剛辦完離婚手續的夫妻手牽著(zhù)手去售樓處，更多的人還在離婚登記處排隊拿號，還有更多的人排隊搶購房子。

這樣的故事在這個(gè)年代，荒誕而又真實(shí)的上演著(zhù)。他們“幸福”的成為“房奴”，在北上廣深這樣的大都市，背負著(zhù)數百萬(wàn)的房貸，憧憬著(zhù)更高的房?jì)r(jià)帶來(lái)的富足。

最新數據顯示，2011年－2012年，中國居民家庭每年負擔的房貸還款金額占家庭可支配收入的20％以下，而到2015年則上升至28%，2016年或將接近40%。也就是說(shuō)，假設家庭每月的收入是10000元，那么將有4000元用來(lái)還房貸。中國房奴的還款負擔已超越了次貸危機時(shí)期的美國人。

1

北上深：房貸200萬(wàn)起

數據顯示，深圳、北京和上海的平均房?jì)r(jià)分別為50842元、47619元和43052元，想要在北京購置一套60平方米的房子，按照平均價(jià)計算，至少要花費286萬(wàn)元，扣除20%的首付款57萬(wàn)元，那么仍然需要背負229萬(wàn)元的房貸，即使按照公積金貸款3.25%的貸款利率，按揭20年，仍需承擔12964.46元的月供。

而2016年7月，根據招聘網(wǎng)站統計數據顯示，北京平均薪酬僅為7720元。

然而，在北京四環(huán)之內單價(jià)5萬(wàn)／平方米的房子都很難尋覓了。若想位置好一點(diǎn)，房間大一點(diǎn)，豈是200萬(wàn)的貸款能滿(mǎn)足的？

房貸飆升后，購房杠桿也隨之攀升，中國人的還款負擔率與日俱增，一聽(tīng)到還貸，房奴就心痛到無(wú)法呼吸了。

2

還貸壓力到底有多大

備受關(guān)注的中國購房杠桿率有多高？還款負擔到底有多重？回答這兩個(gè)問(wèn)題，需要用到交易杠桿率和還款負擔率兩個(gè)指標。

▼▼

交易杠桿率可用來(lái)衡量中國購房貸款的增長(cháng)空間。根據統計局、央行及廣發(fā)證券研報數據，中國新房交易杠桿率為27%，中國上半年住房（新房＋二手房）交易杠桿率為36%，從歷史上來(lái)看，中國新房交易杠桿率在2009年達到高點(diǎn)，連續兩年回落后重新緩步上升,到今年出現明顯的跳升。

（中國歷年住房交易杠桿率，來(lái)源：廣發(fā)證券研報）

與美國和日本相對比來(lái)看，美國是一個(gè)購房首付比例相當低的國家，交易杠桿率要比中國高出很多，次貸危機前，基本維持在80%－90%，到2007年升至100％，即所謂的“零首付”購房，次貸危機后迅速回落，2010年至今維持在65%左右。

而日本住房交易杠桿率在1974年約37%，在1987年最高峰也達到100%，資產(chǎn)泡沫破裂后的五年之間回落到45%左右的水平。

對比可見(jiàn)，中國的交易杠桿率雖然低于泡沫時(shí)期的美日，但連年攀升的態(tài)勢仍值得警惕。

▼▼

還款負擔率可用來(lái)衡量中國居民償還房貸的壓力。根據廣發(fā)證券研報數據，2011年－2012年，中國居民家庭每年負擔的房貸還款金額占家庭可支配收入的20％以下，到2015年則上升至28%，2016年或將接近40%。也就是說(shuō)，假設家庭每月的收入是10000元，那么將有4000元用來(lái)還房貸。

（中國歷年居民還款負擔率，來(lái)源：廣發(fā)證券研報）

同樣與美、日兩國比較。美國在次貸危機時(shí)期，還款負擔率最高達32%，2015年，還款負擔率為27%左右。而日本在資產(chǎn)泡沫時(shí)期，還款負擔率最高達到45%，資產(chǎn)泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。

對比可見(jiàn)，中國目前高達40%的還款負擔率，已超越次貸危機時(shí)期的美國，已接近資產(chǎn)泡沫時(shí)期的日本，可見(jiàn)還款壓力之大。

