xiàng)目立項(xiàng)不在其任期內(nèi)，很多具體情況現(xiàn)在已說(shuō)不清了，只能在他的能力范圍之內(nèi)解決處理此事。

胡春芽說(shuō)：“如果有合適的方法，比如我們把這塊地盤(pán)活，用盤(pán)活資金來(lái)規(guī)范它，這是一條思路。如果他認(rèn)可這個(gè)思路，我們就談；不認(rèn)可，要打官司的話(huà)，水北鎮(zhèn)政府肯定也要支持他。因?yàn)檫@是合同糾紛，就算敗訴，我們也會(huì)履行法院判決的。”

2月1日，新法制報(bào)記者跟隨姜賓來(lái)到渝水區(qū)政府。渝水區(qū)政府辦公室一位負(fù)責(zé)人表示，渝北商貿(mào)城是乙方和水北鎮(zhèn)政府談的項(xiàng)目，和區(qū)政府關(guān)系不大。

近日，記者聯(lián)系到分管?chē)?guó)土工作的渝水區(qū)副區(qū)長(zhǎng)簡(jiǎn)艷兵。對(duì)此，他稱(chēng)不知道此事。他認(rèn)為如果是2005年立項(xiàng)的項(xiàng)目，就算有糾紛應(yīng)該早就處理了。目前的情況是，包括水北鎮(zhèn)在內(nèi)，還沒(méi)有任何人向他反饋過(guò)此事。

就渝水商貿(mào)城的土地使用現(xiàn)狀，簡(jiǎn)艷兵說(shuō)：“即使是轉(zhuǎn)為了集體建設(shè)用地或者報(bào)批了一部分，這塊土地可能永遠(yuǎn)也批不了。因?yàn)橥恋貓?bào)批必須要滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一、符合土地規(guī)劃；二、符合集鎮(zhèn)規(guī)劃。”

至于鎮(zhèn)政府曾向乙方承諾可以辦“三證”一事，簡(jiǎn)艷兵說(shuō)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的規(guī)劃許可只是針對(duì)農(nóng)民建房，對(duì)于項(xiàng)目上的審批，鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃所是審批不了的。即使在2005年，集體土地的土地規(guī)劃審批都需要經(jīng)過(guò)區(qū)建設(shè)局和國(guó)土局。

目前，記者從姜賓處得知，他已經(jīng)打算就水北鎮(zhèn)政府不履行合同一事，向渝水區(qū)政府申請(qǐng)行政復(fù)議。

律師說(shuō)法：

擅自出讓集體土地違法

姜賓與水北鎮(zhèn)政府的糾紛起因于渝北商貿(mào)城建設(shè)合同書(shū)的簽訂。合同中的多條條款導(dǎo)致雙方爭(zhēng)議不斷。

比如，甲方水北鎮(zhèn)政府在合同中承諾給乙方違規(guī)辦農(nóng)民建房證，是否會(huì)影響合同的有效性？乙方要求甲方在一期工程竣工時(shí)，是否必須關(guān)閉舊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)？

對(duì)于這種條款是否妥當(dāng)，江西省豫章律師事務(wù)所律師劉太金說(shuō)，擅自出讓集體土地是違法的，因此造成的損失，鎮(zhèn)政府應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在甲乙雙方簽訂的合同中，也明確了這一點(diǎn)，任何一方因自身原因使合同不能履行，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金20萬(wàn)元及承擔(dān)全部責(zé)任。而對(duì)于投資人，也應(yīng)了解國(guó)家政策，不要輕信那些涉嫌違反相關(guān)法律規(guī)定的招商承諾，以免蒙受損失。

對(duì)于此項(xiàng)目將如何善后，胡春芽表示，押金會(huì)退還給姜賓，但前提是姜賓必須放棄合同的其他權(quán)利，以免其再追究鎮(zhèn)政府要其他不必要的法律責(zé)任。

這種做法是否妥當(dāng)？劉太金認(rèn)為，水北鎮(zhèn)政府沒(méi)有權(quán)力要求乙方放棄正當(dāng)?shù)暮戏?quán)益。