不同于前幾年商業(yè)體扎堆入市、遍地開(kāi)花的現象，2016年的沈陽(yáng)明顯降低了商業(yè)體開(kāi)業(yè)的速度，各大開(kāi)發(fā)商步入觀(guān)望期。加之，這幾年蓬勃興起的電商對實(shí)體零售業(yè)的沖擊，沈陽(yáng)的傳統百貨也同樣面臨著(zhù)不可避免的衰落。2017年，隨著(zhù)自貿區的落地，加之住宅市場(chǎng)的明顯回暖，沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)將如何突破？

就以上問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了RET睿意德東北區沈陽(yáng)公司總經(jīng)理夏季，以下為本次采訪(fǎng)整理的內容：

自貿區落地推動(dòng)板塊的成熟與發(fā)展

4月10日，中國(遼寧)自由貿易試驗區沈陽(yáng)片區揭牌儀式舉行，這一重大的歷史性時(shí)刻成為沈陽(yáng)里程碑式的一刻。不單單是經(jīng)濟方面，自貿區的建立對沈陽(yáng)整個(gè)商業(yè)的發(fā)展都有著(zhù)巨大的促進(jìn)的作用。對此，夏季分析，“從整體經(jīng)濟的層面來(lái)看，前幾年有個(gè)說(shuō)法是‘投資不過(guò)山海關(guān)’，這是由于東北經(jīng)濟的不景氣、人才的流失、人口增長(cháng)速度較慢等很多負面的消息，導致出現很多商業(yè)投資‘不敢投’的現象?，F在隨著(zhù)自貿區的建立，沈陽(yáng)貿易上和金融上的發(fā)展都會(huì )因此得到推進(jìn)。其次，對于區域內的房地產(chǎn)影響就更為明顯了。從商品住宅角度來(lái)看，近段時(shí)間無(wú)論是銷(xiāo)售價(jià)格還是銷(xiāo)量，都有了很大程度的提升，尤其是對比前幾年，更是明顯。隨著(zhù)市政府的南遷和自貿區的成立，渾南儼然已經(jīng)成為了沈陽(yáng)的熱點(diǎn)區域。隨著(zhù)渾南區域開(kāi)發(fā)逐漸成熟，周邊帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)也將變得十分活躍，進(jìn)而帶動(dòng)區域的人群聚集，對板塊區域商業(yè)的推動(dòng)也就顯現出來(lái)了”。

“另外，近幾年海淘、代購持續走熱，但所對應的問(wèn)題在于收貨時(shí)間長(cháng)、體驗感略顯不足，而隨著(zhù)自貿區的建立，未來(lái)將會(huì )有物流港的建設，也會(huì )出現更多的跨境電商與實(shí)體店的結合，這將給人們的生活帶來(lái)更直接、更方便的影響。”對于自貿區的影響，夏季給予很高的評價(jià)。

消費者需求決定商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向

盡管近幾年沈陽(yáng)的住宅市場(chǎng)回暖明顯，但商業(yè)地產(chǎn)卻始終是沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最頭痛的問(wèn)題。數據顯示，從2005年到2015年得十余年間，沈陽(yáng)的集中商業(yè)增長(cháng)了近6倍，達到了近八百萬(wàn)平的供應量。

“對于沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)，盡管供應量略大，但類(lèi)似于北上廣的趣味性商業(yè)，卻很少。沈陽(yáng)目前大部分商業(yè)還是圍繞著(zhù)過(guò)去的模式，其實(shí)這就是一個(gè)很大的問(wèn)題。暫不談供應量，就從沈陽(yáng)目前商業(yè)情況來(lái)看，顯然沒(méi)有跟得上人們消費意識的提高。隨著(zhù)人們生活水平的不斷改變，我們很多時(shí)候低估了人們的消費水平和消費欲望。很多消費者想去的地方，沈陽(yáng)并沒(méi)有，或者說(shuō)很多品牌想要進(jìn)入沈陽(yáng)，卻沒(méi)有合適的位置。這種矛盾的根源在于供應的思想還停留在以前的意識”。夏季如是說(shuō)。

據了解，沈陽(yáng)的恩格爾系數已經(jīng)從2005年的37%下降到了27%。從指數上看，沈陽(yáng)人的生活已經(jīng)到達了富足的階段，所以，人們不僅僅滿(mǎn)足于吃飽穿暖的階段，而是有了更多品質(zhì)和精神上的需求，體驗式的、社交類(lèi)的需求。而僅有的百貨類(lèi)商業(yè)模式就顯得尤為單一了。值得慶幸的是，沈陽(yáng)現在很多的購物中心已經(jīng)開(kāi)始有意識去改變原有的商業(yè)模式，未來(lái)會(huì )有更多的商業(yè)逐漸考慮人們真正的需求，因為只有滿(mǎn)足消費者真正的需求，商業(yè)地產(chǎn)才能做得更好。

