隨著(zhù)城市化進(jìn)展加速，拆遷成為了我們身邊一種非常常見(jiàn)的現象。

但你也許不了解的是，拆遷這樁生意背后，幾乎每一個(gè)環(huán)節都隱藏著(zhù)暴利因子，有些拆遷項目利潤率有的能達到300%-400%，拆遷公司操作一個(gè)項目短短幾月就能賺幾百萬(wàn)……如此暴利的產(chǎn)業(yè)，究竟是怎樣做到的?

我的老家在陜西咸陽(yáng)乾縣馬連鎮，是個(gè)遠近聞名的“拆遷專(zhuān)業(yè)鎮”，我們鎮的人基本都在從事跟拆遷相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，比如我，除了有一個(gè)自己的木料場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)外，也會(huì )接一些拆遷工程自己做，甚至入股別人的拆遷工程。

我們鎮不大，但僅木材廠(chǎng)就有差不多300多家，是附近有名的舊木料市場(chǎng)，其中很多木料都是從西安、咸陽(yáng)的拆遷工地上拉回來(lái)的。當地很多木材廠(chǎng)的老板也都跟我一樣，至少有兩個(gè)身份：木材經(jīng)銷(xiāo)商和拆遷公司股東，而且因為這兩個(gè)生意掙了大錢(qián)的不在少數。

隨著(zhù)這兩年西安咸陽(yáng)市大規模的拆遷工程越來(lái)越多，掙到錢(qián)的不僅僅只有拆遷公司，從工程發(fā)包方、中間人、承包工程的拆遷公司、實(shí)際做工程的公司，到挖機出租商、渣土運輸車(chē)、舊材料市場(chǎng)，都成為拆遷利益鏈條中獲利的一環(huán)。

毫不夸張的說(shuō)，拆遷生意就是一座暴利的“金礦”。

“拆遷利益鏈”

算起來(lái)我做拆遷工程也有十多年了，其中干的最多的就是城中村拆遷。

拆遷招標分為兩種情況，首先都是由有資質(zhì)的拆遷公司承包拆遷工程。

接下來(lái)，會(huì )根據不同工程具體狀況，分兩種方式操作：一種是工程利潤非常大的，工程發(fā)包方會(huì )按每平米幾十元的收費標準進(jìn)行招標，各家拆遷公司會(huì )根據評估結果決定是否競標(當然，最后中標的肯定都是有背景的關(guān)系戶(hù));對于一些利潤不大但拆遷又比較費勁的項目，工程發(fā)包方會(huì )按每平方米幾十元的費用標準給中標的拆遷公司進(jìn)行補貼。

無(wú)論以上哪種情況，按照規定，拆遷公司須向發(fā)包方交納每平方米15-20元的保證金。說(shuō)白了其實(shí)就是押金，一是防止拆遷公司中途撂挑子不干，二是出了安全事故時(shí)用來(lái)賠償。

拆遷公司拿到工程后，便租賃挖機，組織農民工、聯(lián)系渣土車(chē)主。拆遷公司收益主要來(lái)自拆下來(lái)的鋼筋、門(mén)窗等，這筆費用加上發(fā)包方給的費用(或刨去上交給發(fā)包方的費用)及挖機出租方、農民工及渣土車(chē)主相應費用后，就是拆遷公司的純利。這是個(gè)穩賺不賠的生意。只要不出安全事故，肯定都能賺錢(qián)。

拆下來(lái)的東西中，鋼筋和門(mén)窗最值錢(qián)。

一般的城中村拆遷，每平方米可產(chǎn)生20公斤左右的鋼筋，拆下的門(mén)框可賣(mài)5-6元/平方米。以一個(gè)10萬(wàn)平方米左右的城中村為例，承包價(jià)格為15元/平方米，拆后每平方米值26-27元，刨掉承包費、人工費、拉土費、機械費用后，一個(gè)城中村拆下來(lái)，短短幾個(gè)月，輕輕松松就能賺到好幾百萬(wàn)。

“怎么攬活?”

