1月4日晚22時(shí)，中國證券網(wǎng)刊登了上海證券報對萬(wàn)科集團總裁郁亮的專(zhuān)訪(fǎng)。

這是這名萬(wàn)科高管在不到一個(gè)月時(shí)間內接受的第二次專(zhuān)訪(fǎng)。此前2016年12月12日，人民日報罕見(jiàn)刊登了對郁亮的專(zhuān)訪(fǎng)文章。

上證的專(zhuān)訪(fǎng)中，郁亮談到了關(guān)于房企拿地、房?jì)r(jià)走勢以及房地產(chǎn)行業(yè)的方向。郁亮稱(chēng)過(guò)去一年，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)對未來(lái)的預期過(guò)于樂(lè )觀(guān)出現非理性拿地的行為，但在他看來(lái)未來(lái)房?jì)r(jià)下降的可能性是有的，在這一輪調控的背景下，前期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，未來(lái)一年將面臨價(jià)格回落的壓力。郁亮認為，建立長(cháng)效機制是保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展根本途徑。

雖然包括萬(wàn)科在內的多家房地產(chǎn)企業(yè)2016年銷(xiāo)售額都超過(guò)了3000億，但在郁亮看來(lái)，行業(yè)經(jīng)過(guò)飛速發(fā)展后，增速開(kāi)始下滑，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入住宅短缺和過(guò)剩共存的時(shí)代，而傳統的商業(yè)過(guò)?，F象更加嚴重。

以下為全文：

站在2017年起點(diǎn)回望，剛剛過(guò)去的2016年對樓市而言是波瀾壯闊的一年，是豐收的一年，也是風(fēng)險累積的一年。在調控政策密集出爐之后，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從？房企將如何應對政策變化？近期上海證券報專(zhuān)訪(fǎng)了萬(wàn)科總裁郁亮。在剖析了2016年房地產(chǎn)行業(yè)狂飆突進(jìn)現象及原因之后，郁亮認為，一線(xiàn)城市近年來(lái)房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、房?jì)r(jià)過(guò)高已經(jīng)成為一個(gè)比較突出的問(wèn)題，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險的。而建立長(cháng)效機制是保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展根本途徑。

談地王談銷(xiāo)售：長(cháng)跑最忌步子亂

上證報：2016年可謂是一個(gè)“地王年”。您認為導致地王頻出的主要原因是什么？企業(yè)的杠桿是不是用得過(guò)大？會(huì )不會(huì )數年后仍有地王難以解套？

郁亮：影響地價(jià)的因素很多，包括土地供應、貨幣環(huán)境、產(chǎn)業(yè)前景等。比如部分城市土地供應持續不足，企業(yè)手中土地資源持續減少，不拿地將面臨無(wú)米下炊之憂(yōu)。又如2015年以來(lái)住宅市場(chǎng)逐步回暖，導致部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對未來(lái)預期過(guò)于樂(lè )觀(guān)，出現非理性拿地行為。此外，社會(huì )流動(dòng)性較為充裕，可配置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)又相對短缺，為部分較為激進(jìn)的企業(yè)加杠桿拿地提供了可能。

2016年10月一些大中城市陸續出臺了限購限貸等調控措施，效果很明顯。未來(lái)一年內，全國商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，價(jià)格也可能回落。對于部分地價(jià)過(guò)高的項目來(lái)說(shuō)，利潤率可能會(huì )被進(jìn)一步壓縮。

萬(wàn)科近年來(lái)一直堅持審慎的投資策略，嚴格控制投資質(zhì)量，根據市場(chǎng)環(huán)境和實(shí)際發(fā)展需要合理補充項目資源，土地儲備一直保持在比較合理的水平，既能保證未來(lái)兩三年的發(fā)展，又不會(huì )背上沉重包袱。

上證報：與地王頻出相應的是2016年整個(gè)樓市銷(xiāo)售極其火爆。包括萬(wàn)科在內的多家房企2016年銷(xiāo)售額都超過(guò)了3000億元，在這個(gè)銷(xiāo)售量級上，您認為銷(xiāo)售冠軍或者龍頭還有多大意義？如此銷(xiāo)售大年恐怕難以在2017年持續下去。作為一家一直追求可持續發(fā)展的房企龍頭，萬(wàn)科如何控制銷(xiāo)售節奏？

