隨著城市化進(jìn)展加速，拆遷成為了我們身邊一種非常常見的現(xiàn)象。

但你也許不了解的是，拆遷這樁生意背后，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都隱藏著暴利因子，有些拆遷項(xiàng)目利潤率有的能達(dá)到300%-400%，拆遷公司操作一個(gè)項(xiàng)目短短幾月就能賺幾百萬……如此暴利的產(chǎn)業(yè)，究竟是怎樣做到的?

我的老家在陜西咸陽乾縣馬連鎮(zhèn)，是個(gè)遠(yuǎn)近聞名的“拆遷專業(yè)鎮(zhèn)”，我們鎮(zhèn)的人基本都在從事跟拆遷相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，比如我，除了有一個(gè)自己的木料場在經(jīng)營外，也會接一些拆遷工程自己做，甚至入股別人的拆遷工程。

我們鎮(zhèn)不大，但僅木材廠就有差不多300多家，是附近有名的舊木料市場，其中很多木料都是從西安、咸陽的拆遷工地上拉回來的。當(dāng)?shù)睾芏嗄静膹S的老板也都跟我一樣，至少有兩個(gè)身份：木材經(jīng)銷商和拆遷公司股東，而且因?yàn)檫@兩個(gè)生意掙了大錢的不在少數(shù)。

隨著這兩年西安咸陽市大規(guī)模的拆遷工程越來越多，掙到錢的不僅僅只有拆遷公司，從工程發(fā)包方、中間人、承包工程的拆遷公司、實(shí)際做工程的公司，到挖機(jī)出租商、渣土運(yùn)輸車、舊材料市場，都成為拆遷利益鏈條中獲利的一環(huán)。

毫不夸張的說，拆遷生意就是一座暴利的“金礦”。

“拆遷利益鏈”

算起來我做拆遷工程也有十多年了，其中干的最多的就是城中村拆遷。

拆遷招標(biāo)分為兩種情況，首先都是由有資質(zhì)的拆遷公司承包拆遷工程。

接下來，會根據(jù)不同工程具體狀況，分兩種方式操作：一種是工程利潤非常大的，工程發(fā)包方會按每平米幾十元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招標(biāo)，各家拆遷公司會根據(jù)評估結(jié)果決定是否競標(biāo)(當(dāng)然，最后中標(biāo)的肯定都是有背景的關(guān)系戶);對于一些利潤不大但拆遷又比較費(fèi)勁的項(xiàng)目，工程發(fā)包方會按每平方米幾十元的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)給中標(biāo)的拆遷公司進(jìn)行補(bǔ)貼。

無論以上哪種情況，按照規(guī)定，拆遷公司須向發(fā)包方交納每平方米15-20元的保證金。說白了其實(shí)就是押金，一是防止拆遷公司中途撂挑子不干，二是出了安全事故時(shí)用來賠償。

拆遷公司拿到工程后，便租賃挖機(jī)，組織農(nóng)民工、聯(lián)系渣土車主。拆遷公司收益主要來自拆下來的鋼筋、門窗等，這筆費(fèi)用加上發(fā)包方給的費(fèi)用(或刨去上交給發(fā)包方的費(fèi)用)及挖機(jī)出租方、農(nóng)民工及渣土車主相應(yīng)費(fèi)用后，就是拆遷公司的純利。這是個(gè)穩(wěn)賺不賠的生意。只要不出安全事故，肯定都能賺錢。

拆下來的東西中，鋼筋和門窗最值錢。

一般的城中村拆遷，每平方米可產(chǎn)生20公斤左右的鋼筋，拆下的門框可賣5-6元/平方米。以一個(gè)10萬平方米左右的城中村為例，承包價(jià)格為15元/平方米，拆后每平方米值26-27元，刨掉承包費(fèi)、人工費(fèi)、拉土費(fèi)、機(jī)械費(fèi)用后，一個(gè)城中村拆下來，短短幾個(gè)月，輕輕松松就能賺到好幾百萬。

“怎么攬活?”

