昨日(2月13日)晚間，中國基金業(yè)協(xié)會(huì )(以下簡(jiǎn)稱(chēng)協(xié)會(huì ))通過(guò)官方微信發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項目》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“4號文”)，對私募資產(chǎn)管理計劃投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項目、向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補充流動(dòng)資金等行為進(jìn)行了規范。

從文件中禁投的5類(lèi)房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計劃可見(jiàn)，通過(guò)私募資產(chǎn)管理計劃，以委托貸款、信托計劃、受讓資產(chǎn)收(受)益權等方式獲取融資的房地產(chǎn)企業(yè)將受到直接影響。

每日經(jīng)濟新聞?dòng)浾卟殚喍嗉疑鲜蟹科蠼诠姘l(fā)現，華夏幸福、濱江集團、中房地產(chǎn)、美好置業(yè)等房企均曾進(jìn)行過(guò)委托貸款、信托受益權轉讓等融資計劃。

業(yè)內人士認為，“4號文”之下，因為方式的限制和融資渠道再度收緊，房企在這些熱點(diǎn)城市無(wú)論是在拿地、項目并購，還是公開(kāi)舉牌等環(huán)節都將受影響。

“4號文”禁投16城普通住宅地產(chǎn)項目

“4號文”明確規定，證券期貨經(jīng)營(yíng)機構設立私募資產(chǎn)管理計劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案。這些熱點(diǎn)城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個(gè)。

由胡潤研究院與萬(wàn)國置地聯(lián)合發(fā)布的全球房?jì)r(jià)指數顯示，2016年全球房?jì)r(jià)漲幅前50個(gè)城市中，合肥、廈門(mén)、南京、無(wú)錫、深圳、杭州、上海、福州、鄭州、北京位居前十位。排在第一位的合肥漲幅48%，第十位的北京漲幅為27.5%。

每日經(jīng)濟新聞?dòng)浾咭沧⒁獾?，這16個(gè)城市與去年11月份證監會(huì )證券基金機構監管部下發(fā)的《關(guān)于CISP系統“資管月報”報表更新相關(guān)事項的通知》，以及銀監會(huì )《關(guān)于開(kāi)展銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專(zhuān)項檢查的緊急通知》中限制范圍一致。此次調控，與此前對房企融資的限制形成統一，調控具有連貫性。

值得一提的是，此次調控限制的是熱點(diǎn)城市的普通住房房地產(chǎn)項目融資，并未限制商業(yè)地產(chǎn)項目和保障房等更多物業(yè)類(lèi)型的投資行為。

一位接近中國基金業(yè)協(xié)會(huì )的知情人士表示：

文件主要是為了推動(dòng)房地產(chǎn)回歸住宅居住屬性，限制炒房;以及推動(dòng)房地產(chǎn)的直接融資、股權融資，減少間接融資、債權融資。

房企融資渠道再收緊

除規定具體城市外，“4號文”主要規范了“私募資產(chǎn)管理計劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項目、向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款或補充流動(dòng)資金等行為。”

在金融監管研究院創(chuàng )辦人孫海波看來(lái)，雖然16城以外的項目融資仍然可以，但“嚴控房地產(chǎn)企業(yè)獲得流動(dòng)資金融資以及土地出讓價(jià)款融資”一直以來(lái)是政策基調。

細讀“4號文”可見(jiàn)，重點(diǎn)在于禁投五類(lèi)房地產(chǎn)的私募資產(chǎn)管理計劃，即委托貸款;嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品;受讓信托受益權及其他資產(chǎn)收(受)益權;以明股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權;協(xié)會(huì )根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式。

文件中所稱(chēng)“明股實(shí)債”，是指投資回報不與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)掛鉤，不是根據企業(yè)的投資收益或虧損進(jìn)行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據約定定期向投資者支付固定收益，并在滿(mǎn)足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權或者償還本息的投資方式，常見(jiàn)形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。

孫海波認為，此前信托公司用于逃避銀監會(huì )對房地產(chǎn)行業(yè)融資限制的最主要手段就是“明股實(shí)債”，因為此名義不用看融資項目的資質(zhì)或資金用途等。但此類(lèi)融資設計的債性太弱雖可繞開(kāi)銀監會(huì )監管，但會(huì )導致法律風(fēng)險，所以此次對此明令限制，有助于降低系統性風(fēng)險，但房企融資渠道必然緊縮。

知名房地產(chǎn)專(zhuān)家薛建雄也認為，此次調控可謂全方位，重點(diǎn)在于避免系統性金融風(fēng)險。

此外，每日經(jīng)濟新聞?dòng)浾咦⒁獾?，中國基金業(yè)協(xié)會(huì )表示，“4號文”基于“新老劃斷，平穩過(guò)渡”的原則。這即是說(shuō)，存續產(chǎn)品不得新增與該文件不符的投資項目，同時(shí)，存續產(chǎn)品已投項目存在文件禁止情形的，相關(guān)投資項目到期后不得續期。

為避免資金違規流入房地產(chǎn)調控領(lǐng)域，“4號文”明確適用范圍，包括證券期貨經(jīng)營(yíng)機構私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)基礎上，將私募基金管理人開(kāi)展的投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項目業(yè)務(wù)一并納入，渠道可謂再度緊縮。

1月房企融資同比下滑超9成

實(shí)際上，自去年10月以來(lái)，銀監會(huì )、證監會(huì )、發(fā)改委、滬深交易所等部門(mén)密集出臺各類(lèi)政策限制資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房企融資就一直被業(yè)內視為2017房地產(chǎn)行業(yè)最大的擔憂(yōu)之一。

細數各部委新規可見(jiàn)，土地貸款、表外業(yè)務(wù)并入表內、嚴禁違規發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、加強理財資金投資管理、加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)……監管層對房企融資主要渠道層層加碼，且開(kāi)發(fā)商下游企業(yè)貸款資金流向也面臨嚴格審查。

房企融資越來(lái)越難，中原地產(chǎn)研究中心數據就顯示，2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元，同比下滑達92%。這一低迷態(tài)勢，自去年四季度就已逐漸顯現。

中原地產(chǎn)研究中心分析認為：

最近2個(gè)月發(fā)債難度加大，房企將明顯提高資金價(jià)格，并且海外融資難度也越來(lái)越大。伴隨調控趨緊，發(fā)債等渠道還有可能繼續收緊，房企未來(lái)6~9個(gè)月很可能會(huì )面臨越來(lái)越大的資金問(wèn)題，所以也要求房企加快銷(xiāo)售回籠資金。

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