2005年，新余市渝水區水北鎮通過(guò)招商引資，引進(jìn)南昌客商投資，計劃總投資3500萬(wàn)元新建一座多功能的商貿城，但土地平整之后，項目便沒(méi)了下文。至今該項目已擱置近11年。

項目投資方多次找到水北鎮政府協(xié)商，尋求項目善后處置方案，但至今仍未得到滿(mǎn)意答復。水北鎮政府的態(tài)度則是，可以退還押金并協(xié)商損失賠償，但投資方必須放棄合同中的其他權利。

日前，記者從投資方處了解到，當事人正就水北鎮政府不履行合同約定，申請行政復議。

當事人站在項目空地上頗感無(wú)奈

渝北商貿城至今仍是草地

“渝北商貿城”至今仍是一塊空曠的草地。

“我已經(jīng)來(lái)水北鎮不知多少回了，項目用地還是不能動(dòng)工，現在連兒子讀書(shū)的生活費也沒(méi)有了。”2月1日，江西旺源實(shí)業(yè)有限公司法人代表姜賓站在這塊空地上有些抑郁地說(shuō)。

新余市渝北商貿城項目已擱置了近11年。姜賓談起這個(gè)項目，有些悔不當初。他的很多構想已經(jīng)很難實(shí)現了，早期項目土地平整的資金投入也打了水漂。

水北鎮距新余市區35公里，是渝水區最大的鄉鎮之一，素有“茶葉之鄉”、“米粉之鄉”的稱(chēng)號。2005年4月17日，姜賓與該鎮簽訂了“渝北商貿城建設合同書(shū)”，計劃在該鎮新建一座多功能的商貿城。

合同書(shū)顯示，商貿城占地約100畝。按規劃，渝北商貿城將設四個(gè)功能區：即農副產(chǎn)品及副食交易區、小商品交易區、土特產(chǎn)品及家具等加工區、大宗農產(chǎn)品批發(fā)區。

新余日報在2009年6月28日曾報道了水北鎮打造渝北商貿城一事。文中說(shuō)：“2005年，水北鎮通過(guò)靈活招商方式，引進(jìn)南昌客商投資3500萬(wàn)元，在棚仔下新建渝北商貿城。此項目分三期進(jìn)行，首期投資1500萬(wàn)元正在實(shí)施當中。目前已完成整地工作。”

據姜賓回憶，水北鎮政府相關(guān)負責人當時(shí)相當熱情，“表示要給我們最優(yōu)惠的政策，說(shuō)什么手續都不要我辦，他自己會(huì )辦”。

相關(guān)許可證一直沒(méi)辦下來(lái)

在水北鎮，此前就有一個(gè)舊的農貿市場(chǎng)。2月1日，記者在離水北鎮政府不遠處看到，該市場(chǎng)仍在經(jīng)營(yíng)使用。不過(guò)，渝北商貿城一旦建成，勢必要替代原有功能單一的農貿市場(chǎng)。

因此，在合同中，姜賓提到了關(guān)閉舊農貿市場(chǎng)的要求。

按照姜賓的設想，“一期工程應在動(dòng)工之日起12個(gè)月內竣工，同時(shí)進(jìn)行第二期工程開(kāi)發(fā)，若出現政府行為干預，工期順延。一期工程計劃開(kāi)發(fā)面積大概40畝，工程竣工投入使用時(shí)甲方應同時(shí)關(guān)閉原農貿市場(chǎng)，并停止該農貿市場(chǎng)內的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”。

早在2005年6月10日，姜賓向甲方水北鎮政府財政所支付了20萬(wàn)元的合同押金。按照合同約定，任何一方因自身原因使合同不能履行，違約方應向對方支付違約金20萬(wàn)元及承擔全部責任。

新余市渝水區政府在2006年6月30日以抄告單形式對渝北貿易大市場(chǎng)作出了批復：“水北鎮政府《關(guān)于建設渝北貿易大市場(chǎng)的請示》（水北鎮政文【2006】01號）收悉。經(jīng)區政府研究，同意水北鎮政府的意見(jiàn)，即招商引資暨江西旺源實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)渝北貿易大市場(chǎng)，并按相關(guān)建設設計要求。”

