不同于前幾年商業(yè)體扎堆入市、遍地開花的現(xiàn)象，2016年的沈陽明顯降低了商業(yè)體開業(yè)的速度，各大開發(fā)商步入觀望期。加之，這幾年蓬勃興起的電商對實體零售業(yè)的沖擊，沈陽的傳統(tǒng)百貨也同樣面臨著不可避免的衰落。2017年，隨著自貿(mào)區(qū)的落地，加之住宅市場的明顯回暖，沈陽的商業(yè)地產(chǎn)將如何突破？

就以上問題，記者采訪了RET睿意德東北區(qū)沈陽公司總經(jīng)理夏季，以下為本次采訪整理的內(nèi)容：

自貿(mào)區(qū)落地推動板塊的成熟與發(fā)展

4月10日，中國(遼寧)自由貿(mào)易試驗區(qū)沈陽片區(qū)揭牌儀式舉行，這一重大的歷史性時刻成為沈陽里程碑式的一刻。不單單是經(jīng)濟方面，自貿(mào)區(qū)的建立對沈陽整個商業(yè)的發(fā)展都有著巨大的促進的作用。對此，夏季分析，“從整體經(jīng)濟的層面來看，前幾年有個說法是‘投資不過山海關(guān)’，這是由于東北經(jīng)濟的不景氣、人才的流失、人口增長速度較慢等很多負面的消息，導致出現(xiàn)很多商業(yè)投資‘不敢投’的現(xiàn)象?，F(xiàn)在隨著自貿(mào)區(qū)的建立，沈陽貿(mào)易上和金融上的發(fā)展都會因此得到推進。其次，對于區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)影響就更為明顯了。從商品住宅角度來看，近段時間無論是銷售價格還是銷量，都有了很大程度的提升，尤其是對比前幾年，更是明顯。隨著市政府的南遷和自貿(mào)區(qū)的成立，渾南儼然已經(jīng)成為了沈陽的熱點區(qū)域。隨著渾南區(qū)域開發(fā)逐漸成熟，周邊帶動的產(chǎn)業(yè)也將變得十分活躍，進而帶動區(qū)域的人群聚集，對板塊區(qū)域商業(yè)的推動也就顯現(xiàn)出來了”。

“另外，近幾年海淘、代購持續(xù)走熱，但所對應的問題在于收貨時間長、體驗感略顯不足，而隨著自貿(mào)區(qū)的建立，未來將會有物流港的建設(shè)，也會出現(xiàn)更多的跨境電商與實體店的結(jié)合，這將給人們的生活帶來更直接、更方便的影響。”對于自貿(mào)區(qū)的影響，夏季給予很高的評價。

消費者需求決定商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向

盡管近幾年沈陽的住宅市場回暖明顯，但商業(yè)地產(chǎn)卻始終是沈陽房地產(chǎn)市場上最頭痛的問題。數(shù)據(jù)顯示，從2005年到2015年得十余年間，沈陽的集中商業(yè)增長了近6倍，達到了近八百萬平的供應量。

“對于沈陽的商業(yè)地產(chǎn)，盡管供應量略大，但類似于北上廣的趣味性商業(yè)，卻很少。沈陽目前大部分商業(yè)還是圍繞著過去的模式，其實這就是一個很大的問題。暫不談供應量，就從沈陽目前商業(yè)情況來看，顯然沒有跟得上人們消費意識的提高。隨著人們生活水平的不斷改變，我們很多時候低估了人們的消費水平和消費欲望。很多消費者想去的地方，沈陽并沒有，或者說很多品牌想要進入沈陽，卻沒有合適的位置。這種矛盾的根源在于供應的思想還停留在以前的意識”。夏季如是說。

據(jù)了解，沈陽的恩格爾系數(shù)已經(jīng)從2005年的37%下降到了27%。從指數(shù)上看，沈陽人的生活已經(jīng)到達了富足的階段，所以，人們不僅僅滿足于吃飽穿暖的階段，而是有了更多品質(zhì)和精神上的需求，體驗式的、社交類的需求。而僅有的百貨類商業(yè)模式就顯得尤為單一了。值得慶幸的是，沈陽現(xiàn)在很多的購物中心已經(jīng)開始有意識去改變原有的商業(yè)模式，未來會有更多的商業(yè)逐漸考慮人們真正的需求，因為只有滿足消費者真正的需求，商業(yè)地產(chǎn)才能做得更好。

