3月以來(lái)，北京樓市調控趨嚴，3·17及3·26新政相繼出臺。本組報道聚焦于商住房購房者以及購買(mǎi)二套房已簽約但尚未網(wǎng)簽的人。通過(guò)講述他們的故事，力圖折射出整個(gè)行業(yè)、政策的變遷，探尋解決之道。

3月26日晚上，王磊(化名)正在收拾房間，手機里忽然彈出一則消息，題目為“北京商住房全面停貸，無(wú)房者納稅滿(mǎn)五年方可購買(mǎi)”。當他閱讀全文之后，感覺(jué)就像“晴天霹靂”。

這就是北京“商住房限購令”。按照規定，個(gè)人在京購買(mǎi)商住房的，需名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄，且連續五年繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅。新政還規定，商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買(mǎi)商辦類(lèi)項目的貸款。

作為一個(gè)兩度赴外地工作的“北漂”，王磊無(wú)法提供連續在京納稅證明，因此也無(wú)法購買(mǎi)住宅產(chǎn)品。他把自己在京落腳的希望寄托在商住房上，并在此前敲定了房山區一套房屋的交易。他的網(wǎng)簽時(shí)間定在3月27日，不想政策突然出臺。

商住房是指商業(yè)、辦公立項，但被做成住宅產(chǎn)品出售的一種房屋，目前占北京新房交易的半數以上。由于不受住宅限購政策的影響，商住房被指吸納了不少投資需求。這也被認為是其遭遇本輪調控的主因。

和王磊同樣煩惱的，還有約20萬(wàn)的商住房持有者。由于新政的出臺，這些房屋的價(jià)值大幅縮水，且出手困難，其中的換房者更是進(jìn)退維谷。

一單未能完成的網(wǎng)簽

王磊于2012年來(lái)京，如今雖工作已滿(mǎn)5年，但他于2013年、2016年兩度赴外地工作，因此無(wú)法提供連續在京的納稅或社保證明。

今年年初，王磊準備在北京買(mǎi)房。他看中了房山區良鄉大學(xué)城的一棟商住房。這是一棟面積僅為35平米的二手房，采用loft設計，實(shí)際使用面積超過(guò)50平方米，總價(jià)125萬(wàn)。算上各種稅費，總成本131萬(wàn)。和周邊動(dòng)輒超過(guò)3萬(wàn)元單價(jià)的住宅產(chǎn)品相比，王磊覺(jué)得較為劃算。

3月5日，王磊通過(guò)中介機構和房主簽訂購房合同，并繳納了9萬(wàn)元的定金。做完資質(zhì)審核后，他在等待房屋的評估結果。

因為當時(shí)交易量過(guò)大，評估結果一直等到3月下旬才出來(lái)。準備好材料后，王磊和業(yè)主在3月24日下午去做網(wǎng)簽。但網(wǎng)簽始終未能完成。由于當天是周五，中介人員與王磊、業(yè)主共同約定，到下個(gè)周一(3月27日)重新嘗試網(wǎng)簽。

變數出現在周末。由于王磊租住的房子已經(jīng)到期，他和業(yè)主商定，提前搬到這棟房子里居住。于是，王磊在周六(3月25日)就搬到了這棟尚未成交的新房里。

周日(3月26日)，王磊一整天都在收拾房間。直到晚上，他才知悉北京“商住房限購令”。

按照新的政策，這棟房屋不僅無(wú)法完成交易，王磊還必須從房子里搬出來(lái)，重新租房住。

王磊并不甘心，他覺(jué)得，政策不會(huì )如此無(wú)情。3月27日，他繼續提交網(wǎng)簽材料，但當日并未通過(guò)。他還向幾家銀行提交了貸款的面簽資料。資料被接收，但他得到的回復是“希望不大”。

“黑白”商住房

王磊的遭遇并非個(gè)案。早在2011年，金立偉(化名)就在 “中弘北京像素”買(mǎi)了一套商住房，這套面積38平米的房屋，當時(shí)的總價(jià)還不到100萬(wàn)。

今年春節后，妻子懷孕。金立偉決定將這套房子賣(mài)掉，換一套大點(diǎn)的房子。3月16日，一名購房者交了定金，愿意以180萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)下這套房屋。

隨后進(jìn)入交易階段，買(mǎi)賣(mài)雙方按部就班地簽協(xié)議、交定金、準備材料……按照正常的流程，網(wǎng)簽時(shí)間應在4月初。與此同時(shí)，金立偉也四處看房，并在3月24日敲定了朝陽(yáng)區甘露園小區的一套二手房。

但僅僅兩天后，北京“商住房限購令”出臺。按照新政，對方因購房資質(zhì)不夠而無(wú)法成交。

不僅如此，中介公司還拒絕了金立偉再次將這套房源上架的要求，因為按照新政規定，“對規劃用途為商辦類(lèi)的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。”

金立偉的換房計劃就此擱淺，他無(wú)法理解的是，曾經(jīng)風(fēng)靡市場(chǎng)的商住房，為何遭遇突如其來(lái)的打壓?

