市場(chǎng)總體降溫明顯，房地產(chǎn)進(jìn)入新時(shí)代

所謂降溫，一是和2016年比，二是市場(chǎng)總體的交易量和增速會(huì )大幅度回落。2016年，新房銷(xiāo)售歷史上首超10萬(wàn)億，這也許是多年難以超越的一個(gè)標桿;三是2016年一些暴漲，但又缺乏概念支撐的城市，房?jì)r(jià)回落的可能很大。房?jì)r(jià)2017年大漲的概率是零，暴跌的概率也是零。必須強調，思考中國房地產(chǎn)，必須認識到房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境和要素稟賦都發(fā)生了巨大的變化：經(jīng)濟高增長(cháng)周期結束、貨幣高增長(cháng)周期結束、國際資本高增長(cháng)周期結束。這決定了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢一定迥異于過(guò)去的18年。我們需要和過(guò)去18年房地產(chǎn)市場(chǎng)做一次真正的告別。

但也必須記住，還有三個(gè)周期沒(méi)有結束：中國城鎮化的周期沒(méi)有結束、中國金融資本和土地資本結合的時(shí)代沒(méi)有結束、經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)沒(méi)有結束。這是中國房地產(chǎn)不會(huì )出現斷崖式下滑的三個(gè)重要支撐，也是中國沒(méi)有進(jìn)入所謂的后房地產(chǎn)時(shí)代的根本原因。

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位永遠不會(huì )改變!沒(méi)錯，是永遠?？纯疵绹瓿沙擎偦^(guò)70多年了，但房地產(chǎn)仍然是美國最重要的產(chǎn)業(yè)。但房地產(chǎn)的路徑和未來(lái)競爭模式都在發(fā)生顛覆性的變化，我們會(huì )看到很多因循守舊的房企的倒下，至少有80%的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )消失，專(zhuān)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)會(huì )越來(lái)越少。

政策只是看起來(lái)很?chē)绤?，但政策不是房?jì)r(jià)走勢的關(guān)鍵

2017年房?jì)r(jià)的走勢不是取決于始于2016年“9.30”的調控周期，而是受制于房地產(chǎn)自身的發(fā)展周期，政策只是為了主動(dòng)挑開(kāi)隱藏的風(fēng)險，主動(dòng)降溫而已。即使不出臺調控措施，市場(chǎng)也會(huì )自動(dòng)降溫。

需要指出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這句話(huà)并沒(méi)有透露出太多的嚴厲的舉措，抑制炒房的政策一直存在，炒房也不是2016年房?jì)r(jià)飆漲的重要原因，根本原因是在穩增長(cháng)的壓力下房地產(chǎn)政策的極度寬松以及與半推半就的貨幣政策的媾和，極大推動(dòng)了上漲的預期，炒房是結果，不是原因!抑制炒房只會(huì )改變短期預期，而不會(huì )改變長(cháng)期預期。

對于房地產(chǎn)政策的理解，要站在2017年宏觀(guān)政策的總基調理解，2017年宏觀(guān)政策將“穩”和“風(fēng)險”都提高到前所未有的高度，穩中有進(jìn)，則意味著(zhù)房地產(chǎn)政策絕不會(huì )嚴厲打擊房地產(chǎn)，2017年，中國沒(méi)有打壓房地產(chǎn)的本錢(qián)。政策強調要“防止大起大落”，從房地產(chǎn)周期看，著(zhù)力點(diǎn)在“大落”而不是“大起”，因為2017年的房地產(chǎn)也沒(méi)有大漲的基礎。

一些城市明確表示，2017年房?jì)r(jià)“環(huán)比不漲”，“環(huán)比不漲”可能成為很多城市效仿的調整目標，環(huán)比不漲意在改變短期投資預期，并為未來(lái)的長(cháng)效機制贏(yíng)得時(shí)間。2017年房?jì)r(jià)最終的表現仍然是房地產(chǎn)自身周期使然。

土地市場(chǎng)大降溫，2016年很多“地王”命運叵測

2016年全年全國土地出讓收入應不超過(guò)3.5萬(wàn)億，低于2014年巔峰期4.2萬(wàn)億的收入，但2016年熱點(diǎn)城市“地王”頻出，全國“地王”不僅量多，超過(guò)300個(gè)，而且樓面價(jià)相對于周邊房?jì)r(jià)升幅驚人?？紤]到2017年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，以及房?jì)r(jià)漲幅回落的壓力，高價(jià)“地王”將對一些高杠桿拿地的房企造成極大的壓力。從過(guò)去歷次地產(chǎn)調控周期“地王”的命運看，“地王”最終賺錢(qián)的屬于少數，大多賠錢(qián)賺吆喝，而且死無(wú)葬身之地的亦不在少處。如果本輪房地產(chǎn)調整周期超過(guò)兩年，2016出產(chǎn)的很多“地王”命運叵測。

