或許再也沒(méi)有一個(gè)城市比鄭州更合適拿來(lái)作為剖析中國城鎮化高速發(fā)展的樣本了?，F今的中國中部地區經(jīng)濟重鎮鄭州，在幾十年前還是一個(gè)偏安一隅的小縣城，過(guò)去70年間，城市面積擴大了75倍，并還將加速度地成長(cháng)下去。然而成長(cháng)的煩惱也隨之出現，高速城鎮化背后的質(zhì)量問(wèn)題、太過(guò)依賴(lài)樓宇經(jīng)濟帶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)高庫存等。 　　　　

鄭州商業(yè)地產(chǎn)：去庫存超40月

如果評選中原大地上發(fā)展速度最快的城市，恐怕非鄭州莫屬。而要評選全國發(fā)展最快的城市，鄭州也會(huì )位居其備選名單。過(guò)去一年，河南省又有200萬(wàn)人從農村變成城市人口，城鎮化率上升了1.8個(gè)百分點(diǎn)——這相當于是全國平均增速的兩倍，發(fā)達國家的5~6倍。鄭州市作為省會(huì )城市，在河南城鎮化進(jìn)程中擔當了最主要的吸納器角色。未來(lái)6年，鄭州市將吸納200萬(wàn)外來(lái)人口。 　　

快速城鎮化讓鄭州的房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展。截至發(fā)稿，鄭州房管局對于《中國經(jīng)營(yíng)報》記者獲取最新數據的請求未予回復。不過(guò)報社獲取的一份權威統計數據表明，截至今年7月份，鄭州區(四環(huán)以?xún)?非住宅可售面積接近1100萬(wàn)平方米。根據去年全年月均20多萬(wàn)平方米的去化速度計算，需要40多個(gè)月。

　　

商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展讓其面臨著(zhù)銷(xiāo)售緩慢、庫存量高、同質(zhì)化嚴重、空置率低等諸多問(wèn)題。也不乏諸如鄭州地標性建筑“中原之門(mén)”爛尾將被拆的現象出現。而在此情況下，未來(lái)5年鄭州商業(yè)還有近900萬(wàn)平方米潛在供應量。在眾多問(wèn)題中，鄭東高鐵站是其中“重災區”之一，開(kāi)發(fā)商普遍采取以?xún)r(jià)換量，導致與住宅價(jià)格“倒掛”，平均每平方米售價(jià)低于住宅一兩千元。 　　

高速發(fā)展

在過(guò)去的十年間，鄭東新區是中國中部的一個(gè)發(fā)展熱點(diǎn)，整個(gè)區域如一個(gè)大工地。 2010年河南房地產(chǎn)商會(huì )提供的鄭州市及其各區的房屋銷(xiāo)售數字或可作為佐證：2010年鄭州全市共銷(xiāo)售辦公用房929326平方米，其中僅鄭東新區就占去了751390平方米，占全市銷(xiāo)售辦公用房總面積的80%還多，售價(jià)居全市最高。 當年能夠顯現出鄭東新區的火熱的還有一組數字：以與鄭東新區相鄰的金水區為參照，在2010年辦公用房銷(xiāo)售數字上，鄭東新區銷(xiāo)售辦公用房約是金水區的6倍。然而在商業(yè)用房銷(xiāo)售數字上，鄭東新區僅是金水區的三分之一。但是之后的趨勢讓業(yè)內人士匪夷所思，大量地產(chǎn)企業(yè)依舊涌入鄭東新區，尤其在政府規劃的高鐵商務(wù)區瘋狂拿地，并最終成為數百萬(wàn)平方米的高端寫(xiě)字樓。如今，這里已是高樓林立。 　　

據河南財經(jīng)政法大學(xué)教授劉社所言，企業(yè)在投資中并不清楚有那么多的地產(chǎn)企業(yè)也與自己一樣在高鐵區周邊拿地并建設成了高端寫(xiě)字樓，并最終導致同時(shí)間拿地、同時(shí)間開(kāi)盤(pán)、同時(shí)間賣(mài)不動(dòng)。鄭州市相關(guān)職能部門(mén)是否應該及時(shí)進(jìn)行信息披露并讓預警機制發(fā)揮作用，是值得注意的問(wèn)題。

根據報社記者獲取的信息，在鄭州市房管局拿出相關(guān)預警時(shí)，市場(chǎng)過(guò)剩早已注定。從政府利益來(lái)講，這種局面或許是注定的。樓宇經(jīng)濟相對普通住宅，在過(guò)去幾年中是一塊麻煩少、利益多的事業(yè)。也剛好契合鄭東新區提出的總部經(jīng)濟、2.5產(chǎn)業(yè)。政府的盤(pán)算在于不僅可以從土地出讓中獲益，后續還能夠帶來(lái)穩穩的稅收，且這一塊并沒(méi)有太多的條條框框。 　　

記者拿到的一份不完全統計數據報告顯示，在2012年鄭州寫(xiě)字樓入市高達500多萬(wàn)平方米，這一年開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓將賣(mài)到2020年。 　　

快速城鎮化

不妨暫且將目光移至1927年，當年馮玉祥主政河南，對一個(gè)叫鄭縣的小城進(jìn)行了第一次規劃，一部名為《鄭埠設計圖》顯示當時(shí)規劃面積為10.5平方公里。1954年，河南省會(huì )從開(kāi)封遷到鄭縣，正式改名為鄭州。這奠定了鄭州成為大都市的根基，但是真正讓鄭州快速發(fā)展起來(lái)的，還是最近一二十年。歷經(jīng)七次規劃，鄭州市政府的宏大規劃版圖將涵蓋1700公里范圍。而最新的規劃是到2020年，鄭州都市區建成區面積將達1000平方公里以上。 　　