郁亮：不管政策環(huán)境怎么變，也不管市場(chǎng)怎么變，萬(wàn)科為普通人蓋好房子的定位沒(méi)變，穩健經(jīng)營(yíng)的思路沒(méi)變。公司始終堅持順勢而為，積極銷(xiāo)售，保持良好的銷(xiāo)售速度。

現金流也很重要。這兩年我們反復提的一個(gè)理念是：堅持以現金流為基礎的真實(shí)價(jià)值創(chuàng )造。以前總經(jīng)理眼睛盯著(zhù)銷(xiāo)售額，現在不光要有簽約銷(xiāo)售，更要確?；乜盥?。

排名是公司經(jīng)營(yíng)的結果，而不應是公司經(jīng)營(yíng)的目標。經(jīng)營(yíng)公司就像跑一場(chǎng)沒(méi)有終點(diǎn)的馬拉松，關(guān)鍵不在于短時(shí)間內的沖刺。企業(yè)之間的競爭到最后比的不是體重，而是肌肉、肺活量、耐力這些健康指標。在萬(wàn)科32年的歷史上，也有過(guò)很多起伏，我們堅持按照適合自己的節奏來(lái)，長(cháng)跑最忌步子亂，風(fēng)物長(cháng)宜放眼量。

談目標談房?jì)r(jià)：任由這種局面發(fā)展下去很危險

上證報：之前萬(wàn)科有幾個(gè)對標企業(yè)，從索尼到新鴻基再到美國的帕爾迪，現在萬(wàn)科已經(jīng)超越這些公司了，還有新的對標公司否？萬(wàn)科的未來(lái)定位或者終極目標是什么？

郁亮：實(shí)體經(jīng)濟是中國經(jīng)濟社會(huì )最堅實(shí)的基礎，萬(wàn)科一直提倡向中國制造業(yè)學(xué)習，以華為公司為代表的一批優(yōu)秀中國企業(yè)所體現出的實(shí)業(yè)精神，是這個(gè)時(shí)代最寶貴的財富。

華為核心價(jià)值觀(guān)是三句話(huà)：以客戶(hù)為中心，以?shī)^斗者為本，長(cháng)期堅持艱苦奮斗。這也是我們要學(xué)習和堅持的理念。華為的成功經(jīng)驗告訴我們，盡管技術(shù)很重要，資本很重要，但最關(guān)鍵的還是人，以及把人高效組織起來(lái)的機制。

萬(wàn)億大萬(wàn)科是我們未來(lái)十年的戰略目標，為實(shí)現這個(gè)目標始終堅持兩條主線(xiàn)，一是適應城市發(fā)展變化的需求，從單一住宅開(kāi)發(fā)商轉為城市配套服務(wù)商，城市需要什么就做什么，比如商業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)辦公等；二是適應客戶(hù)不斷變化的需求，拓展養老、度假和教育等業(yè)務(wù)。

上證報：地價(jià)飆升亦刺激了房?jì)r(jià)水漲船高，高房?jì)r(jià)已經(jīng)產(chǎn)生諸多負面影響，經(jīng)過(guò)大漲之后，2017年房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )回調？

郁亮：未來(lái)房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )下降？這個(gè)可能性是有的，在這一輪調控的背景下，前期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，未來(lái)一年將面臨價(jià)格回落的壓力。但另一方面，我并不認為會(huì )有“崩盤(pán)”的風(fēng)險。杠桿過(guò)高是房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫的根源。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高，且居民儲蓄率一直處于高位，償本付息能力強，杠桿風(fēng)險較低。過(guò)去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見(jiàn)了，政府調控手段也很有效很及時(shí)，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制。

當然，一線(xiàn)城市近年來(lái)房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、房?jì)r(jià)過(guò)高已經(jīng)成為一個(gè)比較突出的問(wèn)題，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險的。所以這一次調控很有必要，也非常及時(shí)。

談合作談機制：金融和產(chǎn)業(yè)并不是天然對立的

上證報：有評論認為，中國房地產(chǎn)已經(jīng)步入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，金融資本對房地產(chǎn)市場(chǎng)的“入侵”或攪局是個(gè)非常重要的標志。您怎么定義2016年以后的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)特質(zhì)？2017年這個(gè)行業(yè)需要密切關(guān)注哪些變化或者指標？

