黃奇帆調控下的重慶，這本來(lái)不算新聞，但是重慶獨特的房地產(chǎn)調控模式下房?jì)r(jià)呈現很多人看不懂的格局，特別是黃奇帆離開(kāi)后的房?jì)r(jià)到底怎么走，成為很多人咀嚼的談資。

筆者特別查閱了很多資料，包括各種黃奇帆的各種演講，幫各位總結一二，希望從這些內容，可以幫助大家看清重慶的房?jì)r(jià)，以及調控房?jì)r(jià)，到底有哪些種可能。盡量用比較通俗的話(huà)來(lái)轉述黃奇帆的觀(guān)點(diǎn)。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭是：如何破18億畝紅線(xiàn)。

最近在看一本奇書(shū)《常識》，里面有一個(gè)有趣的觀(guān)點(diǎn)，看待一個(gè)行業(yè)就像看待一部機器一樣，大齒輪永遠會(huì )帶動(dòng)小齒輪運行的，要做的就是掌控這個(gè)大齒輪，其他的元素都是客戶(hù)忽略的。

那么對于房地產(chǎn)而言，如果只留下一個(gè)大齒輪的話(huà)，那么毫無(wú)疑問(wèn)就是土地，其他元素和土地比起來(lái)可以說(shuō)輕如鴻毛。

那么談土地來(lái)說(shuō)，18億畝紅線(xiàn)是繞不過(guò)去的一個(gè)命題。中國每十年要用掉1億畝耕地，有一個(gè)倒計時(shí)就是：再過(guò)30年，中國的耕地就要逼迫18億畝紅線(xiàn)了。

那么能否降低這條紅線(xiàn)呢，黃奇帆的結論是：不能。

畢竟對于這么龐大人群的國度，很多的不可控，所以這根紅線(xiàn)一定要死守。

但是死守這根紅線(xiàn)，本質(zhì)上也代表著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可用地越來(lái)越少，不論是結構里怎么調配，這樣的總容量一直在變少。

在這樣的基調下，房?jì)r(jià)一定是上漲的，物以稀為貴是最為簡(jiǎn)單的經(jīng)濟學(xué)常識。

很多人會(huì )提到降低工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的比例，增加住宅用地的供應量，這可以解決一時(shí)但是解決不了根本，而且住宅體量的供應一定要搭配對應的配套，不然城市管理會(huì )不可控。

1. 拆遷

那如何破掉這18億畝紅線(xiàn)呢?

有一個(gè)方式是可以破的，拆遷。

通過(guò)拆遷獲得的土地指標，是不占城市土地出讓的指標的，因為本質(zhì)上這樣的用地是屬于老地的重復開(kāi)發(fā)。

但是拆遷獲得土地，不僅不會(huì )降低房?jì)r(jià)，反而會(huì )加劇助推房?jì)r(jià)的上漲。

舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，如果拆遷的成本是7000塊，那么未來(lái)造出來(lái)的房子單價(jià)是1.5萬(wàn)，那么到了第二年，這塊地邊上的拆遷就必須要1.5萬(wàn)的成本，所以隔壁的房?jì)r(jià)再過(guò)兩年就會(huì )變成2.5萬(wàn)。下一塊地再拆成本就變成2.5萬(wàn)。

以此類(lèi)推，高速助長(cháng)。

所以如果一個(gè)城市的土地都是靠拆遷來(lái)的，房?jì)r(jià)就會(huì )特別容易高，一線(xiàn)城市未來(lái)一定會(huì )有這樣的問(wèn)題。

那怎么破18億畝紅線(xiàn)，又不會(huì )陷入拆遷循環(huán)怪圈?

