我們經(jīng)常在一些小報中，或者商店外面，見(jiàn)到各類(lèi)商店轉租的信息。有的商店轉讓時(shí)看上去生意紅火，然而，其實(shí)是虛火。

接手轉租店的注意事項

1.在和轉租人談判時(shí)，不要輕易相信轉租人生意之外的理由，貿然接手轉租店是極危險的。不管轉租人所說(shuō)的轉租理由是什么，你都應設想他們是因為經(jīng)營(yíng)失敗而轉讓的。

2.找出導致他們經(jīng)營(yíng)失敗的原因，是行業(yè)原因，還是經(jīng)營(yíng)失策等等。如果你對接手這家商店有興趣，就要通過(guò)實(shí)際調查分析，從中找出到底是什么因素對經(jīng)營(yíng)起了抑制作用。原因肯定是存在的，通過(guò)自己的觀(guān)察，走訪(fǎng)他原來(lái)的員工、附近居民及同行，不難得到實(shí)質(zhì)性的答案。不查明真正導致轉租的因素，不加以任何改進(jìn)，以為接手就可經(jīng)營(yíng)，就指望商店帶來(lái)利潤，多半會(huì )重蹈別人的覆轍。如果真的找不到什么原因，不如放棄。

3.如果你要整體接手積壓貨物較多的店，最好核實(shí)一下存貨的具體價(jià)值。這些存貨肯定已不具有原來(lái)的價(jià)值，甚至可能是一文不值的死貨，不要以為轉租方大降價(jià)你就占了便宜。存貨太多，既使流動(dòng)資金減少，還有可能全部砸在你的手里。到時(shí)候極有可能因貪圖小便宜而吃大虧。

4.如果你確定已經(jīng)找到原因，不管你改不改變原有的經(jīng)營(yíng)行業(yè)，你都必須在經(jīng)營(yíng)上重新定位。

當然，我們不能說(shuō)某一行業(yè)是虧損行業(yè)，某一行業(yè)是賺錢(qián)行業(yè)。接手轉租店也不是一定會(huì )虧，只要你善于經(jīng)營(yíng)，在某種程度上，還是能夠成功的。

租鋪談判的注意事項

在初步選定開(kāi)店的地點(diǎn)后，還應作進(jìn)一步的全面考察，對相關(guān)的情況做一定的調查分析后，方能決定是否最后定點(diǎn)在這里。這時(shí)，你可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考察：

1.店面情況調查

小故事：小李子想開(kāi)一家書(shū)店，從別人手里買(mǎi)下了一個(gè)店面。這個(gè)面積達30平方米的店面在一所高校附近，每天的客流量相當可觀(guān)，價(jià)錢(qián)相對來(lái)說(shuō)還比較便宜，一共3萬(wàn)元。小李子以為撿到了便宜，有點(diǎn)得意忘形。他又花了二萬(wàn)多元裝修，不久就隆重開(kāi)張了。一個(gè)月后，政府一紙《拆違通知書(shū)》讓他半天沒(méi)有回過(guò)神來(lái)。原來(lái)，上家通過(guò)內部關(guān)系得知店面遲早要拆，便來(lái)了個(gè)金蟬脫殼。

所以，在租買(mǎi)店面之前，一定要對店面的大背景情況作一番仔細的調查了解，以免上當受騙。

2.房東背景調查

劉仲文在廣州打了五年工，有了一點(diǎn)積蓄，很想開(kāi)家店為自己打工。他叫上幾個(gè)朋友，滿(mǎn)大街尋找店面，后來(lái)還真的讓他們找到幾家掛著(zhù)轉讓字樣的店面，便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實(shí)他的這種做法是極其草率的，很容易帶來(lái)一系列的后遺癥。為了開(kāi)店成功，他們最好先從側面打聽(tīng)到真正的房東(即產(chǎn)權所有者)，對其背景情況基本了解，覺(jué)得可靠后再和他談判。一般最好直接與真正的房東談，如果房東表示已將承包權出租，不愿再插手時(shí)，那你再和現在的店主談判也不遲。還有一點(diǎn)很重要，你一旦談判成功，要注意讓房東把以前的租賃人姓名改成你的姓名。

