持續(xù)近兩年的萬科股權(quán)之爭(zhēng)漸漸落下帷幕，多個(gè)重要角色的身影也慢慢隱去，如華潤(rùn)、如恒大，甚至寶能。

曾因股權(quán)分散而引來紛爭(zhēng)的萬科，歷史上第一次出現(xiàn)了股權(quán)高度集中的情形。6月9日，在受讓恒大所持14.07%萬科A股份后，深圳地鐵集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱“深鐵”)正式成為萬科第一大股東，其持股比例升至29.38%，逼近實(shí)際控制人地位。

其余股東如寶能持股25.40%、安邦7.18%、萬科事業(yè)合伙人4.14%、萬科企業(yè)股中心2.98%、劉元生1.21%，再加上其他機(jī)構(gòu)股東，預(yù)計(jì)占去近80%股權(quán)。

深鐵表態(tài)，將對(duì)萬科進(jìn)行全方位的支持，正如華潤(rùn)以前所扮演的基石股東的角色一樣。業(yè)界預(yù)計(jì)，股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化后，萬科在公司治理上將更加完善。

不過，持股比例遠(yuǎn)超此前華潤(rùn)、深特發(fā)等萬科歷史上國(guó)資股東的深鐵，對(duì)于萬科的影響可能也將超越前任大股東，萬科這家公司的國(guó)資化特征將加強(qiáng)。尤其是萬科“軌道+物業(yè)”戰(zhàn)略之下，深鐵將給予萬科更多資源，有助于后者在房地產(chǎn)的二次機(jī)遇中獲得先機(jī)，鞏固龍頭地位。

另一方面，萬科現(xiàn)有的事業(yè)合伙人制度、項(xiàng)目跟投制度如何演變，與股東利益的關(guān)系如何，是否能得到深鐵的持續(xù)大力支持，仍需要繼續(xù)觀察。

搶占制高點(diǎn)

早在2016年3月份宣布與深鐵戰(zhàn)略合作之時(shí)，萬科便確立了“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式，在2016年年報(bào)中，萬科更提出，軌道交通TOD模式是未來發(fā)展的一大方向。

萬科管理層認(rèn)為，軌道交通和都市圈的發(fā)展，是房地產(chǎn)行業(yè)繼商品房之后的第二次歷史機(jī)遇，而要獲得先機(jī)，就必須綁定軌道交通集團(tuán)。

因此，深鐵對(duì)于萬科不僅是臨危受命的“白衣騎士”這么簡(jiǎn)單，更是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略伙伴。深鐵在軌道交通以及軌道沿線土地獲取等方面具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)，萬科則具有物業(yè)開發(fā)的深厚經(jīng)驗(yàn)，萬科董事會(huì)主席王石稱，萬科和深鐵是戰(zhàn)略協(xié)同的關(guān)系。

廣發(fā)證券認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)集中度快速提升的階段，疊加行業(yè)目前嚴(yán)厲調(diào)控的大背景，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的土地資源更顯稀缺，而“軌道+物業(yè)”聯(lián)合開發(fā)的模式，有助于萬科突破因?yàn)橥恋刭Y源稀缺而面臨的增長(zhǎng)瓶頸。

深鐵入局后，萬科“軌道+物業(yè)”有望提速。根據(jù)興業(yè)證券研報(bào)，深鐵目前在深圳核心和樞紐地段擁有10塊土地，建面約427萬平方米，此外還在城軌沿線車輛段、停車場(chǎng)及車站上方共創(chuàng)造14個(gè)地塊、共555萬平方米再造資源，將為萬科補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

截至去年，萬科和深鐵已就合作參與深圳地鐵四期線路開發(fā)及沿線土地開發(fā)進(jìn)行了初步探討并簽署戰(zhàn)略合作備忘錄，地鐵軌道交通四期將延伸到東莞、惠州，未來雙方有望合作進(jìn)入其他城市，開拓海外市場(chǎng)，攜手獲得更多地鐵上蓋土地資源。

海通證券指出，未來深鐵和萬科合力打造的“軌道+物業(yè)”模式有望成為全國(guó)軌道交通“PPP+TOD”模式的建設(shè)標(biāo)桿，從而形成巨大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來有望在全國(guó)復(fù)制輸出管理運(yùn)營(yíng)模式，使公司在新一輪城市圈發(fā)展格局中搶占新的制高點(diǎn)。

