中國(guó)的房?jī)r(jià)高，眾所周知，但背后的原因歷來是撲朔迷離眾說紛紜。推高房?jī)r(jià)的幕后黑手，到底是誰呢?有人說是開放商，有人說是炒房客，還有人說是所謂的通脹因素。不過，最近有一種新的看法認(rèn)為房?jī)r(jià)主要是被中介炒上去的。北京住建委最近約談中介，要求不準(zhǔn)哄抬房?jī)r(jià)，似乎已經(jīng)把房?jī)r(jià)上漲的原因直接指向中介，但事實(shí)真的如此嗎?

據(jù)新聞報(bào)道來看，在中國(guó)做房產(chǎn)中介是一件收入頗為可觀的生意。據(jù)統(tǒng)計(jì)，知名房產(chǎn)中介公司我愛我家、鏈家等等都早已向融資市場(chǎng)敞開大門，成為上市公司投資的一部分。而A股的上市公司之所以敢于大額投資房產(chǎn)中介，原因在于中介對(duì)于投資方作出了極高的利潤(rùn)承諾。而人們認(rèn)為，房產(chǎn)中介的這種高利潤(rùn)回報(bào)，不依靠爆炒房?jī)r(jià)，根本不可能實(shí)現(xiàn)。因此，作為高房?jī)r(jià)的首要獲利方，中介有最強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)去炒高房?jī)r(jià)。

看上去，這種分析似乎有道理。但是房?jī)r(jià)難道是中介想要炒就炒得上去的嗎?購房者真的會(huì)如此“聽話”，任由中介炒作價(jià)格，依然乖乖的支付巨款買那些根本不值個(gè)價(jià)錢的房子?

事情當(dāng)然不會(huì)是這么簡(jiǎn)單。

要搞清楚中介與炒房?jī)烧咧g的關(guān)系，我們首先必須了解房?jī)r(jià)上漲的基本背景。

正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗里德曼所說，通脹是一種貨幣現(xiàn)象。如果套用這句話，我們也可以說，房?jī)r(jià)上漲也是一種貨幣現(xiàn)象。中國(guó)的M2存量在這十幾年以來呈現(xiàn)出暴漲趨勢(shì)，從2002年的16萬億，暴增到2016年的155萬億。此種高增速在世界絕無僅有。大量的新增貨幣為房?jī)r(jià)的上漲提供了客觀上的條件，使得今天的“天價(jià)房”成為可能。

不過，這兩者之間只是存在“可能”的關(guān)系，而不是必然的關(guān)系。這句話又怎么說呢?前段時(shí)間，在博鰲論壇上人民銀行行長(zhǎng)周小川說了一句話，那就是：“貨幣寬松導(dǎo)致房市泡沫，這不是預(yù)期的結(jié)果。”這句話，頗值得玩味。我們都知道，寬松貨幣政策，讓中國(guó)的銀行向市場(chǎng)放水很多年，市場(chǎng)上資金泛濫。但這些本是計(jì)劃用來刺激經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性資金，為何去向了房地產(chǎn)，而不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)?在這其中，房產(chǎn)中介真的起到關(guān)鍵作用了嗎?

表面上看，似乎在房產(chǎn)中介處掛牌的房?jī)r(jià)都是蹭蹭上漲，令人心驚膽寒。據(jù)新聞報(bào)道，某房屋中介一次性的帶好幾十撥購房客來看同一處房產(chǎn)，連番出價(jià)，最后買房變成了拍賣，導(dǎo)致該處房產(chǎn)在一天之內(nèi)上漲上百萬的價(jià)格。這很容易讓人把矛頭對(duì)準(zhǔn)中介的惡意抬價(jià)，中介發(fā)動(dòng)“房客斗房客”，造成購房者之間的惡意競(jìng)價(jià)，其中有多少是真實(shí)的，又有多少是托兒，的確很難說。

那么，房產(chǎn)中介現(xiàn)在都是怎么在玩這個(gè)房?jī)r(jià)的“價(jià)格游戲”呢?