此后，雙方又簽訂了一份渝北商貿城建設的補充協(xié)議，要求按照水北鎮政府的要求，渝北商貿城要按徽派版來(lái)進(jìn)行總體規劃。

根據這份補充協(xié)議，甲方違約時(shí)乙方有權單方面停止執行商城建設的有關(guān)協(xié)議或終止其有關(guān)合同，因此造成乙方損失，甲方必須承擔全部責任和賠償乙方的一切相關(guān)經(jīng)濟損失。

姜賓請施工隊開(kāi)始平整土地。地塊的土質(zhì)為瓷土，施工難度大。施工隊先后換了四撥，直到2009年才清場(chǎng)完畢。據姜賓估計，他在平整土地上的投入有170多萬(wàn)元。

姜賓介紹說(shuō)，在這四年里，他心里一直不踏實(shí)，因為水北鎮政府一直沒(méi)把《江西省建設用地許可證》、《江西省村鎮房屋建筑許可證》和《中華人民共和國村鎮規劃選址意見(jiàn)書(shū)》辦下來(lái)。

于是在整地工作完成之后，渝北商貿城再沒(méi)了下文。

形勢變化投資商“不敢繼續開(kāi)發(fā)”

水北鎮鎮長(cháng)胡春芽解釋說(shuō)，2008年，商貿城項目動(dòng)工，投資方在項目用地上填了土方。但因為當時(shí)經(jīng)濟形勢的變化，姜賓不敢繼續開(kāi)發(fā)了，所以商貿城最后爛尾。

姜賓則認為，水北鎮政府對此負主要責任。“水北鎮政府在合同中的承諾一項都兌現不了（包括“三證”、拆遷舊農貿市場(chǎng)等），所以他與合伙人沒(méi)辦法將項目持續下去。”

值得注意的是，渝北商貿城的土地使用性質(zhì)至今仍屬集體用地。

按照相關(guān)規定，土地的規劃建設許可必須經(jīng)過(guò)渝水區政府主管部門(mén)（建設局、國土局）的審批。但水北鎮政府在啟動(dòng)渝北商貿城項目時(shí)，曾試圖繞過(guò)這些管理部門(mén)的審批。

與此同時(shí)，在合同中，水北鎮政府向姜賓允諾的一些條款涉嫌違規，也埋下了“爛尾”的伏筆。如：“負責本商貿城目的報章審批所有相關(guān)手續及其費用（質(zhì)監、監理費除外）；負責辦理所有房屋的《江西省建設用地許可證》、《江西省村鎮房屋建筑許可證》和《中華人民共和國村鎮規劃選址意見(jiàn)書(shū)》；農民建房證由甲方負責，建房土地使用期限按農民住宅用地年限執行。設計方案由甲乙雙方商定。”

針對上述合同約定，胡春芽也對記者說(shuō)，并非政府沒(méi)有能力辦證，而是水北鎮政府也可以農民建房的形式給辦證。

據了解，2009年，水北鎮政府曾答應給姜賓清算工程款。姜賓說(shuō)：“時(shí)任一位姓陳的鎮長(cháng)叫我們拿賬本到評估公司估算，但是賬本一放就是一年，因為水北鎮政府不同意評估結果。此事就拖到了現在。”

當時(shí)，姜賓感覺(jué)又被忽悠了。他說(shuō)：“有時(shí)候會(huì )打電話(huà)給水北鎮政府的主要領(lǐng)導，下半年去，他說(shuō)明年上半年結清；上半年去，他說(shuō)下半年結清。有時(shí)候還不接電話(huà)、不回短信，工期也拖延下來(lái)。”

投資商將向區政府申請行政復議

目前，姜賓與水北鎮政府各執一詞。不過(guò)，原水北鎮政府一位負責人何志慧在對媒體談及此事時(shí)，談到了項目啟動(dòng)時(shí)的真實(shí)動(dòng)因和困境。

