宏觀(guān)經(jīng)濟運行分析

1、銀川下轄各區縣經(jīng)濟指標優(yōu)劣參半，但整體走勢向好，仍屬高速發(fā)展城市

2、常住人口增速放緩，但城鄉居民收入增勢向好，社零及消費指數穩步上漲

銀川市2016年前三季度GDP為8%，仍屬于高速增長(cháng)的城市行列; 以興慶區、金鳳區和賀蘭縣為主的管轄區縣是帶動(dòng)銀川市經(jīng)濟發(fā)展的主要區縣;

2016年前三季度，銀川市城鎮居民人均可支配收入為21290元，增速較去年同期上升了7.2%;農村居民人均可支配收入9706元，增速較去年同期上升了7.8%;

2016年前三季度，銀川市居民消費價(jià)格指數為101.4%，社會(huì )消費品零售總額368.87億元，同比增長(cháng)7.0%。

3、全市各產(chǎn)業(yè)線(xiàn)條投資保持平穩增長(cháng)，調整產(chǎn)業(yè)結構問(wèn)題仍需持續關(guān)注

2016年1-3季度，銀川市GDP達1104.6億，按可比價(jià)格計算，增速為8%;

2016年1-3季度，銀川市固定投資達1200.8億元，同比增長(cháng)11.1%，增幅居全區第3位，比全區平均水平高0.3%。從總體情況看全市投資仍處于較好的增長(cháng)水平，呈現一產(chǎn)規模下降、二產(chǎn)趨向平穩、三產(chǎn)小幅提升的運行特點(diǎn);

2016年1-3季度銀川市第一產(chǎn)業(yè)完成投資22.3億元，同比下降17.1%，占全市投資比重為1.8%;第二產(chǎn)業(yè)完成投資518.5億元，同比增長(cháng)19.5%，占全市投資比重為43.2%;第三產(chǎn)業(yè)完成投資660億元，同比增長(cháng)6.4%，占全市投資比重為55%。第二產(chǎn)業(yè)投資增速雖有回落，但對投資增長(cháng)的貢獻率仍達到70.6%，第三產(chǎn)業(yè)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資影響增速小幅回升，貢獻率為33.3%。其中，工業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對投資增長(cháng)的拉動(dòng)分別達到7.0和7.5個(gè)百分點(diǎn)，是拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。

二、規劃及政策回顧

1、銀川未來(lái)建設的目標是成為西北地區重要的中心城市

城鎮規劃分為4個(gè)等級:將市域城鎮按照等級規模分為4個(gè)等級，其中：1座大于100萬(wàn)人口的城鎮，即銀川中心城區;7座5萬(wàn)~20萬(wàn)人口的城鎮;包括靈武東塔、賀蘭習崗、永寧楊和、寧東組團、德勝組團、望遠組團、濱河經(jīng)濟試驗區組團;9座1萬(wàn)~5萬(wàn)人城鎮，包括掌政、大新、鎮北堡、李俊、閩寧、洪廣、馬家灘、崇興、豐登;小于1萬(wàn)人的城鎮12個(gè)。

“三帶一區” 構建旅游格局： 在發(fā)展布局方面，除了已經(jīng)形成品牌的賀蘭山東麓文化旅游帶和黃河旅游帶外，規劃還提到了環(huán)城休閑度假帶和“塞上湖城、回鄉風(fēng)情”旅游區，結合城市特色發(fā)展城市旅游產(chǎn)業(yè)。

“四軸兩帶多中心”中心城區突出作為銀川市的政治、經(jīng)濟、文化中心，中心城區的規劃也是《總體規劃》中特別提到的環(huán)節。

居住用地，新增與挖潛結合布局興慶區采用“完善南部，發(fā)展北部，疏解舊城”的思路調整居住區布局。金鳳區采用“控制中心，發(fā)展南北”的思路進(jìn)行居住區建設。

2、閱海灣中央商務(wù)區的成功簽約意味著(zhù)金鳳區CBD發(fā)展駛入“快車(chē)道”

2017年1月6日，“相約閱海灣·共創(chuàng )新發(fā)展”2017銀川閱海灣中央商務(wù)區推介簽約會(huì )在北京成功舉行，200余位在北京頗具影響力的企業(yè)代表出席了推介簽約會(huì )。

