9月20日晚，鄭州市國土資源局放出消息：鄭州計劃在今年年底前追加6000畝住宅用地。

這一舉措響應了前不久“鄭九條”政策關(guān)于“年底前集中供地”的規定。

毫無(wú)疑問(wèn)，土地供應量的增加能有效緩解供求矛盾，改變市場(chǎng)預期，平穩樓市。但這些增量土地中，“凈地”占多大比例？效果如何？還需市場(chǎng)檢驗。

【消息】年底前追加6000畝住宅用地

今年樓市異?；鸨?，成交量激增，鄭州房?jì)r(jià)也迅速上漲；鄭州土地拍賣(mài)也很激烈，開(kāi)發(fā)商拿地異常積極，“地王”不斷涌現。

兩者相互作用，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現一種“過(guò)熱”的態(tài)勢。為此，鄭州市政府緊急發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續平穩健康發(fā)展的通知》（外界稱(chēng)“鄭九條”），旨在限地價(jià)、控房?jì)r(jià)，平穩鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)。

9月20日晚，鄭州市國土資源局放出消息：經(jīng)市政府研究，今年年底前，鄭州市主城區（市內五區及鄭東新區、高新區、經(jīng)開(kāi)區）將集中供應6000畝商品住宅用地。

21日，河南商報記者從鄭州市國土資源局確認了該消息的真實(shí)性。不過(guò)，該局對此不作評論。

有分析稱(chēng)，此舉可認為是響應“鄭九條”中“擴大居住用地供應規模，調整優(yōu)化布局，加快供應節奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應市場(chǎng)”的專(zhuān)項舉措。

【數據】供應的土地約相當于6.5個(gè)陳寨

我們不妨做個(gè)對比：鄭州大學(xué)新校區占地4845畝，鄭州最大的城中村陳寨面積約0.618平方公里（折合927畝）。也就是說(shuō)，追加供應的土地面積比鄭大新校區大，約相當于6.5個(gè)陳寨。

據了解，鄭州市主城區今年1~8月份已供應5300畝，按照年底前再供應6000畝的計劃，總供應量達11300畝，是去年全年供應量的2.3倍。

記者從鄭州市國土資源局公布的資料中得知，2016年度鄭州市本市內八區國有建設用地供應總量控制在4415.8公頃（折合66237畝），其中住宅用地2230.36公頃（折合33455.4畝）、保障房用地218.18公頃（折合3272.7畝）、商業(yè)用地774.45公頃（折合11616.75畝）等。住宅用地的供應量，達到近3年來(lái)新高，是2015年的2.6倍，2014年的2.4倍。

河南商報記者了解到，今年土地供應的一個(gè)原則就是，統籌處理好“收儲與供應之間、近期與遠期之間、增量與存量之間”的關(guān)系，確保收儲規模不降低，供應總量不減少。

【分析】加大土地供應能穩定市場(chǎng)預期

鄭州加大土地供應量，能否解決目前房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題呢？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，這并不能完全解決房?jì)r(jià)問(wèn)題。鄭州房?jì)r(jià)過(guò)快上漲以及需求爆發(fā)的原因復雜，從短期來(lái)看，增加土地供應就是影響市場(chǎng)預期，“降溫”房?jì)r(jià)。加大土地供應，雖然不會(huì )立刻增加商品住房的供應量，但需求可能會(huì )快速消退。

鄭州一位從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)近20年的資深人士說(shuō)，加大土地供應量，對平抑偏高的鄭州房?jì)r(jià)是有好處的。同時(shí)，這對房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息，開(kāi)發(fā)企業(yè)也不想拿高價(jià)地，“地王”頻出的現象會(huì )有所減少。

他分析，房企會(huì )充分考慮供應量增加，進(jìn)而調整自己拿地的策略和成本，也會(huì )對目前在售項目的定價(jià)、銷(xiāo)售策略與速度進(jìn)行調整。加大土地供應，盡管不能立即改變市場(chǎng)實(shí)際供求比，但會(huì )通過(guò)調節市場(chǎng)參與各方的預期，進(jìn)而影響買(mǎi)賣(mài)房屋與土地、定價(jià)等行為，達到穩定市場(chǎng)的作用。

【對比】南京一周供地1807畝房?jì)r(jià)仍然上漲

今年5月底，南京推出調控政策，對土地競拍采取“熔斷機制”。

8月初，又開(kāi)始加大土地供應量，曾在一周內接連集中投放27塊土地，其中住宅用地達到1807畝，但是依然沒(méi)能阻止南京房?jì)r(jià)繼續上漲。

雖然南京房?jì)r(jià)8月環(huán)比沒(méi)有進(jìn)入前3名，但依然有4.1%的環(huán)比漲幅。這個(gè)漲幅雖然低于鄭州，但南京房?jì)r(jià)基數較大，所以漲幅依然驚人。

知名房地產(chǎn)評論人王毅敏分析：南京為遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，一手控地價(jià)、控房?jì)r(jià)，一手加大土地供應量，之所以沒(méi)能立竿見(jiàn)影，是因為土地供應需要時(shí)間才能變成可以供應市場(chǎng)的房子；再者，南京市場(chǎng)房子緊缺，而又有龐大的購買(mǎi)群體，很難從根本上遏制房?jì)r(jià)上漲。

王毅敏認為，鄭州的情況和南京相似，不過(guò)，鄭州此次加大土地供應量，短期內能平穩市場(chǎng)預期。

【追問(wèn)】為啥計劃供應多而市場(chǎng)放量少？

一位曾多次參與鄭州土地市場(chǎng)競拍的房企高管說(shuō)，在今年的土地競拍中，開(kāi)發(fā)商爭搶的土地都是“凈地”，僅有的幾塊城改地，也被北京一家房企K2“攪局”了。

鄭州2016年度的計劃土地供應量不小，為何在市場(chǎng)上出現的掛牌住宅用地不多呢？上述人士分析認為，三環(huán)內幾乎沒(méi)有“凈地”，只有大量城中村改造用地尚待開(kāi)發(fā)。這些地塊列入計劃后，就成了讓開(kāi)發(fā)商“垂涎三尺”的“香餑餑”，但房屋征收和拆遷補償工作艱巨，影響放量進(jìn)度。

而且，城改地塊的開(kāi)發(fā)，按照目前鄭州的市場(chǎng)規則，多由政府和合作開(kāi)發(fā)商協(xié)議開(kāi)發(fā)。其所開(kāi)發(fā)的商品住宅，一兩年內根本無(wú)法入市。

中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存認為，高房?jì)r(jià)歸根結底是由土地財政引起的，即使靠政策暫時(shí)壓住“地王”的產(chǎn)生，增加土地供應量，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )不會(huì )“買(mǎi)賬”還不一定。因為，這些增量土地中“凈地”占多大比例，區域分布如何安排還需要觀(guān)察。

另外，從鄭州目前入駐的外來(lái)房企看，那些來(lái)自一線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商似乎不缺資金，土地市場(chǎng)需求越來(lái)越強烈。所以，加大土地供應量，會(huì )對過(guò)熱的市場(chǎng)起到緩解矛盾的作用，但還需要多管齊下才能平穩樓市。