自從人民幣對(duì)美元貶值有所加速以來(lái)，加之近期美聯(lián)儲(chǔ)加息，有不少人意識(shí)到，或許應(yīng)該在資產(chǎn)配置中適當(dāng)進(jìn)行海外資產(chǎn)的配比了。理財(cái)金融專(zhuān)家也紛紛表示，此時(shí)對(duì)美元類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行投資可行，例如買(mǎi)黃金、保險(xiǎn)、房產(chǎn)……而對(duì)于大多數(shù)投資者而言，投資房產(chǎn)是最“熟悉”的，尤其是這些年來(lái)許多大企業(yè)紛紛“出海”做開(kāi)發(fā)做投資。不過(guò)，海外房產(chǎn)要怎么買(mǎi)?去哪兒買(mǎi)才靠譜?

最近有人問(wèn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平，出于投資保值增值的角度，去國(guó)外買(mǎi)房是否合適?郎咸平給出了建議，在他看來(lái)，美元資產(chǎn)是海外置業(yè)的優(yōu)秀配置，未來(lái)升值空間可觀。郎咸平解釋說(shuō)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)向好、美元增值可觀、美國(guó)樓市改善及未來(lái)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)使得購(gòu)置美國(guó)房產(chǎn)有充足的升值空間。他認(rèn)為，投資美國(guó)房產(chǎn)將帶來(lái)美元增值、房產(chǎn)增值及租金三方面收益。

的確，一般而言高凈值中產(chǎn)家庭考慮海外投資已是趨勢(shì)。談及海外投資注意事項(xiàng)，投資專(zhuān)家認(rèn)為，趁此新年假期，投資者應(yīng)當(dāng)多花一些時(shí)間去做市場(chǎng)調(diào)研工作，無(wú)論是價(jià)格趨勢(shì)還是投資指南，看的越多才能獲得越多的信息，從而做出更加理性和明智的決策。

跟著大房企走

在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房，很多人是認(rèn)品牌的。例如曾傳說(shuō)有潘石屹的粉絲，大多來(lái)自山西，SOHO系列產(chǎn)品買(mǎi)個(gè)遍;也有不挑具體品牌的，只要是大房企就成，要緊的是價(jià)格地段戶(hù)型小區(qū)……理由挺簡(jiǎn)單，不外乎是為了“靠譜”二字。

去海外置業(yè)，與其兩眼一摸黑倒不如看看大房企們都在哪兒做了開(kāi)發(fā)，至少不能太“坑爹”，溝通起來(lái)也方便——有不少人是這樣想的。

回顧2016年中國(guó)企業(yè)“出海”征途，可謂碩果累累。前三季度對(duì)外投資總額遠(yuǎn)超前兩年，僅中資企業(yè)海外收購(gòu)項(xiàng)目投資總額也創(chuàng)下歷史新高。十一長(zhǎng)假以后，從內(nèi)地四面八方?jīng)坝慷鴣?lái)的“壕客”經(jīng)深圳過(guò)關(guān)，赴港買(mǎi)保險(xiǎn)，近年來(lái)保險(xiǎn)業(yè)成為了香港增長(zhǎng)最快的行業(yè)之一;受內(nèi)地樓市泡沫急劇膨脹影響，香港和歐美國(guó)家樓市備受內(nèi)地投資人青睞，隨著海外置業(yè)需求的增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)富人乃至中產(chǎn)開(kāi)始“狂掃”海外房產(chǎn)，僅2016年上半年，在亞洲投資者跨國(guó)房地產(chǎn)投資總額中，近52%的資本流向了美國(guó)，流入紐約的資金達(dá)55億美元。2016年中國(guó)企業(yè)海外投資急劇升溫，在旅游、娛樂(lè)、制造業(yè)等領(lǐng)域均有涉足，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至11月，共有83家上市公司公布了海外并購(gòu)的新預(yù)案，涉及金額超過(guò)1323億美元。

房產(chǎn)投資方面，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2009年開(kāi)始，中國(guó)海外地產(chǎn)大宗交易投資總額就呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。而這一進(jìn)程在2013年至2014年時(shí)增速更加明顯，萬(wàn)科、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、綠地、新華聯(lián)、雅居樂(lè)等大型房企均有在海外拿地。其時(shí)，萬(wàn)科在美國(guó)和英國(guó)等地區(qū)布局了多個(gè)項(xiàng)目;碧桂園、富力地產(chǎn)也各自購(gòu)下了馬來(lái)西亞最南端城市——新山的大宗土地;新華聯(lián)也在悉尼有所斬獲。至2015年時(shí)，中國(guó)海外地產(chǎn)大宗交易年投資總額已經(jīng)達(dá)到257.34億美元。而2016年，中國(guó)房企的海外投資額預(yù)計(jì)全年比2015年增長(zhǎng)37%，達(dá)到353億美元的規(guī)模。

房企和個(gè)人都偏愛(ài)美國(guó)

