房?jì)r(jià)似乎是一個(gè)永恒的話(huà)題，當然也可能不是。國慶期間去了一次東京，和那邊的人交流似乎沒(méi)有什么人關(guān)心房?jì)r(jià)。在東京，大家都選擇租房，長(cháng)期通縮的環(huán)境下，物價(jià)越來(lái)越便宜，房子也越來(lái)越便宜。而在國內，城鎮化帶來(lái)了房屋價(jià)格的暴漲，也決定了個(gè)人的財富。

根據我自己的不完全統計，身邊大部分人財富的分化來(lái)源于對于房子的資產(chǎn)配置能力。而2015年之后，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)又出現了暴漲，和二三線(xiàn)城市之間出現明顯分化。今天就和大家探討一個(gè)話(huà)題，是什么決定了一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)?

無(wú)法改變的人口因素題

人口是決定房地產(chǎn)價(jià)格最重要的因素。上周看了安信證券高善文博士的一篇報告，講得非常深刻。他認為2012年以后，人口集中流入了大城市和特大城市，同時(shí)由于這些土地供給意愿較低，產(chǎn)生了明顯的房?jì)r(jià)上漲壓力。相反，人口流入速度緩慢的二線(xiàn)以下城市，城市土地供給意愿更強，房?jì)r(jià)的表現也比較弱。也就是說(shuō)，2012年之后，中國從城鎮化邁向了都市化。在這個(gè)過(guò)程中，土地的供給卻出現了背離。人口流量多的一線(xiàn)城市土地供給不足，而人口流量少的二線(xiàn)以下城市，土地供給充沛。

那么為什么人口集中向一線(xiàn)城市涌入呢?我認為和城市提供的教育，醫療資源，以及產(chǎn)業(yè)結構有關(guān)。2009年金融危機之后，整個(gè)全球都出現了產(chǎn)業(yè)集中化的特征。

全球化帶來(lái)了各國之間更加明確的分工，而在這個(gè)國家內部，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)開(kāi)始聚集。比如美國就是互聯(lián)網(wǎng)和金融，日本是高端制造業(yè)，中國是世界工廠(chǎng)向精密制造和互聯(lián)網(wǎng)升級轉型。所以金融危機之后，美國代表新經(jīng)濟的硅谷一片欣欣向榮，房?jì)r(jià)也不斷創(chuàng )新高，全世界最優(yōu)秀的工程師都在涌向硅谷。

相反，代表美國舊經(jīng)濟的底特律幾乎沒(méi)人去了，人口都是凈流出了。而且由于原來(lái)的汽車(chē)制造業(yè)開(kāi)始沒(méi)落，導致底特律治安問(wèn)題越來(lái)越嚴重。那里的房子就算再便宜也沒(méi)人買(mǎi)。

我們再看中國，這幾年經(jīng)濟轉型后，過(guò)去重工業(yè)的發(fā)展走到頭。以上海、北京、深圳和杭州為代表的一線(xiàn)城市依然保持活力，提供了大量的就業(yè)機會(huì )。曾經(jīng)有一篇文章，說(shuō)為什么北上廣生活壓力那么大，還是要留住這邊。核心就是這里提供了最好的機會(huì )，對于一個(gè)人的成長(cháng)幫助是最大的。而代表重工業(yè)典型的東北，這幾年人口都是凈流出的，房?jì)r(jià)也不會(huì )有好的表現。

人口，還是人口題

另一個(gè)影響一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的因素，還是人口，那就是富人的數量。

我曾經(jīng)思考過(guò)紐約的房?jì)r(jià)。作為一個(gè)城市，紐約分曼哈頓、皇后區、布朗士、布魯克林和斯塔滕島。曼哈頓是寸土寸金，新房的均價(jià)差不多40萬(wàn)人民幣，二手房均價(jià)也在20萬(wàn)人民幣一平米。

不過(guò)離開(kāi)了曼哈頓，我們可以在皇后區買(mǎi)到40萬(wàn)美元一套的雙臥室公寓，也可以在布魯克林買(mǎi)到80萬(wàn)美元一棟的別墅，價(jià)格甚至比國內還要低。而美國還有Coop合作公寓出售，許多COOP合作公寓只要10多萬(wàn)美元就能買(mǎi)一個(gè)臥室的公寓房，20多萬(wàn)美元買(mǎi)兩個(gè)臥室的公寓房，價(jià)格和國內三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)差不多。當時(shí)我就覺(jué)得很有意思，在紐約富人，中產(chǎn)，窮人都能買(mǎi)得起房子。當時(shí)我一直有一個(gè)疑惑，是什么決定了曼哈頓的房?jì)r(jià)?

