1月15日，國土資源部部長姜大明宣布了兩項重大土地改革思路：

政府將不再是居住用地唯一提供者：我國將研究制定權屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”：落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。但城里人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會館。

“政府不再壟斷住房供地”意味著什么?

中原地產首席分析師張大偉認為，過去中國房地產的20年發(fā)展歷史，其實就是國有土地發(fā)展歷史，特別是商品房住宅土地，來源單一，地方土地財政依賴房地產，依賴土地招拍掛，國有土地招拍掛出讓，是商品房住宅土地的唯一來源。

如何理解“政府將不再是居住用地唯一提供者”?北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池告訴記者，城鎮(zhèn)住房供地屬于政府壟斷，因為城鎮(zhèn)土地是歸國家所有。這些年，我們看到開發(fā)商拿地，地價越來越貴，房價越來越高。實際上從土地所有制來講，土地分為城鄉(xiāng)兩種制度，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，農村土地歸集體所有，農村集體也是一種土地的所有權，從法理來講，不僅是國家能夠供應土地，農村集體也可以是土地的供給者。尤其現(xiàn)在咱們提倡租購并舉、大力發(fā)展租賃市場，農村集體建設用地可以利用起來。比如近來北京正在實施的集體土地租賃住房項目就是這種情況，北京市計劃于2017年至2021年的五年內供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房。

張大偉表示，國土部鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。目前，北京、上海、廣州、武漢、成都等開展利用集體建設用地建設租賃住房試點的13個城市基本都屬于一二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利于房源供應，也有利于城中村改造。

張大偉還表示，多主體供應房源，必然需要多主體供應土地，預計未來非房地產企業(yè)開發(fā)集體土地的政策將會加速試點。另外，政府將不再壟斷住房土地供應，對集體土地價值將有非常大的提升影響。對于城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。

“今后不一定是房地產開發(fā)商拿地建房”

對于上文提到的我國將研究制定權屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，趙秀池表示，非房地產企業(yè)是指今后不一定是房地產開發(fā)商拿地建房，比如房改前有過住房合作社形式、再比如單位拿地建房。河南一直有一個公司，私人拿地，類似于房改前集資建房的形式，大家先拿錢，公司集合了錢，拿地，然后建房，再分房，成本價分房，比較便宜。

適度放活宅基地使用權

昨日，姜大明還表示，各地在改革試點中要認真開展農戶資格權的法理研究，探索宅基地“三權分置”的具體實現(xiàn)形式，可以重點結合發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等先行先試，探索盤活利用農村閑置農房和宅基地、增加農民財產性收入、促進鄉(xiāng)村振興的經驗和辦法。

趙秀池告訴記者，落實宅基地的集體所有權，是指我國現(xiàn)在對宅基地賦權是不充分的，現(xiàn)在城里的房子可以抵押、貸款，農民的宅基地沒有這些權利，落實宅基地的集體所有權意味著今后宅基地也將或擁有同城鎮(zhèn)房子一樣的權利，比如抵押、貸款等。趙秀池介紹，保障宅基地農戶資格權主要還是要保障農民的宅基地，也就是只有農民擁有，城里人不能買賣宅基地。適度放活宅基地的使用權，意味著如果農民進城后，宅基地空置，是不是宅基地在一定期限內可以租賃，農民取得一定收益。

“把集體土地，尤其是宅基地充分利用起來，提供更多住房供應，對平抑房價、穩(wěn)定房地產市場，起到一定作用。”趙秀池說。

這次房價會下降嗎?

有專家認為，過去的農村集體建設用地改革很多年了，但是直到現(xiàn)在也沒有什么實質性的進展，他判斷宅基地的改革應該會更加謹慎。

他同時指出，這次國土部部長講話中的用詞說“研究制定”和“探索”，這只是剛剛開始，未來還要進一步試點，到將來推開也是有限范圍內，因此對房地產市場的影響不會有市場預期那么大。

中原地產首席分析師張大偉分析認為：政府不再壟斷住房供地，需要注意的是住房與商品房是有區(qū)別的;另外，還需要注意這里是指權屬不變、符合規(guī)劃，這是土地出讓的前提。

2017年國土部就發(fā)過文件，要鼓勵集體用地建設租賃房，這有利于提高建設用地緊張的一二線城市，加快租賃房源供應的可能性，這對城中村是個利好，可以經過改造出租。

不要指望著靠這個政策降房價，增加的是市場的租賃房，而不是可供買賣的商品房。