3.房租價(jià)位談判

房租對每一個(gè)開(kāi)店的人來(lái)說(shuō)，是最敏感而又最現實(shí)的內容。說(shuō)它敏感，是因為它和錢(qián)掛鉤，租金太高會(huì )讓你負擔不起，一分錢(qián)一分貨，太低又找不到好店面。說(shuō)它現實(shí)，是因為這是我們不得不面對的問(wèn)題，除非你不開(kāi)店，或者自己有店面。而大多數情況下，我們都得租用店面，那么和房東討價(jià)還價(jià)就不得不擺上開(kāi)店的議事日程。在與房東侃價(jià)前，你自己心里首先要有一個(gè)譜，也就是先自定一個(gè)能夠接受的最高價(jià)，這個(gè)價(jià)位必須是：你覺(jué)得自己有實(shí)力負擔得起;在這個(gè)價(jià)位下，估計有錢(qián)可賺;向附近類(lèi)似的門(mén)面打探一下，價(jià)位是否基本一致。在和房東談判時(shí)，根據你設定的最高房租，比較房東紿出的房租，權衡后進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，這樣才可以得到合理的價(jià)位。

4.注意繳付房租的方式

通常情況下，繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據你的經(jīng)營(yíng)狀況分享一定的利潤。如果房東提到這一點(diǎn)，而你也愿意，雙方要把它作為重點(diǎn)來(lái)談判。因為這其中有許多不確定的因素，處理不當，會(huì )引起爭議。付款的方式可以按月結算，這樣能及時(shí)結算，以免拖久了增加計算難度，而且雙方都會(huì )滿(mǎn)意。有的店面定下的是一年或兩年的租金，如果你要續租，往往要按一定的比率逐年遞增。這種情況下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店面或想停租時(shí)，就不會(huì )損失保證金。還有的店面是長(cháng)期租的，一租就是十年二十年。對于這種店面，你要看清楚了，不僅要調查好政府規劃與政策，還要預計這個(gè)店面以后的發(fā)展潛力。因為從長(cháng)遠看，門(mén)面的房租總體是呈上升趨勢的。如果你有足夠的資金，同時(shí)也看好這個(gè)店面，你可以一次性將房租付清。

5.其他條件

與房東談判，除了談租金外，還要注意附加條件，這可以使你節省不少開(kāi)支。有很多店面出租，都要求支付押金，你在談判時(shí)應盡量說(shuō)服房東免付押金。一些黃金地段的店面押金通常很高，雖然這錢(qián)最終還是你的，但如果你一直經(jīng)營(yíng)下去，這筆錢(qián)也就等于擱死在那兒，對于一個(gè)資金緊張的創(chuàng )業(yè)者來(lái)說(shuō)，這也是一個(gè)不小的包袱，如果談得好，完全是有可能卸掉的。

另外，你在租房前對店面現有情況應該了解清楚，如裝修狀況、設備狀況等，然后通過(guò)談判，最好要求房東在出租前對門(mén)面進(jìn)行基本的整修，拆除原有已經(jīng)報廢無(wú)法使用的設備，對店面的房頂、地板、墻壁盡量作一些維修，添置水電設施等。

別讓租金成心病

員工開(kāi)銷(xiāo)、水電費、電話(huà)費、稅收都是小開(kāi)銷(xiāo)，惟獨房租占了大頭，讓開(kāi)店創(chuàng )業(yè)者頭痛。租金往往會(huì )占去月開(kāi)銷(xiāo)一半，所以，租金貴賤直接導致生意成敗。

商鋪租金在一個(gè)老板心中地位特殊，幾乎已成為創(chuàng )業(yè)者考慮的最重要的因素，但也絕非是租金貴，生意就一定會(huì )做砸。也就是說(shuō)，只要租金方面的開(kāi)銷(xiāo)不等同于整個(gè)生意的全部支出，那么，這生意還未蓋棺定論，仍舊存在咸魚(yú)翻身的可能。

市場(chǎng)永遠在變化，中國人盡皆知這句話(huà)，足球是圓的，所以，租金的多少也只是一個(gè)相對的概念。有人每月開(kāi)銷(xiāo)幾萬(wàn)元，但卻大把大把地賺錢(qián);有人每月只需開(kāi)銷(xiāo)2000元的鋪面租金，卻步履維艱。生意的成敗絕非租金多少說(shuō)了算，創(chuàng )業(yè)者要看的是性能價(jià)值比。同樣面積的鋪面，淮海路上2萬(wàn)元是不是要比上海某個(gè)不起眼的地方的2000元合算?

