在巨量庫存壓頂的沈陽(yáng)，開(kāi)發(fā)商為購房者墊資支付房貸首付款的現象其實(shí)早已有之。作為老工業(yè)基地，沈陽(yáng)城市更新速度越來(lái)越快，但居民的投資能力卻難以跟上。

2016年3月28日下午，沈陽(yáng)市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》），22條舉措中，此前最為引人注目的“大學(xué)生零首付”政策被刪除。

與上海、深圳出臺房地產(chǎn)限購措施相反，這次沈陽(yáng)的樓市新政，目的是化解房地產(chǎn)庫存。其刺激政策包括二手房營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅先征后補；居民互換住房實(shí)行“零稅費”政策；加大公積金貸款額度支持等。

近一個(gè)月前的3月1日，《意見(jiàn)》初稿規定，對畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買(mǎi)商品住房的，首付比例實(shí)行“零首付”。這一政策實(shí)屬史無(wú)前例，一時(shí)引來(lái)全國網(wǎng)民“圍觀(guān)”。

在輿論對“零首付”政策熱議幾個(gè)小時(shí)之后，3月1日夜里，沈陽(yáng)市委宣傳部官微連夜發(fā)布消息，稱(chēng)“零首付”政策還處于前期調研論證階段，暫不具備出臺條件。

3月23日，沈陽(yáng)市長(cháng)潘利國在博鰲亞洲論壇上表示，“大學(xué)生零首付”購房政策“是個(gè)誤會(huì )”，“該政策目的是把更多的大學(xué)生年輕人留在沈陽(yáng)，而不是去庫存。有關(guān)零首付開(kāi)發(fā)商有意愿出臺，大家也提出了一些建議，現在還在論證”。

沈陽(yáng)為何會(huì )曇花一現“零首付”政策，這一老工業(yè)基地面臨著(zhù)怎樣的去庫存壓力，南方周末記者近日赴沈陽(yáng)進(jìn)行了調查。

墊資湊首付

開(kāi)發(fā)商為購房者墊資支付房貸首付的行為，在沈陽(yáng)房地產(chǎn)界以不同形式存在，這一做法距離“零首付”只一步之遙。

2016年3月13日，沈陽(yáng)市渾南區白塔河路地鐵站出口處，路人剛剛探出頭，十幾張樓盤(pán)宣傳單便塞到眼前，派送員們的嘴里嘟嘟囔囔：“看看我們的（樓）盤(pán)，免費接送，可以墊首付。”

當地人把這些受雇于開(kāi)發(fā)商的傳單派送員稱(chēng)為“小蜜蜂”，他們遍布渾南區地鐵、有軌電車(chē)站。遇到有買(mǎi)房意向的潛在買(mǎi)家，“小蜜蜂”們會(huì )蜂擁而上極力爭奪，獲勝的直接用專(zhuān)車(chē)將其接送至自家樓盤(pán)。

為了賣(mài)房子，沈陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商們使出了渾身解數。“什么辦法都用上了，‘零首付’都推出了，還有啥沒(méi)想過(guò)？”沈陽(yáng)地產(chǎn)圈一位資深開(kāi)發(fā)商劉超如是說(shuō)。

“實(shí)在不行，我們可以借錢(qián)給您付首付。”置業(yè)顧問(wèn)楊忠孝所在的樓盤(pán)，距離白塔河地鐵站、有軌電車(chē)站都不遠。面對“小蜜蜂”千辛萬(wàn)苦拉來(lái)的看房者，他來(lái)不及介紹樓盤(pán)情況，就迫不及待地亮出墊資湊首付的底牌。

楊忠孝給出的墊資方案十分誘人。購房者只需支付首付款的20%，剩余款項可由開(kāi)發(fā)商先行墊付，墊付款項不收利息，可在4年期限內分8次償還。舉例來(lái)說(shuō)，總價(jià)50萬(wàn)的房子，20%的首付是10萬(wàn)元，客戶(hù)只需拿出2萬(wàn)，再向開(kāi)發(fā)商借8萬(wàn)，就可以去銀行貸款買(mǎi)房了。