金融資本與產(chǎn)業(yè)資本能否通過(guò)良性博弈走向雙贏(yíng)？其邊界在哪里？

郁亮：我認為叫什么時(shí)代并不重要，不管是白銀時(shí)代，還是后開(kāi)發(fā)時(shí)代，一個(gè)很明顯的趨勢是，行業(yè)經(jīng)過(guò)飛速發(fā)展后，增速開(kāi)始下滑，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入住宅短缺和過(guò)剩共存的時(shí)代，而傳統的商業(yè)過(guò)?，F象更加嚴重；另一方面，城鎮化進(jìn)程還遠遠沒(méi)有結束，隨著(zhù)城市的發(fā)展，我們看到更多新的業(yè)態(tài)開(kāi)始興起，比如物流、養老、教育、度假、產(chǎn)業(yè)，這些業(yè)態(tài)的發(fā)展往往需要長(cháng)期金融資本的支持，從這個(gè)意義上說(shuō)，金融資本在促成行業(yè)轉型中

確實(shí)會(huì )起到關(guān)鍵性的作用。反過(guò)來(lái)看，這些業(yè)態(tài)未來(lái)有可能為金融資本提供長(cháng)期穩定的收益。所以，金融和產(chǎn)業(yè)并不是天然對立的，合作共贏(yíng)、互惠互利才是常態(tài)。

上證報：2016年年底中央提到要加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制。您認為應該如何建立長(cháng)效機制，可以從哪個(gè)環(huán)節破局？

郁亮：建立長(cháng)效機制是保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展根本途徑。長(cháng)效機制關(guān)鍵應包括以下四點(diǎn)：一是提高土地利用效率，建立土地多元化供應制度。二是借助軌道交通加快衛星城、城市群的建設。三是發(fā)展租賃市場(chǎng)，為

新市民提供更多可承受的住房。四是培育新型房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，開(kāi)發(fā)新的投資增長(cháng)點(diǎn)。

城鎮住房發(fā)展首先要解決居民的住房問(wèn)題，近年來(lái)國家在發(fā)展租賃市場(chǎng)方面已經(jīng)推出了一系列政策，明確了發(fā)展方向，國務(wù)院已經(jīng)出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，2016年出臺的《推動(dòng)1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)方案》中，也高度強調了租賃在解決城鎮居民住房問(wèn)題當中的重要意義。未來(lái)如果相關(guān)的政策實(shí)施細則能夠盡快落地，住房租賃市場(chǎng)將有望迎來(lái)快速發(fā)展。

上證報：您說(shuō)的“建立土地多元化供應制度”若能落實(shí)將非常有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續發(fā)展。但似乎難度很大。

郁亮：難度肯定會(huì )有，即使在一個(gè)公司內推動(dòng)制度變化都會(huì )遇到阻力，更不用說(shuō)土地供應這種牽一發(fā)而動(dòng)全身的制度，需要協(xié)調方方面面的關(guān)系。但最重要的是這種變化能不能給社會(huì )帶來(lái)好處，決策者能不能下定決心去推動(dòng)，在這一點(diǎn)上，我持樂(lè )觀(guān)的態(tài)度。

我們注意到，國土部2016年11月23日出臺的《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)的指導意見(jiàn)(試行)》中，已經(jīng)提出了“鼓勵原國有土地使用權人自主或聯(lián)合改造開(kāi)發(fā)”，在制度上已經(jīng)有所突破，這是一個(gè)積極的信號。

上證報：確實(shí)如您所言，中央方面已經(jīng)釋放積極信號，尤其是中央經(jīng)濟工作會(huì )議以“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”一語(yǔ)定調房地產(chǎn)市場(chǎng)，這似乎很契合萬(wàn)科發(fā)展理念？“更多精彩內容，請點(diǎn)擊http://t.kanshangjie.com/r4”

郁亮：對于中央提出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，我非常支持。萬(wàn)科一直堅持為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子。我們不做地王、不囤地、不捂盤(pán)，而是追求做好房子、好服務(wù)、好鄰居。作為城市配套服務(wù)商，我們要跟著(zhù)城市發(fā)展變化走、跟著(zhù)客戶(hù)變化走。