如果你還在為選擇前往哪座城市發(fā)展而徘徊，不妨看看這些年資本在城市間的流動(dòng)。尋找發(fā)展潛力，資本的眼睛是雪亮點(diǎn)。

房地產(chǎn)發(fā)展是城市化進(jìn)程和城市發(fā)展潛力的一個(gè)縮影，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增減狀況也可基本窺見(jiàn)城市的吸引力。

近日，中國指數研究院發(fā)布《2017年中國地級以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究報告》，對全國297個(gè)地級以上城市房地產(chǎn)投資吸引力進(jìn)行排位。上海、北京、深圳位列前三，第4至10位分別是天津、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶。

圖片截自《2017年中國地級以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究報告》

記者對比國家統計局公布的全國35個(gè)主要城市2011年和2015年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額數據發(fā)現，32個(gè)城市出現增長(cháng)，其中9個(gè)城市投資額增長(cháng)超過(guò)1倍。沈陽(yáng)、大連、長(cháng)春三城則出現下降。

9個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5年增1倍

2016年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速6.9%，今年前4個(gè)月增速達到9.3%。全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資整體提速，但是從城市來(lái)看，分化明顯。

記者梳理發(fā)現，在國家統計局公布的35個(gè)主要城市中，2011年，北京、上海和重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額就占據35個(gè)城市的前三位。2015年和2016年，北京、重慶、上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同樣位列前三位。

部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市雖然無(wú)緣前三甲，但是近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額快速上升，在35個(gè)城市排位中不斷上臺階。

河南省會(huì )城市鄭州，2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額926.31億元，僅在35個(gè)城市中排13位。但到2015年時(shí)，鄭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額已升至2000.2億元，排第8位。2016年，鄭州該數據升至2779億，僅次于北京、重慶和上海，在35個(gè)城市中占第4。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(cháng)速度來(lái)看，杭州、鄭州、武漢、深圳、?？?、貴陽(yáng)、昆明、蘭州、西寧9個(gè)城市2015年投資額比2011年增長(cháng)了1倍以上。

有上升就有下降，與5年前相比，個(gè)別城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額減少近半。2011年時(shí)，35個(gè)城市中沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額1684.72億元，位列第4位。但是2015年，沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額1337.66億元，降至第14位。2016年，沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額下降的局面仍在繼續，降至709.7億元，排在35個(gè)城市的第24位。

大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同樣呈現下降態(tài)勢。2011年，大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為1107.46億元，在35個(gè)城市中排第9位。2015年，大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額減少到897.46億元，跌破千億，在35個(gè)城市中僅排第23，2016年又繼續下降到535.2億。

如果按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額規模將35個(gè)城市分為三個(gè)梯隊，那么2016年的情況如下↓

哪些因素決定了城市吸引力?

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金在不同城市間流進(jìn)流出，既反映該城市人口對房地產(chǎn)的需求程度，又體現城市對資金的吸引力水平，甚至體現出一個(gè)城市未來(lái)的發(fā)展速度。

哪些因素又決定了一個(gè)城市的吸引力?上述《報告》從市場(chǎng)容量和增值潛能兩個(gè)維度評判城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力，前者包括人口基礎、經(jīng)濟實(shí)力、財富水平、資源優(yōu)勢、交通通達性、市場(chǎng)規模，后者包括供求關(guān)系、需求滿(mǎn)足度、價(jià)格支撐、市場(chǎng)熱度。

中國指數研究院相關(guān)專(zhuān)家對每日經(jīng)濟新聞(微信號：nbdnews)記者表示，人作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費終端，是影響市場(chǎng)容量最重要的因素，未來(lái)市場(chǎng)容量能否保持甚至擴張取決于人口是否能夠保持增長(cháng)，城市經(jīng)濟、收入、資源、交通等因子將通過(guò)作用于人口增長(cháng)來(lái)影響住房市場(chǎng)容量。另一方面，市場(chǎng)熱度反映的是開(kāi)發(fā)企業(yè)對當地城市的投資熱情，可用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額規模和增速以及土地平均溢價(jià)率衡量。

通過(guò)上述評價(jià)邏輯，《報告》對全國297個(gè)地級以上城市進(jìn)行打分排位。評價(jià)結果顯示，上海、北京、深圳、天津、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶位列2017年全國地級以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力前10位。

《報告》稱(chēng)，從城市層級來(lái)看，一線(xiàn)城市排名領(lǐng)先，上海、北京、深圳投資吸引力仍保持全國前三位;天津首次排名進(jìn)入前4，杭州、南京、成都、武漢、重慶等核心城市經(jīng)濟基礎強、人口流入多、市場(chǎng)需求旺盛。

另外，《報告》顯示，二線(xiàn)城市中，鄭州、廈門(mén)、合肥領(lǐng)銜排名，分列12、13、16位，長(cháng)春、哈爾濱、大連則繼續延續上年的態(tài)勢，排名靠后。

五大城市群房地產(chǎn)增勢明顯

今年以來(lái)，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速繼續上升。有業(yè)內人士分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速不降反升是因為前期房地產(chǎn)景氣局面下房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度的延續，隨著(zhù)需求端銷(xiāo)售增速下滑，供給端的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也有下滑的可能。

但是細看各城市數據可以發(fā)現，部分二線(xiàn)城市在人口流入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積等方面增速迅猛。

《報告》稱(chēng)，一線(xiàn)城市中，北京、深圳土地稀缺導致供應規模的大幅下降，銷(xiāo)售面積增速放緩，北京銷(xiāo)售面積同比僅增長(cháng)6.7%，深圳銷(xiāo)售面積甚至出現負增長(cháng)，為-11.5%，上海增速為11.3%，但是一線(xiàn)城市外溢效應明顯，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售面積增長(cháng)顯著(zhù)。

2016年，成都、武漢、鄭州和天津，商品房銷(xiāo)售面積在3000萬(wàn)平左右，遠超全國其他城市，同比增速均在20%以上，其中鄭州和天津增速超過(guò)50%。

從區域來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力排名靠前的城市主要位于長(cháng)三角、珠三角、京津冀、長(cháng)江中游、成渝五大城市群內。廣東東莞、佛山保持在全國前20名，中山排名提升至23名;三四線(xiàn)城市中，珠海、汕頭、鎮江、保定等城市具備承接核心城市產(chǎn)業(yè)、人口及置業(yè)需求外溢的區位優(yōu)勢，排名靠前。

中山大學(xué)銀行研究中心副主任李宇嘉分析，目前，隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)結構升級分化，就業(yè)條件好的幾大都市圈，已成為人口流入的目的地，在人口紅利減退、城市化速度放緩的背景下，都市圈將成為未來(lái)釋放人口結構性紅利的途徑。