1月29日晚間，萬(wàn)達集團官網(wǎng)發(fā)布公告，騰訊控股作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng )與萬(wàn)達商業(yè)在北京簽訂戰略投資協(xié)議，計劃投資約340億元人民幣，收購萬(wàn)達商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。

據了解，上述投資人的具體投資額及持股比例為：騰訊投資100億元，占股4.12%;蘇寧和融創(chuàng )中國分別投資95億元，持股比例3.91%;京東投資50億元，持股比例為2.06%。根據此次交易，萬(wàn)達商業(yè)的估值被確定在2430億元。

2016年9月，萬(wàn)達商業(yè)完成私有化，在H股退市。根據彼時(shí)萬(wàn)達方與參與私有化投資人簽署的對賭協(xié)議，萬(wàn)達商業(yè)承諾不遲于2018年8月31日在A(yíng)股IPO，否則萬(wàn)達集團需向投資人回購全部股權，且承擔10%~12%的年息。此刻，距離上述對賭的時(shí)間期限已只剩下7個(gè)月，可以說(shuō)留給王健林的時(shí)間不多了。

所謂事緩則圓，此時(shí)通過(guò)股權置換的方式，換了一批新股東進(jìn)來(lái)，不僅可能形成的巨額海外負債將全部清償，萬(wàn)達商業(yè)IPO的緊迫感也會(huì )大大紓解。

“這是老王的一箭三雕”，萬(wàn)達內部人士告訴記者，此次交易的目的，除了解決海外負債，重新上市之外，萬(wàn)達商業(yè)還將聯(lián)合騰訊等進(jìn)軍新消費領(lǐng)域。

王健林可以喘口氣了

于萬(wàn)達商業(yè)私有化時(shí)，要收購約14%港股流通股的總代價(jià)為344.5億港元，對比今天招募的投資總額340億元人民幣，可見(jiàn)萬(wàn)達方不僅償還了前投資人的本金，還給付了足額的利息。

這當然不是一個(gè)理想的結果，如若萬(wàn)達商業(yè)可以如期在A(yíng)股IPO，那才叫皆大歡喜。雖然時(shí)間窗口只剩下7個(gè)月，但畢竟還有7個(gè)月，王健林怎么就篤定這個(gè)理想結局無(wú)法實(shí)現?至少，從排隊審核情況來(lái)看，實(shí)現上述目標的時(shí)間是充裕的。

根據數據顯示，目前萬(wàn)達商業(yè)在上交所IPO企業(yè)中排名70位，審核進(jìn)展顯示情況為“已反饋”。按照目前上市審核的節奏，每個(gè)月約20家企業(yè)，及至2018年8月末，萬(wàn)達商業(yè)完全有可能站到發(fā)審委委員的對面。

但上會(huì )不見(jiàn)得就能過(guò)會(huì )，至少從目前的情況來(lái)看，萬(wàn)達商業(yè)順利過(guò)會(huì )的可行性很小。最近一段時(shí)間，發(fā)行審核“槍斃”的概率非常高，上個(gè)月甚至達到了18家企業(yè)只通過(guò)了3家。如果一直延續這樣的通過(guò)率，王健林大概率要在幾個(gè)月后突擊準備三百多個(gè)億。

一位保薦代表人向記者陳述他的觀(guān)點(diǎn)，由于2017年萬(wàn)達經(jīng)歷了很多的困難，也身負不少非議，這些都很有可能成為影響其過(guò)會(huì )的負面因素。

與其臨時(shí)抓瞎，不如早做打算，“萬(wàn)達商業(yè)A股退市資金有了可靠方案”，王健林在不久前的萬(wàn)達年會(huì )上表示。

另外，如無(wú)合理的理由，已然排隊前列的萬(wàn)達商業(yè)，必然要上發(fā)審會(huì )走一遭，若上市計劃被否，則至少6個(gè)月之后才可以重新申報。但騰訊、蘇寧、融創(chuàng )、京東的加入，令萬(wàn)達商業(yè)的股東名單煥然一新，該公司完全可以這個(gè)理由，撤下上市申請，及至合適的時(shí)候，重新提報材料，而這個(gè)重新提報的時(shí)間點(diǎn)則完全不受限制。這大概就是萬(wàn)達內部人士所說(shuō)的“重新上市”。

在關(guān)于此次交易的公告中，萬(wàn)達集團表示，引入新的戰略投資者后，萬(wàn)達商業(yè)將更名為萬(wàn)達商管集團，各方將推動(dòng)萬(wàn)達商管盡快上市。

商業(yè)歸商管，地產(chǎn)歸地產(chǎn)