此舉為銀川市金鳳區擴大與北京各領(lǐng)域合作搭建了一個(gè)良好的平臺，攜手加快城市建設和推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，推動(dòng)銀川市金鳳區與北京企業(yè)合作向更寬領(lǐng)域、更深層次和更高水平邁進(jìn)，銀川閱海灣中央商務(wù)區迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇。

3、由于地震斷裂帶的緣故，興慶區東部將以帶狀休閑公園概念規劃為主要方向

市規劃管理局通過(guò)對興慶區東部?jì)蓷l地震斷裂帶用地進(jìn)行研究，劃定了興慶區東部的14個(gè)功能區段公園和10個(gè)即將建設的帶狀休閑綠地片區，未來(lái)將通過(guò)綠地片區、城市綠道逐漸串聯(lián)起城市現有公園，組成城市帶狀休閑公園。

4、西夏區目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍是以招商引資為主，面臨全面規劃統籌的新突破

西夏區地處賀蘭山東麓，是自治區百萬(wàn)畝葡萄文化長(cháng)廊的核心區和銀川西線(xiàn)黃金旅游中心區。西夏區將按照市委關(guān)于落實(shí)綠色發(fā)展理念加快美麗銀川建設的安排部署，進(jìn)一步謀劃加快推進(jìn)和突破發(fā)展思路;

也將把抓投資、穩增長(cháng)作為首要任務(wù)，集中力量抓項目促投資，加大招商引資力度，加快重點(diǎn)項目建設。

5、2016年主要政策回顧

1月賀蘭出臺房地產(chǎn)“十二條”：買(mǎi)商品房每平方米可獲180元補貼

3月“組合貸”限制降低：銀川住房公積金管理中心與商業(yè)銀行聯(lián)手，放開(kāi)“組合貸”限制。

6月寧夏七部門(mén)聯(lián)合出臺《寧夏房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存實(shí)施方案》

8月公積金提取手續材料量將減80%

11月房屋租賃新政，鼓勵發(fā)展租賃市場(chǎng)，停建經(jīng)適房。

10月住建部“九不準”：一類(lèi)是：誤導、欺詐、炒作行為，另一類(lèi)是：違法違規銷(xiāo)售行為。

寧夏銀川市實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度

【2016年年初銀川發(fā)布了一系列減稅降息降首付政策以支持房地產(chǎn)去庫存的戰略方向，年末時(shí)政策主方向偏向鼓勵發(fā)展租賃市場(chǎng)，意在建設更健康的地產(chǎn)環(huán)境?？傮w來(lái)看，銀川的房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境相對寬松且穩定，“去庫存”基調貫穿始終，信貸支持寬松。盡管房地產(chǎn)政策中央層面總體趨緊，但因地制宜，銀川政策再趨緊是小概率事件?！?/p>

三、房地產(chǎn)運營(yíng)分析

2016年銀川市房地產(chǎn)投資高速增長(cháng)，商品房銷(xiāo)售量保持平穩

2016年土地市場(chǎng)整體低迷，供需雙雙出現萎縮，但價(jià)格表現相對平穩

相比去年，2016年銀川各區域土地成交相對平均，結構更加合理

2016年銀川商品房整體走勢量升價(jià)跌，商辦物業(yè)成交大幅上漲是唯一亮點(diǎn)

金鳳、興慶兩區住宅量?jì)r(jià)雙高，為銀川成交主力區域，周邊區縣熱度待提升

閱海壹號院摘得2016年銷(xiāo)冠項目稱(chēng)號，三大熱點(diǎn)區域銷(xiāo)售依舊保持強勢

四、住商辦市場(chǎng)分析

三區主要在售項目共計約84個(gè)，金鳳區占比54%，新增樓盤(pán)集中新城板塊

2016年銀川商品房成交量同比增長(cháng)1.7%，商品房整體走勢呈量升價(jià)跌

2016年，銀川市商品住宅最終成交量461.97萬(wàn)㎡，同比增長(cháng)1.7%;銀川市商品住宅最終成交價(jià)格為4449元/㎡，同比下滑1.1%，整體銀川樓市房?jì)r(jià)相對穩定。

