過(guò)去37年，中國經(jīng)濟一直持續走向繁榮。但隨著(zhù)房產(chǎn)、實(shí)業(yè)等的金融化，民間資本炒股炒樓，一場(chǎng)將帶來(lái)衰退的“資產(chǎn)性繁榮”正在逼近。

每一個(gè)經(jīng)濟體都追求繁榮，但并非所有的繁榮都象征美好。

根據管理學(xué)家邁克爾·波特的理論，一個(gè)經(jīng)濟體的發(fā)展會(huì )經(jīng)歷四個(gè)階段：要素驅動(dòng)、投資驅動(dòng)、創(chuàng )新驅動(dòng)和財富驅動(dòng)。前三個(gè)階段是一個(gè)經(jīng)濟體競爭優(yōu)勢的主要來(lái)源，一般會(huì )伴隨著(zhù)經(jīng)濟的繁榮。第四個(gè)階段是轉折點(diǎn)，可能由此開(kāi)始衰退。

因此，當一個(gè)經(jīng)濟體處于資產(chǎn)性繁榮的階段，警鐘已經(jīng)敲響。

一個(gè)國家，如果不想過(guò)早地進(jìn)入“財富驅動(dòng)”的宿命，它就必須克制資產(chǎn)性繁榮的誘惑，更長(cháng)久地在創(chuàng )新驅動(dòng)中，專(zhuān)注于生產(chǎn)性活動(dòng)，對技術(shù)創(chuàng )新充滿(mǎn)熱忱，對工匠精神奉若神明，而絕不熱衷于炒股炒房、上家下家這樣的資產(chǎn)套利活動(dòng)。

從改革開(kāi)放起，中國一直依靠廉價(jià)的生產(chǎn)要素（土地、勞動(dòng)力）和高儲蓄背景下的高投資，拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。這沒(méi)有錯，因為這是中國的比較優(yōu)勢。把這種優(yōu)勢和全球市場(chǎng)相對接，也展示出了中國制造的強大競爭力。應該說(shuō)，在要素驅動(dòng)和投資驅動(dòng)后，中國完全有希望更早、更好地進(jìn)入創(chuàng )新驅動(dòng)階段。

然而，整整20年過(guò)去了，從總體上說(shuō)，中國經(jīng)濟發(fā)展模式從粗放型轉型為集約型了嗎？沒(méi)有。所以我們還要大力推進(jìn)創(chuàng )新驅動(dòng)。而在另一面，并沒(méi)有誰(shuí)大力推動(dòng)，但中國一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)笑傲天下。環(huán)顧周邊，有房的舊人笑、沒(méi)房的新人躁。我們說(shuō)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟，但當炒股炒房的收益大大高于好好做產(chǎn)品、做服務(wù)的收益時(shí)，誰(shuí)會(huì )安心呢？

德國不追求高房?jì)r(jià)，杜絕炒房，安安靜靜守著(zhù)自己的奔馳、寶馬、奧迪、拜耳、博世和大量的“隱形冠軍企業(yè)”，還要推動(dòng)工業(yè)4.0。中國的房?jì)r(jià)比德國高到不知哪里去，我們心里是更自豪、更踏實(shí)，還是更不安？

資產(chǎn)性繁榮步步逼近

我們究竟如何定義房地產(chǎn)的屬性？更偏向社會(huì )福利、實(shí)體經(jīng)濟，還是放任它成為完全的市場(chǎng)化產(chǎn)物，最后變成一種投資品、金融品？定位差之毫厘，現實(shí)謬以千里。

當房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠脫離使用價(jià)值，越來(lái)越成為一種早買(mǎi)者可以自炫、多買(mǎi)者大獲其利、晚買(mǎi)者聊以自慰、未買(mǎi)者頓足捶胸的財富游戲；當房?jì)r(jià)和建筑成本已經(jīng)無(wú)關(guān)，而被預期、交易、杠桿和流動(dòng)性決定，被整個(gè)城市、社會(huì )的金融化程度決定，初始價(jià)值不斷被放大……這對中國究竟意味著(zhù)什么？

我并不是金融業(yè)的對頭，但我反對金融崇拜，反對用金融化思維主導一切。只有建立在實(shí)體性繁榮基礎上的資產(chǎn)性繁榮、金融化繁榮，才是靠得住的。實(shí)體性繁榮的基礎，是你有生產(chǎn)好產(chǎn)品的核心競爭力。而資產(chǎn)性繁榮，往往參雜著(zhù)預期的炒作、羊群效應和對未來(lái)的透支。