大多數(shù)房企“出海”依然瞄準(zhǔn)了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較低的成熟市場(chǎng)。

戴德梁行的報(bào)告顯示，目前中國(guó)企業(yè)平均將44%的海外資金投到美國(guó);第二名為澳大利亞，比例為22%;接下來(lái)依次為英國(guó)10%，中國(guó)香港特別行政區(qū)6%、加拿大3%;其他國(guó)家和地區(qū)占15%。與2015年相比，中國(guó)投資者對(duì)美國(guó)和澳大利亞投資熱情持續(xù)增長(zhǎng)。其中，在美國(guó)的投資比例增長(zhǎng)了6%，澳大利亞也增長(zhǎng)了2%。

房企的投資熱點(diǎn)地區(qū)也與國(guó)人海外置業(yè)的選擇高度一致。據(jù)戴德梁行2016年11月份發(fā)布的《2016中國(guó)境外地產(chǎn)投資意向調(diào)查報(bào)告》顯示，投資者對(duì)“安全港”的市場(chǎng)情緒正在持續(xù)上升。2016年前8個(gè)月，美國(guó)和澳大利亞的市場(chǎng)情緒分別上升了6%和2%。此外，該報(bào)告稱(chēng)，近3/4的受訪者認(rèn)為，未來(lái)五年，“脫歐”的投資環(huán)境將為投資英國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)造良好機(jī)會(huì)。“中國(guó)投資者在追求資本增值或財(cái)富的保值時(shí)，可用資產(chǎn)選擇面廣、流動(dòng)性高、融資相對(duì)容易的市場(chǎng)對(duì)投資者來(lái)說(shuō)較具吸引力。”戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰表示。

“國(guó)內(nèi)客戶(hù)赴美、澳置業(yè)，很多時(shí)候并非是為了謀取短線(xiàn)的暴利投資，而是為了優(yōu)化自己資產(chǎn)配置。”鏈家海外事業(yè)部澳洲業(yè)務(wù)部總監(jiān)悠揚(yáng)表示，“以澳洲市場(chǎng)為例，目前，澳洲市場(chǎng)依然很健康，基本能夠保證每年10%的增長(zhǎng)，安全性是有保證的。因此吸引了一部分客戶(hù)的青睞。”

針對(duì)美國(guó)市場(chǎng)方面，戴德梁行亞太區(qū)董事總經(jīng)理、大中華區(qū)海外投資主管范桂娟認(rèn)為：“由于中國(guó)游客不斷增長(zhǎng)的需求和美國(guó)鼓勵(lì)旅游的寬松簽證政策，酒店對(duì)中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)已經(jīng)成為越來(lái)越有吸引力的目標(biāo)。”但如今，中國(guó)房企對(duì)美國(guó)的關(guān)注也并不僅僅局限在酒店和寫(xiě)字樓產(chǎn)品上，如今也有中國(guó)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)住宅、公寓項(xiàng)目。例如，萬(wàn)科將在西雅圖投入2億美元，協(xié)助建造西雅圖未來(lái)最大的公寓綜合體。

休斯敦買(mǎi)別墅，收益與成本相抵

以最近較熱門(mén)的美國(guó)得州休斯敦市為例。

最近林小姐參加了幾次美國(guó)休斯敦房產(chǎn)推介會(huì)，頗有些心動(dòng)，讓置業(yè)顧問(wèn)做了一個(gè)成本計(jì)算。一棟套內(nèi)面積約200平米的別墅，房?jī)r(jià)約36萬(wàn)美元。可分期付款，首付40%，約14.4萬(wàn)美元，貸款金額為21.6萬(wàn)美元，貸款年限為30年。這套房產(chǎn)每年的持有成本為：按4.5%利率，貸款30年計(jì)算，每月還貸約1100美元;房產(chǎn)稅約8640美元，房產(chǎn)稅大約是房屋評(píng)估價(jià)的3%左右，房屋在第一年的評(píng)估價(jià)約為房產(chǎn)總價(jià)的80%，而房產(chǎn)稅是逐年遞減的;物業(yè)管理費(fèi)大約200美元/月，則一年為2400美元;房屋保險(xiǎn)費(fèi)每年約1000美元，則該套房產(chǎn)每年的持有成本約為25240美元(還未記入交易稅5000美元，其中包括交易稅、過(guò)戶(hù)費(fèi)等費(fèi)用;貸款手續(xù)費(fèi)是貸款金額的2%左右，約為4320美元;律師費(fèi)未計(jì))。

因?yàn)槭峭顿Y產(chǎn)品，不具備移民屬性，這套房產(chǎn)如果只是放著，給林小姐帶來(lái)的好處大概便是申請(qǐng)去美國(guó)度假游玩時(shí)，相對(duì)更容易得到最長(zhǎng)半年的期限;倘若出租，置業(yè)顧問(wèn)告訴林小姐，可以通過(guò)相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托出租業(yè)務(wù)，但機(jī)構(gòu)會(huì)收取一定比例的代管資金，該套房產(chǎn)周邊相似條件的房屋租價(jià)約為2200-2500美元/月，則一年的租金回報(bào)基本上可以與持有成本相抵。