不過(guò)在借款還清之前，開(kāi)發(fā)商要扣押購房合同。楊忠孝對南方周末記者說(shuō)，墊首付的營(yíng)銷(xiāo)方式在沈陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)極為普遍。

沈陽(yáng)有軌電車(chē)2號線(xiàn)國際軟件園站附近的一處樓盤(pán)，由當地一家民營(yíng)房企開(kāi)發(fā)，其置業(yè)顧問(wèn)張文婷提供的優(yōu)惠套餐與楊忠孝有所區別。購房者同樣可以獲得首付款20%的墊資，但要支付每年9.6%的利息。“現在辦這個(gè)的人挺多，都是年輕人。”張文婷告訴南方周末記者，辦理有利息的首付墊資業(yè)務(wù)，與銀行房貸業(yè)務(wù)并不沖突。

記者走訪(fǎng)的沈陽(yáng)樓盤(pán)中，有的開(kāi)發(fā)商還推出了團購項目，在首付之外支付1萬(wàn)—2萬(wàn)元的“團購費”，可以享受總房款3萬(wàn)元—4萬(wàn)元的減免優(yōu)惠。這一團購業(yè)務(wù)與首付墊資并行不悖。

一般而言，購房者正是因為湊不夠首付款，才會(huì )選擇向開(kāi)發(fā)商借錢(qián)墊資，但開(kāi)發(fā)商仍然開(kāi)出降總價(jià)的團購優(yōu)惠條件。“這兩個(gè)不矛盾，開(kāi)發(fā)商是想回籠資金，能回多少算多少。”劉超解釋這兩個(gè)看似矛盾的營(yíng)銷(xiāo)手法時(shí)說(shuō)，購房者湊夠首付后，可以從銀行貸到房款，這筆資金讓開(kāi)發(fā)商極為解渴。

劉超在沈陽(yáng)房地產(chǎn)界耕耘多年，早在2008年，受金融危機影響商品房銷(xiāo)量驟降之時(shí)，他就嘗試借錢(qián)給消費者貸款買(mǎi)房。當時(shí)敢于如此操作的開(kāi)發(fā)商鳳毛麟角，劉超介紹，當時(shí)有一部分借款為開(kāi)發(fā)商直接提供現金，也有一部分為第三方擔保公司提供借貸。

由于墊資風(fēng)險巨大，劉超等開(kāi)發(fā)商摸索出按照職業(yè)、地域、年齡等特征擬定的六條“風(fēng)控”標準，對借款的購房者進(jìn)行嚴格篩選，符合標準的才給辦理墊資業(yè)務(wù)。

六條標準中，其中一條為觀(guān)察購房者的現場(chǎng)反應。“說(shuō)話(huà)的速度，表情什么的，是不是真心想買(mǎi)能看得出來(lái)。”劉超介紹，其他五條標準由售樓小姐控制即可，但這一條需要有經(jīng)驗的經(jīng)理親自把關(guān)。

直到現在，開(kāi)發(fā)商墊資步驟簡(jiǎn)化了許多，楊忠孝介紹，如若購房者有墊資意向，直接與開(kāi)發(fā)商簽署墊資協(xié)議即可。而劉文婷所在的開(kāi)發(fā)商，可以選擇與第三方簽署借款協(xié)議。

雖然開(kāi)發(fā)商墊資方案、途徑各有差異，但相較于8年前劉超小心翼翼的“探索”，沈陽(yáng)地產(chǎn)界逐漸形成了墊資首付的行業(yè)潛規則。

“想做‘零首付’其實(shí)什么時(shí)候都能做，不用政府號召也能做，不用大驚小怪的。”劉超認為，開(kāi)發(fā)商為購房者墊資支付房貸首付的行為，在沈陽(yáng)房地產(chǎn)界以不同形式存在，這一做法距離“零首付”只一步之遙。