后來(lái)在我開(kāi)始明白，曼哈頓的房?jì)r(jià)雖然和美國經(jīng)濟有關(guān)系，但更多是和全球富豪人數有關(guān)系。許多擁有曼哈頓豪宅公寓樓的，不是美國人。十年前許多俄羅斯人在曼哈頓買(mǎi)房，五年前許多中東富豪在曼哈頓買(mǎi)房，而這幾年來(lái)自中國的土豪在曼哈頓買(mǎi)房比例很高。曼哈頓才是真正的New York City，而能夠在曼哈頓買(mǎi)房子的人，卻來(lái)自全球各地。

前一段時(shí)間在知乎上看到一位來(lái)自NYU的校友，筆名Haoran，Economics & Urban Studies@NYU，他寫(xiě)了一篇類(lèi)似的分析，認為一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)只和高凈值人群成正比。在這篇文章中，他對比了北京、上海、紐約和洛杉磯的房?jì)r(jià)，以及當地富豪人數的相關(guān)度。這個(gè)富豪是凈資產(chǎn)超過(guò)1000萬(wàn)美元的人數量，我們從下圖看到，這個(gè)人群和房?jì)r(jià)的相關(guān)度居然高達0.91。

背后的邏輯也容易理解，上海、北京、紐約這些地方房?jì)r(jià)，基本上是普通人要在這些城市買(mǎi)房支付80到137年的平均年收入。就算你畢業(yè)進(jìn)了大投行，一年幾十萬(wàn)年薪，沒(méi)做到大VP之前也想都不要想。而且還要生活開(kāi)支、家庭開(kāi)支、稅收開(kāi)支等等。我們剔除本來(lái)就享受到當地經(jīng)濟發(fā)展的“本地人”外，全世界真正能在一線(xiàn)城市購房的人都是少數富豪、精英。

紐約的房?jì)r(jià)全世界最貴，因為紐約是全世界的，是一個(gè)非常全球化的大城市。這里有全世界各種文化，有聯(lián)合國總部、博物館、各類(lèi)美食，以及金融、科技的投資機會(huì )。

所以就算美國經(jīng)濟一般，只要中國經(jīng)濟增長(cháng)快，日本經(jīng)濟增長(cháng)快，或者中東經(jīng)濟增長(cháng)快，全世界的富豪都會(huì )來(lái)紐約買(mǎi)房。

中國的上海和北京也是同樣的道理。富豪雖然遍布在全國，但是從生活舒適度、配套方面來(lái)說(shuō)，上海和北京都是最好的。中國最有錢(qián)的人基本上都愿意在上海和北京生活，這里的房?jì)r(jià)也是中國最貴的。當然，前幾年有一家叫做阿里的公司在美國上市，也帶動(dòng)了一波杭州的房?jì)r(jià)。創(chuàng )業(yè)板大牛市的時(shí)候，結合騰訊股價(jià)的牛市，也帶動(dòng)了一次深圳的房?jì)r(jià)。所以富豪的數量，決定了一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)。

未來(lái)什么將終結房?jì)r(jià)上漲?

事實(shí)上，隨著(zhù)經(jīng)濟轉型和人口紅利拐點(diǎn)消失，大部分二線(xiàn)以下城市的房?jì)r(jià)都出現了下跌。目前依然堅挺的是一二線(xiàn)城市，也是我們所謂的超大城市和大城市。大家生活在上海，也會(huì )討論上海房?jì)r(jià)到底是不是要跌了?

我覺(jué)得如果經(jīng)濟繼續發(fā)展，整個(gè)都市化進(jìn)程不會(huì )放緩。大城市擁有人才、機制、更好的醫療、教育水平，以及更健全的基礎設施。在經(jīng)濟增速放緩的過(guò)程中，他們將是受益的。越來(lái)越多三四五線(xiàn)城市人口涌入大都市。雖然生活成本很高，但是這里有機會(huì )。

而對于其他城市的超級富豪來(lái)說(shuō)，一輪經(jīng)濟周期結束后，這些城市制造財富的機會(huì )也會(huì )下降，他們也會(huì )去大都市開(kāi)始享受新的生活。這幾年我們就看到許多來(lái)自其他城市的土豪涌入北上深。和日本對比，房?jì)r(jià)整體開(kāi)始下跌來(lái)源于經(jīng)濟停滯增長(cháng)。

另一個(gè)當然是房產(chǎn)稅。

從根本上來(lái)說(shuō)，對于房地產(chǎn)的投資成為了一個(gè)避稅工具。今天你開(kāi)一個(gè)工廠(chǎng)，賺了1000萬(wàn)利潤，你是要交稅的。而且稅收也是以一種復合增長(cháng)的方式進(jìn)行，長(cháng)期以往，十年下來(lái)交稅很多。但是持有1000萬(wàn)的房子，是不需要交稅的。就算最后賣(mài)掉的時(shí)候交稅，也是可以以各種手段轉移。在相同回報率的假設下，1000萬(wàn)投資房地產(chǎn)比投資開(kāi)工廠(chǎng)要好得多。當然，如果房產(chǎn)稅出臺，將改變一切。

所以真正決定一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的是人口，特別是富豪的人口數量。在任何一個(gè)國家的一線(xiàn)城市購房，生活，都是一件成本極高的事情。而經(jīng)濟停止增長(cháng)，以及房產(chǎn)稅的推出，將是終結一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的緊箍咒。不過(guò)短期看，發(fā)生的概率并不大。