收益何來(lái)?除去出租抵扣年持有成本的剩余，其次就是美元對(duì)人民幣的匯率差、房屋/土地的增值，據(jù)介紹，2016年得州的房?jī)r(jià)半年增幅為5.4%。

當(dāng)林小姐詢(xún)問(wèn)是否能夠在將來(lái)某一天作為移民資格時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)回答說(shuō)原則上是不可以的，但有可能可以進(jìn)行操作。而大致了解美國(guó)投資移民政策的人都知道，只有EB-5項(xiàng)目，才具備投資移民資格，存投資的項(xiàng)目，其實(shí)真的只具備投資價(jià)值而已。

買(mǎi)還是不買(mǎi)?套一句老話(huà)：投資有風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)賣(mài)需謹(jǐn)慎。

TIPS：

海外購(gòu)房提醒：如何付款得門(mén)兒清

出境買(mǎi)房，最先遇上的問(wèn)題就是如何把房款成功匯入賣(mài)家賬戶(hù)中。

根據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的《個(gè)人外匯管理辦法》和國(guó)家外匯管理局據(jù)《管理辦法》制定發(fā)布的《個(gè)人外匯管理辦法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，境內(nèi)個(gè)人年度購(gòu)匯總額為5萬(wàn)美元。這一額度，對(duì)于不少海外置業(yè)買(mǎi)家完全不夠用，所以為了能成功在海外購(gòu)房，購(gòu)房人和中介代理機(jī)構(gòu)想出了不少“招數(shù)”。

一是分拆結(jié)售匯。這是最簡(jiǎn)單，自己就可以操作的辦法，利用親朋好友的外幣兌換許可配額湊齊首付或總房款，再利用大家的配額每年還貸款。不過(guò)，對(duì)于這種付款方式，限制規(guī)定也在增多。北京房展組委會(huì)國(guó)際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非透露，現(xiàn)在的要求是只能在直系親屬間這樣操作，無(wú)法動(dòng)用周邊所有的親戚朋友一起幫助匯款。

二是螞蟻搬家式攜帶現(xiàn)金出國(guó)。采取這種方式的人現(xiàn)在并不多，因?yàn)榇箢~現(xiàn)金出境需要向海關(guān)申報(bào)，而且海外置業(yè)買(mǎi)家一般也沒(méi)有這么多的精力和時(shí)間反復(fù)往返于國(guó)內(nèi)和目的地國(guó)家之間。

三是部分銀行推出的海外抵押貸款。這是一種可以獲得海外購(gòu)房資金的合法渠道，國(guó)內(nèi)某國(guó)有銀行就推出了類(lèi)似的產(chǎn)品，購(gòu)房人可以在國(guó)內(nèi)存款和抵押房產(chǎn)從而在境外獲得相應(yīng)額度的抵押貸款。

四是由開(kāi)發(fā)商內(nèi)部操作調(diào)配。近幾年“出海”的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在國(guó)外開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也成為中國(guó)人出境購(gòu)房的主要目標(biāo)之一。購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)項(xiàng)目，購(gòu)房人一般不用擔(dān)心房款如何交付的問(wèn)題，基本都是在國(guó)內(nèi)售樓處直接刷卡支付人民幣，再由開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)流程解決。像近期大熱的馬來(lái)西亞碧桂園項(xiàng)目、富力項(xiàng)目等，都采取的是這種方式。這是國(guó)內(nèi)購(gòu)房人普遍認(rèn)為比較靠譜的付款方式。

五是通過(guò)“地下錢(qián)莊”轉(zhuǎn)移。這種非法的渠道是不少在海外置業(yè)的購(gòu)房人實(shí)際采取的方式。一些海外地產(chǎn)中介甚至開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)此渠道幫助購(gòu)房人將房款轉(zhuǎn)移至國(guó)外，中間收取一定的手續(xù)費(fèi)，不過(guò)這種渠道的風(fēng)險(xiǎn)比較高。一位海外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也坦言，成功率為98%，無(wú)法百分之百保證購(gòu)房人的資產(chǎn)安全。

除了這些被采用比較多的方式外，還有通過(guò)海外的朋友幫忙支付、以海外貿(mào)易的方式轉(zhuǎn)移等多種方式，其間都蘊(yùn)含了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

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北京嘉華四季國(guó)際會(huì)展有限公司國(guó)際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非建議，雖然各種海外地產(chǎn)中介會(huì)幫助購(gòu)房人采取不同的方式支付海外置業(yè)的房款，同時(shí)承諾安全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，但一些非法的渠道其中的風(fēng)險(xiǎn)都是不可控的，不建議購(gòu)房人選擇。購(gòu)房人還是應(yīng)選擇合法渠道購(gòu)得海外房產(chǎn)。