以下的套路我們已經(jīng)非常熟悉了。比如，房地產(chǎn)商在銷售一手房的時(shí)候，一般都會(huì)把房?jī)r(jià)掛得比實(shí)際成交價(jià)高一點(diǎn)，然后又對(duì)外說，買房投資回報(bào)豐厚，組團(tuán)買房有折扣優(yōu)惠!如此，將信將疑的購房者和投資者組團(tuán)前去看房。到售樓部，接待人員要求其在一旁坐著等待，因?yàn)榍懊孢€有其他看房者排隊(duì)，貌似銷售火爆。但實(shí)際上，這些購房者很有可能是一群演員，都是售樓部的員工自己扮演的。市場(chǎng)的假繁榮，讓售樓方有了真提價(jià)的籌碼。有一些購房者受到欺騙，也以為樓市火爆，趕緊掏錢火速簽約。

在二手房市場(chǎng)，欺騙的情況或許更為嚴(yán)重。中介依靠代理售房賺取傭金，傭金按房?jī)r(jià)的固定比率收取，因此，房?jī)r(jià)越高中介的收益就越高。這就使得很多中介會(huì)對(duì)賣房者說，會(huì)盡量把房?jī)r(jià)標(biāo)高一點(diǎn)，此舉對(duì)賣房者和中介都有利，但就是讓買房的背了黑鍋。最混亂的一點(diǎn)是，很可能準(zhǔn)備售房的房主，把房子信息給到了不同的中介，如此，不同中介方為了最后獲得這單業(yè)務(wù)，又會(huì)發(fā)生新一輪的中介之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)和作假，再次哄抬價(jià)格。

這個(gè)基本靠騙的炒房套路，如果只有一家這么做還不打緊，問題在于，現(xiàn)在整個(gè)房屋租售市場(chǎng)基本上是被大中介壟斷，房屋信息聯(lián)網(wǎng)互通，基本上，這就讓中介可以串通一氣，一起標(biāo)高網(wǎng)掛的房?jī)r(jià)。很多并沒有買家的房子依然不降價(jià)，形成大量拉升均價(jià)的“僵尸房”。一間屋子漲則間間都漲，漲價(jià)的傳導(dǎo)速度非?？臁７?jī)r(jià)一漲漲一片的情況正是因?yàn)榉课莸?ldquo;價(jià)格市場(chǎng)”被中介壟斷，使得這種情況很難被扭轉(zhuǎn)。

請(qǐng)注意，中介所掌握的并不是房屋市場(chǎng)，而是房屋的價(jià)格市場(chǎng)。房?jī)r(jià)在中介手里其實(shí)等于一個(gè)指數(shù)，中介之間買賣的其實(shí)是一個(gè)類似股指的指數(shù)。這個(gè)指數(shù)取決于中介內(nèi)部定的一個(gè)“市場(chǎng)價(jià)格”，然后真實(shí)成交的房?jī)r(jià)會(huì)嚴(yán)重的受到這個(gè)指數(shù)的影響，與人們的價(jià)格預(yù)期形成較大偏差。換言之，中介壟斷了整個(gè)市場(chǎng)上的“房?jī)r(jià)信息”，加上購房者和中介之間信息的不對(duì)稱，賣房者也渴望價(jià)格越高越高好，幾方面因素湊起來，推高了市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)。而已經(jīng)徹底金融資本化的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)在只有不斷的炒高房?jī)r(jià)，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)于投資者的利潤(rùn)承諾。對(duì)于它們而言，炒房?jī)r(jià)已經(jīng)成為了一種生存之道。

不過，這樣產(chǎn)生的房?jī)r(jià)一定程度上是一種“有價(jià)無市”的價(jià)格。如果沒有實(shí)際的交易，再高的房?jī)r(jià)就僅僅是一串?dāng)?shù)字而已。

說到底，房?jī)r(jià)暴漲，還是因?yàn)樨泿旁霭l(fā)太快，貨幣流向單一。如果我們對(duì)比房?jī)r(jià)漲幅與CPI消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)的漲幅，會(huì)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了CPI增長(zhǎng)。這說明，這些年新增貨幣流向的主要方向并不是消費(fèi)品市場(chǎng)，而是流向房地產(chǎn)?？傮w而言，這肯定是貨幣寬松政策的必然結(jié)果，如果不投房子，一般老百姓確實(shí)也想不到其他的穩(wěn)妥投資方法。而房產(chǎn)中介在其中扮演的角色，無非是起到了一個(gè)推波助瀾的作用，并不是決定性的作用。房?jī)r(jià)并不是完全靠中介炒上去的，但中介為了炒房、為了借由房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)賺錢，也可以說是挖空心思。然而，這種依靠炒房?jī)r(jià)來賺錢的模式，如今已不可持續(xù)，因?yàn)?，中?guó)房?jī)r(jià)的暴漲時(shí)代，已走到了盡頭。