1月5日，鄭州商城路上的唐人街文化廣場(chǎng)的商戶(hù)們抗議市場(chǎng)方執意上漲房租。

4月14日，鄭州百腦匯的商戶(hù)也要求降房租。同一天，一家地產(chǎn)公司發(fā)出通告，聲稱(chēng)大商嵩山路店拖欠房租，據說(shuō)此事由大商嵩山路店請求業(yè)主方降房租而起，逐步發(fā)酵。

在市場(chǎng)和電商的夾擊下，持續不景氣之后，商業(yè)實(shí)體可能走到了新的路口。從批發(fā)市場(chǎng)到商場(chǎng)超市，從商業(yè)巨頭到外資企業(yè)，從小商戶(hù)到上市公司，不管你身份如何，無(wú)不“為房租而折腰”，“求求你，降房租”已呈蔓延之勢。

此時(shí)，過(guò)慣了連年上漲房租好日子的房東們，該如何面對商戶(hù)們的訴求？

現狀

商鋪租金之重不可承受

降低商鋪租金，正在成為商業(yè)實(shí)體想要抓住的最后一根“救命稻草”。

2015年下半年開(kāi)始，在鄭州的火車(chē)站商圈，已經(jīng)開(kāi)始有批發(fā)市場(chǎng)爆出消息：商戶(hù)要求集體降租金。進(jìn)入2016年，這種現象呈蔓延之勢。

記者近期走訪(fǎng)河南科技市場(chǎng)發(fā)現，百腦匯、創(chuàng )新大廈、賽博數碼廣場(chǎng)等，都有空鋪，個(gè)別賣(mài)場(chǎng)還有大面積商鋪無(wú)人租用。盡管商戶(hù)流失越來(lái)越嚴重，但房租卻呈上漲趨勢。有的商場(chǎng)，今年房租又上漲了10%左右。官方的數據也顯示了批零行業(yè)之艱難。

鄭州市2015年度的統計結果顯示，鄭州市全市的零售業(yè)零售額增長(cháng)10%，增速回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。

據鄭州市內某家大型超市的內部統計，其部分店面客流量下降5%~10%，而另一家新開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)綜合體自稱(chēng)除餐飲較為火爆外，其他商品銷(xiāo)售均不如預期。

據鄭州市官方的測算，鄭州網(wǎng)上購物的買(mǎi)賣(mài)比是3比1，也就是說(shuō)，隨著(zhù)商貿向電子商務(wù)分流，鄭州的商業(yè)是吃虧的，因為鄭州是屬于“賣(mài)出少，買(mǎi)入多”的城市，在電商里，鄭州消費者買(mǎi)3塊錢(qián)的東西，鄭州經(jīng)營(yíng)者只賣(mài)了1塊錢(qián)的東西——三分之二的生意都沒(méi)抓住。

而且，網(wǎng)絡(luò )零售已占鄭州市社會(huì )消費品零售額的16.4%。實(shí)體店顯然受沖擊很大。

應對

房東們這樣應對“降租”請求

1月初，唐人街茶城商戶(hù)提出要求降低新一年的租金時(shí)，市場(chǎng)方給出了這樣的解決辦法：額外贈送2個(gè)月租期并免除宣傳費。也就是市場(chǎng)方和商戶(hù)最初簽訂的每年漲租金的協(xié)議不變，但通過(guò)延長(cháng)租賃時(shí)間的方式，使得租金上漲幅度比合同約定的幅度有所減小。

無(wú)獨有偶，被商戶(hù)要求降房租的百腦匯鄭州店，也是一邊繼續漲房租，一邊降低了宣傳費。

深圳同致行物業(yè)顧問(wèn)有限公司鄭州分公司總經(jīng)理曹慶偉說(shuō)，這是一種應對方式，比較普遍。對于商戶(hù)提出的降租要求，除了不得已降低租金和其他費用外，也可以更積極地應對，比如調整業(yè)態(tài)，改善商場(chǎng)、市場(chǎng)的環(huán)境，積極運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展電子商務(wù)。