拿工程，主要看關(guān)系。有的工程先由專(zhuān)門(mén)負責拆遷的國有性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)公司拿到，然后再轉包給拆遷公司。有門(mén)路的則可以直接從相關(guān)部門(mén)接活、找發(fā)包公司，否則，就得靠中間人介紹了。

當然，好處費是少不了的，而且一般這個(gè)費用還都不低。具體數額因人而異、因具體工程而異。關(guān)系越硬，回扣就越少，利潤就越大。

拿到活后，拆遷公司就開(kāi)始評估。評估就是定價(jià)，一平方米多少錢(qián)，主要是看建筑里邊貨多貨少。“貨”主要是指鋼筋、門(mén)窗，還有磚頭、電表、鐵、地板等等。

按照規定，拆遷公司必須具有行業(yè)資質(zhì)。那些沒(méi)有資質(zhì)的拆遷公司，為了攬到活，必須找一家有資質(zhì)的公司掛靠，實(shí)在找不到掛靠單位的，往往會(huì )冒險借別人的執照。有一回承包華陰一個(gè)活，我們一次拿了16個(gè)照，都是借別人的。

還有一部分工程，會(huì )政府相關(guān)部門(mén)交給開(kāi)發(fā)商，再由開(kāi)發(fā)商發(fā)包給拆遷公司。想拿這樣的工程，你必須和開(kāi)發(fā)商很熟，或者是能搭上比較可靠的關(guān)系，不然很拿到手。

“怎么找人合伙?”

評估完成，確定價(jià)格后，拆遷公司開(kāi)始尋找合伙人，一般都是由大股東或者牽頭拿到工程的人去找股東入伙。

根據工程量和押金量，股東可多可少。一般10萬(wàn)算一股(也就是想入股最少得10萬(wàn))，多的可以幾百萬(wàn)。2008年時(shí)，我和別人在西安北郊承包了一個(gè)活，30萬(wàn)平方米，需交押金500萬(wàn)元。那次我們找了18個(gè)股東。

利潤也是按出資比例分配，大股東分的更多，因為工程是大股東攬過(guò)來(lái)的。有時(shí)候他說(shuō)要給介紹人提成，可能好幾百萬(wàn)，直接從“空中”提走，這些錢(qián)都不入賬。實(shí)際上這些錢(qián)一部分給了介紹人，一大半很可能就是大股東自己直接拿走了。

動(dòng)遷時(shí)，拆遷公司的股東既能掙固定工資，又能掙提成。

一般情況下，固定工資每月大概是1800元，遷走1戶(hù)還能額外掙最高上萬(wàn)的提成。也有些不攤成本不出人，只拿錢(qián)不干活的干股東，這些人一般是介紹人、村干部甚至還有黑社會(huì )。不要這些股東，很可能你這活都干不成。

在我們馬連鎮，入股拆遷的最少也有1000人，其中資金實(shí)力較為雄厚、可以牽頭或當大股東的有一兩百人，小股東則有八九百人。一次能拿出二三百萬(wàn)的起碼有200人。

在馬連鎮，一天攢個(gè)一兩千萬(wàn)不是問(wèn)題。只要有活干，股東多的是，馬上就能拿錢(qián)入股。鎮上的信合和郵政儲蓄一天內錢(qián)就能給提空了，經(jīng)常能看到縣上的運鈔車(chē)一天來(lái)回幾趟地往鎮上運錢(qián)。

“拆遷環(huán)節如何掙錢(qián)?”

找齊股東，交了押金，就可以開(kāi)始進(jìn)入拆遷環(huán)節，包括動(dòng)遷、安置村民。產(chǎn)生的所有費用基本都由開(kāi)發(fā)商承擔，政府只是出面協(xié)調和村民的關(guān)系。拆遷改造前開(kāi)發(fā)商會(huì )先把錢(qián)給政府，政府再補償給拆遷戶(hù)。

這部分費用(包括回遷分配的住房、門(mén)面房等)是相對固定的。建成后的樓房先安置村民。所以如果樓蓋得低了，開(kāi)發(fā)商利潤也就薄了，這也是為什么開(kāi)發(fā)商都喜歡蓋高樓的原因，因為樓越高利潤越大。

