經(jīng)濟增速連續10個(gè)季度位居全國前列、處于絲綢之路經(jīng)濟帶和長(cháng)江經(jīng)濟帶聯(lián)結點(diǎn)的重慶市，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻一直保持基本穩定，近三年每年主城區成交量穩定在2000萬(wàn)平方米左右，房?jì)r(jià)波動(dòng)幅度在10%以?xún)取?/p>

重慶樓市是怎么“穩得住”的?堅守民生屬性，長(cháng)短結合調控市場(chǎng)，推進(jìn)供給側“三端管理”……是重慶穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的機制化探索。

“三端管理”滿(mǎn)足多層次需求

不久前，174位租房者高興地拿到鑰匙，準備入住他們位于重慶主城區龍湖“冠寓”長(cháng)租公寓里的“新家”。相較傳統“獨門(mén)獨戶(hù)”的租房體驗，長(cháng)租公寓有著(zhù)超大的閱覽室、廚房、洗衣房、24小時(shí)健身房等公共空間，可充分滿(mǎn)足青年租賃人群的居住以及社交需求。一開(kāi)業(yè)，就有超過(guò)90%的出租率。市場(chǎng)化長(cháng)租公寓的出現，是重慶住房供給體系里的新成員。

集大城市、大農村、大山區、大庫區于一體的重慶，城鄉和區域差距大。隨著(zhù)工業(yè)化和城鎮化的快速推進(jìn)，城鎮住房需求一直較為旺盛。而與此同時(shí)，隨著(zhù)國家“一帶一路”、長(cháng)江經(jīng)濟帶戰略的推進(jìn)，作為重要節點(diǎn)城市的重慶的戰略地位凸顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑成為資本流入的“洼地”，甚至成為“熱錢(qián)”炒作的對象。

對此，重慶逐步構建起了以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應體系，即“高端有約束，中端有市場(chǎng)、低端有保障”。

“高端有約束”即重慶市針對高端住房用房產(chǎn)稅進(jìn)行調控。

重慶大學(xué)建設管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授馬智利表示，無(wú)論房?jì)r(jià)怎么調控，總有20%-30%的低收入群體無(wú)力購房，這部分人群主要靠政府提供的公共租賃住房、廉租住房等保障性住房解決;其余的人群則主要進(jìn)入市場(chǎng)購房，而對于購買(mǎi)高檔商品住房的要征收一定比例的房產(chǎn)稅。住房供應的“雙軌制”以及對住房供給的“三端管理”，使得重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量基本保持平穩，而同時(shí)又能保障低收入群體的住房需求。

“三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節”穩定市場(chǎng)預期

在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有“大起大落”背后，是政府“有形的手”，始終抓住土地供給、建設規模、金融杠桿三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節，打好調控政策“組合拳”。

為適應市場(chǎng)需求，重慶國有土地儲備機構遵循“超前儲備、一步到位、細水長(cháng)流”的原則，在城市規劃區范圍內儲備了充足的發(fā)展用地，較好滿(mǎn)足了城市基礎設施建設和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要，有效破解了土地供應短缺導致房?jì)r(jià)大幅上漲的“魔咒”。自2002年實(shí)施土地儲備以來(lái)，重慶共儲備了約40萬(wàn)畝土地，10余年間已通過(guò)“招拍掛”出讓了20余萬(wàn)畝，做到了“手有余糧心不慌”。

與此同時(shí)，重慶從城市發(fā)展規劃入手，按平均每1萬(wàn)人1平方公里控制城市開(kāi)發(fā)規模，按人均30-40平方米控制住房開(kāi)發(fā)總量，并按房地產(chǎn)投資占年度固定資產(chǎn)投資25%左右的比例進(jìn)行流量調控，從而確保房地產(chǎn)供需基本平衡。

金融調控的核心環(huán)節就是按揭比例。針對不同住房需求，重慶實(shí)行差別化住房按揭貸款政策。首次購房首付20%、二套房首付30%、三套及以上(貸款未結清)全首付，引導銀行資金合理配置。據重慶市銀監局統計，截至2016年底，重慶全市房地產(chǎn)不良貸款率僅為0.6%，低于同期各項貸款不良率約0.5個(gè)百分點(diǎn)。

精準調控有效遏制“炒房客”投機

去年四季度以來(lái)，受外省市購房人群“涌入”的影響，多年比較平穩的重慶主城房地產(chǎn)市場(chǎng)一度十分活躍，房屋成交量、成交價(jià)格雙雙出現上升態(tài)勢。針對市場(chǎng)突然出現的異動(dòng)，從2017年1月上旬開(kāi)始，重慶市國土房管部門(mén)連續出臺多項“精細化”的調控措施，特別是發(fā)揮重慶房產(chǎn)稅的功能，有效地遏制了“炒房客”的投機行為。

近年來(lái)，重慶在全國率先開(kāi)展個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，其中為限制外地人群入渝炒房，規定在本地無(wú)戶(hù)籍、無(wú)工作和無(wú)單位的“三無(wú)”外來(lái)人員在重慶購房，從第二套開(kāi)始征收房產(chǎn)稅。而在發(fā)現“炒房客”大量入渝苗頭后，重慶市及時(shí)出臺調控措施，調整房產(chǎn)稅對外來(lái)人員購房征稅的政策，將“‘三無(wú)人員’個(gè)人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房”調整為“從首套開(kāi)始征稅”，迅速構筑起一道針對外地炒作資金的“防火墻”。

重慶市國土房管局統計數據顯示，今年1月至2月上旬，重慶主城區商品住房建面均價(jià)7640元/平方米，較去年12月均價(jià)僅微漲0.8%;外來(lái)人員在主城區購房占比由去年底今年初一度達到最高的44%回落到2月份的23%，而且有近57%的外來(lái)人員認購的房屋已辦理或正在辦理退房手續，外來(lái)人群炒房勢頭迅速得到遏制。

融創(chuàng )中國西南區總裁商羽表示，重慶市一系列精準調控政策，體現了對房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險的高度警覺(jué)，及時(shí)平抑了市場(chǎng)的異動(dòng)。更多精彩內容，請點(diǎn)擊http://t.kanshangjie.com/r4

此外，以“首付貸”“場(chǎng)外配資”為代表的金融杠桿手段去年也在部分熱點(diǎn)城市“興風(fēng)作浪”，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大波動(dòng)。去年年初，重慶在市場(chǎng)監測中發(fā)現“首付貸”苗頭后，立即開(kāi)展了專(zhuān)項清理排查，也將風(fēng)險化解在萌芽階段。