2005年，新余市渝水區(qū)水北鎮(zhèn)通過招商引資，引進南昌客商投資，計劃總投資3500萬元新建一座多功能的商貿(mào)城，但土地平整之后，項目便沒了下文。至今該項目已擱置近11年。

項目投資方多次找到水北鎮(zhèn)政府協(xié)商，尋求項目善后處置方案，但至今仍未得到滿意答復(fù)。水北鎮(zhèn)政府的態(tài)度則是，可以退還押金并協(xié)商損失賠償，但投資方必須放棄合同中的其他權(quán)利。

日前，記者從投資方處了解到，當(dāng)事人正就水北鎮(zhèn)政府不履行合同約定，申請行政復(fù)議。

當(dāng)事人站在項目空地上頗感無奈

渝北商貿(mào)城至今仍是草地

“渝北商貿(mào)城”至今仍是一塊空曠的草地。

“我已經(jīng)來水北鎮(zhèn)不知多少回了，項目用地還是不能動工，現(xiàn)在連兒子讀書的生活費也沒有了。”2月1日，江西旺源實業(yè)有限公司法人代表姜賓站在這塊空地上有些抑郁地說。

新余市渝北商貿(mào)城項目已擱置了近11年。姜賓談起這個項目，有些悔不當(dāng)初。他的很多構(gòu)想已經(jīng)很難實現(xiàn)了，早期項目土地平整的資金投入也打了水漂。

水北鎮(zhèn)距新余市區(qū)35公里，是渝水區(qū)最大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，素有“茶葉之鄉(xiāng)”、“米粉之鄉(xiāng)”的稱號。2005年4月17日，姜賓與該鎮(zhèn)簽訂了“渝北商貿(mào)城建設(shè)合同書”，計劃在該鎮(zhèn)新建一座多功能的商貿(mào)城。

合同書顯示，商貿(mào)城占地約100畝。按規(guī)劃，渝北商貿(mào)城將設(shè)四個功能區(qū)：即農(nóng)副產(chǎn)品及副食交易區(qū)、小商品交易區(qū)、土特產(chǎn)品及家具等加工區(qū)、大宗農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)區(qū)。

新余日報在2009年6月28日曾報道了水北鎮(zhèn)打造渝北商貿(mào)城一事。文中說：“2005年，水北鎮(zhèn)通過靈活招商方式，引進南昌客商投資3500萬元，在棚仔下新建渝北商貿(mào)城。此項目分三期進行，首期投資1500萬元正在實施當(dāng)中。目前已完成整地工作。”

據(jù)姜賓回憶，水北鎮(zhèn)政府相關(guān)負責(zé)人當(dāng)時相當(dāng)熱情，“表示要給我們最優(yōu)惠的政策，說什么手續(xù)都不要我辦，他自己會辦”。

相關(guān)許可證一直沒辦下來

在水北鎮(zhèn)，此前就有一個舊的農(nóng)貿(mào)市場。2月1日，記者在離水北鎮(zhèn)政府不遠處看到，該市場仍在經(jīng)營使用。不過，渝北商貿(mào)城一旦建成，勢必要替代原有功能單一的農(nóng)貿(mào)市場。

因此，在合同中，姜賓提到了關(guān)閉舊農(nóng)貿(mào)市場的要求。

按照姜賓的設(shè)想，“一期工程應(yīng)在動工之日起12個月內(nèi)竣工，同時進行第二期工程開發(fā)，若出現(xiàn)政府行為干預(yù)，工期順延。一期工程計劃開發(fā)面積大概40畝，工程竣工投入使用時甲方應(yīng)同時關(guān)閉原農(nóng)貿(mào)市場，并停止該農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)的一切經(jīng)營活動”。

早在2005年6月10日，姜賓向甲方水北鎮(zhèn)政府財政所支付了20萬元的合同押金。按照合同約定，任何一方因自身原因使合同不能履行，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金20萬元及承擔(dān)全部責(zé)任。

