近一年以來(lái)，住房體系的結構變化明顯加速。住房保障得到加強、不動(dòng)產(chǎn)證券化不斷推進(jìn)、租購并舉等變化成為房企面臨的新課題。業(yè)內觀(guān)點(diǎn)認為，與市場(chǎng)宏觀(guān)層面變化并行的是，作為主體之一的房企分化進(jìn)一步加劇，規?；?、集中度持續增長(cháng)。在存量房市場(chǎng)，呼喚模式化運作和品質(zhì)服務(wù)，是未來(lái)的發(fā)展趨勢。

“實(shí)際上長(cháng)效機制已經(jīng)在大家的身邊發(fā)生了。”中信建投首席房地產(chǎn)分析師陳慎近日在鏈家研究院大連思享會(huì )上，分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢帶給行業(yè)、企業(yè)的變化。中信建投的研究表明，供應結構多元化、價(jià)格可控性、規模持續性共同決定了住房供給體系的改善；支持“住有所居”的租賃市場(chǎng)建設、供應具備保障以及財富功能的共有產(chǎn)權房、針對房屋出售環(huán)節的嚴格限制等措施促進(jìn)了住房保障體系的發(fā)展；而不動(dòng)產(chǎn)證券化的推進(jìn)，則提升了流動(dòng)性與回報率。

陳慎分析認為，雖然重點(diǎn)城市住宅銷(xiāo)量同比下滑，但在三、四線(xiàn)城市去庫存的拉動(dòng)下，2017年樓市整體銷(xiāo)售面積空前高漲，他同時(shí)判斷，2018年會(huì )成為房地產(chǎn)銷(xiāo)量的“小年”。

“但重點(diǎn)城市成交量的降低并不影響重點(diǎn)房企數據的飆升。”陳慎表示，規?；科蟮募卸热杂猩蠞q空間。中信建投跟蹤了排名前十房企在全國20個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)份額，深圳、廈門(mén)的指數超過(guò)了50%，平均水平為30%。“我們認為未來(lái)前十房企在全國重點(diǎn)城市的市場(chǎng)份額可以沖向40%，甚至更高。”陳慎說(shuō)。

從土地市場(chǎng)占有率角度，也可以看出規模房企集中度的上漲空間。根據中信建投數據，排名前十房企在20個(gè)重點(diǎn)城市拿地占比從2016年的12.7%，已經(jīng)上升到了2017年前三季度的26.6%。陳慎表示，土地出讓新規則要求嚴審土地購置資金來(lái)源、提高購地保證金比例、縮短土地款繳納時(shí)間等因素決定了大企業(yè)拿地擁有更多優(yōu)勢，而土地儲備決定了房企的未來(lái)潛力。

陳慎為中型房企實(shí)現超車(chē)提供了幾個(gè)思路，一是進(jìn)入更多的城市，以綜合能力的提升帶動(dòng)規?；l(fā)展；二是在存量市場(chǎng)的并購和人才引進(jìn)策略；第三則是降低資金成本，優(yōu)化資產(chǎn)配置。

房企如何面對未來(lái)租購并舉市場(chǎng)下的轉型，陳慎以德國最大的房地產(chǎn)公司VONOVIA為例說(shuō)明，管理與運營(yíng)可以帶來(lái)市值的逐步擴大。VONOVIA通過(guò)對租約的有效調整、改善現有物業(yè)、以運營(yíng)提升物業(yè)品質(zhì)；并通過(guò)并購提升現金流，以流程化、模式化運作建立服務(wù)標準，提升行業(yè)整體服務(wù)品質(zhì)。

市場(chǎng)分化對品質(zhì)服務(wù)的催生，是鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)提出的觀(guān)點(diǎn)。他分析認為，規?；髽I(yè)集中度的提升，要求中小房企需要更加注重住宅品質(zhì)，更關(guān)注產(chǎn)品能力。

“整體來(lái)看，房?jì)r(jià)高度集中上漲的趨勢結束了，未來(lái)會(huì )是全流通時(shí)代的來(lái)臨，新房、二手房、租賃市場(chǎng)相互關(guān)聯(lián)，相互補充，相互融會(huì )貫通。”楊現領(lǐng)表示，中介公司也同樣面臨集中化發(fā)展，規?；薪閾碛写蟊壤袌?chǎng)占有率，會(huì )為行業(yè)帶來(lái)相對合理的利潤率和標準化的成長(cháng)格局，“不再是從前的惡意競爭，而是以品質(zhì)化服務(wù)取勝。”他說(shuō)。