拿工程，主要看關(guān)系。有的工程先由專門負(fù)責(zé)拆遷的國有性質(zhì)的經(jīng)營公司拿到，然后再轉(zhuǎn)包給拆遷公司。有門路的則可以直接從相關(guān)部門接活、找發(fā)包公司，否則，就得靠中間人介紹了。

當(dāng)然，好處費(fèi)是少不了的，而且一般這個(gè)費(fèi)用還都不低。具體數(shù)額因人而異、因具體工程而異。關(guān)系越硬，回扣就越少，利潤就越大。

拿到活后，拆遷公司就開始評估。評估就是定價(jià)，一平方米多少錢，主要是看建筑里邊貨多貨少。“貨”主要是指鋼筋、門窗，還有磚頭、電表、鐵、地板等等。

按照規(guī)定，拆遷公司必須具有行業(yè)資質(zhì)。那些沒有資質(zhì)的拆遷公司，為了攬到活，必須找一家有資質(zhì)的公司掛靠，實(shí)在找不到掛靠單位的，往往會冒險(xiǎn)借別人的執(zhí)照。有一回承包華陰一個(gè)活，我們一次拿了16個(gè)照，都是借別人的。

還有一部分工程，會政府相關(guān)部門交給開發(fā)商，再由開發(fā)商發(fā)包給拆遷公司。想拿這樣的工程，你必須和開發(fā)商很熟，或者是能搭上比較可靠的關(guān)系，不然很拿到手。

“怎么找人合伙?”

評估完成，確定價(jià)格后，拆遷公司開始尋找合伙人，一般都是由大股東或者牽頭拿到工程的人去找股東入伙。

根據(jù)工程量和押金量，股東可多可少。一般10萬算一股(也就是想入股最少得10萬)，多的可以幾百萬。2008年時(shí)，我和別人在西安北郊承包了一個(gè)活，30萬平方米，需交押金500萬元。那次我們找了18個(gè)股東。

利潤也是按出資比例分配，大股東分的更多，因?yàn)楣こ淌谴蠊蓶|攬過來的。有時(shí)候他說要給介紹人提成，可能好幾百萬，直接從“空中”提走，這些錢都不入賬。實(shí)際上這些錢一部分給了介紹人，一大半很可能就是大股東自己直接拿走了。

動(dòng)遷時(shí)，拆遷公司的股東既能掙固定工資，又能掙提成。

一般情況下，固定工資每月大概是1800元，遷走1戶還能額外掙最高上萬的提成。也有些不攤成本不出人，只拿錢不干活的干股東，這些人一般是介紹人、村干部甚至還有黑社會。不要這些股東，很可能你這活都干不成。

在我們馬連鎮(zhèn)，入股拆遷的最少也有1000人，其中資金實(shí)力較為雄厚、可以牽頭或當(dāng)大股東的有一兩百人，小股東則有八九百人。一次能拿出二三百萬的起碼有200人。

在馬連鎮(zhèn)，一天攢個(gè)一兩千萬不是問題。只要有活干，股東多的是，馬上就能拿錢入股。鎮(zhèn)上的信合和郵政儲蓄一天內(nèi)錢就能給提空了，經(jīng)常能看到縣上的運(yùn)鈔車一天來回幾趟地往鎮(zhèn)上運(yùn)錢。

“拆遷環(huán)節(jié)如何掙錢?”

