商界導語(yǔ)：房地產(chǎn)問(wèn)題，這是一個(gè)轉了十幾年圈，來(lái)回折騰也沒(méi)有解決的問(wèn)題，結果就是房?jì)r(jià)越調越高。那么，房地產(chǎn)到底是過(guò)剩還是供不應求？

文/梁紅，中金首席經(jīng)濟學(xué)家

5月下旬，在上海的一次土地拍賣(mài)中，周浦純住宅地塊由保利以54.5億元殺出重圍奪得。這意味著(zhù)這個(gè)位于上海外環(huán)以外的項目保本售價(jià)將高達7.9萬(wàn)元/平方米——難怪有人驚呼，上海的房?jì)r(jià)正在直追香港。

與此同時(shí)，機構數據顯示，今年前4月，二線(xiàn)城市土地出讓金突破1100億元，占全國土地總成交額的7成，同比上升280%；二線(xiàn)城市的成交樓面均價(jià)同比暴漲180%。

房地產(chǎn)問(wèn)題，這是一個(gè)轉了十幾年圈，來(lái)回折騰也沒(méi)有解決的問(wèn)題，結果就是房?jì)r(jià)越調越高。那么，房地產(chǎn)到底是過(guò)剩還是供不應求？

讓人口自由流動(dòng)起來(lái)

判斷房地產(chǎn)問(wèn)題，重要的是搞清到底有多少庫存，而且是把一、二、三甚至四線(xiàn)城市都放在這來(lái)統計。去年房子賣(mài)得不好，有些人談到中國的人口結構，人口老齡化，認為房地產(chǎn)這輩子再也見(jiàn)不到黃金白銀的時(shí)代了。

我們的城市化率到底是多少，這個(gè)詞叫“城市化率”，而不是“城鎮化率”，鎮一級占城市化率56%的四成。這跟我們非農戶(hù)口37%差不多，也就是說(shuō)真正的城市化率不會(huì )超過(guò)40%。跟其他國家比較，只能算是剛到半山腰。

國外的城市化率是一個(gè)人口密度的概念，而中國的城市是一個(gè)行政概念，一、二、三、四線(xiàn)不知道是根據什么劃分的。全世界的城市化基本有一個(gè)大的趨勢，如果人可以自己決定去哪里生活和工作，最后一定會(huì )有七成到八成人住在城市，而且這些人一半以上住在大城市。至今日本東京的人口還在漲，美國紐約的人口還在漲。

從人口和土地的稟賦來(lái)講，一百萬(wàn)以上人口的城市，有很多數字中國應該落在美國和日本之間。如果做得好我們會(huì )像美國，如果做得不好則更像日本。比如在人口聚集度上不像日本那么密，但是一定比美國密。所以，一百萬(wàn)以上人口的城市是美國的一半，日本的三分之一。五百萬(wàn)以上人口的城市還是美國的一半，是日本的四分之一。

我們現在擁有千萬(wàn)級人口的城市，加上重慶應該算是五個(gè)。如果14億人口七成住在城里，這七成里面一半以上又在千萬(wàn)級人口的城市。中國至少缺少10到15個(gè)千萬(wàn)人口的大城市。與其他國家很不同的地方，是我們的人口不能那么自由地流動(dòng)，因為你在當地落不了戶(hù)口。

黨的十八屆三中全會(huì )文件和“十三五”規劃都有很多的表述，在我看來(lái)最重要的信號，是在戶(hù)籍制度改革上要有相當程度的突破。到2020年，居住證應該是識別中國公民唯一的證件，不能再分誰(shuí)是農業(yè)戶(hù)口，誰(shuí)是非農戶(hù)口，一律只有一個(gè)居住證。

讓人口自由流動(dòng)，自主選擇居住和生活的地方，這是全世界的一個(gè)潮流。

什么是剛性需求？

房地產(chǎn)供應不足主要是在大城市。這些年來(lái)，我們總是要打擊所謂房地產(chǎn)的投機需求。實(shí)際上，中國的住房需求主要是城市改善性購房加上農村人口進(jìn)城造成的。