新余市渝水區(qū)政府在2006年6月30日以抄告單形式對渝北貿(mào)易大市場作出了批復(fù)：“水北鎮(zhèn)政府《關(guān)于建設(shè)渝北貿(mào)易大市場的請示》（水北鎮(zhèn)政文【2006】01號）收悉。經(jīng)區(qū)政府研究，同意水北鎮(zhèn)政府的意見，即招商引資暨江西旺源實業(yè)有限公司開發(fā)渝北貿(mào)易大市場，并按相關(guān)建設(shè)設(shè)計要求。”

此后，雙方又簽訂了一份渝北商貿(mào)城建設(shè)的補充協(xié)議，要求按照水北鎮(zhèn)政府的要求，渝北商貿(mào)城要按徽派版來進行總體規(guī)劃。

根據(jù)這份補充協(xié)議，甲方違約時乙方有權(quán)單方面停止執(zhí)行商城建設(shè)的有關(guān)協(xié)議或終止其有關(guān)合同，因此造成乙方損失，甲方必須承擔(dān)全部責(zé)任和賠償乙方的一切相關(guān)經(jīng)濟損失。

姜賓請施工隊開始平整土地。地塊的土質(zhì)為瓷土，施工難度大。施工隊先后換了四撥，直到2009年才清場完畢。據(jù)姜賓估計，他在平整土地上的投入有170多萬元。

姜賓介紹說，在這四年里，他心里一直不踏實，因為水北鎮(zhèn)政府一直沒把《江西省建設(shè)用地許可證》、《江西省村鎮(zhèn)房屋建筑許可證》和《中華人民共和國村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書》辦下來。

于是在整地工作完成之后，渝北商貿(mào)城再沒了下文。

形勢變化投資商“不敢繼續(xù)開發(fā)”

水北鎮(zhèn)鎮(zhèn)長胡春芽解釋說，2008年，商貿(mào)城項目動工，投資方在項目用地上填了土方。但因為當(dāng)時經(jīng)濟形勢的變化，姜賓不敢繼續(xù)開發(fā)了，所以商貿(mào)城最后爛尾。

姜賓則認為，水北鎮(zhèn)政府對此負主要責(zé)任。“水北鎮(zhèn)政府在合同中的承諾一項都兌現(xiàn)不了（包括“三證”、拆遷舊農(nóng)貿(mào)市場等），所以他與合伙人沒辦法將項目持續(xù)下去。”

值得注意的是，渝北商貿(mào)城的土地使用性質(zhì)至今仍屬集體用地。

按照相關(guān)規(guī)定，土地的規(guī)劃建設(shè)許可必須經(jīng)過渝水區(qū)政府主管部門（建設(shè)局、國土局）的審批。但水北鎮(zhèn)政府在啟動渝北商貿(mào)城項目時，曾試圖繞過這些管理部門的審批。

與此同時，在合同中，水北鎮(zhèn)政府向姜賓允諾的一些條款涉嫌違規(guī)，也埋下了“爛尾”的伏筆。如：“負責(zé)本商貿(mào)城目的報章審批所有相關(guān)手續(xù)及其費用（質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理費除外）；負責(zé)辦理所有房屋的《江西省建設(shè)用地許可證》、《江西省村鎮(zhèn)房屋建筑許可證》和《中華人民共和國村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書》；農(nóng)民建房證由甲方負責(zé)，建房土地使用期限按農(nóng)民住宅用地年限執(zhí)行。設(shè)計方案由甲乙雙方商定。”

針對上述合同約定，胡春芽也對記者說，并非政府沒有能力辦證，而是水北鎮(zhèn)政府也可以農(nóng)民建房的形式給辦證。

據(jù)了解，2009年，水北鎮(zhèn)政府曾答應(yīng)給姜賓清算工程款。姜賓說：“時任一位姓陳的鎮(zhèn)長叫我們拿賬本到評估公司估算，但是賬本一放就是一年，因為水北鎮(zhèn)政府不同意評估結(jié)果。此事就拖到了現(xiàn)在。”

當(dāng)時，姜賓感覺又被忽悠了。他說：“有時候會打電話給水北鎮(zhèn)政府的主要領(lǐng)導(dǎo)，下半年去，他說明年上半年結(jié)清；上半年去，他說下半年結(jié)清。有時候還不接電話、不回短信，工期也拖延下來。”

投資商將向區(qū)政府申請行政復(fù)議

目前，姜賓與水北鎮(zhèn)政府各執(zhí)一詞。不過，原水北鎮(zhèn)政府一位負責(zé)人何志慧在對媒體談及此事時，談到了項目啟動時的真實動因和困境。