要理解商住房政策，需從商住房的歷史說(shuō)起。

2000年后，北京一些以商業(yè)、酒店、辦公為名立項的項目，通過(guò)分割產(chǎn)權，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名，將“類(lèi)住宅”作為賣(mài)點(diǎn)，改變使用屬性的形式，拉動(dòng)銷(xiāo)售。

2010年，北京出臺住宅限購政策，隨后住宅調控不斷加碼，商住房變得更加搶手。根據亞豪機構的統計，北京商住房成交套數從2010年的19077套，上漲到2016年的67609套，漲幅為254%。成交均價(jià)從22959元/平方米，上漲到30069元/平方米，到今年的“326新政”時(shí)，已漲至44663元/平方米。

整個(gè)2016年，商住房成交量占北京新房總成交量的比重為58.7%。

有分析指出，由于不受限購政策影響，商住市場(chǎng)中的投資需求比重，要明顯高于住宅市場(chǎng)。且過(guò)去幾年來(lái)，針對住宅市場(chǎng)的調控效果，都被龐大的商住市場(chǎng)所沖抵、削弱。這也是近期商住調控新政出臺的重要原因。

但亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅認為，在北京，此前商住房也是剛需住宅的替代型產(chǎn)品。若論投資屬性，即使在純住宅市場(chǎng)，很多商品房也兼具居住和投資的雙重目的。

被忽視的風(fēng)險

商住房限購新政的影響究竟有多大?根據亞豪機構的統計，2015年至今，取證未售的商辦房屋共有22625套。有分析認為，即使按照其中的一半售予剛需購房者計算，將有超過(guò)10000名購房者的需求被抑制。

數據還顯示，2010年-2016年，北京共成交商住房屋接近20萬(wàn)套，這其中既有投資客，也有金立偉這樣有合理需求的換房者。

事實(shí)上，早在2007年，北京市住建委就曾針對商住項目發(fā)出風(fēng)險提示，強調這種銷(xiāo)售方式不符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中的相關(guān)規定，應謹慎投資。

2011年起，北京市下發(fā)相關(guān)通知，要求商業(yè)、辦公類(lèi)項目不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛生間，開(kāi)發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

但是，由于利益驅動(dòng)和迅速回款的需求，同時(shí)因為在審批和后續驗收環(huán)節把關(guān)不嚴，迄今為止，仍有大量開(kāi)發(fā)商將商業(yè)、辦公項目改為類(lèi)住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售。

截至上述調控政策出臺前，商住項目的價(jià)值已被開(kāi)發(fā)商、代理商、中介機構、購房者等所公認，其風(fēng)險則被大大忽略。

一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商向21世紀經(jīng)濟報道表示，政府部門(mén)供應的土地中，商業(yè)用地比重較高。如果按辦公樓的形式銷(xiāo)售，市場(chǎng)相對較差。相反，以商住房的形式推出，反而能滿(mǎn)足市場(chǎng)的購房需求。他認為對商住房的限購并不符合市場(chǎng)規律。

一位不愿具名的分析師向21世紀經(jīng)濟報道表示，很多商住項目的案場(chǎng)，并沒(méi)有對項目風(fēng)險的提示(包括政策風(fēng)險)。銷(xiāo)售人員的說(shuō)辭中，也多強調其價(jià)值，而非風(fēng)險。

與此同時(shí)，近些年很多商改住項目得以獲批。這都導致購房者對風(fēng)險缺乏預估。

無(wú)論如何，影響已經(jīng)形成。多數受訪(fǎng)者認為，現階段，尚看不出對商住房政策進(jìn)行松綁或修正的可能，只能靜觀(guān)其變。當21世紀經(jīng)濟報道記者提出這一問(wèn)題時(shí)，北京市住建委新聞處相關(guān)負責人也未給予正面回復。