大部分村民在拿到補償、安置款后，都能順利搬走。

當然，也有少數釘子戶(hù)。為了趕工期，只能強制拆遷。這期間產(chǎn)生的一切費用，比如把屋里的東西損壞了，先由一些政府部門(mén)出面協(xié)調、談判，最后實(shí)在不行就由開(kāi)發(fā)商拿錢(qián)賠償。

拆遷暴利行業(yè)的利潤到底有多大?可以說(shuō)，一般都是投多少，掙多少，活多的話(huà)掙得更多。

我算了一筆細賬：2009年拆遷西安南郊某村，共50萬(wàn)平方米，發(fā)包方給出的價(jià)格是30元/平方米，中間人拿走20元/平方米后，到他們手里只剩下10元，就這樣也掙錢(qián)。

其中，挖機每平方米3.5元，共175萬(wàn)元;清理垃圾按每平方米10元付給渣土車(chē)主，共500萬(wàn)元;賣(mài)舊鋼筋、門(mén)窗、椽子等共收入750萬(wàn)元，再刨除管理費10萬(wàn)元，這個(gè)工程總共賺了565萬(wàn)元，工期只用了不到3個(gè)月。

這個(gè)工程我們交了600萬(wàn)元的押金，其中最大的股東出了300萬(wàn)元，其余有拿100萬(wàn)元的，也有出10萬(wàn)、20萬(wàn)的。我當時(shí)只入股了10萬(wàn)元，我們這樣的小股東既在工地干活，拿工資，還能參與分紅。這一個(gè)工程做下來(lái)，也賺了將近10萬(wàn)元。

3個(gè)月，將近100%的利潤!而且一般的拆遷工程，工期都不會(huì )超過(guò)3個(gè)月，真真是一門(mén)時(shí)間短、見(jiàn)效快、利潤高的好生意。

干拆遷，利潤低于20%就算賠錢(qián)。但100%的利潤也不算高，最高的300%、400%都有。

在拆遷公司的眼里，工地上遍地是寶，包括電子表，三相電表，黑電表，地板磚，廢鐵皮，廢塑料管，鋁線(xiàn)等廢料處理，就是一筆大買(mǎi)賣(mài)。保守來(lái)算，一個(gè)工程僅塊就有幾百萬(wàn)的收入。

拆遷既然這么暴利，許多人當然也趨之若鶩，紛紛欲擠進(jìn)這個(gè)一夜暴富的行當。

好多公司為了攬到活，最后都不惜動(dòng)刀子，工地上經(jīng)常能看見(jiàn)兩幫人拿著(zhù)棍棒、刀子對打，說(shuō)到底，都是看中了這個(gè)行當的暴利。

我總結，膽大、心黑、有錢(qián)是干這一行必備的素質(zhì)。但隨著(zhù)這幾年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，各地城市化進(jìn)入尾聲，拆遷工程數量也沒(méi)有前幾年那么多了，估計再過(guò)兩年想進(jìn)入的人也會(huì )少很多。

生意筆記：

1、 拆遷招標分為兩種情況：發(fā)包方給錢(qián)或收費，但無(wú)論哪種情況都有錢(qián)賺，而且基本都是有背景的關(guān)系戶(hù)拿到工程;

2、 拿工程，主要看關(guān)系。有門(mén)路的可以直接找發(fā)包公司，否則，就得靠中間人介紹，而且好處費不低?？偟恼f(shuō)來(lái)，關(guān)系越硬，回扣就越少，利潤就越大。

3、 利潤按出資比例分配，大股東分的更多，因為工程是大股東攬過(guò)來(lái)的。也有些只拿錢(qián)不干活的干股東，這些人一般是介紹人、村干部甚至還有黑社會(huì )。

4、 干拆遷，利潤低于20%就算賠錢(qián)，但100%的利潤也不算高，最高的300%、400%都有。 一項工程，僅廢料處理就至少有幾百萬(wàn)的收入。