什么是剛性需求？嚴格意義上講剛性需求就是人沒(méi)有房子住。而中國的住房用地世界第一，農村住房用地在95%以上，即使在改革開(kāi)放之前，誰(shuí)也沒(méi)有住大街上。城市住房改革之后，多年來(lái)為什么還有人一直在買(mǎi)房子？目的就是改善居住條件。我們有很多房子實(shí)際上不太適合居住。城市住房有很多建成年代很早，大約25%沒(méi)有獨立的廁所和廚房。因此，但凡有了購房能力，人們必定搬到新房子住。

根據第五次和第六次人口普查的數據，2000-2010年，中國城市的住房自有率是下降的。中國人喜歡儲蓄，攢點(diǎn)錢(qián)就要改善自己的居住條件。我們總說(shuō)要多建80~90平方米的房子，這種政策很可怕。因為實(shí)際上，改善型購房中最好賣(mài)的是120平方米左右的房子，一家人父母加上孩子住在一起。

我對中國房地產(chǎn)一點(diǎn)都不擔心。2014年房地產(chǎn)交易額8萬(wàn)億元人民幣，其中85%是首套房，第二套的占15%。正常數字應該是一半對一半，也就是說(shuō)，很多限購政策把改善型需求全給擠出去了。只要敢放開(kāi)限購，購房的需求就出來(lái)了。

中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)比股票市場(chǎng)恐怖得多，老百姓的杠桿太低了。兩三百億元的首付貸和一年十萬(wàn)億元的交易量非常小，沒(méi)有關(guān)系。中國大部分人有一套房子，基本沒(méi)有人睡在街上。從某種意義上講，我們的支付的能力比一般發(fā)達國家強得多。我們的房?jì)r(jià)占收入比重很高，這個(gè)不矛盾。美國房貸占GDP的比例，房貸占居民可支配收入的比例還沒(méi)有我們高呢。

住房庫存可能是判斷房地產(chǎn)走勢最重要的信息。但是庫存數據是不是有價(jià)值，首先要看它的一個(gè)周期，和我能找到的價(jià)格信號是不是能對得上。如果庫存多，一定不會(huì )漲價(jià)，庫存少則一定漲價(jià)。

我們統計了各個(gè)城市的可售住房面積。有個(gè)紅線(xiàn)叫12個(gè)月，是指庫存低于12個(gè)月就開(kāi)始漲價(jià)，如果遠遠超過(guò)12個(gè)月就要降價(jià)。

一線(xiàn)城市個(gè)位數庫存在半年以上，二線(xiàn)城市在12個(gè)月左右，三線(xiàn)城市15個(gè)月左右。去年一線(xiàn)城市北、上、廣、深當然是瘋漲，今年只剩下三、四個(gè)月的庫存。二線(xiàn)城市今年三月份已經(jīng)到10了。三線(xiàn)城市也應該是正增長(cháng)了。

我們有點(diǎn)奇怪，這些數字并不是今天才出現的。最近限購的幾個(gè)城市在6個(gè)月前就已經(jīng)看到了。我們對鋼鐵庫存、水泥庫存這些產(chǎn)能非常過(guò)剩的產(chǎn)業(yè)，歷史上都出現過(guò)重大的判斷失誤。主要原因是做期貨的很多投資者，在庫存上數據非常散亂，非常不統一。

再參考2007年以來(lái)的數據。一、二、三線(xiàn)城市的走勢有區別嗎？可能水平有區別，一線(xiàn)漲得高點(diǎn)，二線(xiàn)漲6%，但是波動(dòng)方向沒(méi)有區別。

18億畝紅線(xiàn)

高房?jì)r(jià)是怎么煉成的？大家說(shuō)有點(diǎn)像盲人摸象，摸著(zhù)尾巴說(shuō)是一根細繩，摸著(zhù)象腿說(shuō)像一個(gè)柱子。我們摸到的是，中國的土地供應國家控制很?chē)?，土地用途也是嚴格管制，到底用了多少住宅用地，這個(gè)數還是有的。

