面對著(zhù)土地市場(chǎng)愈加嚴苛的自持限制，政策治理更多在于引導開(kāi)發(fā)商從短期依靠炒熱房?jì)r(jià)賺錢(qián)，轉向持有運營(yíng)盈利，這個(gè)過(guò)程雖然讓大家都很難受，但它將持續。

“誰(shuí)動(dòng)了我的奶酪”的道理大家都懂，與其懷念以往的富足，當環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，主動(dòng)出擊尤為重要。在幾個(gè)可能的選項中，養老地產(chǎn)因其未來(lái)廣闊的發(fā)展空間又再次被眾多開(kāi)發(fā)商關(guān)注。

目前全國有80多家地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始涉足養老，百強企業(yè)中有23家已經(jīng)列席其中，保利、遠洋、綠地、萬(wàn)科等品牌房企紛紛將目光瞄準養老市場(chǎng)，探索新的發(fā)展模式。但國內還沒(méi)有成熟可復制的養老模式，而國外養老市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，具有很強的借鑒意義。

一、老齡化加劇、養老市場(chǎng)潛力巨大

中國已進(jìn)入老齡化人口快速增長(cháng)階段，2016年底，我國60歲以上老齡人口接近2.3億，約占總人口的1/6。預計到2020年達到2.55億左右，約占總人口的17.8%，2030年，中國空巢老人數量將達到90%。

圖：2020年中國人口結構金字塔預測　　

據國家統計年鑒數據顯示，2020年我國養老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空間將達到7.7萬(wàn)億元，到2030年將達到22.3萬(wàn)億元。面對如此大的養老市場(chǎng)，挑戰與機遇并存。

二、政策利好、帶來(lái)發(fā)展新機遇

隨著(zhù)我國老齡化的加劇，政府鼓勵民間資本進(jìn)入養老市場(chǎng)，利好政策頻出，政策不斷向養老行業(yè)傾斜?！?/p>

三、盈利困難、問(wèn)題出在哪里?

養老市場(chǎng)在我國商機巨大前景較好，并且眾多房企紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，但在這一領(lǐng)域能夠盈利的企業(yè)少之又少，這主要受以下方面的影響：

1、盈利模式不清晰。據調查，萬(wàn)科、遠洋養老項目盈利來(lái)源通常為“房租或床位費+護理費+餐飲等其他費用”，這與賣(mài)房相比利潤差距巨大;

2、成本較高。配套設施、維護費用與折舊攤銷(xiāo)、人工費用、融資成本，這些方面投入遠高于普通住宅;

3、資本回收周期長(cháng)。養老地產(chǎn)主要通過(guò)租賃和提供服務(wù)等長(cháng)期運營(yíng)方式獲得收益，資本回收期長(cháng)。

這些方面造成了養老地產(chǎn)投資大、成本高、周轉率低，資本回收期長(cháng)利潤微薄。

四、借鑒實(shí)例、美國養老市場(chǎng)成熟

雖然我國養老市場(chǎng)剛剛起步，但在一些發(fā)達國家，養老市場(chǎng)已經(jīng)非常成熟，而其中要屬美國市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間最長(cháng)，同時(shí)市場(chǎng)化程度也是最高的，最具有借鑒意義。

目前，美國主流的養老模式主要為太陽(yáng)城模式和CCRC持續照料退休社區開(kāi)發(fā)模式。但隨著(zhù)金融市場(chǎng)的發(fā)展，一些金融機構也進(jìn)入到養老市場(chǎng)，出現了第三種模式。

其中太陽(yáng)城模式主要有一下特點(diǎn)：

1、太陽(yáng)城模式的本質(zhì)是住宅開(kāi)發(fā)性質(zhì)，其主要是銷(xiāo)售養老概念的住宅，通過(guò)銷(xiāo)售迅速回款;

2、精準的客戶(hù)定位，太陽(yáng)城項目主要針對55~70歲的健康老人，因為主要針對健康老人，因此，不設專(zhuān)門(mén)的醫療、護理等配套設施降低了成本;

3、項目多位于郊區，使土地成本較低，因此太陽(yáng)城項目的房?jì)r(jià)較市區更為便宜，對老年人更有吸引力;

4、兼具旅游度假功能，由于項目位于郊區，周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，有不少的旅游度假客戶(hù)前往。

此模式通過(guò)這種方式降低開(kāi)發(fā)成本、加快回款速度、提高了資金的使用效率，從而取得成功。但總體來(lái)說(shuō)，養老地產(chǎn)項目為典型的重資產(chǎn)行業(yè)，因此，行業(yè)利潤較低，據了解1993~2001年，德?tīng)?bull;韋布公司的平均毛利率為19.2%，平均凈利潤率約為3%。

而CCRC模式則與太陽(yáng)城不同，在美國CCRC模式中，雖然有82%的為非盈利組織，CCRC模式本質(zhì)上還是以賺錢(qián)為目的。CCRC模式有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、CCRC項目面向的客戶(hù)大多為中產(chǎn)階級以上的客戶(hù);

2、通過(guò)租賃和提供服務(wù)的模式盈利，客戶(hù)入住收取年費+入門(mén)費;

3、金融方式運作。CCRC模式收取入門(mén)費用高，據了解，超過(guò)66%的老年人通過(guò)出售現有房屋來(lái)繳納入門(mén)費用，而企業(yè)將這些資金在資本市場(chǎng)上運作取得收益，提高資金的使用效率;

4、重復銷(xiāo)售。對于CCRC模式來(lái)說(shuō)，核心利潤點(diǎn)在于重復銷(xiāo)售。對同一產(chǎn)品來(lái)說(shuō)在相同時(shí)間里賣(mài)的次數越多，收入越高。因此，許多企業(yè)提高老人的入住年齡。

在美國該模式發(fā)展的已經(jīng)較為成熟，資本收益水平較高，可以實(shí)現平均12.5%的資本收益率水平。近些年，隨著(zhù)中國養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，CCRC模式越來(lái)越普及，眾多企業(yè)開(kāi)始探索這一道路。

五、目前國內養老模式的探索

在眾多項目中，為數不多已經(jīng)實(shí)現盈利并且被業(yè)內廣泛認可的當屬萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)——首創(chuàng )社區鄰里式養老模式，形成一種新的鄰里關(guān)系以及鄰里生活方式的拓展。到2014年年底，隨園嘉樹(shù)一期200套房源全部完成租賃或使用權轉讓。2015年1月至4月，累計120余戶(hù)、200多位長(cháng)者入住，入住率超過(guò)60%。

這個(gè)模式的成功主要有以下幾方面：首先，該項目處在距市中心有一定距離，但具有基礎的醫療和生活配套;第二，使用非住宅用地指標，控制規模和產(chǎn)品配飾以降低開(kāi)發(fā)成本;第三，在具體項目規劃、戶(hù)型定位、配套空間設計等方面制定標準;第四，出售使用權和“長(cháng)期租賃+服務(wù)費模式”，其出售費用和長(cháng)期租賃費用可以覆蓋開(kāi)發(fā)成本，加快資金回流。