實(shí)際上，在萬(wàn)達年會(huì )的演講中，王健林已經(jīng)透露了對萬(wàn)達商管的籌謀——成為一個(gè)純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運營(yíng)管理商。王坦言，這樣做的目的之一是為了商管公司有更高的市場(chǎng)估值。如果公司里有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，那么就會(huì )被歸到房地產(chǎn)企業(yè)里(房地產(chǎn)企業(yè)的平均市盈率較低)。

讓萬(wàn)達商業(yè)去地產(chǎn)化，變得更輕，是萬(wàn)達集團最近幾年一直在努力的方向。2017年，萬(wàn)達商業(yè)向融創(chuàng )中國出售了13個(gè)文旅資產(chǎn)包，向富力地產(chǎn)轉讓了73家酒店，其主要目的就是為了減少重資產(chǎn)項目的比重。但就2017年而言，萬(wàn)達商業(yè)的收入構成中，房地產(chǎn)收入的占比仍然很高，達到831.7億元，而租金收入則為255.2億元。

在更名萬(wàn)達商管之后，王健林決定徹底改變這家公司的收入構成。根據萬(wàn)達集團2018年的工作目標，萬(wàn)達商管計劃實(shí)現總收入366.4億元，其中租金收入達到326.8億元。一家名為地產(chǎn)集團的新公司，將負責消化商管集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但利潤將歸商管集團。結合萬(wàn)達昨天的公告，整個(gè)消化周期將在1~2年間。

在剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，萬(wàn)達商管能夠徹底成為一家輕資產(chǎn)公司嗎?非也，因為萬(wàn)達廣場(chǎng)本身就是非常重的資產(chǎn)，截至2017年末，全部開(kāi)業(yè)的236個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)中，210個(gè)由萬(wàn)達持有，據王健林表述，這塊的資產(chǎn)，即使按照成本計算都是幾千億的規模。

當然萬(wàn)達近幾年一直在推動(dòng)輕資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)模式，由于王健林對于萬(wàn)達廣場(chǎng)的規模目標為1000家，未來(lái)在增量空間里，騰挪輕重資產(chǎn)比重的機會(huì )很大。按照王的期許，新的商管公司將是以輕資產(chǎn)為主、重資產(chǎn)持有為輔的企業(yè)。“我們做了公司模擬報表，負債率也非常低，可說(shuō)是一個(gè)非常優(yōu)秀的公司。”王健林在年會(huì )上表示。

對于萬(wàn)達商管來(lái)說(shuō)，成為一家純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運營(yíng)商，不僅有助于提高公司估值，更有利于未來(lái)順利通過(guò)IPO審核，要知道現在地產(chǎn)公司是很難在A(yíng)股上市的。但從萬(wàn)達集團的工作安排來(lái)看，該集團并不會(huì )真正放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，畢竟這項業(yè)務(wù)萬(wàn)達已經(jīng)做了很多年，各方面都駕輕就熟。根據王健林介紹，除了商管公司剝離的地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，地產(chǎn)集團還將開(kāi)發(fā)萬(wàn)達廣場(chǎng)重資產(chǎn)，也不排除純粹搞一些住宅開(kāi)發(fā)。“集團給了新成立的地產(chǎn)集團一個(gè)債務(wù)上限，這個(gè)上限是很低的，地產(chǎn)集團就是在負債上限下考慮業(yè)務(wù)發(fā)展，不要求做多大規模。”王健林表示。

為什么是騰蘇京融

這是一次五家巨頭參與的戰略合作，萬(wàn)達集團將之定義為“全球互聯(lián)網(wǎng)公司和實(shí)體商業(yè)巨頭之間最大的單筆戰略投資之一。”顯然，資金交易只是整個(gè)合作中的一部分，大家坐到一起還有更深層次的目的。

作為交易對手的騰訊、蘇寧、京東和融創(chuàng )中國四家，融創(chuàng )中國與萬(wàn)達的淵源最深。在轟動(dòng)一時(shí)的萬(wàn)達資產(chǎn)交易案中，王健林只找了融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌，因為孫宏斌行事作風(fēng)十分爽快。在該交易案實(shí)質(zhì)開(kāi)展過(guò)程中，老孫確實(shí)也不辱老王的期待，以高于原計劃100個(gè)億的價(jià)格，接手了萬(wàn)達文旅資產(chǎn)包，以使得萬(wàn)達在整體交易中沒(méi)有折價(jià)。