房地產(chǎn)稅不會(huì )出臺，大面積試點(diǎn)也是小概率

我在分析中國房?jì)r(jià)走勢時(shí)，從來(lái)不提房產(chǎn)稅，原因很簡(jiǎn)單，就是我認為短期內出臺的概率等于零。房地產(chǎn)稅屬于極其復雜的改革事項，涉及很多問(wèn)題，在之前的文章中對此有全面闡述。

對于房產(chǎn)稅立法，從長(cháng)遠而言，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費改革是必須的，通過(guò)總體設計，如何對目前的稅費體系進(jìn)行調整，并納入統一的房產(chǎn)稅，這個(gè)大方向沒(méi)有錯。但必須解決房產(chǎn)稅立法中民眾關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。比如征收目的，比如和土地出讓金的關(guān)系，比如70年土地產(chǎn)權如何解決，等等。這些問(wèn)題不解決，房產(chǎn)稅是無(wú)法出臺的。

同時(shí)，必須告訴大家，房?jì)r(jià)上漲與否主要是預期，而不是稅收。房產(chǎn)稅抑制不了房?jì)r(jià)上漲，這是很多國家實(shí)踐證明了的。比如上海和重慶都試行房產(chǎn)稅，你很難解釋為什么上海的房?jì)r(jià)暴漲而重慶的那么平穩。國家發(fā)改委對外吹風(fēng)，鼓勵地方在房地產(chǎn)稅等問(wèn)題上搞創(chuàng )新，我認為有這種創(chuàng )新意愿的地方政府不會(huì )太多。不會(huì )丟了西瓜去撿芝麻。

長(cháng)效機制的建設不會(huì )有明顯進(jìn)展

中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現大起大落。

長(cháng)效機制當然是房地產(chǎn)穩定發(fā)展，回歸常態(tài)的關(guān)鍵，但長(cháng)效機制的建設絕非一蹴而就。中國房地產(chǎn)的長(cháng)效機制要真正建立，需要對過(guò)去的房地產(chǎn)很多政策推倒重來(lái)，在厘清房地產(chǎn)基本理念的基礎上，界定政府和市場(chǎng)的責任邊界，同時(shí)，圍繞住房作為基本民生需要的出發(fā)點(diǎn)來(lái)構建信貸、稅收、土地、財政等新的制度體系。

即使現有的住房管理機構，也要進(jìn)行重構。這最少需要一個(gè)政府的任職周期。預計在2017年，長(cháng)效機制的啟動(dòng)不會(huì )有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，但不動(dòng)產(chǎn)統一登記完成之后，房子的家數就基本清楚了，房地產(chǎn)稅的立法會(huì )加快。

該買(mǎi)房，還是該賣(mài)房?

這是個(gè)極具風(fēng)險的問(wèn)題，但必須回答。

首先，就房地產(chǎn)的小周期而言，2017年調整是大概率，房地產(chǎn)肯定不是2017年投資的重要選擇，要注意市場(chǎng)和政策的兩種風(fēng)險。

其次，2017年6月，可以關(guān)注市場(chǎng)及政策層面的調整，根據市場(chǎng)和政策調整的情況對下半年的走勢再次進(jìn)行預判和修正，上半年如果投資房地產(chǎn)，風(fēng)險很大;但如果是孩子入學(xué)什么的，這是沒(méi)有辦法的，根本就不需要考慮投資回報，風(fēng)險什么的，因為耽誤了孩子是最大的風(fēng)險。

第三，我還是呼吁，高凈值人士減持國內的房地產(chǎn)，根本原因在于我擔心匯率和資本流出，導致中國的資產(chǎn)價(jià)格迎來(lái)一次調整和重估，這可能是2017年房地產(chǎn)最大的風(fēng)險。但這只是針對高凈值人士，最少三套以上房子的。

第四，如果中國經(jīng)濟的基本面和房地產(chǎn)的基本面沒(méi)大的逆轉，有一些安全的城市，在6月份之后是可以考慮出手買(mǎi)房的。我之前提到的廣州，西安，重慶，昆明，南寧，以及2016年房?jì)r(jià)漲幅不是很大的大連、寧波都可以持續關(guān)注。

最后需要指出，對于中國這樣的人口大國、貨幣大國以及城鎮化進(jìn)行中的新興大國而言，優(yōu)質(zhì)的城市資源在相當一段時(shí)間都是這個(gè)國家的稀缺品，選擇優(yōu)質(zhì)城市，居住，生活，是中國經(jīng)濟轉型升級的重要部分。就此而言，房地產(chǎn)的大周期尚未結束，結束的只是青春的莽撞和叢林時(shí)代。

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