庫存壓力下的利益綁定

在去庫存的過(guò)程當中，開(kāi)發(fā)商、銀行、政府的利益已經(jīng)深度綁定，都是為了撬開(kāi)消費者的錢(qián)包。

“以前的墊首付都是開(kāi)發(fā)商自己墊，但這次不一樣，這次是開(kāi)發(fā)商想讓政府出面解決去庫存問(wèn)題。”在沈陽(yáng)從事房地產(chǎn)策劃、營(yíng)銷(xiāo)工作的張文婷對南方周末記者說(shuō)。

房地產(chǎn)業(yè)是沈陽(yáng)財稅的主力之一。2015年度，沈陽(yáng)全市納稅百強單位名單中，有24家房地產(chǎn)及建筑業(yè)企業(yè)，實(shí)現全口徑稅收32.4億元。

劉超坦陳，無(wú)論開(kāi)發(fā)商自救式的墊資首付營(yíng)銷(xiāo)手法，還是政府層面推出的“零首付”政策，歸根結底都是因為庫存量太大，房子太難賣(mài)所致，“不到萬(wàn)不得已，不會(huì )這么做”。

2014年，沈陽(yáng)樓市商品房待售面積超過(guò)1200萬(wàn)平方米（沈陽(yáng)市統計局數據），也是在這一年下半年，沈陽(yáng)房?jì)r(jià)進(jìn)入下行周期，商品房銷(xiāo)售面積也大幅減少。

“零首付”的風(fēng)險不言而喻。“開(kāi)發(fā)商找人做擔保的，客戶(hù)不還錢(qián)，開(kāi)發(fā)商得還。”劉超解釋道，“一不小心借錯了人，就會(huì )賠錢(qián)。”

據騰訊財經(jīng)“棱鏡”報道，2014年10月，沈陽(yáng)當地一家名為瀚博地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商推出“零首付”購房項目，結果銷(xiāo)售出去的300余套商品住宅，有60套房子出現了斷供違約。

銀行是心里最為矛盾的一方。張文婷認為，一方面銀行出于風(fēng)險厭惡，并不歡迎“零首付”政策的出臺。但另一方面，由于銀行業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)深度綁定，業(yè)務(wù)增長(cháng)又離不開(kāi)房地產(chǎn)公司業(yè)績(jì)的支撐。

當地銀行一度對房貸審核極為嚴格。劉超介紹說(shuō)，除了各種必要的資質(zhì)證明、信譽(yù)調查以外，最嚴苛的一步是要求出具購房者向開(kāi)發(fā)商支付款項的“進(jìn)賬單”。

“錢(qián)本來(lái)就是開(kāi)發(fā)商借給購房者的，現在又要證明這個(gè)錢(qián)購房者已經(jīng)還給了開(kāi)發(fā)商。”

楊忠孝與張文婷一再強調，簽署墊資協(xié)議，并不影響購房者到銀行辦理貸款業(yè)務(wù)。“開(kāi)發(fā)商借錢(qián)給購房者，銀行肯定知道，只能睜一只眼閉一只眼。”張文婷分析，在去庫存的過(guò)程當中，各方利益已經(jīng)深度綁定，都是為了撬開(kāi)消費者的錢(qián)包。

瀚博地產(chǎn)樓盤(pán)出現違約現象的客戶(hù)大部分為異地務(wù)工的農民工。這導致政府后來(lái)的“零首付”政策把目標鎖定在了大學(xué)生身上。

張文婷認為，“墊首付”與“零首付”之間的區別已經(jīng)十分微弱，即便“零首付”政策沒(méi)有被叫停，最多也只能起到營(yíng)銷(xiāo)噱頭的作用，對市場(chǎng)刺激作用有限。

作為東北三省區域中心的沈陽(yáng)市，商品房銷(xiāo)量并不算低。沈陽(yáng)房地產(chǎn)研究所副所長(cháng)張祥提供的數據顯示，2015年9月份至2016年2月份的6個(gè)月當中，沈陽(yáng)平均每月能賣(mài)掉157萬(wàn)平方米的商品房。

但相較于銷(xiāo)售數據，沈陽(yáng)樓市的庫存量仍然驚人。易居中國的數據顯示，截至2015年10月，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房庫存接近3000萬(wàn)平方米，在其當時(shí)納入統計的39個(gè)城市中居首，在全國也排名靠前。