多業(yè)態(tài)、特色市場 商業(yè)地產(chǎn)的突破口

想要緩解目前沈陽商業(yè)地產(chǎn)的膠著狀態(tài)，除了做出特色項目來吸引消費者，滿足消費者需求變化外，還要懂得細分市場。對此，夏季舉例說，“比如大悅城的海馬體照相館，定位時尚證件照專家，其實這就是細分下的產(chǎn)物，通過一系列的包裝和定位，滿足現(xiàn)在消費者對時尚化證件照的需求。如今，90后和00后已經(jīng)成為消費市場上的主流人群，他們在網(wǎng)絡環(huán)境下成長起來，由亞文化向主流文化發(fā)展，是未來商業(yè)發(fā)展的方向。因此，未來商業(yè)項目的成功與否在于能否適應及滿足90后及00后族群的消費需求。”

除了特色項目、細分市場，夏季給商業(yè)地產(chǎn)提出的第三個意見就是場景的營造。好的場景能夠讓商業(yè)更有趣，也更具體驗感，尤其是在“體驗式消費”大行其道的當下。最近在北京上海比較流行的“Line咖啡”，就是即時通訊軟件Line衍生出的場景咖啡店。Line一共創(chuàng)造了十萬多個表情和上千個emoji圖標，這意味著它們有足夠多的使用場景，讓咖啡店有更多的功能性。與此同時，跨界也是這兩年的一個趨勢，比如禮品店與漫畫的結(jié)合，咖啡與書店的結(jié)合等等，都是未來的商業(yè)發(fā)展趨勢。

Line主題咖啡店

另外，想要做特色商業(yè)，文化的嵌入顯得尤為重要，比如上海的新天地，成都的太古里等都是具有代表性的。沈陽商業(yè)市場在文化方面略微欠缺，沈陽缺少與本土文化相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)，因此，未來沈陽的商業(yè)，無論是小店還是大的街區(qū)都可以在文化方面深入挖掘，發(fā)揮屬地特色，這或許是沈陽商業(yè)市場的一個突破口。

未來商業(yè)競爭是對消費者認同感的爭奪口

在采訪中，夏季多次提到了“消費者的認同感”，它是消費者在長期消費過程中對品牌產(chǎn)品全部體驗后的內(nèi)心感受，也恰恰是這種兼顧理性與感性的認知決定了商業(yè)場所、產(chǎn)品的競爭力。而目前，商業(yè)運營者也深諳其中道理，正在嘗試從以往單純的零售買賣、簡單的場所運營，逐漸轉(zhuǎn)型為對消費者的運營，即：設(shè)置體驗式的業(yè)態(tài)，增強消費者的參與性，通過與消費者的互動，為其營造良好的商業(yè)氛圍，從而博得消費者對于商場的認同感，增加其來此消費的頻次和黏性。因此，可以說未來沈陽商業(yè)地產(chǎn)的競爭，無關(guān)乎其他，而是對消費者認同感的爭奪。

盡管，近期沈陽商業(yè)市場的整體供應量并沒有太大的變化，但近一兩年之內(nèi)K11、佳兆業(yè)、寶能、嘉里這些大型商業(yè)項目的問世將會為沈陽商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展注入新的活力，尤其是對青年大街沿線的商業(yè)起到明顯的促進作用，并推動沿線商圈的形成。而除去這些體量較大的綜合體和購物中心外，隨著城市新區(qū)住宅的大量開發(fā)，滿足人們基本生活需求的社區(qū)商業(yè)也將成為沈陽未來一段時間內(nèi)商業(yè)發(fā)展的趨勢。無論是知名品牌的開發(fā)商，還是本地的小型開發(fā)企業(yè)，都將致力于為升級居住舒適度、完善周邊配套而打造社區(qū)商業(yè)這一基本商業(yè)形態(tài)。

沈陽K11效果圖

對于沈陽住宅市場的未來，夏季也頗為看好，“目前，改善型的需求不斷增加，這也是支撐樓市發(fā)展的有利因素，再加上自貿(mào)區(qū)的落地、一河兩岸政策的推動，會更加助推沈陽樓市的發(fā)展。”