在城鎮住宅用地占國土面積和城鎮建設用地占國土的面積方面，中國的數字無(wú)論是跟美國、日本比，還是跟香港比，我們都低得可憐。在過(guò)去十幾年地方政府招商引資，提供了大量便宜或者低價(jià)的工業(yè)用地和商業(yè)用地，最后擠得住宅用地很少。

從中國的地價(jià)分布看，農村土地不能碰，這種土地從某種意義講是無(wú)價(jià)，或者說(shuō)是小產(chǎn)權房。根據第六次人口普查的數據，如果我們把小產(chǎn)權房這部分數據拿掉，整個(gè)城市的住宅空置率是0?，F在大城市相當部分的住房是靠小產(chǎn)權房補充的，深圳是最多的。北京最近拆掉了很多的小產(chǎn)權房，住房的擁擠程度會(huì )直線(xiàn)上升。

商業(yè)用地、工業(yè)相關(guān)用地肯定是更多了。蓋鋼鐵廠(chǎng)，建水泥廠(chǎng)有GDP，你的土地貴了人家企業(yè)還不來(lái)。地方政府招商引資，土地實(shí)際上是低價(jià)出賣(mài)的。

為什么北、上、廣、深供地特別少，相對來(lái)說(shuō)賣(mài)住宅用地比較多的是四線(xiàn)或者一些偏遠的城市？因為從地方政府的稅收來(lái)源來(lái)講，省會(huì )城市或者北、上、廣、深有很多其他稅收來(lái)源，它賣(mài)一點(diǎn)地就夠花了，但四線(xiàn)城市只能多賣(mài)點(diǎn)才夠幾年花的。

土地的供給制度，是中國高房?jì)r(jià)最基本的原因。如果我們的18億畝紅線(xiàn)就是不能動(dòng)，目前北京、上海城市面積的一半是農地，剩下的土地肯定偏貴。2015年整個(gè)8.7萬(wàn)億元商品房銷(xiāo)售額，土地出讓金占37%，其他稅收占百分之二十幾，加起來(lái)一共是62%。房?jì)r(jià)里最貴的一塊就是地價(jià)，然后是稅費。

去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上市企業(yè)的利潤其實(shí)挺差的。通常我們認為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，但是過(guò)去兩年利潤直線(xiàn)下降。地價(jià)很貴，又不能融資，逼它借高利貸，蓋起來(lái)又賣(mài)不出去，所以很多開(kāi)發(fā)商急著(zhù)要轉型。

重慶經(jīng)驗

對房地產(chǎn)的調控，限購不管用，限貸不管用，加稅也不管用。上世紀八十年代末，日本的邊際稅率達到過(guò)80%，也沒(méi)能攔住房?jì)r(jià)上漲。因為在供不應求的時(shí)候，抑制了一段時(shí)間房?jì)r(jià)隨著(zhù)收入上漲又回來(lái)了。居民的大部分收入和支出放在到房子上，使得社會(huì )財富的分配極端惡化，同時(shí)造成社會(huì )之間的流動(dòng)性非常差。

限購、限貸政策是非常不好的。香港在過(guò)去三年，一千萬(wàn)港幣的房子首付是五成，主要是它供給有限。如果能交得起這個(gè)首付，你就進(jìn)入到這個(gè)俱樂(lè )部，就可以坐享地價(jià)上漲。交不起首付的就只能呆在外面，這更加大了財富收入分配的惡化。

什么政策管用？加大土地供應。最近終于聽(tīng)到好消息，說(shuō)北京、上海要加大土地供應了。

未來(lái)我希望看到，恢復2004年停掉的跨省換地。要保護農地，這塊農地為什么要在重慶旁邊呢，挨著(zhù)市郊很近，我拿這塊地換個(gè)遠一點(diǎn)的可不可以？

