自從人民幣對美元貶值有所加速以來(lái)，加之近期美聯(lián)儲加息，有不少人意識到，或許應該在資產(chǎn)配置中適當進(jìn)行海外資產(chǎn)的配比了。理財金融專(zhuān)家也紛紛表示，此時(shí)對美元類(lèi)理財產(chǎn)品進(jìn)行投資可行，例如買(mǎi)黃金、保險、房產(chǎn)……而對于大多數投資者而言，投資房產(chǎn)是最“熟悉”的，尤其是這些年來(lái)許多大企業(yè)紛紛“出海”做開(kāi)發(fā)做投資。不過(guò)，海外房產(chǎn)要怎么買(mǎi)?去哪兒買(mǎi)才靠譜?

最近有人問(wèn)經(jīng)濟學(xué)家郎咸平，出于投資保值增值的角度，去國外買(mǎi)房是否合適?郎咸平給出了建議，在他看來(lái)，美元資產(chǎn)是海外置業(yè)的優(yōu)秀配置，未來(lái)升值空間可觀(guān)。郎咸平解釋說(shuō)，美國經(jīng)濟向好、美元增值可觀(guān)、美國樓市改善及未來(lái)房?jì)r(jià)上漲趨勢使得購置美國房產(chǎn)有充足的升值空間。他認為，投資美國房產(chǎn)將帶來(lái)美元增值、房產(chǎn)增值及租金三方面收益。

的確，一般而言高凈值中產(chǎn)家庭考慮海外投資已是趨勢。談及海外投資注意事項，投資專(zhuān)家認為，趁此新年假期，投資者應當多花一些時(shí)間去做市場(chǎng)調研工作，無(wú)論是價(jià)格趨勢還是投資指南，看的越多才能獲得越多的信息，從而做出更加理性和明智的決策。

跟著(zhù)大房企走

在國內買(mǎi)房，很多人是認品牌的。例如曾傳說(shuō)有潘石屹的粉絲，大多來(lái)自山西，SOHO系列產(chǎn)品買(mǎi)個(gè)遍;也有不挑具體品牌的，只要是大房企就成，要緊的是價(jià)格地段戶(hù)型小區……理由挺簡(jiǎn)單，不外乎是為了“靠譜”二字。

去海外置業(yè)，與其兩眼一摸黑倒不如看看大房企們都在哪兒做了開(kāi)發(fā)，至少不能太“坑爹”，溝通起來(lái)也方便——有不少人是這樣想的。

回顧2016年中國企業(yè)“出海”征途，可謂碩果累累。前三季度對外投資總額遠超前兩年，僅中資企業(yè)海外收購項目投資總額也創(chuàng )下歷史新高。十一長(cháng)假以后，從內地四面八方?jīng)坝慷鴣?lái)的“壕客”經(jīng)深圳過(guò)關(guān)，赴港買(mǎi)保險，近年來(lái)保險業(yè)成為了香港增長(cháng)最快的行業(yè)之一;受內地樓市泡沫急劇膨脹影響，香港和歐美國家樓市備受內地投資人青睞，隨著(zhù)海外置業(yè)需求的增長(cháng)，國內富人乃至中產(chǎn)開(kāi)始“狂掃”海外房產(chǎn)，僅2016年上半年，在亞洲投資者跨國房地產(chǎn)投資總額中，近52%的資本流向了美國，流入紐約的資金達55億美元。2016年中國企業(yè)海外投資急劇升溫，在旅游、娛樂(lè )、制造業(yè)等領(lǐng)域均有涉足，據相關(guān)數據顯示，2016年1月至11月，共有83家上市公司公布了海外并購的新預案，涉及金額超過(guò)1323億美元。

房產(chǎn)投資方面，據戴德梁行統計數據顯示，從2009年開(kāi)始，中國海外地產(chǎn)大宗交易投資總額就呈穩步上升的趨勢。而這一進(jìn)程在2013年至2014年時(shí)增速更加明顯，萬(wàn)科、碧桂園、萬(wàn)達、綠地、新華聯(lián)、雅居樂(lè )等大型房企均有在海外拿地。其時(shí)，萬(wàn)科在美國和英國等地區布局了多個(gè)項目;碧桂園、富力地產(chǎn)也各自購下了馬來(lái)西亞最南端城市——新山的大宗土地;新華聯(lián)也在悉尼有所斬獲。至2015年時(shí)，中國海外地產(chǎn)大宗交易年投資總額已經(jīng)達到257.34億美元。而2016年，中國房企的海外投資額預計全年比2015年增長(cháng)37%，達到353億美元的規模。

