北京時(shí)間15日凌晨，美聯(lián)儲宣布將聯(lián)邦基金利率目標區間上調25個(gè)基點(diǎn)到0.5%至0.75%的水平，時(shí)隔一年后再度加息。靴子落地，一絲寒意襲來(lái)。

此次加息，國內資金流出壓力將增大，人民幣資產(chǎn)的吸引力也恐將下降，樓市會(huì )否遭受打擊?

新愁之下，舊賬似乎讓人略感“安慰”——根據國家統計局數據，今年1至11月份，商品房銷(xiāo)售額達102503億元，已高過(guò)韓國、澳大利亞、俄羅斯等國去年的GDP。中國的房地產(chǎn)業(yè)看似已富可敵國。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售額固然高，卻通過(guò)透支廣大老百姓未來(lái)數十年的收入來(lái)實(shí)現，還是略虛，而各國GDP是當下實(shí)打實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，二者本身沒(méi)有可比性。不過(guò)，就著(zhù)這個(gè)數字，我們不妨來(lái)重新審視下讓人愛(ài)恨交織的中國樓市。什么?你只有恨?那更得往下看了。

庫存

數據來(lái)源：國家統計局

過(guò)去6年間，商品房銷(xiāo)售額將近翻了一番，尤其是今年前11月，大漲37.5%，超過(guò)10萬(wàn)億，再創(chuàng )歷史新高。雖然由于勢頭過(guò)熱被潑了幾盆冷水降了溫，但既成事實(shí)方面卻有著(zhù)一種看似意料之外、卻又意料之中的“慰藉”。

隨著(zhù)猛增的銷(xiāo)售額而來(lái)的，是前11月國有土地使用權出讓收入達3.1萬(wàn)億元，同比增19.1%。

據統計，僅僅今年前10月，土地出讓收入和涉房地五項主要稅收之和，已達近5.7萬(wàn)億元。這是什么概念?就說(shuō)1999—2008年這十年吧，全國土地出讓收入累計5.3萬(wàn)億元——十個(gè)月便抵十年!

還有，前三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率約為8%。

看似捷報頻傳，皆大歡喜，另一邊卻是同樣高企的庫存——待售面積占銷(xiāo)售面積比例在這6年間也翻了一番。

記得去年曾有經(jīng)濟學(xué)家測算，“現在的庫存，按照去年的銷(xiāo)售速度好好賣(mài)，要賣(mài)八年才能夠賣(mài)完。”到了今年這個(gè)時(shí)候，在收緊的限貸限購政策下，恐怕已經(jīng)沒(méi)法按去年的銷(xiāo)售速度好好賣(mài)了，八年的時(shí)間是不是也不夠了?

2015年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出房地產(chǎn)去庫存任務(wù)，要擴大有效需求，打通供需通道。彼時(shí)，房地產(chǎn)待售面積已達71853萬(wàn)平方米的高位，

而今年前11月的數據顯示，待售面積依然高達69095萬(wàn)平方米，目前來(lái)看，被去掉的2758萬(wàn)平方米庫存，占剩余庫存約4%。以這個(gè)速度，難道要去25年不成?

如此巨量的庫存，在今天美聯(lián)儲加息的背景下，恐怕將會(huì )迎來(lái)更艱難的旅程。

美聯(lián)儲加息，美元走強，人民幣將進(jìn)一步承壓貶值，甚至有人預測明年可能“破7”。在中國樓市興風(fēng)作浪的熱錢(qián)，也許會(huì )更快地回流美國。如果繼美國加息之后中國明年再加息予以應對，市場(chǎng)上的錢(qián)將更為緊張，資金成本必然大幅上升，庫存高企、資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)，將雪上加霜。

為加速回籠資金，降價(jià)賣(mài)房將成為一些房地產(chǎn)商不得不做出的選擇。房?jì)r(jià)松動(dòng)，隨著(zhù)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理蔓延，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是房?jì)r(jià)都可能迎來(lái)一番調整。

雖然有專(zhuān)家指出，由于我國對資本賬戶(hù)長(cháng)期實(shí)行較為嚴格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上的美聯(lián)儲歷輪加息對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有造成影響。但美國市場(chǎng)的虹吸效應明顯，以往外資流出中國樓市的數據已經(jīng)顯示，渠道不暢通，不代表渠道不通。

年初去庫存，年底被限購，本來(lái)說(shuō)的好好的，怎么就畫(huà)風(fēng)突變了呢?

能不變嗎?政府讓大家去三四線(xiàn)買(mǎi)滯銷(xiāo)的房子，大家偏要去一二線(xiàn)炒日進(jìn)斗金的房子，一起把熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)越推越高。怪誰(shuí)?不能怪老百姓，掙錢(qián)不易，作為一個(gè)正常人，有點(diǎn)閑錢(qián)想投資，一般都會(huì )做出這樣的理性決定。

然而，趁著(zhù)中央要求去三四線(xiàn)城市的庫存，一些熱點(diǎn)城市是不是也搭上便車(chē)，趁機壓縮原有的土地供應，人為推高地價(jià)，為土地財政再添把柴?就現有數據看，恐怕也不是空穴來(lái)風(fēng)，今年以來(lái)，地方財政收入依賴(lài)土地房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重大約在40%左右，幾近“半壁江山”。

在市場(chǎng)化的商品房環(huán)境里，老百姓自然是用腳投票。想讓房地產(chǎn)擺脫投資屬性，回歸居住屬性，光靠限購限貸的行政手段顯然遠遠不夠。否則，一番滅火政策過(guò)后，“鬼城還是鬼城，熱點(diǎn)還是熱點(diǎn)”，濤聲依舊了。

