土拍熱火，人人都可做預言家了！今日，經(jīng)開(kāi)區土拍在萬(wàn)眾期待中進(jìn)行，又見(jiàn)地王。2016下半程，鄭州土拍延續了火火的勢頭，從龍湖到白沙，再到經(jīng)開(kāi)區，地王頻出，版塊輪動(dòng)，好不熱鬧。

從全國來(lái)看，數據顯示，今年1月份至6月份，全國50個(gè)主要城市誕生的“地王”多達219宗，土地出讓金總額首次突破萬(wàn)億元，高達10243億元，遠超去年同期的6973億元。與此同時(shí)，財政部部長(cháng)樓繼偉表示下一步將“義無(wú)反顧”推進(jìn)所得稅制和房地產(chǎn)稅制改，其未來(lái)對產(chǎn)業(yè)以及市場(chǎng)層面的影響，亦是焦點(diǎn)。

經(jīng)開(kāi)區最新雙料地王

22.73億元總價(jià)，9005.44元/㎡樓面價(jià)，1500.94萬(wàn)元/畝單價(jià)

樓面成本價(jià)≈在售價(jià)格

如此種種串聯(lián)起一場(chǎng)盛大的土拍戰……此次主場(chǎng)不再是北龍湖而是國際范兒的濱河國際新城。

7月27日上午，經(jīng)開(kāi)區濱河國際新城(CLD新區)出讓151.44畝住宅用地，土拍未開(kāi)始前，對鄭政經(jīng)開(kāi)出〔2016〕006號(網(wǎng))地塊刷新地王的呼聲就甚高，還有人預測此次土拍成交樓面價(jià)將超過(guò)在售價(jià)格。

事實(shí)證明，鄭州土地市場(chǎng)就是辣么火!

競價(jià)至第59輪，CLD新區樓面價(jià)記錄就被刷新，報價(jià)128300萬(wàn)元，折合樓面價(jià)5803.14元/㎡，單價(jià)852.48萬(wàn)元/畝。競價(jià)至352輪，報價(jià)200300萬(wàn)元，樓面價(jià)升至7935.72元/㎡，單價(jià)1322.64萬(wàn)元/畝，刷新此前由經(jīng)開(kāi)區“雙料地王”碧桂園保持的1302.7萬(wàn)元/畝、4884.91元/㎡的記錄。

競價(jià)至第468輪，006號地終于成交!最終競得價(jià)格為22.73億元，折合樓面價(jià)9005.44元/平方米，單價(jià)1500.92萬(wàn)元/畝，溢價(jià)率為160.96%。最終競得人是鄭州鑫茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司, 背后康橋身影顯現。按此計算，目前康橋在濱河國際新城已有248.34畝住宅用地。

雖然“面粉”貴過(guò)“面包”的戲碼并未上演，但樓面成本價(jià)已然直逼在售樓盤(pán)價(jià)格。目前濱河國際新城在售項目有3個(gè)，分別是康橋悅城、中建觀(guān)湖國際、綠地瀾庭項目。

據悉，康橋、保利、海馬、綠地、招商、城開(kāi)等多家房企均加入此次土拍混戰，最終康橋艱難勝出。

先來(lái)看一下006號地塊具體情況，地塊位于經(jīng)開(kāi)第十九大街以東、四港聯(lián)動(dòng)大道以西、經(jīng)南十一路以南、經(jīng)南十二路以北，面積100961.18㎡， 折合151.44畝，土地用途為城鎮住宅用地，出讓年限70年，容積率大于1并且小于2.5，建筑密度小于25%。地塊起始價(jià)87100萬(wàn)元，增價(jià)幅度200萬(wàn)元， 最大容積率計算，折合樓面價(jià)3450.83元/㎡，單價(jià)575.15萬(wàn)元/畝。

區位優(yōu)勢上，地塊東臨四港聯(lián)動(dòng)大道，南接主干道經(jīng)南十二路，北側是濱水商業(yè)休閑街，西面是綠地項目地塊和配套商業(yè)，交通和商業(yè)氛圍俱佳，難怪成為眾開(kāi)發(fā)商眼中的香餑餑。

相關(guān)研究機構的綜合數據顯示，今年1月份至6月份，全國50個(gè)主要城市誕生的“地王”多達219宗，土地出讓金總額首次突破萬(wàn)億元，高達10243億元，遠超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅超過(guò)200%。這一“王的盛宴”大有由一線(xiàn)城市蔓延至二線(xiàn)城市的趨勢。

新一輪“地王”溢價(jià)率、樓面地價(jià)等創(chuàng )下新高之外，不得不讓人想到，在傳統房?jì)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的“面粉”“面包”問(wèn)題之外，作為“和面的水”的流動(dòng)性究竟在其中發(fā)揮了怎樣的作用?而且，理論上說(shuō)，“地王”項目要想上市盈利，未來(lái)兩年房?jì)r(jià)必須要在目前基礎再上漲100%或更多。如果房地產(chǎn)稅推出預期明確，按照通常的理解，此后兩年擁有這些物業(yè)的業(yè)主將要承擔更高的保有費用，在經(jīng)濟增速下行壓力持續的背景下，還能否出現豪宅日光現象?誰(shuí)會(huì )愿意成為這些物業(yè)和房地產(chǎn)稅的買(mǎi)單者?這里面是否包含著(zhù)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險、金融風(fēng)險和信用風(fēng)險?

也有券商報告分析指出，過(guò)去十年中國大致經(jīng)歷了三次大規模的“地王”潮，對應的高點(diǎn)時(shí)期分別是2010年2月份、2013年9月份和2016年6月份。2010年和2013年“地王”潮的高點(diǎn)均對應著(zhù)同期房地產(chǎn)價(jià)格同比漲幅的峰值，地價(jià)與房?jì)r(jià)走勢基本同步。而且，歷次“地王”潮高點(diǎn)的出現都預示著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格同比漲幅將放緩，即房地產(chǎn)景氣度見(jiàn)頂回落。

如果真的如報告結論所說(shuō)，在今年6月份“地王”潮之后房地產(chǎn)景氣度如期見(jiàn)頂回落，以之前兩波峰值間的三年時(shí)間間隔來(lái)看，下一個(gè)高峰點(diǎn)或正好遭遇房地產(chǎn)稅推出實(shí)施，正好可以檢驗其對房?jì)r(jià)的作用。