找齊股東，交了押金，就可以開始進(jìn)入拆遷環(huán)節(jié)，包括動(dòng)遷、安置村民。產(chǎn)生的所有費(fèi)用基本都由開發(fā)商承擔(dān)，政府只是出面協(xié)調(diào)和村民的關(guān)系。拆遷改造前開發(fā)商會先把錢給政府，政府再補(bǔ)償給拆遷戶。

這部分費(fèi)用(包括回遷分配的住房、門面房等)是相對固定的。建成后的樓房先安置村民。所以如果樓蓋得低了，開發(fā)商利潤也就薄了，這也是為什么開發(fā)商都喜歡蓋高樓的原因，因?yàn)闃窃礁呃麧櫾酱蟆?/p>

大部分村民在拿到補(bǔ)償、安置款后，都能順利搬走。

當(dāng)然，也有少數(shù)釘子戶。為了趕工期，只能強(qiáng)制拆遷。這期間產(chǎn)生的一切費(fèi)用，比如把屋里的東西損壞了，先由一些政府部門出面協(xié)調(diào)、談判，最后實(shí)在不行就由開發(fā)商拿錢賠償。

拆遷暴利行業(yè)的利潤到底有多大?可以說，一般都是投多少，掙多少，活多的話掙得更多。

我算了一筆細(xì)賬：2009年拆遷西安南郊某村，共50萬平方米，發(fā)包方給出的價(jià)格是30元/平方米，中間人拿走20元/平方米后，到他們手里只剩下10元，就這樣也掙錢。

其中，挖機(jī)每平方米3.5元，共175萬元;清理垃圾按每平方米10元付給渣土車主，共500萬元;賣舊鋼筋、門窗、椽子等共收入750萬元，再刨除管理費(fèi)10萬元，這個(gè)工程總共賺了565萬元，工期只用了不到3個(gè)月。

這個(gè)工程我們交了600萬元的押金，其中最大的股東出了300萬元，其余有拿100萬元的，也有出10萬、20萬的。我當(dāng)時(shí)只入股了10萬元，我們這樣的小股東既在工地干活，拿工資，還能參與分紅。這一個(gè)工程做下來，也賺了將近10萬元。

3個(gè)月，將近100%的利潤!而且一般的拆遷工程，工期都不會超過3個(gè)月，真真是一門時(shí)間短、見效快、利潤高的好生意。

干拆遷，利潤低于20%就算賠錢。但100%的利潤也不算高，最高的300%、400%都有。

在拆遷公司的眼里，工地上遍地是寶，包括電子表，三相電表，黑電表，地板磚，廢鐵皮，廢塑料管，鋁線等廢料處理，就是一筆大買賣。保守來算，一個(gè)工程僅塊就有幾百萬的收入。

拆遷既然這么暴利，許多人當(dāng)然也趨之若鶩，紛紛欲擠進(jìn)這個(gè)一夜暴富的行當(dāng)。

好多公司為了攬到活，最后都不惜動(dòng)刀子，工地上經(jīng)常能看見兩幫人拿著棍棒、刀子對打，說到底，都是看中了這個(gè)行當(dāng)?shù)谋├?/p>

我總結(jié)，膽大、心黑、有錢是干這一行必備的素質(zhì)。但隨著這幾年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，各地城市化進(jìn)入尾聲，拆遷工程數(shù)量也沒有前幾年那么多了，估計(jì)再過兩年想進(jìn)入的人也會少很多。

生意筆記：

1、 拆遷招標(biāo)分為兩種情況：發(fā)包方給錢或收費(fèi)，但無論哪種情況都有錢賺，而且基本都是有背景的關(guān)系戶拿到工程;

2、 拿工程，主要看關(guān)系。有門路的可以直接找發(fā)包公司，否則，就得靠中間人介紹，而且好處費(fèi)不低?？偟恼f來，關(guān)系越硬，回扣就越少，利潤就越大。

3、 利潤按出資比例分配，大股東分的更多，因?yàn)楣こ淌谴蠊蓶|攬過來的。也有些只拿錢不干活的干股東，這些人一般是介紹人、村干部甚至還有黑社會。

4、 干拆遷，利潤低于20%就算賠錢，但100%的利潤也不算高，最高的300%、400%都有。 一項(xiàng)工程，僅廢料處理就至少有幾百萬的收入。