近年來(lái)，隨著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)的加快發(fā)展，全國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已現供給過(guò)剩。專(zhuān)家認為，商業(yè)地產(chǎn)“過(guò)快增長(cháng)”的態(tài)勢值得警惕。業(yè)內人士建議，地方政府應在遏制政績(jì)沖動(dòng)、高效使用土地資源的前提下，有意識地引導企業(yè)創(chuàng )新商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，盤(pán)活過(guò)剩的商業(yè)地產(chǎn)存量。

多地商業(yè)地產(chǎn)明顯“供過(guò)于求”

國家統計局數據顯示，截至3月末，我國辦公樓待售面積達3788萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)11.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積達16014萬(wàn)平方米，同比增加6.2%。

盡管供應量高企，但這并沒(méi)有阻止各地對商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱情。世邦魏理仕近日發(fā)布的《全球購物中心發(fā)展》報告顯示，2016年全球新建成購物中心1250萬(wàn)平方米，增長(cháng)11.4%。中國依舊是全球最活躍的市場(chǎng)，以575萬(wàn)平方米的全年新建面積再次位居全球之首，上海、北京、重慶、成都、南京、深圳和天津入榜全球十大榜單。

報告同時(shí)顯示，在全球購物中心項目開(kāi)發(fā)呈現整體放緩、在建購物中心總面積下降22%的宏觀(guān)環(huán)境下，中國的零售項目卻開(kāi)發(fā)熱度不減。2016年，中國在建購物中心總面積錄得1970萬(wàn)平方米，占全球總面積近六成。其中，深圳和上海未來(lái)供應總量最大，中國城市在全球十大在建購物中心面積排名中占據八席。

記者近日在多個(gè)城市調查發(fā)現，很多城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現了明顯的“供過(guò)于求”現象。以上海為例，今年一季度大量新增供應入市。上海中央商務(wù)區內有四個(gè)項目竣工，建筑面積共計約528600平方米。非中央商務(wù)區內則有七個(gè)項目竣工，建筑面積共計約442000平方米。大量新增供應導致中央商務(wù)區和非中央商務(wù)區空置率均有上升。仲量聯(lián)行數據顯示，浦東中央商務(wù)區空置率上升5.2個(gè)百分點(diǎn)至13.1%，浦西中央商務(wù)區空置率上升3.0個(gè)百分點(diǎn)至12.1%；非中央商務(wù)區空置率更是上升4.5個(gè)百分點(diǎn)至22.5%。

業(yè)內認為，隨著(zhù)國內經(jīng)濟步入“深度轉型”，轉為“中高速”增長(cháng)，商業(yè)地產(chǎn)及寫(xiě)字樓市場(chǎng)“過(guò)快增長(cháng)”的態(tài)勢值得警惕。

三大誘因致商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩

傳統商業(yè)地產(chǎn)為何出現“過(guò)快增長(cháng)”的態(tài)勢？業(yè)內人士認為，其三大誘因在于：地方政績(jì)沖動(dòng)、對土地財政的慣性依賴(lài)以及土地升值收益大于商業(yè)運營(yíng)。

1.受地方政府政績(jì)沖動(dòng)裹挾，商業(yè)地產(chǎn)供應量規劃無(wú)序。

近年來(lái)，地方政府為引進(jìn)大的房地產(chǎn)企業(yè)，違規實(shí)施“稅收獎勵”或“零地價(jià)”現象非常普遍，如河南省安陽(yáng)市曾一度奉行“零地價(jià)招商”政策，導致當地土地資源早早透支。

中城新產(chǎn)業(yè)董事長(cháng)劉愛(ài)明認為，目前商業(yè)地產(chǎn)總量明顯過(guò)剩而導致的“零租金”現象是一些地方政府需要檢討的，市場(chǎng)的本質(zhì)是供求，用行政手段增加市場(chǎng)供給是不明智的。

零點(diǎn)研究咨詢(xún)集團董事長(cháng)袁岳說(shuō)，一些地方就以“招商引資”、“舊城改造”、“國企改制”等名義減免土地出讓收入，實(shí)行“零地價(jià)”，甚至“負地價(jià)”，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。

華東一家房企的戰略與投資管理部總監告訴記者，一些城市熱衷建超高層建筑、“城市綜合體”。受地方政績(jì)沖動(dòng)裹挾，該企業(yè)在不少地方建造了地標性建筑，有些項目根本不盈利，只是為了給地方領(lǐng)導臉上“貼金”。“此前地方政府承諾的稅收補貼等優(yōu)惠也由于政府換屆后不認賬了。”

2.對土地財政的慣性依賴(lài)，政府推地沖動(dòng)轉向商辦。

易居中國企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，由于一些地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財政，致使實(shí)體經(jīng)濟被邊緣化，而由此帶來(lái)的更糟局面是，一邊是政府負債大幅上升，一邊卻是社會(huì )資源利用效率大幅下降。如銀行信貸資金，就因為過(guò)多滯留于房地產(chǎn)、城市建設項目等非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)項目，導致資金流動(dòng)性極差而使得實(shí)體經(jīng)濟融資難、融資貴。