最近，鄭州一家房地產(chǎn)公司也收到其租戶(hù)——某商業(yè)企業(yè)的降租請求。在這家房地產(chǎn)公司的負責人看來(lái)，降房租是可以商量的，絕對不能降太多，要保證一定程度的資金回報。

預測

盡管鄭州商鋪越來(lái)越多

但租金還是會(huì )繼續漲？

采訪(fǎng)中，一家房地產(chǎn)公司的老板不無(wú)感慨地說(shuō)：“現在鄭州市到處都在進(jìn)行城中村改造，未來(lái)會(huì )增加大量的商鋪，這些商鋪誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)？”

與商鋪不斷增加相對應的，是商業(yè)用房銷(xiāo)量的不景氣。然而，即便商鋪在不斷投建、增加，零售生意越來(lái)越差，空租率越來(lái)越高，但看上去商鋪租金卻有增無(wú)減。

根據RET睿意德監測的數據，鄭州主要商圈典型項目的租金一直穩定上漲，每年漲幅5%~8%。以花園路商圈為例，在2015年，最具代表性的國貿360購物中心首層套內面積租金已達260元/㎡/月。因與租戶(hù)簽訂了每年的租金上漲協(xié)議，預計2016年首層租金還會(huì )有5%~8%的漲幅。

RET睿意德策略顧問(wèn)部高級經(jīng)理王天翼說(shuō)，不同的商業(yè)類(lèi)型的租金承受能力不同，目前鄭州二七、花園路等城市級商圈的租金還是具有上漲空間的，但是一些社區商業(yè)的租金會(huì )遇到明顯的天花板。

曹慶偉說(shuō)，考慮到通脹等因素，未來(lái)的商鋪租金，還會(huì )繼續上漲。“尤其是一些大型連鎖商業(yè)、上市公司，他們需要規模，雖然有些企業(yè)不賺錢(qián)，但他還會(huì )繼續擴張，因為上市公司需要規模作支撐，非上市的連鎖商業(yè)也需要規模來(lái)支持他的融資能力。”

分析

大型商業(yè)自建物業(yè)

是否更能抵御風(fēng)寒

在鄭州，先后爆出“請房東降租金”的，多數是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的小商戶(hù)，同時(shí)也出現了大商這樣的大型商超企業(yè)。

這引起了業(yè)界的討論：大型商業(yè)企業(yè)“自建物業(yè)”經(jīng)營(yíng)和“租賃物業(yè)”經(jīng)營(yíng)孰優(yōu)孰劣？

丹尼斯是為業(yè)界所熟知的“自建物業(yè)”的典范，其經(jīng)營(yíng)的絕大部分物業(yè)都是自建的。這種方式，被認為可以降低租金成本和管理成本，同時(shí)也不受物業(yè)方的制約。

大商集團顯然選擇了另外一種路徑。據大商集團鄭州地區集團相關(guān)人士介紹，他們在河南管理的21處店面，都不是自建物業(yè)，全是租賃的。但該人士并不認為自建物業(yè)和租賃物業(yè)這兩種形式可以作比較。他認為，在目前經(jīng)濟形勢不好、商業(yè)用房租售壓力大的情況下，對于商業(yè)企業(yè)遴選物業(yè)、開(kāi)展談判合作反而是好事。

就連丹尼斯也在2014年一改過(guò)去10多年的風(fēng)格，簽約綠地·新都會(huì )，在鄭州首次以“租房客”身份開(kāi)商場(chǎng)。其目的就是抓住機會(huì )，搶占市場(chǎng)份額。

曹慶偉認為，討論自建物業(yè)還是租賃物業(yè)，對當下的商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，意義其實(shí)已經(jīng)不大。他說(shuō)，未來(lái)的商業(yè)，物理空間概念逐漸弱化，逐漸向虛擬空間轉移，一些競爭力弱的零售購物型商場(chǎng)、業(yè)態(tài)逐步被淘汰，一些在虛擬空間無(wú)法實(shí)現的業(yè)態(tài)會(huì )增加，比如餐飲。