房企和個(gè)人都偏愛(ài)美國

大多數房企“出海”依然瞄準了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險和政治風(fēng)險都相對較低的成熟市場(chǎng)。

戴德梁行的報告顯示，目前中國企業(yè)平均將44%的海外資金投到美國;第二名為澳大利亞，比例為22%;接下來(lái)依次為英國10%，中國香港特別行政區6%、加拿大3%;其他國家和地區占15%。與2015年相比，中國投資者對美國和澳大利亞投資熱情持續增長(cháng)。其中，在美國的投資比例增長(cháng)了6%，澳大利亞也增長(cháng)了2%。

房企的投資熱點(diǎn)地區也與國人海外置業(yè)的選擇高度一致。據戴德梁行2016年11月份發(fā)布的《2016中國境外地產(chǎn)投資意向調查報告》顯示，投資者對“安全港”的市場(chǎng)情緒正在持續上升。2016年前8個(gè)月，美國和澳大利亞的市場(chǎng)情緒分別上升了6%和2%。此外，該報告稱(chēng)，近3/4的受訪(fǎng)者認為，未來(lái)五年，“脫歐”的投資環(huán)境將為投資英國房地產(chǎn)創(chuàng )造良好機會(huì )。“中國投資者在追求資本增值或財富的保值時(shí)，可用資產(chǎn)選擇面廣、流動(dòng)性高、融資相對容易的市場(chǎng)對投資者來(lái)說(shuō)較具吸引力。”戴德梁行大中華區研究部董事總經(jīng)理林榮杰表示。

“國內客戶(hù)赴美、澳置業(yè)，很多時(shí)候并非是為了謀取短線(xiàn)的暴利投資，而是為了優(yōu)化自己資產(chǎn)配置。”鏈家海外事業(yè)部澳洲業(yè)務(wù)部總監悠揚表示，“以澳洲市場(chǎng)為例，目前，澳洲市場(chǎng)依然很健康，基本能夠保證每年10%的增長(cháng)，安全性是有保證的。因此吸引了一部分客戶(hù)的青睞。”

針對美國市場(chǎng)方面，戴德梁行亞太區董事總經(jīng)理、大中華區海外投資主管范桂娟認為：“由于中國游客不斷增長(cháng)的需求和美國鼓勵旅游的寬松簽證政策，酒店對中國機構投資者來(lái)說(shuō)已經(jīng)成為越來(lái)越有吸引力的目標。”但如今，中國房企對美國的關(guān)注也并不僅僅局限在酒店和寫(xiě)字樓產(chǎn)品上，如今也有中國開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)住宅、公寓項目。例如，萬(wàn)科將在西雅圖投入2億美元，協(xié)助建造西雅圖未來(lái)最大的公寓綜合體。

休斯敦買(mǎi)別墅，收益與成本相抵

以最近較熱門(mén)的美國得州休斯敦市為例。

最近林小姐參加了幾次美國休斯敦房產(chǎn)推介會(huì )，頗有些心動(dòng)，讓置業(yè)顧問(wèn)做了一個(gè)成本計算。一棟套內面積約200平米的別墅，房?jì)r(jià)約36萬(wàn)美元?？煞制诟犊?，首付40%，約14.4萬(wàn)美元，貸款金額為21.6萬(wàn)美元，貸款年限為30年。這套房產(chǎn)每年的持有成本為：按4.5%利率，貸款30年計算，每月還貸約1100美元;房產(chǎn)稅約8640美元，房產(chǎn)稅大約是房屋評估價(jià)的3%左右，房屋在第一年的評估價(jià)約為房產(chǎn)總價(jià)的80%，而房產(chǎn)稅是逐年遞減的;物業(yè)管理費大約200美元/月，則一年為2400美元;房屋保險費每年約1000美元，則該套房產(chǎn)每年的持有成本約為25240美元(還未記入交易稅5000美元，其中包括交易稅、過(guò)戶(hù)費等費用;貸款手續費是貸款金額的2%左右，約為4320美元;律師費未計)。

因為是投資產(chǎn)品，不具備移民屬性，這套房產(chǎn)如果只是放著(zhù)，給林小姐帶來(lái)的好處大概便是申請去美國度假游玩時(shí)，相對更容易得到最長(cháng)半年的期限;倘若出租，置業(yè)顧問(wèn)告訴林小姐，可以通過(guò)相關(guān)機構進(jìn)行委托出租業(yè)務(wù)，但機構會(huì )收取一定比例的代管資金，該套房產(chǎn)周邊相似條件的房屋租價(jià)約為2200-2500美元/月，則一年的租金回報基本上可以與持有成本相抵。