通過(guò)2017年的一系列收購，孫宏斌搭建了一個(gè)圍繞美好生活的業(yè)務(wù)體系，即住融創(chuàng )的房子，看樂(lè )視的電視，出門(mén)去萬(wàn)達城玩?，F在，可能還要加上去萬(wàn)達廣場(chǎng)購物。

一個(gè)非常有意思的現象是，騰訊和京東本為一個(gè)體系，而蘇寧則與阿里交叉持股，騰訊和阿里的身影同時(shí)出現在一場(chǎng)交易里，本身就十分罕見(jiàn)。更直觀(guān)的沖突在于，京東與蘇寧是短兵相接的競爭對手。顯然，萬(wàn)達商管具有足夠的吸引力，讓騰訊、京東和蘇寧都不糾結了。

針對此次合作，京東相關(guān)人士表示，三方的合作將不僅僅限于投資，騰訊、京東、萬(wàn)達是無(wú)界零售下知人、知貨、知場(chǎng)的完美組合，三方將共同用智能化技術(shù)為線(xiàn)下零售重構成本、效率和體驗，共創(chuàng )價(jià)值。

根據京東方面的介紹，此次騰訊和京東將在線(xiàn)上運營(yíng)、用戶(hù)數據、移動(dòng)支付、消費金融、倉儲物流、云業(yè)務(wù)等領(lǐng)域與萬(wàn)達商業(yè)展開(kāi)全方位合作。此外，京東和萬(wàn)達的合作，是線(xiàn)上和線(xiàn)下的融合，有助于品牌商覆蓋國內的主力消費群體。

早在2015年，蘇寧便與萬(wàn)達簽署了連鎖發(fā)展戰略合作協(xié)議，這兩家企業(yè)的互補性是非常明顯的，一個(gè)要在3年內將門(mén)店擴展到2萬(wàn)家，有大量租賃物業(yè)的需求;一個(gè)要實(shí)現1000家萬(wàn)達廣場(chǎng)，又有大量出租房源。

與此同時(shí)，蘇寧方面介紹，此次交易是雙方在商業(yè)運營(yíng)領(lǐng)域合作的升級版。雙方將在原有開(kāi)展的物業(yè)租賃合作的基礎上，推進(jìn)在商業(yè)物業(yè)、會(huì )員數據、金融服務(wù)、倉儲物流、物資采購等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的全面合作，共同推進(jìn)“智慧零售”。

萬(wàn)達集團的公告透露，騰訊將推進(jìn)與萬(wàn)達旗下網(wǎng)絡(luò )科技集團的戰略合作。王健林應該對萬(wàn)達網(wǎng)科是不滿(mǎn)意的，2017年該公司未實(shí)現全年收入目標。前不久已經(jīng)傳出，萬(wàn)達網(wǎng)科要進(jìn)行業(yè)務(wù)整體轉型，暫?，F有業(yè)務(wù)，出售與IBM合作的萬(wàn)達云項目。

在年會(huì )上，王健林坦言：“我曾經(jīng)犯的一個(gè)錯誤，就是給了曲德君太多的錢(qián)，我跟一些企業(yè)家討論，他們說(shuō)當初網(wǎng)科少給點(diǎn)錢(qián)，定個(gè)投資上限就好了?？磥?lái)錢(qián)不能給得太多。不是說(shuō)網(wǎng)科沒(méi)有做出成績(jì)，這一次跟別人合作談判，使我和團隊對網(wǎng)科有了全新認識，他們開(kāi)發(fā)了一些有用的東西，只是這些東西有培育期，還不能馬上被資本市場(chǎng)接受。原來(lái)方向也有偏差，老想大規模來(lái)做，如果就為萬(wàn)達廣場(chǎng)、旅游度假區研發(fā)，可能早就整出名堂了。”

1月初的年會(huì )上，王健林已經(jīng)透露，會(huì )成立新網(wǎng)科公司，并引入世界級的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，他用這個(gè)消息“點(diǎn)”了網(wǎng)科的員工?，F在看來(lái)他說(shuō)的就是騰訊。

而早在2014年8月，萬(wàn)達、騰訊、百度曾共同出資在香港注冊成立一家電商公司，一期總投資額50億元，其中萬(wàn)達持股70%，騰訊和百度各持股15%，計劃五年投資200億。該公司就是飛凡，外界習慣稱(chēng)之為“騰百萬(wàn)”?？上?，到了2016年，騰百萬(wàn)基本無(wú)人提及。萬(wàn)達也承認騰百萬(wàn)失敗。

萬(wàn)達畢竟是萬(wàn)達，這家全球最大的商用物業(yè)企業(yè)在公告中強調，它將保持線(xiàn)上線(xiàn)下融合發(fā)展的主導權。