3

房貸緣何激增？

貨幣超發(fā)

中國貨幣缺口（M2增速與GDP名義增速之差）在2012年由負轉正，并不斷擴大，這意味著(zhù)貨幣供給遠高于實(shí)體經(jīng)濟對貨幣的需求。過(guò)剩的貨幣涌入金融資產(chǎn)中，債市、股市相繼迎來(lái)牛市。2015年股市大跌后，買(mǎi)房成了投資者心中最簡(jiǎn)單直接的資產(chǎn)配置方式。房地產(chǎn)也被中國人當作保值增值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)標的，過(guò)去20年的經(jīng)驗似乎也印證了這一觀(guān)點(diǎn)。

土地財政

數據顯示，2015年年底地方政府債務(wù)余額16萬(wàn)億元，2016年前8個(gè)月，地方政府債券發(fā)行4.8萬(wàn)億，發(fā)行規模超去年全年。

經(jīng)濟形勢的下滑必然會(huì )傳導至金融系統，而金融系統最大的危機之一就是地方債務(wù)。如何能避免危機爆發(fā)？其實(shí)，大部分省會(huì )直轄市都是是靠賣(mài)地償債。

于是，貨幣放水、降首付、降交易稅費、低利率等多種利好條件涌現，購房杠桿提升、門(mén)檻降低，各地掀起又一輪買(mǎi)房潮，房?jì)r(jià)大漲、地王頻現，土地價(jià)格自然水漲船高。

在這個(gè)循環(huán)里，房奴肩挑大任。

銀行更愛(ài)貸款給房奴

當前經(jīng)濟下行，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板成為了經(jīng)濟發(fā)展的主要任務(wù)，矛頭都集中在了采礦業(yè)、煤炭鋼鐵業(yè)及建筑業(yè)為代表的第二產(chǎn)業(yè)，占產(chǎn)業(yè)機構比重43%的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭向下，對未來(lái)經(jīng)濟前景預期悲觀(guān)，不肯再加大杠桿申請貸款。

銀行等金融部門(mén)不敢也不想對某些企業(yè)繼續放杠桿。但是對于個(gè)人房貸則不同，由于在中國有企業(yè)破產(chǎn)制度而無(wú)個(gè)人破產(chǎn)制度，再加上有三成首付的安全墊，所以對于銀行而言，個(gè)人貸款自然是比企業(yè)貸款要來(lái)的優(yōu)質(zhì)，也更傾向于向個(gè)人發(fā)放房貸。

4

可以買(mǎi)下半個(gè)美國？

根據測算，把北上深賣(mài)掉以后足以買(mǎi)下半個(gè)美國，把整個(gè)日本買(mǎi)下來(lái)也不是問(wèn)題。如果貨幣一直超發(fā)，一國房?jì)r(jià)永遠暴漲，理論上最終可以買(mǎi)下全世界！這樣想想，好像很快就可以擁有全世界，幾百萬(wàn)的房貸又算得了什么？

但，這顯然是荒謬的。

貨幣超發(fā)導致房?jì)r(jià)暴漲會(huì )有兩種結果：

一種是上世紀80年代末的日本，貨幣超發(fā)，經(jīng)濟增速卻在放緩，由于日本央行的干預，日元還是升值的，結果是日本房地產(chǎn)資產(chǎn)被嚴重高估。迫于通脹和貶值壓力，日本央行大幅提高利率、緊縮貨幣供給，穩定了匯率，卻最終導致股市和樓市崩盤(pán)。

另一種是2008年前的俄羅斯，同樣是貨幣超發(fā)，資產(chǎn)價(jià)值被高估，俄羅斯為穩定樓市，選擇讓匯率貶值，貨幣購買(mǎi)力大幅受損。

結語(yǔ)

從居民家庭的貸款負擔來(lái)看，按照目前的收入、利率、房?jì)r(jià)的水平測算，中國居民家庭的還款負擔壓力已經(jīng)較重，房貸高增不可持續，要警惕地產(chǎn)泡沫！當牛市的時(shí)候大家都是忽視風(fēng)險的，一旦趨勢逆轉，風(fēng)險敞口就暴露無(wú)疑了。

投資者在狂背債的同時(shí)，還是要謹慎評估自己的償還能力。