何志慧說(shuō)：“那塊地的開(kāi)發(fā)，鄉（政府）里要墊很多錢(qián)。這導致事情拖了一下。當時(shí)招拍掛必須交土地出讓金，由于土地面積很大，（涉及的資金）估算要幾千萬(wàn)元。當時(shí)的考慮是，那塊地就先開(kāi)發(fā)，到時(shí)候把（項目）變賣(mài)，賣(mài)掉以后辦小產(chǎn)權。后來(lái)，領(lǐng)導說(shuō)要搞徽派建筑，鄉里面又要墊很多錢(qián)。由于墊不出來(lái)，這個(gè)事又拖了一下。”

胡春芽接替何志慧處理此項目的善后。他表示，由于該項目立項不在其任期內，很多具體情況現在已說(shuō)不清了，只能在他的能力范圍之內解決處理此事。

胡春芽說(shuō)：“如果有合適的方法，比如我們把這塊地盤(pán)活，用盤(pán)活資金來(lái)規范它，這是一條思路。如果他認可這個(gè)思路，我們就談；不認可，要打官司的話(huà)，水北鎮政府肯定也要支持他。因為這是合同糾紛，就算敗訴，我們也會(huì )履行法院判決的。”

2月1日，新法制報記者跟隨姜賓來(lái)到渝水區政府。渝水區政府辦公室一位負責人表示，渝北商貿城是乙方和水北鎮政府談的項目，和區政府關(guān)系不大。

近日，記者聯(lián)系到分管?chē)凉ぷ鞯挠逅畢^副區長(cháng)簡(jiǎn)艷兵。對此，他稱(chēng)不知道此事。他認為如果是2005年立項的項目，就算有糾紛應該早就處理了。目前的情況是，包括水北鎮在內，還沒(méi)有任何人向他反饋過(guò)此事。

就渝水商貿城的土地使用現狀，簡(jiǎn)艷兵說(shuō)：“即使是轉為了集體建設用地或者報批了一部分，這塊土地可能永遠也批不了。因為土地報批必須要滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一、符合土地規劃；二、符合集鎮規劃。”

至于鎮政府曾向乙方承諾可以辦“三證”一事，簡(jiǎn)艷兵說(shuō)，鄉鎮的規劃許可只是針對農民建房，對于項目上的審批，鄉鎮規劃所是審批不了的。即使在2005年，集體土地的土地規劃審批都需要經(jīng)過(guò)區建設局和國土局。

目前，記者從姜賓處得知，他已經(jīng)打算就水北鎮政府不履行合同一事，向渝水區政府申請行政復議。

律師說(shuō)法：

擅自出讓集體土地違法

姜賓與水北鎮政府的糾紛起因于渝北商貿城建設合同書(shū)的簽訂。合同中的多條條款導致雙方爭議不斷。

比如，甲方水北鎮政府在合同中承諾給乙方違規辦農民建房證，是否會(huì )影響合同的有效性？乙方要求甲方在一期工程竣工時(shí)，是否必須關(guān)閉舊農貿市場(chǎng)？

對于這種條款是否妥當，江西省豫章律師事務(wù)所律師劉太金說(shuō)，擅自出讓集體土地是違法的，因此造成的損失，鎮政府應該承擔相應的法律責任。在甲乙雙方簽訂的合同中，也明確了這一點(diǎn)，任何一方因自身原因使合同不能履行，違約方應向對方支付違約金20萬(wàn)元及承擔全部責任。而對于投資人，也應了解國家政策，不要輕信那些涉嫌違反相關(guān)法律規定的招商承諾，以免蒙受損失。

對于此項目將如何善后，胡春芽表示，押金會(huì )退還給姜賓，但前提是姜賓必須放棄合同的其他權利，以免其再追究鎮政府要其他不必要的法律責任。

這種做法是否妥當？劉太金認為，水北鎮政府沒(méi)有權力要求乙方放棄正當的合法權益。