收益何來(lái)?除去出租抵扣年持有成本的剩余，其次就是美元對人民幣的匯率差、房屋/土地的增值，據介紹，2016年得州的房?jì)r(jià)半年增幅為5.4%。

當林小姐詢(xún)問(wèn)是否能夠在將來(lái)某一天作為移民資格時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)回答說(shuō)原則上是不可以的，但有可能可以進(jìn)行操作。而大致了解美國投資移民政策的人都知道，只有EB-5項目，才具備投資移民資格，存投資的項目，其實(shí)真的只具備投資價(jià)值而已。

買(mǎi)還是不買(mǎi)?套一句老話(huà)：投資有風(fēng)險，買(mǎi)賣(mài)需謹慎。

TIPS：

海外購房提醒：如何付款得門(mén)兒清

出境買(mǎi)房，最先遇上的問(wèn)題就是如何把房款成功匯入賣(mài)家賬戶(hù)中。

根據中國人民銀行發(fā)布的《個(gè)人外匯管理辦法》和國家外匯管理局據《管理辦法》制定發(fā)布的《個(gè)人外匯管理辦法實(shí)施細則》規定，境內個(gè)人年度購匯總額為5萬(wàn)美元。這一額度，對于不少海外置業(yè)買(mǎi)家完全不夠用，所以為了能成功在海外購房，購房人和中介代理機構想出了不少“招數”。

一是分拆結售匯。這是最簡(jiǎn)單，自己就可以操作的辦法，利用親朋好友的外幣兌換許可配額湊齊首付或總房款，再利用大家的配額每年還貸款。不過(guò)，對于這種付款方式，限制規定也在增多。北京房展組委會(huì )國際業(yè)務(wù)總監魏克非透露，現在的要求是只能在直系親屬間這樣操作，無(wú)法動(dòng)用周邊所有的親戚朋友一起幫助匯款。

二是螞蟻搬家式攜帶現金出國。采取這種方式的人現在并不多，因為大額現金出境需要向海關(guān)申報，而且海外置業(yè)買(mǎi)家一般也沒(méi)有這么多的精力和時(shí)間反復往返于國內和目的地國家之間。

三是部分銀行推出的海外抵押貸款。這是一種可以獲得海外購房資金的合法渠道，國內某國有銀行就推出了類(lèi)似的產(chǎn)品，購房人可以在國內存款和抵押房產(chǎn)從而在境外獲得相應額度的抵押貸款。

四是由開(kāi)發(fā)商內部操作調配。近幾年“出海”的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，國內開(kāi)發(fā)商在國外開(kāi)發(fā)的項目也成為中國人出境購房的主要目標之一。購買(mǎi)這類(lèi)項目，購房人一般不用擔心房款如何交付的問(wèn)題，基本都是在國內售樓處直接刷卡支付人民幣，再由開(kāi)發(fā)商財務(wù)流程解決。像近期大熱的馬來(lái)西亞碧桂園項目、富力項目等，都采取的是這種方式。這是國內購房人普遍認為比較靠譜的付款方式。

五是通過(guò)“地下錢(qián)莊”轉移。這種非法的渠道是不少在海外置業(yè)的購房人實(shí)際采取的方式。一些海外地產(chǎn)中介甚至開(kāi)發(fā)商會(huì )通過(guò)此渠道幫助購房人將房款轉移至國外，中間收取一定的手續費，不過(guò)這種渠道的風(fēng)險比較高。一位海外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也坦言，成功率為98%，無(wú)法百分之百保證購房人的資產(chǎn)安全。

除了這些被采用比較多的方式外，還有通過(guò)海外的朋友幫忙支付、以海外貿易的方式轉移等多種方式，其間都蘊含了一定的風(fēng)險。

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北京嘉華四季國際會(huì )展有限公司國際業(yè)務(wù)總監魏克非建議，雖然各種海外地產(chǎn)中介會(huì )幫助購房人采取不同的方式支付海外置業(yè)的房款，同時(shí)承諾安全無(wú)風(fēng)險，但一些非法的渠道其中的風(fēng)險都是不可控的，不建議購房人選擇。購房人還是應選擇合法渠道購得海外房產(chǎn)。