2016年，五象新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，為近五年來歷年最高水平，導(dǎo)致目前蟠龍板塊和龍崗板塊在供應(yīng)速度放緩的情況下，基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)，五象湖板塊則因?yàn)樵谑垌?xiàng)目存量仍較多，供需基本保持平衡。

未來3年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量將超700萬㎡，高端住宅產(chǎn)品線趨于豐富

自2013年開始，五象新區(qū)開始呈現(xiàn)迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)，道路、公園等基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷得到完善，越來越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目落戶五象新區(qū)，新建商品住宅物業(yè)開始出現(xiàn)大規(guī)模供應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，五象新區(qū)目前在售的三十多個(gè)項(xiàng)目住宅總體量約為964萬㎡，目前僅去化48%;且未來融創(chuàng)、萬科、光明、合景、恒大等品牌房企在五象新區(qū)仍有大量?jī)?chǔ)備用地，這些市場(chǎng)關(guān)注度較高的品牌企業(yè)將會(huì)提供280萬㎡以上的市場(chǎng)供應(yīng)量。未來三年內(nèi)，五象新區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)在700-800萬㎡之間，供應(yīng)量相對(duì)其他城區(qū)較大。并且，產(chǎn)品定位更為高端，涵蓋別墅、洋房和高層，產(chǎn)品線更為豐富。高端產(chǎn)品入市將對(duì)五象新區(qū)價(jià)格有一定提升作用，為市場(chǎng)價(jià)格上漲，打開通道。

目前蟠龍板塊和龍崗板塊處于供不應(yīng)求狀態(tài)，五象湖板塊供需較為平衡

雖然區(qū)域后續(xù)供應(yīng)量超過700萬方，但根據(jù)近5年的數(shù)據(jù)顯示，2012-2017年(截止到2017年2月17日)五象新區(qū)共計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售新建商品住宅超過787萬㎡，累計(jì)銷售超過676萬㎡。當(dāng)前區(qū)域已批準(zhǔn)預(yù)售物業(yè)有110萬㎡左右，但若按照2016年300萬㎡左右的年成交量估算，去化周期不足半年。其中蟠龍板塊和龍崗板塊基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)，五象湖板塊供需則相對(duì)較為平衡。

分區(qū)域來看，蟠龍板塊目前基本處于供應(yīng)速度放緩狀態(tài)。碧水天和、江悅藍(lán)灣和港保苑處于尾盤期;綠城·春江明月封盤，盛科城后期雖仍有20萬方左右的市場(chǎng)供應(yīng)量，但由于價(jià)格受管控導(dǎo)致供應(yīng)中斷，目前基本處于無貨可售狀態(tài)。目前在售項(xiàng)目供應(yīng)量較大的僅為云星·錢隆首府、廣源·大都會(huì)和光明·瀾灣九里，目前在售戶型基本在120㎡以上。

龍崗板塊當(dāng)前在售項(xiàng)目未來供應(yīng)量在10萬㎡以上的為天譽(yù)城、寶能·城市廣場(chǎng)、中鐵·天地明珠、大唐盛世等8個(gè)項(xiàng)目，其余項(xiàng)目基本處于或接近清盤狀態(tài)。目前寶能·城市廣場(chǎng)、陽光城·翡麗灣處于停工狀態(tài)，中鐵·天地明珠和合景·天峻廣場(chǎng)工程進(jìn)度存在滯后，實(shí)際供應(yīng)量較大的項(xiàng)目?jī)H為天譽(yù)城、大唐盛世、君華錦云3個(gè)項(xiàng)目，且在售戶型基本上以100㎡以上的戶型產(chǎn)品為主?？傮w觀之，當(dāng)前區(qū)域呈現(xiàn)上半年貨量供應(yīng)不足的情況;下半年隨著施工進(jìn)度的跟進(jìn)，區(qū)域供應(yīng)量將有所增加，但依然面臨供應(yīng)短缺的情況;產(chǎn)品供應(yīng)方面則存在小戶型緊缺的市場(chǎng)局面。

相較于其它板塊供不應(yīng)求的市場(chǎng)局面，目前五象湖板塊基本保持供需平衡。寶能·五象湖1號(hào)雖然處于停工狀態(tài)，但仍有20萬㎡以上的存量;盛邦·瓏湖、龍光·玖龍湖、合景·天匯廣場(chǎng)和陽光西岸的剩余體量均在15萬㎡左右，其它項(xiàng)目如萬科·金域藍(lán)灣、碧桂園·天璽灣和五象明珠、華潤·二十四城等項(xiàng)目剩余體量也有8-10萬方左右物業(yè)持續(xù)供應(yīng)。因此，按照當(dāng)下的供應(yīng)速度和市場(chǎng)情況，五象湖板塊現(xiàn)在處于持續(xù)供應(yīng)階段，而二三季度左右也有一定體量新盤入市作為補(bǔ)充，區(qū)域整體供需處于平衡狀態(tài)。

2017年，蟠龍板塊和龍崗板塊存在市場(chǎng)空白節(jié)點(diǎn)，五象湖板塊成供應(yīng)主力

根據(jù)五象新區(qū)目前的區(qū)域市場(chǎng)情況，蟠龍板塊和龍崗板塊上半年均存在市場(chǎng)銷售空白節(jié)點(diǎn)，五象湖板塊則成為市場(chǎng)供應(yīng)主力。

蟠龍板塊和龍崗板塊年內(nèi)均只有1個(gè)新項(xiàng)目入市，分別為彰泰城和啟迪東盟科技城，預(yù)計(jì)都將于下半年入市，且其他在售項(xiàng)目也基本于下半年集中釋放供應(yīng)量。

五象湖板塊年內(nèi)新入市項(xiàng)目較多，萬科·公園里預(yù)計(jì)于三、四月份入市，融創(chuàng)·九棠府預(yù)計(jì)于六月份入市，且去年下半年持續(xù)預(yù)約狀態(tài)的恒大御景也將于近期首次開盤，屆時(shí)這3個(gè)項(xiàng)目將為市場(chǎng)提供20萬方以上的供應(yīng)量;下半年新入市項(xiàng)目預(yù)計(jì)為萬科·金域中央、光明城市和合景·香悅四季三個(gè)項(xiàng)目，且單個(gè)項(xiàng)目住宅體量均在20萬㎡以上;加之目前在售的十余個(gè)項(xiàng)目，2017年整個(gè)五象湖板塊大牌云集，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

總體而言，雖然目前五象新區(qū)整個(gè)市場(chǎng)基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)，但2017年在后期新開工面積支撐下以及后續(xù)新項(xiàng)目陸續(xù)入市以后，五象新區(qū)的年供應(yīng)量將在200-300萬㎡左右，供需基本能保持平衡，去庫存壓力較小。但由于各個(gè)片區(qū)供應(yīng)情況存在差異和每個(gè)項(xiàng)目推售節(jié)點(diǎn)的不同，2017年五象新區(qū)仍將存在一定的市場(chǎng)空白節(jié)點(diǎn)。

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