2. 地票制度

這就是黃奇帆厲害的地方，我想很多人都聽(tīng)過(guò)，重慶有個(gè)非常特殊的“地票制度”。

地票制度，本質(zhì)上就是結合了一個(gè)趨勢：農民工進(jìn)城。

這是城鎮化是中國未來(lái)的一個(gè)大勢所趨，而這個(gè)大勢下一定會(huì )伴隨著(zhù)越來(lái)越多的農民變成城鎮戶(hù)口的過(guò)程。

而這過(guò)程產(chǎn)生的一個(gè)變化就很有意思，對于農村，個(gè)人集體土地都是比較大的，一般都會(huì )在200平米以上，但是進(jìn)入到城市，因為城市密度更高，配套相對完善，單個(gè)個(gè)體需要的面積直線(xiàn)下降，50-100平米的空間就足夠了。

那么農村閑置的土地怎么處理呢?

之前是沒(méi)有處理，所以導致農村集體土地被閑置，而城市用地越來(lái)越不夠。

重慶的地票制度是這樣的：農民的集體土地如果閑置了你可以賣(mài)，賣(mài)給重慶政府之后，這些地復墾為農業(yè)用地。

而這個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商可以從土地交易中心買(mǎi)這些地票，你買(mǎi)多少地票，你就可以在城郊結合中心獲得多少的土地。

這樣的一來(lái)二去，這樣的地票轉換本質(zhì)上并沒(méi)有占據城市的農業(yè)用地，所以本質(zhì)上也沒(méi)增加國家給到重慶的用地指標。

這也是為什么重慶每年的開(kāi)發(fā)量可以這么大，本質(zhì)上他沒(méi)有在土地指標上想辦法，更多的是城鎮化之后的土地置換。

而這種方式還產(chǎn)生了一個(gè)額外的好處，農村戶(hù)口通過(guò)集中土地的賣(mài)，個(gè)人還獲得收益，從而加速了人口城鎮化的進(jìn)程。

而開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)的地票，直接和農民掛鉤，所以土地成本可控，土地成本可控本質(zhì)上房?jì)r(jià)也就可控。

所以地票制度基本上三方得利，開(kāi)發(fā)商拿地成本可控，市場(chǎng)保證了足夠的供應量，政府的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)解決了土地指標的束縛，與此同時(shí)也解決了過(guò)去農村用地閑置的問(wèn)題，農民的個(gè)人收入也增加了。

這就是獨特的重慶現象，很多東西都是根據這個(gè)地票制度衍生展開(kāi)的，比如說(shuō)為什么保障房可以這么多，比如說(shuō)為什么城市建設投資可以那么高，背后都是這個(gè)邏輯在支撐。

這是最重要的舉措，而在這個(gè)舉措下，黃奇帆還有一個(gè)很好的方式管理開(kāi)發(fā)商。

3. 開(kāi)發(fā)商的命脈——現金流

我們都知道，開(kāi)發(fā)商是最直接傳遞房?jì)r(jià)信息的窗口，如何管理好開(kāi)發(fā)商，也是一個(gè)非常重要的命題。

而黃奇帆也很快的找準了開(kāi)發(fā)商的命脈：現金流。

房地產(chǎn)背后被金融綁架，也是因為開(kāi)發(fā)商變相融資導致的，舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子：比如說(shuō)一塊地10億拿的，他自己拿3億，借7億。這是比較正常的，但是后面可能會(huì )出現這種情況，如果三年后開(kāi)發(fā)，地價(jià)漲到20億，那么他那個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)，土地就可以作為20億抵押，然后拿到15億的現金。

這樣整個(gè)開(kāi)發(fā)流程的融資，就到了1:9，這種時(shí)候房地產(chǎn)就被金融捆綁，樓市的泡沫和風(fēng)險，多半都是從這個(gè)源頭出發(fā)的。

所以金融方面一定要死守底線(xiàn)，守住開(kāi)發(fā)商的錢(qián)，本質(zhì)上也就守住了房地產(chǎn)的風(fēng)險，任何開(kāi)發(fā)商拿地，必須自有資金。