以過(guò)去37年來(lái)看，中國經(jīng)濟總體上一直保持繁榮之勢，但繁榮的基礎和推動(dòng)力正在悄然變化。例如，先從農村復蘇再到城市興盛，先從工業(yè)起步，從“三來(lái)一補”起步，從商品經(jīng)濟、實(shí)體經(jīng)濟的生產(chǎn)起步，再到金融領(lǐng)域?？偟内厔菔鞘袌?chǎng)化不斷升級—從商品市場(chǎng)到要素市場(chǎng)；金融化不斷加深——貨幣化、證券化、虛擬化、杠桿化和一定程度的泡沫化。

商品化時(shí)代和資本化時(shí)代的財富邏輯是不同的。前者的財富主要來(lái)自勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高與管理的改善，來(lái)自技術(shù)創(chuàng )新、商業(yè)模式創(chuàng )新和對新消費需求的滿(mǎn)足，這里財富的分布相對均勻，商品價(jià)格主要由成本加一定的利潤率決定；而在資本化時(shí)代，財富的分布相對離散，貧富差異急劇放大且往往無(wú)法收斂，資產(chǎn)價(jià)格主要由杠桿、流動(dòng)性、交易時(shí)間早晚等決定。

我覺(jué)得不幸的是，今天的中國經(jīng)濟，資產(chǎn)性繁榮已有壓倒通過(guò)勞動(dòng)分工深化和勞動(dòng)生產(chǎn)率提高而形成的實(shí)體性繁榮之勢。財富向資產(chǎn)擁有者偏移，勞動(dòng)性報酬遠遠趕不上房產(chǎn)性收入，資產(chǎn)炒作之風(fēng)彌漫。

想想有多少“跑路”的老板是因為把企業(yè)流動(dòng)資金拿去炒股炒房吧，因為炒房比做實(shí)業(yè)更賺錢(qián)。中國的實(shí)體經(jīng)濟大而不強，產(chǎn)品高精尖的程度和世界先進(jìn)水平差得遠，誰(shuí)叫資產(chǎn)性繁榮來(lái)得這么容易呢？

房地產(chǎn)為什么“脫實(shí)就虛”

危害如此，我們?yōu)槭裁催€是“脫實(shí)就虛”，不好好做實(shí)業(yè)，而是去不斷放大房地產(chǎn)的投資屬性呢？

首先，要走上實(shí)體經(jīng)濟的升級和創(chuàng )新驅動(dòng)之路，作為實(shí)體經(jīng)濟微觀(guān)基礎的企業(yè)一定要市場(chǎng)化，充分競爭，能夠從實(shí)體經(jīng)濟中獲得利益，看到希望。但是中國的現實(shí)是，當民營(yíng)企業(yè)要從輕薄短小的玩具、服裝、家居、家電等產(chǎn)業(yè)向上升級時(shí)，總是會(huì )遇到“天花板”，也就是很多領(lǐng)域事實(shí)上存在的所有者歧視和行政性壟斷。他們無(wú)法進(jìn)入這些“肥水”，當然就會(huì )轉向炒礦、炒地、炒股、炒匯、炒文物的投機領(lǐng)域。沒(méi)有知識產(chǎn)權的保護，也就很少人會(huì )專(zhuān)注研發(fā)，而習慣于貿易入手、倒買(mǎi)倒賣(mài)。

如果中國經(jīng)濟的微觀(guān)主體（）繼續不是市場(chǎng)化篩選和競爭的結果，中國繼續存在大量低效企業(yè)和“僵尸企業(yè)”；如果中國的要素信號、市場(chǎng)的進(jìn)入與退出，仍然不能讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用，那么，結局很清楚，就是企業(yè)的日子很難過(guò)。

如果企業(yè)的日子很難過(guò)，又不能“破”、不能“出清”，那會(huì )出現什么情況？就是通過(guò)有中國特色的金融供給給實(shí)體經(jīng)濟輸血。

所以我們看到，中國股市的長(cháng)期收益還不如把錢(qián)以活期方式存入銀行；中國的廣義貨幣M2年年增加，已經(jīng)超過(guò)140萬(wàn)億元，是GDP的兩倍多（；中國的國有企業(yè)2015年9月一個(gè)月增加的整體債務(wù)量就達6萬(wàn)億元，已將杠桿配置運用到極致；中國新增社會(huì )融資的40%被用作形式利息支出。