國(guó)資影響力

華創(chuàng)證券認(rèn)為，因深鐵、萬科管理層、劉元生等均是現(xiàn)任管理團(tuán)隊(duì)的支持者，合計(jì)持股比例達(dá)37.71%，已遠(yuǎn)超寶能系，萬科股權(quán)之爭(zhēng)終獲解決。

作為新晉大股東，深鐵對(duì)于萬科的態(tài)度表現(xiàn)出了一致性。在3月份的萬科業(yè)績(jī)會(huì)上，總裁郁亮曾表示，深鐵給予了萬科四個(gè)支持：支持萬科的混合所有制結(jié)構(gòu)、城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略和事業(yè)合伙人機(jī)制，管理團(tuán)隊(duì)按照既定戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施運(yùn)營(yíng)和管理、深化“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式。

在正式成為萬科第一大股東之后，深鐵再次聲明強(qiáng)調(diào)了上述四個(gè)支持。

作為萬科上一任大股東的華潤(rùn)，因不干涉萬科公司經(jīng)營(yíng)深受好評(píng)。郁亮在今年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“過去十幾年間，華潤(rùn)集團(tuán)很好地扮演了萬科基石股東的角色。比如在萬科早期非常多的融資活動(dòng)中，華潤(rùn)集團(tuán)提供了實(shí)際性支持;在萬科股權(quán)分置改革的時(shí)候，華潤(rùn)集團(tuán)作為國(guó)有股東，同樣履行著股權(quán)分置改革的責(zé)任。”

那么深鐵將如何表現(xiàn)?

東興證券分析師鄭閔鋼認(rèn)為，深鐵與華潤(rùn)同屬國(guó)資體系，但華潤(rùn)原持股比例遠(yuǎn)低于深鐵，深鐵對(duì)于萬科的控制力和影響力將大于華潤(rùn)，同時(shí)深鐵未來有望將部分資產(chǎn)注入萬科，進(jìn)一步加深其影響力。

另外，深鐵成為第一大股東，將使投資者對(duì)萬科估值的評(píng)價(jià)體系發(fā)生變動(dòng)，公司一度的“快周轉(zhuǎn)”低估值將轉(zhuǎn)為“資源型”房企，與招商蛇口、陸家嘴等房企的估值評(píng)價(jià)體系靠攏。同時(shí)，深鐵的國(guó)企背景將為資本市場(chǎng)帶來巨大的想象空間，公司有望成為深圳“國(guó)企改革”、粵港澳大灣區(qū)題材的受益標(biāo)的之一。

而在公司治理層面，接近萬科的人士13日向記者分析，深鐵持股比例逼近30%而不超過，既沒有控股對(duì)萬科掣肘太多，又可以達(dá)到對(duì)“野蠻人”的威懾，而多個(gè)一致行動(dòng)人同盟的存在，為萬科股權(quán)構(gòu)建了護(hù)城河。這種國(guó)資、民資、險(xiǎn)資、機(jī)構(gòu)股東的混合所有制結(jié)構(gòu)，保持了萬科公司治理的穩(wěn)定性和連續(xù)性;歷史上，萬科一直是一家混合所有制公司。

這些明顯的利好之外，一些不確定仍舊存在，比如股東結(jié)構(gòu)變集中、復(fù)雜后，深鐵等股東，對(duì)于萬科事業(yè)合伙人以及跟投制度的支持力度究竟有多大。

在以往案例中，金地集團(tuán)前兩大股東曾聯(lián)手否決金地的跟投制度，理由是跟投侵占股東利益。

截至目前，萬科事業(yè)合伙人通過盈安合伙持有公司4.14%股份，以后還會(huì)否繼續(xù)增持并不確定;截至2017年2月底，公司累計(jì)已有308個(gè)項(xiàng)目實(shí)施跟投。跟投項(xiàng)目從獲取到首期開工、首期開盤以及現(xiàn)金流回正的平均時(shí)間明顯縮短，營(yíng)銷費(fèi)用率也得到有效控制。

前述接近萬科的人士認(rèn)為，從目前深鐵的表態(tài)來看，已經(jīng)明確表示支持萬科既有戰(zhàn)略和制度，讓管理團(tuán)隊(duì)按照既定戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)施運(yùn)營(yíng)和管理，那么接下來就是從具體的董事會(huì)層面去落實(shí)，包括從公司章程、制度管理等方面繼續(xù)支持，甚至狙擊可能的反對(duì)者。

其預(yù)計(jì)，在萬科董事會(huì)成功換屆選舉后，公司戰(zhàn)略和制度將持續(xù)保持，畢竟這有利于這家公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。