鵬欣集團CEO姜雷說(shuō)，出于經(jīng)濟增長(cháng)和財政收入的雙重考量和追求，地方政府的“賣(mài)地沖動(dòng)”難減，有些地方財政支出過(guò)度依賴(lài)于土地財政，甚至是將土地出讓收入作為地方債務(wù)償還的主要渠道。因此造成商業(yè)地產(chǎn)供應量規劃無(wú)序，政府只知道推地、拍地，而很多開(kāi)發(fā)商卻并沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗。

3.官商勾結造概念，囤地坐等升值。近年來(lái)，養老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、生態(tài)園、工業(yè)園區等概念層出不窮，一些開(kāi)發(fā)商與地方政府聯(lián)合起來(lái)造概念，實(shí)為囤地做“擋箭牌”。

一位開(kāi)發(fā)商告訴記者說(shuō)，“商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不只是一樁大的政績(jì)，商業(yè)綜合體建成后所帶來(lái)土地升值，對就業(yè)和消費方面的促進(jìn)以及GDP和稅收的增長(cháng)也是很多地方政府樂(lè )見(jiàn)其成的。所以盡管建成后未必能夠賺錢(qián)，在地方政府官員們看來(lái)，從總體效益來(lái)看仍是一筆賺得來(lái)的買(mǎi)賣(mài)。這就助長(cháng)了開(kāi)發(fā)商跑馬圈地的現象。”

在皖北某些工業(yè)園區，甚至出現“圍墻里面土地荒，工業(yè)園區能放羊”的現象。在“征地-招商-閑置-征地”的惡性循環(huán)下，被蠶食的耕地越來(lái)越多。

商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩困局亟待破解

針對目前商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的局面，專(zhuān)家建議，政府應科學(xué)供應土地、準確把握投放土地節奏，使各種商業(yè)業(yè)態(tài)未來(lái)達到供需平衡。在遏制政績(jì)沖動(dòng)、高效使用土地資源的基礎上，有意識地引導企業(yè)去創(chuàng )新商業(yè)、辦公市場(chǎng)業(yè)態(tài)，為創(chuàng )業(yè)者提供發(fā)展土壤。

1.建議明確房地產(chǎn)規劃，遏制地方政績(jì)沖動(dòng)。

劉愛(ài)明認為，我國從中央層面到地方，均缺乏房地產(chǎn)行業(yè)規劃。“建議中央考慮制定房地產(chǎn)行業(yè)十年規劃。”

上海市各地在滬企業(yè)（商會(huì )）聯(lián)合會(huì )會(huì )長(cháng)胡雅龍說(shuō)，應結合預期人口規模、區域交通、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等條件，理性發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項目，而不是拍腦袋決策，將其做成“政績(jì)工程”，甚至催生新的商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

2.建議地方政府供地應減量提質(zhì)。

劉愛(ài)明認為，地方政府完全有能力根據每年各種商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的供應量和銷(xiāo)售量精準控制土地供應，其應加強對商業(yè)地產(chǎn)結構的管理調控。地方應嚴控城市開(kāi)發(fā)建設強度，對新增建設用地供應實(shí)行“硬約束”。更多從促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化和城市功能完善的角度來(lái)調整土地利用結構，進(jìn)一步結合國際及國內經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、產(chǎn)業(yè)最新動(dòng)向、人口集聚速度規模等因素，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的規劃和開(kāi)發(fā)建設，適時(shí)控制其速度、節奏，防止商業(yè)地產(chǎn)“一枝獨秀”、“過(guò)度超前”。

3.要改增量市場(chǎng)為盤(pán)活存量市場(chǎng)。

部分基層官員認為，“揮霍”土地、囤地現象并非個(gè)例，在全國各地帶有普遍性，需要對現有各種地產(chǎn)業(yè)態(tài)定期“體檢”，擠出土地“泡沫”，并集中整治閑置浪費土地、違法違規用地問(wèn)題。

業(yè)內人士建議，對已被證明為不適合繼續發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)的項目，政府應研究促進(jìn)土地的盤(pán)活利用，并推動(dòng)創(chuàng )新商業(yè)形態(tài)，盤(pán)活現有的商業(yè)存量市場(chǎng)。中發(fā)集團董事長(cháng)陳鄧華建議，對于一些被實(shí)踐證明不適宜的商業(yè)項目，應通過(guò)政府回購收儲、土地變性、改變項目用途等方式盤(pán)活土地。

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記者調查發(fā)現，連鎖集中式長(cháng)租公寓企業(yè)魔方生活服務(wù)集團旗下品牌9號樓公寓利用市場(chǎng)上過(guò)剩商業(yè)地產(chǎn)，以及工業(yè)園區內的閑置物業(yè)資產(chǎn)，將其改造為新型企業(yè)“集體宿舍”，并引入公寓的產(chǎn)品和服務(wù)理念，不僅化解了商業(yè)地產(chǎn)資源過(guò)剩問(wèn)題，也為企業(yè)帶來(lái)住宿綜合解決方案。