沈陽(yáng)房地產(chǎn)研究所提供的數據顯示，沈陽(yáng)在售商品住宅庫存大約是2520萬(wàn)平方米，除此之外，還有在建的工程項目8000萬(wàn)平方米，以及1000萬(wàn)平方米的待開(kāi)發(fā)土地。

“買(mǎi)個(gè)小房就算改善了”

沈陽(yáng)現有住房中，60平方米以下的戶(hù)型占到38%，90平方米以下占60%。

在沈陽(yáng)讀書(shū)的邱紹珺，老家位于沈陽(yáng)郊縣新民市，2011年從遼寧大學(xué)畢業(yè)后，在沈陽(yáng)渾南區購置了一套90平的三居室。邱紹珺的妻子張旭晨當時(shí)還未與其相識，也是通過(guò)父母幫襯在鐵西區買(mǎi)了房子。

在張旭晨心目中，住房是一道抹不去的兒時(shí)記憶。小時(shí)候，她與父母一家三口居住在鐵西區偏遠的郊區，二層平房，沒(méi)有獨立衛生間、廚房。每當下雨，家門(mén)口的土路泥濘不堪。“比電影《鋼的琴》里邊男主角住的紅磚樓還要差。”她說(shuō)。

2002年，她們居住的片區迎來(lái)舊城改造。當時(shí)給出的回遷條件為，到更為偏遠的地方置換一套大房，或者原地補償一套新房，但是要補差價(jià)。正值中學(xué)階段的張旭晨還未滿(mǎn)18歲，一家三口只有父母兩人可以享受補償指標，所以如果選擇原地補償的話(huà)，只能分到一套40平米的小房子。

經(jīng)過(guò)反復商量，張旭晨家爭取到了姥姥的20平米指標，得以享受60平米的補償指標。最后，父母又“咬了咬牙”，以每平米600元的差價(jià)作為補償，爭取到了一套75平米的三居室。

張旭晨說(shuō)，直到現在這處住所都不算太過(guò)時(shí)，她的父母仍在其中生活。

沈陽(yáng)房地產(chǎn)研究所副所長(cháng)張祥向南方周末記者介紹，作為老工業(yè)基地，在改革開(kāi)放前，沈陽(yáng)人均住房面積僅有7.6平方米。1998年之后的全國商品房改革，沈陽(yáng)一直都在償還歷史欠賬。

計劃經(jīng)濟時(shí)代的住房印跡，影響到了沈陽(yáng)人的商品房消費習慣。沈陽(yáng)現有住房中，60平方米以下的戶(hù)型占到38%，90平方米以下占60%。“老百姓(46.160, 1.35, 3.01%)又不是很富裕，買(mǎi)個(gè)小房就算改善了。”張祥說(shuō)，沈陽(yáng)每年棚戶(hù)區改造2萬(wàn)戶(hù)，加上一些改善性需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強勁。

出于償還歷史欠賬、老城區改造的需要，新世紀(23.98, 0.62, 2.65%)以后沈陽(yáng)的城市建設進(jìn)入快車(chē)道。2000年，沈陽(yáng)建成市區面積238平方公里。2014年，達到430平方公里。老牌重工業(yè)基地鐵西區，多年來(lái)大規模企業(yè)搬遷，獲得“2008聯(lián)合國全球宜居城區示范獎”。

大量庫存背后折射的是沈陽(yáng)作為老工業(yè)基地迫切的城市更新愿望。

邱紹珺與張旭晨結婚時(shí)，兩人選擇用鐵西區購置的房產(chǎn)作為婚房。一方面，方便以后張旭晨上下班，另一方面，邱紹珺購入的那套房子生活太不方便。原本規劃的四期項目，只完成了一期的一半便爛尾，規劃當中的小學(xué)至今是一塊平地，商場(chǎng)只剩下一處栽著(zhù)半截鋼筋柱子的大坑。

“太不方便了，買(mǎi)個(gè)菜要走半個(gè)小時(shí)，買(mǎi)包煙都沒(méi)地方。”邱紹珺抱怨說(shuō)。