2014年年底鄭州全市建成區面積達412.7平方公里。近70年來(lái)，鄭州市區的面積擴大了75倍，其中近十年增大70%。鄭州面積平均以每年10平方公里的速度增長(cháng)。規劃趕不上城市發(fā)展需要，城市框架越拉越大。這體現在城鎮化率方面是滿(mǎn)滿(mǎn)的驕人成績(jì)：2014年河南省城鎮化率45.2%的數字。 　　

不過(guò)在中國區域經(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)肖金成看來(lái)，想趕上全國平均水平，也是河南方面的一個(gè)目標，但是起點(diǎn)是比較低的，沒(méi)有必要急于求成。如果現在比全國水平差兩三個(gè)點(diǎn)，幾年的努力是可能趕上的。但是如果差十來(lái)個(gè)點(diǎn)，這樣要趕上，尤其是在五年內趕上，這個(gè)是不怎么顯山露水的。能夠在2030年趕上全國平均水平，我覺(jué)得就已經(jīng)非常不錯了。 　　

肖金成質(zhì)疑快速城鎮化背后，政府靠什么提供大量就業(yè)崗位，如果沒(méi)有這么多的就業(yè)崗位，靠什么生活。 城鎮化水平不是一個(gè)單純的統計問(wèn)題，也不是一個(gè)單純的戶(hù)籍問(wèn)題。我覺(jué)得盲目地為了獲得一個(gè)指標，是沒(méi)有意義的。 　　

河南財經(jīng)政法大學(xué)教授胡星亦表示，傳統的城鎮化重速度輕質(zhì)量，導致質(zhì)量不高，“半城鎮化”嚴重，“房地產(chǎn)化”嚴重，人的城鎮化與地的城鎮化不協(xié)調。今后在推進(jìn)城鎮化的進(jìn)程中，關(guān)鍵是提升城鎮化的質(zhì)量。而矛盾的是，政府正是將發(fā)展契機和解決發(fā)展中的矛盾，押寶在城鎮化和核心增長(cháng)極上。 　　

城市再升級　　

寫(xiě)字樓泡沫僅僅是一個(gè)方面的問(wèn)題，在城鎮化進(jìn)程中就業(yè)問(wèn)題，城鎮化帶來(lái)的交通和教育問(wèn)題，更隱性一些的各種商業(yè)形態(tài)落后、人才缺乏問(wèn)題，都是迫切的。而政府對于形勢的判斷，對于未來(lái)的規劃，直接影響到市場(chǎng)中相關(guān)企業(yè)和機構。談?wù)撪嵵?，鄭東新區總是一個(gè)繞不開(kāi)的區域。其產(chǎn)業(yè)缺乏是核心爭議所在。 　　

河南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授耿明齋曾在2011年接受報社記者采訪(fǎng)時(shí)表示，如果說(shuō)鄭東新區存在什么不足的話(huà)，也是鄭東新區的產(chǎn)業(yè)支撐相對比較滯后，這是鄭東新區現在以及未來(lái)需要值得注意的一個(gè)問(wèn)題。 　　

官方給出的數據是該區70%的收入源于土地出讓金。媒體對此有一個(gè)更加易懂的詞語(yǔ)：土地財政。 　　

如今幾年過(guò)去，土地財政依然占據主流。作為鄭東新區最后一塊土地，龍湖副CBD制造出一個(gè)又一個(gè)地王。每畝土地價(jià)格高達一兩千萬(wàn)元。事實(shí)上，依靠土地增值是解決龍湖區域各項投入的重要手段，以鄭東新區為例，土地賣(mài)完，未來(lái)發(fā)展依附何在?鄭州市的規劃似乎回應了這一點(diǎn)：一個(gè)面積與“老鄭東新區”相當的區域已被規劃，成為大鄭東新區的一部分。這里地產(chǎn)商已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)手淘金，但是報社記者的調查卻顯示，市場(chǎng)需求和房?jì)r(jià)高企或導致庫存加劇，計劃延緩。 　　

在河南本土商界和學(xué)界，對于城鎮化帶來(lái)的商業(yè)形態(tài)落后早已關(guān)注到。五星級酒店“扎堆”，卻鮮有賺錢(qián)的。商場(chǎng)遍地開(kāi)花，但運營(yíng)能力普遍差強人意。鄭州花園路區域的商戰早就暗流洶涌。萬(wàn)達和鄭州本地開(kāi)發(fā)商建業(yè)緊挨著(zhù)建設大型商場(chǎng)，盡管附近商場(chǎng)早已被業(yè)內人士認為過(guò)剩。 　　

“我還很少看到有城市出臺關(guān)于商業(yè)區和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規劃，商業(yè)區和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是兩回事。在這方面還是個(gè)新問(wèn)題。”河南財經(jīng)政法大學(xué)教授劉社說(shuō)，這也是城鎮化過(guò)程中出現的新問(wèn)題，這就好比20年前誰(shuí)會(huì )想到停車(chē)場(chǎng)的問(wèn)題，而現在家家都遇到停車(chē)的問(wèn)題。