接盤(pán)俠

島妹又翻出近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金分布情況，發(fā)現有一降一升兩趨勢很惹眼。

數據來(lái)源：國家統計局

一方面，房地產(chǎn)利用外資增速大起大落，近年來(lái)又陡降。另一方面，個(gè)人按揭貸款卻節節攀升，今年前11月，已經(jīng)首超國內貸款數2771億元，增速高達49.3%，遠超去年的21.9%，更遠超前年的-2.6%。

遙想2006年，同樣是房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，為了防止外資炒作，監管部門(mén)出臺了《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》，對于境外機構和個(gè)人購房設置了一系列限制條件，然而依舊擋不住外資削尖了腦袋往中國樓市里鉆。

2015年，有關(guān)部門(mén)修改了上述意見(jiàn)，大大放寬外資投資中國房地產(chǎn)的限制，當年卻迎來(lái)近6年房地產(chǎn)利用外資的最低增速——-53.6%。

不是打臉，而是房地產(chǎn)行業(yè)的基本面出現了變化，此一時(shí)彼一時(shí)也。

進(jìn)入本世紀第二個(gè)十年，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代或者說(shuō)“黃金時(shí)代”已慢慢不再，高收益光環(huán)逐漸褪去。然而，在連同外資等各方力量的炒作下，房?jì)r(jià)已在高位盤(pán)整，當初來(lái)勢洶洶的炒樓者賺個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)后人去樓空，如今單剩下一個(gè)一旦崩盤(pán)就將引發(fā)各種系統性風(fēng)險的樓市。

俠之大者，為國為民，此時(shí)的接盤(pán)俠們更以個(gè)人按揭貸款的逆勢上漲刷出了高昂的存在感。

說(shuō)為國接盤(pán)，純屬無(wú)奈自黑，以未來(lái)二三十年的青春與收入投入中國的房地產(chǎn)事業(yè)，自此與房貸為伴，誰(shuí)又真的愿意?誰(shuí)就沒(méi)點(diǎn)詩(shī)和遠方想去追求?

問(wèn)問(wèn)自己，為什么要接盤(pán)，為什么要買(mǎi)房，是自己內心的召喚?還是丈母娘的召喚?又或是更多旁人目光的脅迫?在高房?jì)r(jià)上騎虎難下，反而成了如今許多年輕人生活的常態(tài)。

機制

無(wú)論是媒體隔三差五出來(lái)喊話(huà)，還是前不久萬(wàn)科總裁郁亮接受島妹大東家專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)，提出要利用踩剎車(chē)后的寶貴時(shí)機，建立長(cháng)效機制，言語(yǔ)從來(lái)沒(méi)能將市場(chǎng)的迫切表達千萬(wàn)分之一。

缺乏長(cháng)效機制的房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎樣的存在?請看——

數據來(lái)源：國家統計局

(2016年前11月房地產(chǎn)用地供應量增速數據暫缺)

顯然，全國房地產(chǎn)用地的供應量增速與開(kāi)發(fā)投資的增速呈現了較強的相關(guān)性。政府供地多時(shí)，投資增速也快。

比如2013年，房地產(chǎn)用地同比增26.8%，到2015年，增速則大跌至-20.9%;供應量懸殊8萬(wàn)公頃左右，增速懸殊將近47個(gè)百分點(diǎn)!沒(méi)有懸念，兩個(gè)年份的投資增速分別是19.8%和1%，各自大開(kāi)大闔。

在房地產(chǎn)供應市場(chǎng)，政府的絕對強勢地位和頗為隨性的供應風(fēng)格，使市場(chǎng)的投資步伐和預期充滿(mǎn)了不確定性。

身處其中之人，更能理解長(cháng)效機制為何如此重要。郁亮感慨，從房地產(chǎn)行業(yè)看，今天“魚(yú)翅撈飯”、明天“喝西北風(fēng)”絕非好事，暴飲暴食、大漲大落對所有人都是傷害，健康穩定的發(fā)展才最好。

長(cháng)效機制帶來(lái)的是穩定的預期，而預期穩定又是市場(chǎng)與行業(yè)繁榮發(fā)展的生命。然而，在沒(méi)有長(cháng)效機制的現實(shí)情況下，經(jīng)濟低迷時(shí)，政府希望靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟，經(jīng)濟過(guò)熱時(shí)，又通過(guò)控制需求時(shí)不時(shí)來(lái)點(diǎn)急剎車(chē)，對行業(yè)管控彌漫著(zhù)隨意性。如此頭疼醫頭、腳疼醫腳的管控方式，再加上任性的土地供應方式，只會(huì )導致行業(yè)發(fā)展如同坐上過(guò)山車(chē)，投機大行其道，非理性行為頻出，反正過(guò)把癮就死，沒(méi)人考慮明天。

可惜，這過(guò)山車(chē)玩的不只是某幾個(gè)人的心跳，更是行業(yè)和經(jīng)濟社會(huì )的健康穩定。

前不久的中央政治局會(huì )議已經(jīng)提出，要加快研究建立房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制。“加快研究建立”幾字意味深長(cháng)，也足以看出之前的空白與未來(lái)的難度。

畢竟房地產(chǎn)行業(yè)已是牽一發(fā)而動(dòng)全身，建立長(cháng)效機制，不僅要改進(jìn)被詬病已久的土地供應制度，還有住房制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)規制等一整套配套機制亟待跟進(jìn)。

如今，在美聯(lián)儲加息背景下，中國樓市的泡沫面臨更易破裂的危險，如何確保蟄伏于其中的一系列危機不被連鎖引爆?眼前火要滅，長(cháng)效機制更是分秒等不得。

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