銀川商辦物業(yè)有所突破，但集群效應區域有限，競爭激烈

目前銀川市(三區)在建和在售的商業(yè)寫(xiě)字樓項目為18個(gè)，2016年在售商業(yè)辦公樓項目9個(gè)，預計2017年開(kāi)售項目6個(gè)，2018年開(kāi)售項目3個(gè);

五、市場(chǎng)預判及企業(yè)建議

2017年新盤(pán)集中爆發(fā)，產(chǎn)品愈加豐富，銀川地產(chǎn)市場(chǎng)更加多樣化

政策方面：1、2016年主要政策在于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)降低庫存、提高效率、有序發(fā)展;2、銀川因市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)、人口等原因，2017年銀川政策趨緊是小概率事件。

庫存方面：1、截止12月末，全市商品房待售面積685萬(wàn)㎡，按照16年的去化速度計算，消化周期超過(guò)15個(gè)月; 2、待售面積不斷增加，加劇了供給與需求結構差異;另外，商品房去庫存壓力加大，過(guò)多的存量積壓在一定程度上制約房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠周轉，增加了成本與風(fēng)險，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)健康發(fā)展帶來(lái)隱憂(yōu)。

成交方面：預判成交量會(huì )再次突破，商品房全年成交量600萬(wàn)㎡左右，其中住宅突破500萬(wàn)㎡;價(jià)格方面，在品牌開(kāi)發(fā)商的帶動(dòng)下，銀川房?jì)r(jià)會(huì )有所回升，全市均價(jià)2017年突破5000元關(guān)口。

客戶(hù)需求：客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)趨于多元，買(mǎi)方市場(chǎng)下，客戶(hù)購房更為謹慎，眼光越來(lái)越挑剔; 改善型需求對商品舒適度、人文環(huán)境、品牌關(guān)注度將再放大，客戶(hù)導向下的改善產(chǎn)品升級加速。

房企開(kāi)發(fā)布局：1、恒大、天山、中房強勢投入，TOP10房企格局將生變，2016年天山集團奮勇拿地，有望躋身TOP10;

2、服務(wù)養老、醫療、教育、體育、文化、旅游等方面尋找房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)發(fā)展的潛力和空間，形成以產(chǎn)品的多樣化服務(wù)居民的住房消費，提升企業(yè)的市場(chǎng)競爭力，天山海世界落戶(hù)銀川，隨著(zhù)地產(chǎn)市場(chǎng)精細化發(fā)展，各類(lèi)主題類(lèi)地產(chǎn)項目在銀川落地，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式多元化。

2015年起，受經(jīng)濟下行壓力和房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境等不利因素的影響，房地產(chǎn)對投資拉動(dòng)作用明顯減弱。另外，受市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，消費者購買(mǎi)意愿和預期下降，對開(kāi)發(fā)商提出以下幾點(diǎn)建議：

1、進(jìn)一步強化房地產(chǎn)市場(chǎng)的監測和分析。加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀(guān)調查，結合宏觀(guān)數據資料，進(jìn)一步深化房地產(chǎn)市場(chǎng)監測分析工作。特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預期和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)等問(wèn)題的監測分析、科學(xué)研判、合理引導。

2、培育新增長(cháng)點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)穩定發(fā)展。受經(jīng)濟下行壓力不斷增大、商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)遇冷，倒逼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)挖掘新的增長(cháng)點(diǎn)，確保企業(yè)的可持續發(fā)展。從服務(wù)養老、醫療、教育、體育、文化、旅游等方面尋找房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)發(fā)展的潛力和空間，形成以產(chǎn)品的多樣化服務(wù)居民的住房消費，提升企業(yè)的市場(chǎng)競爭力;充分利用當前發(fā)展迅猛的電商業(yè)，改變宣傳、銷(xiāo)售模式，促進(jìn)房地產(chǎn)融資、開(kāi)發(fā)、消費和服務(wù)，提升企業(yè)抗風(fēng)險能力。

3、多途徑消化存量房屋，著(zhù)力提高企業(yè)資金回籠。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)對于新開(kāi)盤(pán)房屋適度讓利，低價(jià)入市消化庫存，盤(pán)活資金。對一些庫存量大的項目小區，在交通、教育、醫療、生活等配套設施方面進(jìn)行完善優(yōu)化，提高樓盤(pán)競爭力，刺激消費者購買(mǎi)。

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