對于生活在一二線(xiàn)城市的新移民來(lái)說(shuō)，春節返鄉是一件風(fēng)險極大的事情。

買(mǎi)票困難、人情債太多、被逼婚等等，其實(shí)都不算什么。

最危險的是：故鄉樓市的誘惑!

北上深的房?jì)r(jià)，動(dòng)輒已經(jīng)是每平米六七萬(wàn)元;天津、南京、杭州、鄭州這類(lèi)城市的新房，往往也已經(jīng)超三奔四(萬(wàn)元)了。當新移民們回到故鄉時(shí)，驚訝地發(fā)現：自己所在地級市房?jì)r(jià)只有六七千，縣城只有三四千!而且，銀行上趕著(zhù)給貸款，開(kāi)發(fā)商哭著(zhù)喊著(zhù)要把房子賣(mài)給你。

辛辛苦苦在中心城市打拼了N年，發(fā)現自己手里的錢(qián)連個(gè)首付都不夠。有的人甚至連“房票”所需要的社保年限都還沒(méi)有攢夠，眼看著(zhù)房?jì)r(jià)絕塵而去，首付比例越調控越高，徹底失去了追趕的信心。

要不，就在家鄉買(mǎi)套房子吧，付個(gè)首付，按揭壓力也不大。雖然暫時(shí)用不上，但至少搭上了樓市的車(chē)。即便三四線(xiàn)城市的樓市是趟慢車(chē)，也比拿著(zhù)現金裸奔好吧。更何況，家鄉的樓盤(pán)看起來(lái)也不比北上深的房子差，在城市里還算是主流片區。于是一咬牙，千古恨就“做成了”。

隨著(zhù)時(shí)間的推移，后果開(kāi)始顯現：僅有的資金交給了故鄉樓市，所以一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)更追不上了。更讓人沮喪的是，故鄉的房子很難出租，因為外來(lái)人口不多，每家每戶(hù)都有幾套房子。每月要供樓，付管理費，房子很難出租，也無(wú)法自用。幾年下來(lái)，漲幅跟自己實(shí)際生活的中心城市相比，已經(jīng)是天壤之別了。

賣(mài)嗎?很難在合適的價(jià)位找到真正的買(mǎi)家。

這類(lèi)故事在過(guò)去10多年里，年年都在上演。而且每當一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)大漲之后，這類(lèi)現象就會(huì )集中重演一次。

為什么三四線(xiàn)城市的樓市，大多數成為“吃錢(qián)不吐骨頭”的陷阱?

原因很簡(jiǎn)單：所有的城鎮化，都帶來(lái)人口失衡，強者恒強、弱者恒弱。中國是一個(gè)政府分配發(fā)展機會(huì )和資源的國家，所以人口、資金必然是持續流向高級別的城市。換句話(huà)說(shuō)，首都、直轄市、省會(huì )城市、計劃單列市或者中心城市周邊的三四線(xiàn)城市，永遠具有強大的競爭力。

如果你的故鄉“十三不靠”，又沒(méi)有類(lèi)似溫州、泉州那樣的內動(dòng)動(dòng)力，那么樓市很難有出頭之日。

國家發(fā)改委“城市和小城鎮改革發(fā)展中心”曾公布過(guò)一個(gè)調研結果：中國各類(lèi)城市規劃的新區里，足以裝下34億的城鎮人口。也就是說(shuō)，我們在為全世界的“城里人”建房子。

我曾梳理過(guò)200多個(gè)地級市的數據，發(fā)現其城鎮人口的居住面積普遍達到了25平米以上。在眾多的地級市、縣級市和縣城里，房屋的主要形式不是商品房(統計局統計的庫存，只包括商品房)，而是各類(lèi)集資房、自建房、小產(chǎn)權房等等。中小城市普遍整體上人口嚴重流失(主要是農村人口在外流)，市區人口增長(cháng)緩慢，外來(lái)人口比例不高，擁有自住房比例則非常高。

在網(wǎng)上流傳一個(gè)段子：由于多數家庭普遍是獨子獨女，那么兩個(gè)年輕人組成家庭之后，以后他們各自可以從爺爺奶奶、爸爸媽媽那里繼承兩三套房子，未來(lái)他們的孩子將擁有七八套各類(lèi)祖傳的房屋。事實(shí)上，這種情況只會(huì )在三四線(xiàn)城市發(fā)生，很難在外來(lái)人口不斷擁入的中心城市發(fā)生。

所以，中國絕大多數城市的房屋供應已經(jīng)過(guò)剩了，未來(lái)有持續上漲能力的，只是幾十個(gè)有人口競爭力的中心城市。在三四線(xiàn)城市，房屋正在歸回居住的本來(lái)屬性，投資價(jià)值越來(lái)越低。如果同樣開(kāi)征房地產(chǎn)稅，大量住房將被拋棄，變成垃圾，最終只能拆除。

說(shuō)穿了，城鎮化就是中心城市不斷吸血小城市和鄉村的過(guò)程。你悲憤也罷，抗議也罷，是無(wú)法阻止的，因為不僅中國如此，歐美日也同樣，這是人類(lèi)的共同趨勢。逆城市化，只是一個(gè)傳說(shuō)。

比如日本，是城鎮化已經(jīng)完成了的國家，全國總人口在最近一次普查中(2015年4月公布)下降了95萬(wàn)，但東京人口卻逆勢增長(cháng)了35萬(wàn)人。美國也已經(jīng)完成了城鎮化，但東西海岸的人口聚集區，仍然持續對中部吸血，洛杉磯、舊金山和紐約房?jì)r(jià)不斷創(chuàng )出新高，中部很多中小城市房?jì)r(jià)仍然在金融風(fēng)暴最慘烈的水平附近掙扎。而這，恰恰是特朗普上臺的原因。

中國的城鎮化只進(jìn)行了一半(城市有增量人口)，

中國的中心城市仍然在控制土地供應以控制人口總量(大城市樓市采取饑餓療法)，

中國的金融市場(chǎng)仍然缺乏信用(普通人的錢(qián)沒(méi)有地方去)，

中國的投資主體仍然是地方政府和國企(經(jīng)濟低效，發(fā)鈔速度難以降低)，

中國仍然無(wú)法均分發(fā)展機會(huì )(中心城市擁有更多機遇)

……

所有這些，都讓中心城市的房?jì)r(jià)難以下跌。

所以，回故鄉買(mǎi)房是件風(fēng)險極大的事情。除非你的故鄉是中心城市(武漢、成都之類(lèi))，或者中心城市附近的城市(廊坊、東莞、嘉興之類(lèi))，或者是有顯著(zhù)人口增量的城市(徐州、泉州之類(lèi))，或者你真的想返鄉發(fā)展，否則，還是克制住誘惑吧。

這一輪限購政策之后，你和太太的“第一次”(購房貸款)越來(lái)越珍貴，輕易不能濫用。因為“第二次”會(huì )貴很多，貴到你嗔目結舌、無(wú)法承受。