鄭州“房九條”昨天開(kāi)始執行，對鄭東新區和經(jīng)開(kāi)區土地競拍實(shí)行限價(jià)，有人說(shuō)這是為限制地王產(chǎn)生。

有人稱(chēng)短期能抑制銷(xiāo)售均價(jià)上漲，有人稱(chēng)會(huì )加劇供求關(guān)系矛盾，還有人說(shuō)這次政策是第一波，可能還會(huì )有新政。

鄭州“限地價(jià)，競房?jì)r(jià)”等調控措施引發(fā)人們對鄭州未來(lái)房?jì)r(jià)的猜想。供求端增加土地供應，地價(jià)上嚴控“地王”，又加強價(jià)格管理和預售管理，這套溫柔的政策組合拳能否給鄭州市場(chǎng)降火呢？業(yè)界有不同的看法。

【政策發(fā)布】

鄭州出臺“房九條”

調控“過(guò)熱”的市場(chǎng)

9月14日夜，正當人們準備迎接第二天的中秋節時(shí)，鄭州市政府突然發(fā)布一個(gè)重磅政策：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續平穩健康發(fā)展的通知》。該政策于9月18日開(kāi)始執行。一石激起千層浪，消息一出，便引發(fā)社會(huì )各界的熱議。

河南商報記者看到，新政策前后共有九條內容，涉及土地供應、地價(jià)限制、企業(yè)審查、價(jià)格管理、預售許可等，被外界稱(chēng)為“房九條”。其中，新政對土地拍賣(mài)價(jià)格的限制條款最引人關(guān)注。

文件內容顯示：依據土地評估價(jià)、基準地價(jià)及市場(chǎng)指導價(jià)合理確定居住用地及兼容居住用地的其他用地的掛牌起始價(jià)。鄭東新區、鄭州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競房?jì)r(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競買(mǎi)人現場(chǎng)競綜合房?jì)r(jià)，綜合房?jì)r(jià)報價(jià)低者為競得人。市內五區及鄭州高新區土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競買(mǎi)人進(jìn)行最后一次現場(chǎng)報價(jià)，依據掛牌須知等相關(guān)規定，確定競得人。

據業(yè)界分析，這種土地競拍熔斷機制意在調控地價(jià)，進(jìn)而平穩鄭州目前過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)。據河南商報記者了解，除鄭州外，南京、蘇州等地均已采取措施來(lái)調控“過(guò)熱”的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

【要點(diǎn)摘錄】

通過(guò)調控地價(jià)

來(lái)抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲

擴大居住用地供應規模，調整優(yōu)化布局，加快供應節奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應市場(chǎng)。

除大棚戶(hù)區改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出讓競買(mǎi)保證金繳納比例提高到100%，溢價(jià)部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個(gè)工作日內繳清。

加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購地資金來(lái)源的審查。加大對銀行機構個(gè)人住房信貸政策落實(shí)情況的督查力度。對首付款來(lái)源、借款人家庭已有住房數量、借款人信用資質(zhì)和購房合同真實(shí)性等情況加強實(shí)質(zhì)性審核。嚴肅查處各類(lèi)違法違規行為。

嚴格新建商品住房項目銷(xiāo)售價(jià)格管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)應根據項目品質(zhì)、區位等條件合理定價(jià)，在預售方案中據實(shí)申報。住房保障部門(mén)建立網(wǎng)簽價(jià)格均價(jià)公布制度，企業(yè)申報價(jià)格明顯高于網(wǎng)簽均價(jià)的項目，應向價(jià)格管理部門(mén)備案。

新建商品住房項目必須取得“商品房預售許可證”后方可對外銷(xiāo)售，并在10日內一次性公開(kāi)全部房源，明碼標價(jià)、公開(kāi)對外銷(xiāo)售，不得以各種借口分批、分次銷(xiāo)售，不得采取墊付、分期等方式降低首付款支付比例。對于違反規定的企業(yè)，將依法從重處罰，并記入企業(yè)信用檔案。

房地產(chǎn)中介組織不得與其他機構合作提供首付貸等違法違規金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得散布虛假信息哄抬房?jì)r(jià)、誘騙消費者交易。對存在違法違規行為的中介機構，依法從重處罰，并記入企業(yè)信用檔案。對嚴重侵害群眾權益、擾亂市場(chǎng)秩序的中介機構，工商行政主管部門(mén)要依法將其清出市場(chǎng)。

【焦點(diǎn)分析】

“限地價(jià) 競房?jì)r(jià)”

能否平穩鄭州房?jì)r(jià)