都說(shuō)聞香識女人，好的商鋪卻不一定要通過(guò)租金的貴賤來(lái)衡量。那么，什么樣的商鋪才稱(chēng)得上極品店鋪呢?這雖然是相對的，但也可以絕對地講：能讓老板賺錢(qián)的商鋪就是好商鋪。好商鋪往往躲在租金后面，商鋪好與不好不只是由租金說(shuō)了算。

一般來(lái)講，租金越高就代表該商鋪的經(jīng)營(yíng)價(jià)值越高，如果創(chuàng )業(yè)者實(shí)力非凡，自然應該以高標準來(lái)要求自己。那些能喊得起價(jià)的商鋪當然不是等閑之輩，要么坐擁繁華鬧市口，要么周邊有著(zhù)川流不息的消費群。北京服飾市場(chǎng)的一個(gè)小攤位可以幾易其手租金卻不斷上升，有人甚至愿意每月出幾萬(wàn)元來(lái)爭取一個(gè)幾平方米的小攤。這樣的高價(jià)并非事出無(wú)因：淮海路給了它氛圍，華亭服飾市場(chǎng)給了它口碑，即使是再小的一個(gè)攤位，它也沒(méi)有不貴的道理。

但也不是說(shuō)鋪面租金越高就越值得租用，租金上也可能被人做足了文章，到底這家鋪面值不值得投資，創(chuàng )業(yè)者必須睜大眼睛看清才行。有些商鋪已經(jīng)被投資者們爆炒了一遍，一些鋪面的租金價(jià)格已經(jīng)相當離譜，就像股價(jià)浮在天上的股票，誰(shuí)碰都等于抱個(gè)炸彈在懷里。

其實(shí)，衡量一家鋪面值不值主要看其性能價(jià)值比，除此之外就需要看經(jīng)營(yíng)者自身是否夠聰明了。有一位老板將品牌內衣店開(kāi)在五角場(chǎng)，每月1.35萬(wàn)元的鋪面租金絕非當地其他鋪面可以望其項背，但周老板卻仍能從中狠狠賺了一把。

避免租賃合同陷阱

在承租鋪面時(shí)可能面臨許多不可預測的因素，假如出現這些因素而導致鋪面無(wú)法經(jīng)營(yíng)下去時(shí)，如果租戶(hù)未在合同中約定此時(shí)的合同解除權，就得繼續支付租金，承受損失。為避免這類(lèi)陷阱，鋪面租戶(hù)應爭取在鋪面租賃合同中載人下列條款：承租方在出現下列情形之一，無(wú)法繼續經(jīng)營(yíng)時(shí)，有權通知出租方終止鋪面租賃合同，并不賠償出租方的損失：出現戰爭、地震、臺風(fēng)、雷暴、城市暴動(dòng)等情形;政府決定拆遷鋪面;政府在鋪面前50米內、左右兩邊各200米內修路、改路、擴路、建橋、整治市容或其他政府行為;承租方因經(jīng)營(yíng)不善嚴重虧損達三個(gè)月以上。當然，要進(jìn)一步避免因上述情形造成的鋪面裝修費用的損失，還必須預先調查清楚。

訂立商鋪租賃合同還須特別注意以下幾點(diǎn)法律問(wèn)題：

1.承租人的主體資格。商鋪作為不動(dòng)產(chǎn)，其出租人必須是商鋪的所有權或者使用權人，若是所有權人，應依法取得房地產(chǎn)權證;若是使用權人，應有合法租賃憑證及允許轉租的書(shū)面證明。另外，房屋有共有人的，還須經(jīng)過(guò)共有人書(shū)面同意。

2.租賃物的用途。租賃商鋪必須確認房)租賃物的用途。租賃商屋用途為商業(yè)用房。否則，無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執照。

3.租賃期限。根據《合同法》214條的規定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。

4.轉租。因商鋪經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較大，故在經(jīng)營(yíng)狀況不佳時(shí)，可能會(huì )涉及將商鋪轉租的問(wèn)題。出租人是否允許承租人轉租，應在租賃合同中予以明確。若承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

5.裝修補償。首先，出租人與承租人應在租賃合同中明確出租房屋能否裝修;其次，雙方應約定，在租賃期結束或因其他原因解除租賃合同后，對裝修如何進(jìn)行處理。在對裝修處理方式未作約定的情況下，若出租方違約，致使租賃合同解除，出租方應賠償承租方裝修損失;若承租方違約，但裝修對承租方確有用處的，出租方亦應對承租方適當補償。

6.租賃合同登記。在租賃合同成立后，合同當事人應將租賃合同送至房管部門(mén)登記備案。未經(jīng)登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。