7月8日，鄭州一住宅用地溢價(jià)294%成交，成為該市總價(jià)、單價(jià)雙料新“地王”，這已經(jīng)是7月以來(lái)全國成交的第16宗“地王”。今年上半年，中國50個(gè)主要城市中已冒出兩百余宗“地王”，勘稱(chēng)有史以來(lái)高價(jià)地最密集涌現的半年。但未來(lái)一兩年后，誰(shuí)來(lái)為這些地價(jià)貴過(guò)房?jì)r(jià)的房子買(mǎi)單？買(mǎi)房人在擔憂(yōu)，賣(mài)房人也在發(fā)愁。

狂歡

上半年全國主要城市涌現219宗高價(jià)地

上半年，中國50個(gè)主要城市里的“地王”數量以每周近10宗的速度快速增長(cháng)。

中原地產(chǎn)研究院提供的數據顯示，今年1—6月份，全國50個(gè)主要城市誕生的“地王”(統計口徑為單宗土地金額超過(guò)10億元的地塊)多達219宗，其中的熱點(diǎn)城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。

同時(shí)，上半年全國主要的50大城市土地出讓金總額首次突破萬(wàn)億元，高達10243億元，遠超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過(guò)了200%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中新網(wǎng)記者分析，2016年是中國有史以來(lái)“地王”最密集的年份，而這場(chǎng)“地王盛宴”呈現出了一些新特點(diǎn)：

一是由一線(xiàn)城市蔓延至二線(xiàn)城市。南京、蘇州、合肥等二線(xiàn)城市成了2016年“地王”出現最多的區域，這些城市恰好是今年以來(lái)房?jì)r(jià)上漲最迅速的地方。

二是超過(guò)半數為國企央企斬獲。中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)堪稱(chēng)上半年土地市場(chǎng)“地王”收割機。

三是溢價(jià)率、樓面地價(jià)等創(chuàng )下新高。219宗“地王”中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有109宗，超過(guò)50%的地塊更多達167宗。

風(fēng)險

地價(jià)貴過(guò)房?jì)r(jià)誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？

“地王”頻出，一二線(xiàn)樓市“面粉”比“面包”還貴的現象愈發(fā)凸顯。3月18日，招商地產(chǎn)拿下南京浦口區一宅地，樓面價(jià)22320元/平米追平區域房?jì)r(jià)；4月25日，保利地產(chǎn)54億元奪下廈門(mén)雙料“地王”，樓面價(jià)是區域房?jì)r(jià)的1.6倍；7月8日，鄭州萬(wàn)科美景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司拿下的地王，樓面價(jià)13411元/平米，也超過(guò)了該區域均價(jià)。

“這么高價(jià)拿地，將來(lái)不還得買(mǎi)房人承擔？”“地價(jià)貴房子就貴，房子貴租金就貴”……面對“地王”扎堆，眾多網(wǎng)友擔憂(yōu)高地價(jià)會(huì )催漲房?jì)r(jià)，讓買(mǎi)房、甚至租房成本進(jìn)一步走高。

而希望通過(guò)“造豪宅”擺脫高價(jià)地困局的開(kāi)發(fā)商日子也不好過(guò)。以北京為例，北京累計出讓樓面價(jià)超3萬(wàn)元/平米的地塊59宗，開(kāi)發(fā)商們?yōu)槟孟逻@些地塊總共花了1919.38億元，但截止6月中旬，銷(xiāo)售額卻只有224.8億元。

張大偉說(shuō)，北京的很多“地王”要想上市盈利，需要未來(lái)兩年房?jì)r(jià)在目前基礎上漲100%甚至更多。

然而社科院日前發(fā)布的報告認為，房地產(chǎn)市場(chǎng) “空間錯配持續加劇，住房結構性過(guò)剩與結構性短缺并存”等問(wèn)題值得關(guān)注。2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )迎來(lái)一個(gè)短期調整期。

張大偉認為，當前寬松性政策下房企不理性、不健康的搶地行為為后續樓市發(fā)展帶來(lái)風(fēng)險。

有市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)認為，不排除有部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，助推房?jì)r(jià)上漲以期自我解套。易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進(jìn)提醒，在積極擴張戰略下，部分企業(yè)上半年債務(wù)融資規模較大，后續需要警惕存在的償債壓力和風(fēng)險。

擔憂(yōu)

瘋狂的“地王”何時(shí)止步？

進(jìn)入7月份，“地王”瘋狂的局面并未扭轉，杭州、南京、鄭州等地8天內成交了16宗溢價(jià)率超過(guò)50%的高價(jià)地。但市場(chǎng)預期，在“因城施策”方針下，后續局部過(guò)熱的土地市場(chǎng)將會(huì )念起政策“緊箍咒”。

6月初國土資源部對異常交易地塊備案制度的重申被視為政策收緊的一個(gè)信號。國土資源部稱(chēng)這一對高價(jià)地監控的備案制度將“有效執行”，并會(huì )采取穩定市場(chǎng)的相關(guān)措施，制訂周密工作預案，預防、化解土地市場(chǎng)可能出現的異常交易。

為防止高價(jià)地風(fēng)險，部分地方城市也已經(jīng)在收緊土地政策。站在“地王潮”風(fēng)口浪尖的蘇州、南京先后祭出土拍“熔斷機制”，設置地價(jià)紅線(xiàn)，規定超過(guò)紅線(xiàn)競價(jià)無(wú)效。

而這些政策出臺后，相關(guān)城市多宗地塊接連流拍。7月8日南京出讓的8塊宅地中有7塊因競價(jià)激烈遭遇“熔斷”，僅有一宗地塊以18829元／平米的樓面價(jià)出讓成功，而這又是一宗高價(jià)地。

CRIC研究中心向記者提供的報告指出，目前蘇州、南京等熱點(diǎn)城市雖面臨政策性壓力，但在行業(yè)集中度快速提升、大中型企業(yè)規模訴求高漲的背景之下，土拍市場(chǎng)熱度仍難出現實(shí)質(zhì)性降溫。下半年熱點(diǎn)城市“地王”涌現頻率或有所放緩，但地價(jià)仍將維持在高位。

針對當前“地王”瘋狂顯現，財經(jīng)評論員馬光遠建議，除政策引導扭轉不正常預期外，應在熱點(diǎn)二線(xiàn)城市嚴控土地市場(chǎng)的炒作，通過(guò)增大土地供應等方式平抑市場(chǎng)，并對開(kāi)發(fā)商拿地資金來(lái)源予以監管限制，為土地市場(chǎng)降溫。