這些數字說(shuō)明了什么？把錢(qián)投到房子上，安全可上漲；投給企業(yè)、給股市，都不靠譜?，F在你明白為什么實(shí)體越荒、房子越旺了嗎？

從幾年一波的樓市狂潮中，我們能讀出整個(gè)中國經(jīng)濟增長(cháng)模式的密碼，但心情卻是如此沉重。不用去責怪誰(shuí)，這是我們共同的宿命，也是我們需要集體超越的處境。

“歐洲夢(mèng)”啟示

我剛剛去過(guò)德國，了解了這個(gè)接近60%的人都租房的國度的情況。

在2萬(wàn)人口的小城金根，市長(cháng)Gerrit Elser對我說(shuō)，“政府最重要的事就是解決教育和住房問(wèn)題。”德國憲法規定“財產(chǎn)權負有義務(wù)，財產(chǎn)權之行使應同時(shí)有益于公共福利”。就住房來(lái)說(shuō)，德國的出發(fā)點(diǎn)是保障，保障為每個(gè)家庭提供一套住房，但并不把房地產(chǎn)作為什么支柱產(chǎn)業(yè)。

“二戰”后，德國政府采取補貼扶持，公共、合營(yíng)與私人開(kāi)發(fā)商用幾年時(shí)間建成了數百萬(wàn)套出租房，政府也修建了大量的商品房，標準與開(kāi)發(fā)商的房子沒(méi)有任何區別。德國的租房合同大部分是無(wú)期限期，除非房東收回房子自住，否則不能要求房客搬走，強行趕房客會(huì )被告上法庭。

德國《住宅建設法》規定，房子建設時(shí)一定要考慮公益和福利的基調，考慮中低收入群體。德國房屋租賃法實(shí)施多年，嚴格限制出租者任意漲價(jià)，租金上漲幅度3年內不得超過(guò)20%。如果超過(guò)，租戶(hù)有權向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無(wú)效。2015年3月6日德國議會(huì )通過(guò)租房法的修改案﹙﹚，以5年為期，6月起在柏林地區率先生效，對房租上漲限制得更嚴，要求對老住戶(hù)3年內租金漲幅不得超過(guò)10%。新法還規定，誰(shuí)委托中介出租房屋，誰(shuí)支付中介費，以減輕租客負擔。

所以在德國，房地產(chǎn)不是拉動(dòng)GDP增長(cháng)的產(chǎn)業(yè)和投資生財之道，其住房發(fā)展的目的就是讓人們租得起房、有房租、有房住。德國租客協(xié)會(huì )早在1868年就在德累斯頓市出現，目前協(xié)會(huì )會(huì )員超過(guò)300萬(wàn)人。如果哪里租金上漲快，租客協(xié)會(huì )會(huì )組織游行示威，漢堡、柏林都發(fā)生過(guò)。柏林的房?jì)r(jià)幾乎是歐洲國家首都中最低的，每平方米大約 2 000歐元。

德國政府嚴格監管土地銷(xiāo)售，由于土地私有，可以自建房、合作建房，開(kāi)發(fā)商很難壟斷市場(chǎng)，操縱地價(jià)。他們把住房當成一種平等權利，不認同靠繼承遺產(chǎn)而高人一等。

里夫金在《歐洲夢(mèng)》中指出，“美國夢(mèng)”主要是指每個(gè)人都擁有不受限制的機遇來(lái)追求財富，私有財產(chǎn)被看作通向個(gè)人自由的通行證，個(gè)人聚斂巨大財富是主要的成功標準。而“歐洲夢(mèng)”是一種新的歷史觀(guān)，是基于“生活質(zhì)量”而非個(gè)人無(wú)限財富聚斂的“可持續性的文明”。在這里，重要的并非個(gè)人物質(zhì)財富的積累，而是自我修養；不是錢(qián)財聚斂，而是精神提升；不是拓寬疆土，而是拓寬人類(lèi)的同情。

具體到房地產(chǎn)，正如夏威夷大學(xué)榮譽(yù)教授洛克所說(shuō)的，德國對房產(chǎn)市場(chǎng)管控的一個(gè)重要結果就是保證了勞動(dòng)力人口，并且通過(guò)實(shí)質(zhì)上消除了泡沫的方式，盡可能減少了資源的不恰當分配。

在德國的系統中，房屋建造商很少需要像美國的普爾特、霍頓、萊納和托爾兄弟等房屋建造商那樣囤積大量土地。德國房產(chǎn)建造商只需專(zhuān)注于以低成本建造高質(zhì)量房屋，因為他們很放心：當有需要的時(shí)候，額外的土地可以用合理的價(jià)格拿到。

或許，就是這種社會(huì )平等、普遍關(guān)懷、不許投機的情懷，最值得借鑒。