何志慧說：“那塊地的開發(fā)，鄉(xiāng)（政府）里要墊很多錢。這導(dǎo)致事情拖了一下。當(dāng)時招拍掛必須交土地出讓金，由于土地面積很大，（涉及的資金）估算要幾千萬元。當(dāng)時的考慮是，那塊地就先開發(fā)，到時候把（項目）變賣，賣掉以后辦小產(chǎn)權(quán)。后來，領(lǐng)導(dǎo)說要搞徽派建筑，鄉(xiāng)里面又要墊很多錢。由于墊不出來，這個事又拖了一下。”

胡春芽接替何志慧處理此項目的善后。他表示，由于該項目立項不在其任期內(nèi)，很多具體情況現(xiàn)在已說不清了，只能在他的能力范圍之內(nèi)解決處理此事。

胡春芽說：“如果有合適的方法，比如我們把這塊地盤活，用盤活資金來規(guī)范它，這是一條思路。如果他認可這個思路，我們就談；不認可，要打官司的話，水北鎮(zhèn)政府肯定也要支持他。因為這是合同糾紛，就算敗訴，我們也會履行法院判決的。”

2月1日，新法制報記者跟隨姜賓來到渝水區(qū)政府。渝水區(qū)政府辦公室一位負責(zé)人表示，渝北商貿(mào)城是乙方和水北鎮(zhèn)政府談的項目，和區(qū)政府關(guān)系不大。

近日，記者聯(lián)系到分管國土工作的渝水區(qū)副區(qū)長簡艷兵。對此，他稱不知道此事。他認為如果是2005年立項的項目，就算有糾紛應(yīng)該早就處理了。目前的情況是，包括水北鎮(zhèn)在內(nèi)，還沒有任何人向他反饋過此事。

就渝水商貿(mào)城的土地使用現(xiàn)狀，簡艷兵說：“即使是轉(zhuǎn)為了集體建設(shè)用地或者報批了一部分，這塊土地可能永遠也批不了。因為土地報批必須要滿足兩個條件：一、符合土地規(guī)劃；二、符合集鎮(zhèn)規(guī)劃。”

至于鎮(zhèn)政府曾向乙方承諾可以辦“三證”一事，簡艷兵說，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的規(guī)劃許可只是針對農(nóng)民建房，對于項目上的審批，鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃所是審批不了的。即使在2005年，集體土地的土地規(guī)劃審批都需要經(jīng)過區(qū)建設(shè)局和國土局。

目前，記者從姜賓處得知，他已經(jīng)打算就水北鎮(zhèn)政府不履行合同一事，向渝水區(qū)政府申請行政復(fù)議。

律師說法：

擅自出讓集體土地違法

姜賓與水北鎮(zhèn)政府的糾紛起因于渝北商貿(mào)城建設(shè)合同書的簽訂。合同中的多條條款導(dǎo)致雙方爭議不斷。

比如，甲方水北鎮(zhèn)政府在合同中承諾給乙方違規(guī)辦農(nóng)民建房證，是否會影響合同的有效性？乙方要求甲方在一期工程竣工時，是否必須關(guān)閉舊農(nóng)貿(mào)市場？

對于這種條款是否妥當(dāng)，江西省豫章律師事務(wù)所律師劉太金說，擅自出讓集體土地是違法的，因此造成的損失，鎮(zhèn)政府應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在甲乙雙方簽訂的合同中，也明確了這一點，任何一方因自身原因使合同不能履行，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金20萬元及承擔(dān)全部責(zé)任。而對于投資人，也應(yīng)了解國家政策，不要輕信那些涉嫌違反相關(guān)法律規(guī)定的招商承諾，以免蒙受損失。

對于此項目將如何善后，胡春芽表示，押金會退還給姜賓，但前提是姜賓必須放棄合同的其他權(quán)利，以免其再追究鎮(zhèn)政府要其他不必要的法律責(zé)任。

這種做法是否妥當(dāng)？劉太金認為，水北鎮(zhèn)政府沒有權(quán)力要求乙方放棄正當(dāng)?shù)暮戏?quán)益。