降低商鋪?zhàn)饨?，正在成為商業(yè)實(shí)體想要抓住的最后一根“救命稻草”。

2015年下半年開(kāi)始，在鄭州的火車站商圈，已經(jīng)開(kāi)始有批發(fā)市場(chǎng)爆出消息：商戶要求集體降租金。進(jìn)入2016年，這種現(xiàn)象呈蔓延之勢(shì)。

記者近期走訪河南科技市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，百腦匯、創(chuàng)新大廈、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)等，都有空鋪，個(gè)別賣場(chǎng)還有大面積商鋪無(wú)人租用。盡管商戶流失越來(lái)越嚴(yán)重，但房租卻呈上漲趨勢(shì)。有的商場(chǎng)，今年房租又上漲了10%左右。官方的數(shù)據(jù)也顯示了批零行業(yè)之艱難。

鄭州市2015年度的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，鄭州市全市的零售業(yè)零售額增長(zhǎng)10%，增速回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)鄭州市內(nèi)某家大型超市的內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，其部分店面客流量下降5%~10%，而另一家新開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)綜合體自稱除餐飲較為火爆外，其他商品銷售均不如預(yù)期。

據(jù)鄭州市官方的測(cè)算，鄭州網(wǎng)上購(gòu)物的買賣比是3比1，也就是說(shuō)，隨著商貿(mào)向電子商務(wù)分流，鄭州的商業(yè)是吃虧的，因?yàn)猷嵵菔菍儆?ldquo;賣出少，買入多”的城市，在電商里，鄭州消費(fèi)者買3塊錢的東西，鄭州經(jīng)營(yíng)者只賣了1塊錢的東西——三分之二的生意都沒(méi)抓住。

而且，網(wǎng)絡(luò)零售已占鄭州市社會(huì)消費(fèi)品零售額的16.4%。實(shí)體店顯然受沖擊很大。

應(yīng)對(duì)

房東們這樣應(yīng)對(duì)“降租”請(qǐng)求

1月初，唐人街茶城商戶提出要求降低新一年的租金時(shí)，市場(chǎng)方給出了這樣的解決辦法：額外贈(zèng)送2個(gè)月租期并免除宣傳費(fèi)。也就是市場(chǎng)方和商戶最初簽訂的每年漲租金的協(xié)議不變，但通過(guò)延長(zhǎng)租賃時(shí)間的方式，使得租金上漲幅度比合同約定的幅度有所減小。

無(wú)獨(dú)有偶，被商戶要求降房租的百腦匯鄭州店，也是一邊繼續(xù)漲房租，一邊降低了宣傳費(fèi)。

深圳同致行物業(yè)顧問(wèn)有限公司鄭州分公司總經(jīng)理曹慶偉說(shuō)，這是一種應(yīng)對(duì)方式，比較普遍。對(duì)于商戶提出的降租要求，除了不得已降低租金和其他費(fèi)用外，也可以更積極地應(yīng)對(duì)，比如調(diào)整業(yè)態(tài)，改善商場(chǎng)、市場(chǎng)的環(huán)境，積極運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展電子商務(wù)。

最近，鄭州一家房地產(chǎn)公司也收到其租戶——某商業(yè)企業(yè)的降租請(qǐng)求。在這家房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人看來(lái)，降房租是可以商量的，絕對(duì)不能降太多，要保證一定程度的資金回報(bào)。

預(yù)測(cè)

盡管鄭州商鋪越來(lái)越多

但租金還是會(huì)繼續(xù)漲？

采訪中，一家房地產(chǎn)公司的老板不無(wú)感慨地說(shuō)：“現(xiàn)在鄭州市到處都在進(jìn)行城中村改造，未來(lái)會(huì)增加大量的商鋪，這些商鋪誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)？”

與商鋪不斷增加相對(duì)應(yīng)的，是商業(yè)用房銷量的不景氣。然而，即便商鋪在不斷投建、增加，零售生意越來(lái)越差，空租率越來(lái)越高，但看上去商鋪?zhàn)饨饏s有增無(wú)減。

根據(jù)RET睿意德監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，鄭州主要商圈典型項(xiàng)目的租金一直穩(wěn)定上漲，每年漲幅5%~8%。以花園路商圈為例，在2015年，最具代表性的國(guó)貿(mào)360購(gòu)物中心首層套內(nèi)面積租金已達(dá)260元/㎡/月。因與租戶簽訂了每年的租金上漲協(xié)議，預(yù)計(jì)2016年首層租金還會(huì)有5%~8%的漲幅。

RET睿意德策略顧問(wèn)部高級(jí)經(jīng)理王天翼說(shuō)，不同的商業(yè)類型的租金承受能力不同，目前鄭州二七、花園路等城市級(jí)商圈的租金還是具有上漲空間的，但是一些社區(qū)商業(yè)的租金會(huì)遇到明顯的天花板。

曹慶偉說(shuō)，考慮到通脹等因素，未來(lái)的商鋪?zhàn)饨?，還會(huì)繼續(xù)上漲。“尤其是一些大型連鎖商業(yè)、上市公司，他們需要規(guī)模，雖然有些企業(yè)不賺錢，但他還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張，因?yàn)樯鲜泄拘枰?guī)模作支撐，非上市的連鎖商業(yè)也需要規(guī)模來(lái)支持他的融資能力。”

分析

大型商業(yè)自建物業(yè)

是否更能抵御風(fēng)寒

在鄭州，先后爆出“請(qǐng)房東降租金”的，多數(shù)是專業(yè)市場(chǎng)的小商戶，同時(shí)也出現(xiàn)了大商這樣的大型商超企業(yè)。

這引起了業(yè)界的討論：大型商業(yè)企業(yè)“自建物業(yè)”經(jīng)營(yíng)和“租賃物業(yè)”經(jīng)營(yíng)孰優(yōu)孰劣？

丹尼斯是為業(yè)界所熟知的“自建物業(yè)”的典范，其經(jīng)營(yíng)的絕大部分物業(yè)都是自建的。這種方式，被認(rèn)為可以降低租金成本和管理成本，同時(shí)也不受物業(yè)方的制約。

大商集團(tuán)顯然選擇了另外一種路徑。據(jù)大商集團(tuán)鄭州地區(qū)集團(tuán)相關(guān)人士介紹，他們?cè)诤幽瞎芾淼?1處店面，都不是自建物業(yè)，全是租賃的。但該人士并不認(rèn)為自建物業(yè)和租賃物業(yè)這兩種形式可以作比較。他認(rèn)為，在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好、商業(yè)用房租售壓力大的情況下，對(duì)于商業(yè)企業(yè)遴選物業(yè)、開(kāi)展談判合作反而是好事。

就連丹尼斯也在2014年一改過(guò)去10多年的風(fēng)格，簽約綠地·新都會(huì)，在鄭州首次以“租房客”身份開(kāi)商場(chǎng)。其目的就是抓住機(jī)會(huì)，搶占市場(chǎng)份額。

曹慶偉認(rèn)為，討論自建物業(yè)還是租賃物業(yè)，對(duì)當(dāng)下的商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，意義其實(shí)已經(jīng)不大。他說(shuō)，未來(lái)的商業(yè)，物理空間概念逐漸弱化，逐漸向虛擬空間轉(zhuǎn)移，一些競(jìng)爭(zhēng)力弱的零售購(gòu)物型商場(chǎng)、業(yè)態(tài)逐步被淘汰，一些在虛擬空間無(wú)法實(shí)現(xiàn)的業(yè)態(tài)會(huì)增加，比如餐飲。

全部評(píng)論（30）

264穩(wěn)健81615212016-05-20 09:41:51

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