多業(yè)態(tài)、特色市場(chǎng) 商業(yè)地產(chǎn)的突破口

想要緩解目前沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的膠著(zhù)狀態(tài)，除了做出特色項目來(lái)吸引消費者，滿(mǎn)足消費者需求變化外，還要懂得細分市場(chǎng)。對此，夏季舉例說(shuō)，“比如大悅城的海馬體照相館，定位時(shí)尚證件照專(zhuān)家，其實(shí)這就是細分下的產(chǎn)物，通過(guò)一系列的包裝和定位，滿(mǎn)足現在消費者對時(shí)尚化證件照的需求。如今，90后和00后已經(jīng)成為消費市場(chǎng)上的主流人群，他們在網(wǎng)絡(luò )環(huán)境下成長(cháng)起來(lái)，由亞文化向主流文化發(fā)展，是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的方向。因此，未來(lái)商業(yè)項目的成功與否在于能否適應及滿(mǎn)足90后及00后族群的消費需求。”

除了特色項目、細分市場(chǎng)，夏季給商業(yè)地產(chǎn)提出的第三個(gè)意見(jiàn)就是場(chǎng)景的營(yíng)造。好的場(chǎng)景能夠讓商業(yè)更有趣，也更具體驗感，尤其是在“體驗式消費”大行其道的當下。最近在北京上海比較流行的“Line咖啡”，就是即時(shí)通訊軟件Line衍生出的場(chǎng)景咖啡店。Line一共創(chuàng )造了十萬(wàn)多個(gè)表情和上千個(gè)emoji圖標，這意味著(zhù)它們有足夠多的使用場(chǎng)景，讓咖啡店有更多的功能性。與此同時(shí)，跨界也是這兩年的一個(gè)趨勢，比如禮品店與漫畫(huà)的結合，咖啡與書(shū)店的結合等等，都是未來(lái)的商業(yè)發(fā)展趨勢。

Line主題咖啡店

另外，想要做特色商業(yè)，文化的嵌入顯得尤為重要，比如上海的新天地，成都的太古里等都是具有代表性的。沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)在文化方面略微欠缺，沈陽(yáng)缺少與本土文化相結合的產(chǎn)業(yè)，因此，未來(lái)沈陽(yáng)的商業(yè)，無(wú)論是小店還是大的街區都可以在文化方面深入挖掘，發(fā)揮屬地特色，這或許是沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)突破口。

未來(lái)商業(yè)競爭是對消費者認同感的爭奪口

在采訪(fǎng)中，夏季多次提到了“消費者的認同感”，它是消費者在長(cháng)期消費過(guò)程中對品牌產(chǎn)品全部體驗后的內心感受，也恰恰是這種兼顧理性與感性的認知決定了商業(yè)場(chǎng)所、產(chǎn)品的競爭力。而目前，商業(yè)運營(yíng)者也深諳其中道理，正在嘗試從以往單純的零售買(mǎi)賣(mài)、簡(jiǎn)單的場(chǎng)所運營(yíng)，逐漸轉型為對消費者的運營(yíng)，即：設置體驗式的業(yè)態(tài)，增強消費者的參與性，通過(guò)與消費者的互動(dòng)，為其營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍，從而博得消費者對于商場(chǎng)的認同感，增加其來(lái)此消費的頻次和黏性。因此，可以說(shuō)未來(lái)沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的競爭，無(wú)關(guān)乎其他，而是對消費者認同感的爭奪。

盡管，近期沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)的整體供應量并沒(méi)有太大的變化，但近一兩年之內K11、佳兆業(yè)、寶能、嘉里這些大型商業(yè)項目的問(wèn)世將會(huì )為沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展注入新的活力，尤其是對青年大街沿線(xiàn)的商業(yè)起到明顯的促進(jìn)作用，并推動(dòng)沿線(xiàn)商圈的形成。而除去這些體量較大的綜合體和購物中心外，隨著(zhù)城市新區住宅的大量開(kāi)發(fā)，滿(mǎn)足人們基本生活需求的社區商業(yè)也將成為沈陽(yáng)未來(lái)一段時(shí)間內商業(yè)發(fā)展的趨勢。無(wú)論是知名品牌的開(kāi)發(fā)商，還是本地的小型開(kāi)發(fā)企業(yè)，都將致力于為升級居住舒適度、完善周邊配套而打造社區商業(yè)這一基本商業(yè)形態(tài)。

沈陽(yáng)K11效果圖

對于沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)的未來(lái)，夏季也頗為看好，“目前，改善型的需求不斷增加，這也是支撐樓市發(fā)展的有利因素，再加上自貿區的落地、一河兩岸政策的推動(dòng)，會(huì )更加助推沈陽(yáng)樓市的發(fā)展。”