剛一開(kāi)年，"房產(chǎn)稅"就成了輿論熱議的話(huà)題。

這有現實(shí)市場(chǎng)背景:春節剛過(guò)，樓市利空連連，多地房貸收緊，融資彈藥庫--私募資管產(chǎn)品被盯牢，房企尤其是中小房企的錢(qián)袋子堪憂(yōu)。

而國務(wù)院在年前出臺的《關(guān)于創(chuàng )新政府配置資源方式的指導意見(jiàn)》，本是7000余字長(cháng)文，不過(guò)稍稍提及房地產(chǎn)稅，便被媒體反復咂摸，刷屏朋友圈。

其實(shí)，稍讀文件便知，原話(huà)是"在維護全國統一大市場(chǎng)的前提下，支持各地區在新型城鎮化、國資國企改革、區域性金融市場(chǎng)和金融機構、房地產(chǎn)稅、養老和醫療保障等方面探索創(chuàng )新"。

只要見(jiàn)了風(fēng)，就是滿(mǎn)城風(fēng)雨。房地產(chǎn)稅一出現，似乎便顯得其他幾項探索存在感全無(wú)。

房?jì)r(jià)

說(shuō)起房地產(chǎn)稅改革，這些年著(zhù)實(shí)為媒體貢獻了不少流量。從物業(yè)稅，到房產(chǎn)稅，再到如今的房地產(chǎn)稅，來(lái)來(lái)去去提了十幾年。而且有熱愛(ài)觀(guān)察的有心之士發(fā)現，過(guò)去數年，凡是樓市調控要緊的窗口期，高層對房地產(chǎn)稅往往提得更頻繁，引發(fā)社會(huì )大討論，各方觀(guān)望，樓市漸穩后，便再偃旗息鼓一陣子。久而久之，房地產(chǎn)稅與房?jì)r(jià)之間倒是形成了一種貌似形影相隨的奇妙關(guān)系。

那么這次房地產(chǎn)稅真的要來(lái)了嗎?房?jì)r(jià)果真要降?樓市眼看要黃?

拜托，明明房地產(chǎn)稅的草案還在艱難的起草階段?？纯锤舯诘摹洞壬品ā?，早在2008年底，民政部就將起草的草案報送國務(wù)院法制辦審查，次年全國人大常委會(huì )甚至將慈善法列入了年度立法預備項目。由于許多重大問(wèn)題難以形成共識，擱置數年，又經(jīng)歷全國人大內務(wù)司法委員會(huì )重新起草，去年3月才正式通過(guò)。雖然后期進(jìn)展神速，但從全周期看也經(jīng)歷了8年。

即使相關(guān)立法能夠奇跡般地火速通過(guò)，房地產(chǎn)稅順利開(kāi)征，在以供求關(guān)系為主導因素的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，此稅有利于樓市擠泡沫，減少投機，穩定市場(chǎng)，但指望它帶來(lái)房?jì)r(jià)大降，恐怕也是想多了。從已試點(diǎn)數年的重慶、上海來(lái)看，無(wú)論是對高端存量征收，還是對增量征收，由于涉及人群有限，對房?jì)r(jià)的影響幾乎可以忽略不計。

那么設計房地產(chǎn)稅的目的又是什么?2014年時(shí)，時(shí)任財政部部長(cháng)樓繼偉曾撰文稱(chēng)，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環(huán)節稅負，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來(lái)源。

不過(guò)從重慶、上海的試點(diǎn)來(lái)看，目前對地方政府財政稅收貢獻可謂微小，想讓房地產(chǎn)稅承擔大任，道阻且長(cháng)。

前提

去年7月，被市場(chǎng)認為是直言不諱的改革派人士之一、時(shí)任財政部部長(cháng)樓繼偉在G20稅收高級別研討會(huì )上表示，個(gè)人所得稅和房地產(chǎn)稅方案目前仍未正式推出，主要是受制于信息征集能力弱以及利益調整阻礙，"只要是真正的稅收再分配，就會(huì )受到真正的阻礙，但我們義無(wú)反顧地要做。"11月4日樓繼偉再透露，房地產(chǎn)稅等改革正在積極推進(jìn)。

雖然僅僅3天后的11月7日，樓繼偉便卸任財政部部長(cháng)之職，但他提到的"真正的"三字，卻意味深長(cháng)。改革進(jìn)入深水區，觸動(dòng)利益比觸及靈魂還要難。

