“從我們近期接觸的買房需求來看，外來購買力的涌入非常明顯，甚至有中國臺灣、香港及馬來西亞的海外群體來買房。”3月8日，騰訊網(wǎng)召開的一場有關(guān)南京河西房價的內(nèi)部研討會上，從事河西新房和二手房交易及研究工作的業(yè)內(nèi)人士文濤，講述了令人訝異的事實。

房價高地：外資搶灘 眾籌炒房

海外資本看好南京房地產(chǎn)市場，與眼下南京量價齊升的牛市行情不無關(guān)系。去年3月以來，南京房價已“十二連漲”，據(jù)當?shù)囟辔粺徜N樓盤“操盤手”透露，這一輪火熱行情中，改善性需求與投資需求的集中迸發(fā)十分明顯，這些需求來自四面八方，目前外地購買力占比少則15%，多則接近50%，帶有投資目的購房需求占比已急速升至百分之三四十甚至更多。

省內(nèi)另一個中心城市蘇州亦是如此，3月4日蘇州新區(qū)滸墅關(guān)一家港資樓盤開盤，94套房源300多組客戶爭搶，半小時全部售罄。這些客戶，也絕不僅僅來自蘇州。

“我們學校的一些外地學生，父母給贊助他們在南京買房；我身邊一些之前從不關(guān)注樓市的人，近期也紛紛入場。”南京工業(yè)大學房地產(chǎn)經(jīng)營管理系主任吳翔華說。南京林業(yè)大學房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠則表示，房價連漲的“財富效應”，還催生了眾籌購房投資，一些沒有足夠資金實力的人湊錢買房，期待未來房價快速升值兌現(xiàn)投資“紅利”。

缺房，成為寧蘇兩地樓市的現(xiàn)實寫照。南京新房庫存量已降至3.7萬套左右，而4萬套庫存被視為當?shù)貥鞘?ldquo;平衡線”；蘇州至3月8日更是只有2.1萬套住宅可賣。這與全國大部分城市急需去庫存形成了強烈反差。

“牛市”起底：政策紅利疊加隱形杠桿

南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝形容，當下寧蘇兩地樓市已是“全民買房”。“過去10年，樓市調(diào)控主要著眼于防止過熱，但當前則面臨前所未有的政策寬松期，降息導致55萬億居民儲蓄存款正悄然搬家，股市不景氣導致大量資金流向一二線城市樓市，三四線城市的投資者也紛紛奔向一二線城市投下重金。加之實體經(jīng)濟產(chǎn)能過剩，資金持續(xù)流出實體經(jīng)濟，尋找可以流入的市場。”

而記者了解到，當下熱點城市樓市升溫，與場外配資以及“隱形杠桿”的助力密不可分——

此前，鏈家理財事件爆發(fā)，“首付貸”類產(chǎn)品因此被公眾更多認知。首付貸，顧名思義就是購房人首付款不足，借助于貸款的形式補足。該產(chǎn)品自2014年左右上線，被視為房產(chǎn)網(wǎng)站、房產(chǎn)中介的創(chuàng)新產(chǎn)品。

這些場外配資機構(gòu)推出的首付貸產(chǎn)品如雨后春筍，最低可以貸1萬元，最高可以貸到總房款的20%。按照央行最新的要求，購房人首套房首付比例最低20%，以南京河西中部一套100平方米、總價400萬元的住房計算，首付25%，需要100萬元，如果購房人首付不足，借助于“首付貸”借款20%，則借到80萬元，從而實際拿出的首付資金僅20萬元。

華泰證券2月28日曾發(fā)布一份研究報告，認為首付是購房者需要強制支付的部分，屬于購房的“門檻”，對于銀行來說也是“安全墊”。“按理來說，首付不能通過各種貸款形式解決，如果房價處于持續(xù)上漲態(tài)勢，貸款解決首付的問題可以化解，然而一旦房價下跌，購房人棄供，金融機構(gòu)將面臨極大損失。”南京信息工程大學經(jīng)濟管理學院副教授葛和平說。

“截至2月底，網(wǎng)貸行業(yè)貸款余額才超過5000億元，首付貸類產(chǎn)品占比其實倒并不大，與其說‘首付貸’為樓市加杠桿，不如說其它來自傳統(tǒng)金融機構(gòu)的隱形杠桿起的作用更大。”我省一位不肯透露姓名的金融界人士告訴記者，銀行雖然不能直接提供“首付貸”產(chǎn)品，但是可以通過表外理財、個人經(jīng)營性貸款等形式讓資金進入樓市，而且這個量難以統(tǒng)計。再疊加降息、降準、降低首付比例等金融政策的施行，當前熱點城市樓市的杠桿效應超乎尋常。

未來走勢：或逐步結(jié)束瘋漲

“南京河西、江北等板塊房價較歷史高位已高出30%-40%以上，我們現(xiàn)在是站在歷史最高點上談買房。必須正視這樣一個事實，當前樓市整體不景氣，但在少數(shù)一二線城市卻形成了局部牛市。說穿了，并不是這些城市的自住需求依然保持黃金十年一樣的高速增長，實際上是資本過度聚集的泡沫哄抬了地價和房價，并造成投資投機需求的大量釋放。這種因資本過度聚集所帶動的投資投機需求大量釋放的局部牛市行情，能持續(xù)多久？！”張輝不無憂慮。

吳翔華也表示，由于房地產(chǎn)市場有一定粘性，因此不可能像股市那樣上躥下跳，“但資本過度聚集將累積泡沫，滋長風險”。他認為，各地樓市存在極為明顯的差異性，當前迫切需要因城施策，提高政策精準性，“各地應切實制定住房發(fā)展目標，用目標來對地方政府進行考核，比如考量當?shù)胤績r收入比的情況、結(jié)構(gòu)性供求失衡的情況等。只有住房發(fā)展目標清晰了，房地產(chǎn)市場才有望平穩(wěn)健康。”

“此次全國兩會傳遞出的信息已非常明顯，一線城市和部分二線城市樓市過熱已引起高層重視，今后必然在政策面會有所體現(xiàn)，不會再任由如此瘋漲；市場面?zhèn)鬟_的信息也很清楚，樓價高位的恐漲心理已經(jīng)出現(xiàn)，至少出現(xiàn)明顯松動，對繼續(xù)瘋漲的預期已開始降溫。”張輝稱，接下來熱點城市樓市逐步結(jié)束瘋漲行情將是大概率事件，這是宏觀經(jīng)濟形勢所決定的走勢。而投資主導的市場，萬一出現(xiàn)趨勢逆轉(zhuǎn)，調(diào)整的幅度可能比以往歷次都大，這是宏觀面所不能承受的。

業(yè)內(nèi)人士同時提醒購房人：千萬不要因為恐慌搶購價格明顯虛高、缺乏利好支撐、未來抗風險能力很差的房子，不要過多關(guān)注短暫的“紙面浮盈”，要看未來的兌現(xiàn)，搞清楚“接盤俠”來自哪里。