就算要18億畝紅線(xiàn)的農地必須要搞農業(yè)，干嗎非要拿上海、北京的一半土地來(lái)種地呢？能不能用它跟東北、山西換點(diǎn)地呢？跨省換地過(guò)去搞過(guò)，2004年被叫停。特別是西北、東北有些城市出現一些國企的困難，置換土地可能是潛在解決一些問(wèn)題的方法。

我們是要對保護農地和糧食自給自足給予很大的關(guān)心，但是跨省換地是不是也可以提高土地使用效率？北京、上海一半以上的土地現在還是農地，比如北京是個(gè)缺水的城市，然而北京的水資源七成用于農業(yè)生產(chǎn)，其中的效率和可承載力等很多問(wèn)題都值得商榷。

我們強調糧食自給自足，至少八成要自給自足，最近有個(gè)新政策要推動(dòng)土豆成為一個(gè)主糧，這個(gè)也是好辦法。因為種大米種小麥自給自足很難了，我們的糧價(jià)比國外貴了50%，種土豆估計就有希望了。它的背后就是說(shuō)，土地相對來(lái)說(shuō)稀缺了。

如果有些土地因為某些原因不能碰，比如說(shuō)日本保護農地的政策，除了導致收入分配惡化，影響代際之間流動(dòng)，更重要的是使城市喪失了競爭力，因為地價(jià)太貴了，房?jì)r(jià)太貴了，人的成本太貴了，最后整個(gè)城市的競爭力就掉下來(lái)了。

如果有人比你便宜，你就會(huì )喪失競爭力。我們的后面有印度，有東南亞以及非洲國家，我們把自己搞貴了，就會(huì )喪失競爭力?，F在北京雇一個(gè)員工或者雇一個(gè)保姆貴得離譜，為什么？他們的住是一個(gè)非常大的問(wèn)題。

在這樣的供地制度下，政府能不能做得好一點(diǎn)？政府拿了這么大一塊土地，要不要一次性拿？賣(mài)地以后能不能做一些公租房、廉租房？重慶的GDP發(fā)展速度全國第一，房?jì)r(jià)過(guò)去五年漲了12%，是最低的，而且重慶是唯一從來(lái)沒(méi)有限購過(guò)的城市，吸引了大批非戶(hù)籍人口入戶(hù)。重慶采取的做法是政府修建了大量的公租房及廉租房。

重慶的經(jīng)驗，解決了相當大的一部分需求，而且政府的財政做得也不錯。新加坡也有現成的經(jīng)驗擺在那里。如果我們還像過(guò)去十年，房?jì)r(jià)一上來(lái)就限購、就限貸、就漲稅，房?jì)r(jià)肯定會(huì )越調越高。大家會(huì )覺(jué)得這一次沒(méi)有買(mǎi)就錯過(guò)了一次機會(huì )，這實(shí)際上不是一個(gè)好的現象，早晚是要出問(wèn)題的。我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，要對中國的房?jì)r(jià)有點(diǎn)想象力。

中國的房?jì)r(jià)跟股票市場(chǎng)差不多，在有限供給的時(shí)候它就很貴，而且相對貴的房?jì)r(jià)是質(zhì)量不好的房子，因相對的供給有限。有媒體報道說(shuō)，北京的房?jì)r(jià)已經(jīng)超過(guò)紐約了，你去紐約買(mǎi)過(guò)房子嗎？美國的大城市比如紐約、曼哈頓，你開(kāi)車(chē)走出去一小時(shí)，當地的房?jì)r(jià)就可能要差十倍。紐約和美國中西部城市比較，還會(huì )再相差十倍以上。而我們城市間的落差并不夠大，一講這個(gè)問(wèn)題就要挨罵。

我們現在是郊區房?jì)r(jià)太貴，城里核心區卻不夠貴。股票里所謂藍籌，大盤(pán)是不貴的，貴的是小新創(chuàng )。原因是在有限供給的時(shí)候，總價(jià)低的東西相對貴，但這是不合理的。只要中國經(jīng)濟總體的增速繼續保持下去，沒(méi)有哪個(gè)國家會(huì )在內需強盛的時(shí)候能把房地產(chǎn)業(yè)扳倒在地上。