樓繼偉所指的兩難其一，信息征集能力弱--就如今而言，這方面的能力應該還是有所加強的。日前，國土資源部地籍管理司(不動(dòng)產(chǎn)登記局)負責人介紹，目前除西藏自治區的部分市、縣外，全國都已實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)登記"發(fā)新停舊"，不動(dòng)產(chǎn)登記制度順利落地實(shí)施。但在個(gè)別地方，農村不動(dòng)產(chǎn)登記仍存在不規范的問(wèn)題。

按照國土部2015年時(shí)公布的路線(xiàn)圖--2016年基本完成各級不動(dòng)產(chǎn)登記數據整合建庫，2017年基本建成覆蓋全國的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺。此外還將搭建全國范圍內的不動(dòng)產(chǎn)信息云平臺，即運用云計算技術(shù)將不動(dòng)產(chǎn)信息平臺搭建在國土資源部統一建設的"國土資源云"上實(shí)現全國共享。

相比建庫，全國聯(lián)網(wǎng)更是核心。今年可謂全國聯(lián)網(wǎng)的關(guān)鍵一年，不過(guò)回想起前財政部財科所所長(cháng)賈康曾說(shuō)的話(huà):"房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)技術(shù)上沒(méi)有問(wèn)題。信息成為各種各樣的孤島，不是技術(shù)問(wèn)題，而是有些部門(mén)和地方顧及相關(guān)利益，存在故意控制的沖動(dòng)。"今年能否順利實(shí)現這一目標，有待觀(guān)察。

信息征集能力弱自然要不斷加強，橫亙在其間的利益阻撓更需要勇氣和決心去打破，既然流動(dòng)人口都能查清，不會(huì )動(dòng)的房子難道就查不清嗎?

法理與技術(shù)

兜兜轉轉這么些年，2015年8月，房地產(chǎn)稅法終于正式進(jìn)入全國人大立法規劃。去年"兩會(huì )"上，全國人大常委會(huì )預算工作委員會(huì )副主任劉修文透露，調整后的人大常委會(huì )立法規劃已將房地產(chǎn)稅法列入了第一類(lèi)的立法項目。不過(guò)到7月時(shí)，全國人大財經(jīng)委副主任郝如玉透露，房地產(chǎn)稅仍在起草過(guò)程之中，試點(diǎn)雖然征收了5年多，但是操作難度很大。

有專(zhuān)家指出，本屆人大任期到2017年底，因此，房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過(guò)，慢的話(huà)可能會(huì )在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過(guò)。就目前而言，這一觀(guān)點(diǎn)恐怕還是樂(lè )觀(guān)了。

難度大，原因莫過(guò)于復雜的利益調整。

與以往只對城鎮經(jīng)營(yíng)性物業(yè)課稅的房產(chǎn)稅不同，房地產(chǎn)稅的課稅對象可能將涉及所有房產(chǎn)。而且房地產(chǎn)稅的起草，并非在一張白紙上全新設計，而是在現行稅制和收費體系下的再設計。在中國目前的稅收體制下，圍繞房地產(chǎn)的稅收及土地費用很多。企業(yè)拿地階段有契稅、印花稅，建設階段的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅金及附加、印花稅、土地使用稅，銷(xiāo)售階段有營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅等。如果是二手房交易，還有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)稅、契稅、印花稅等。如此多的稅種重新調整，復雜程度可見(jiàn)一斑。

還有各界廣泛關(guān)注的70年土地使用權問(wèn)題，如果房地產(chǎn)稅在中短期內開(kāi)征，將與土地出讓金并行，又該如何在法理上說(shuō)通這二者的關(guān)系?

在實(shí)際操作上，各地發(fā)展不均衡，不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同，房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定?是否該設置免征額?免征額度又該設置為多大?

由于房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，作為直接稅種，讓稅務(wù)局直接面對居民個(gè)人征收房地產(chǎn)稅，不同的房屋持有者又各有不同的情況，難度可想而知。全國人大財經(jīng)委副主任郝如玉去年就曾表示，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)征收了5年多，但是操作難度很大，有的地區稅收成本甚至和稅收收入相當。

凡此種種選擇題背后，都橫亙交錯著(zhù)無(wú)數利益群體的不同訴求。所有這些博弈的結果，一旦寫(xiě)入法律條文，便不是朝令夕改的事了?？纯锤舯诘摹额A算法》，光修訂就花了10年，兩度擱淺，仍有遺憾。

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