河南財經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社對此分析認為，這九條政策就是為了限制地王產(chǎn)生，比如增加土地供應量、拿地規則修改、土地競拍熔斷機制。此次新政最大的亮點(diǎn)就是“網(wǎng)拍熔斷機制”，土地價(jià)格壓下去，未來(lái)房?jì)r(jià)“過(guò)熱”受到抑制，從心理上看，會(huì )對市場(chǎng)恐慌情緒有一個(gè)積極的正面影響。

鄭州一位資深地產(chǎn)人士分析稱(chēng)，限地價(jià)、競房?jì)r(jià)，這條政策有一定的局限性，比如，競拍地價(jià)有50%的溢價(jià)率限制，但基準地價(jià)可以提高，這就沖抵了限制部分的價(jià)格。再比如，如果采取誰(shuí)出價(jià)低就把土地賣(mài)給誰(shuí)這種方式，那么，開(kāi)發(fā)商為了逐利，是不是會(huì )對房屋產(chǎn)品質(zhì)量有不利影響？

還有，競價(jià)后，雖說(shuō)銷(xiāo)售價(jià)格有一定限制，但價(jià)格還是可以有突破方法的，比如精裝交房（簽第三方合同）、高價(jià)車(chē)位、儲藏室等捆綁銷(xiāo)售。短期看，“限地價(jià)，競房?jì)r(jià)”能抑制銷(xiāo)售均價(jià)上漲，但客戶(hù)實(shí)際支付變化不大，還會(huì )催生一批車(chē)位貸、裝修貸等金融業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)實(shí)戰專(zhuān)家、河南王牌企劃有限公司董事長(cháng)上官同君認為，鄭州市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入典型的“恐慌模式”，老百姓恐慌性購房，企業(yè)恐慌性拍地，導致地王頻出。開(kāi)發(fā)商則營(yíng)銷(xiāo)造勢，將老百姓恐慌性購房的心理推至頂點(diǎn)，而且恐慌還在繼續。

上官同君稱(chēng)，車(chē)在高速公路上疾馳，要想車(chē)速慢下來(lái)，有兩種方式，一種是慢剎車(chē)，逐步讓車(chē)速慢下來(lái)，平穩保證安全；另一種是急剎車(chē)，有可能會(huì )車(chē)毀人亡。鄭州樓市“房九條”出臺之際，先把老百姓和開(kāi)發(fā)商的恐慌情緒從心理上降降溫，是典型的慢剎車(chē)。

也有分析認為，如果不增加土地和房源供應的話(huà)，那么，政策中關(guān)于嚴格控制無(wú)證銷(xiāo)售的規定，貌似合理，在目前情況下，反而會(huì )加劇供求關(guān)系矛盾，使得可銷(xiāo)售房源更少，有可能引起價(jià)格急劇波動(dòng)。本來(lái)二手房市場(chǎng)可以提供一部分房源，以緩解壓力，但最近不動(dòng)產(chǎn)登記機構和房管局的協(xié)調不力，讓二手房市場(chǎng)暫時(shí)失去調節功能。這也是一個(gè)推高房?jì)r(jià)的潛在因素。

【趨勢預測】

未來(lái)是否會(huì )有第二波

調控政策出臺

河南財經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)李曉峰認為，針對鄭州當前的情況，這次出臺的政策是非常適宜的，也比較溫和。

他分析稱(chēng)，這次政策在溫和之余也較結合市場(chǎng)，并沒(méi)推行行政命令的政策，比如限購。這次政策是第一波，可以理解為政府開(kāi)始關(guān)注鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，如果達不到預期，市場(chǎng)沒(méi)有降溫，可能還會(huì )有新的政策。而金融政策是國家層面的政策，地方政府層面上不會(huì )去操作。

他認為，市場(chǎng)上的購房需求已經(jīng)有了大幅度的釋放，政策出臺后老百姓購房可能會(huì )相對冷靜，此后投資者停下來(lái)觀(guān)望的可能性更大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)說(shuō)，從市場(chǎng)預期穩定等角度看，抑制房?jì)r(jià)已變得刻不容緩，因此，房?jì)r(jià)過(guò)熱城市的分類(lèi)調控不可避免，而且可能會(huì )很密集。鄭州的“房九條”政策可以理解為是一種政策試探。值得警惕的是，對于一些重點(diǎn)二線(xiàn)城市而言，去庫存周期甚至低于6個(gè)月的水平。部分城市雖已出臺了限購等相關(guān)政策，但抑制房?jì)r(jià)的壓力依然會(huì )較大。不過(guò)，從供給側結構性改革等思路看，積極增加土地供應、抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲、打擊各類(lèi)捂盤(pán)惜售行為，是后續此類(lèi)重點(diǎn)城市需要關(guān)注的內容。