這個(gè)邏輯在當初浦東新區開(kāi)發(fā)的時(shí)候就這樣，也因為在浦東有這樣的底線(xiàn)，才會(huì )有如今的陸家嘴。

而且守住了這一條，你會(huì )發(fā)現不用半年，地王就會(huì )消失大半，開(kāi)發(fā)商一年就賺這么多，他怎么可能不要命的出高價(jià)拿地王。

所以解決了金融問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商其他的想怎么玩都行，制度一定很安穩。

而且這樣背景下的房企，也不一定不賺錢(qián)。以李嘉誠為代表的港資就是這樣的模式，全資拿地，那好地造好房子然后不賣(mài)，全部出租，然后十年后再收回，重新裝修再賣(mài)。

這樣開(kāi)發(fā)模式收益比你想象中的要高很多。

所以現在的開(kāi)發(fā)商都不是傻，只是因為大家都這么玩，所以都被金融綁架了，只要我們在土地口守住底線(xiàn)，行業(yè)就一定會(huì )越來(lái)越好。

那么如果說(shuō)租賃怎么辦，其實(shí)也一樣，資金比例控制在自由和借的在60:40就好，理由很簡(jiǎn)單，這種模式下租賃運營(yíng)的收益剛好可以補上借的利息，在這種邏輯下開(kāi)發(fā)商也愿意和你一起玩租賃，不然到最后一定都是想著(zhù)辦法去賺快錢(qián)。

開(kāi)發(fā)環(huán)節的一切問(wèn)題，本質(zhì)上都是金融問(wèn)題。

4. 土地出讓的配比要有節制

另外，對于土地出讓的配比也要有節制。

拒絕出現鬼城現象，本質(zhì)上要在土地出讓的時(shí)候保持節制，如果為了點(diǎn)錢(qián)密集的出讓土地，人根本裝不足，那么鬼城就出現了。

這里有一個(gè)六分之一的規律。什么意思，一個(gè)正常的家庭，如果是租房子，最好收入的1/6以?xún)雀斗孔馐潜容^好的，如果超過(guò)了那你的生活品質(zhì)是比較大的。

而對于買(mǎi)房來(lái)說(shuō)，差不多一個(gè)家庭的1/6的工作收入用來(lái)買(mǎi)房是合理的，比如說(shuō)你工作36年，那么一個(gè)家庭6年的收入用來(lái)買(mǎi)房是合理的

同樣的，一個(gè)城市的房地產(chǎn)投資額，差不多是這個(gè)城市GDP的1/6的比例是比較健康的，超過(guò)了，就會(huì )出現風(fēng)險。

風(fēng)險最大的是固定資產(chǎn)投資超過(guò)GDP60%的，這就是不可持續的城市發(fā)展。

你查下統計，其實(shí)中國這樣的城市還是挺多的，具體的就不說(shuō)了。

那一個(gè)城市要開(kāi)發(fā)多少住宅，有一個(gè)很簡(jiǎn)單的數字，人均40平米的住宅就夠了，多了之后就是鬼城。

辦公按照每?jì)扇f(wàn)GDP規劃1平米的辦公，一線(xiàn)城市因為密集度高，每4萬(wàn)GDP規劃1平米辦公

商業(yè)按照商業(yè)零售額來(lái)算，2萬(wàn)元規劃1平方米，或者也可以按照人來(lái)說(shuō)，1個(gè)人規劃2平米。

拿這個(gè)數字去套各個(gè)城市，超標的未來(lái)都有可能是鬼城的代表。

所以土地出讓的時(shí)候要保持節制，不然無(wú)序出讓?zhuān)倨恋某鞘忻婷惨矝](méi)人承載。

5. 總結

好，寫(xiě)了這么多我們大概可以總結下來(lái)看。

其實(shí)我們可以看到，整個(gè)重慶的房?jì)r(jià)掌控，最根本的是從源頭上開(kāi)始掌控，在土地、房企以及金融三個(gè)維度牢牢掌握住了底線(xiàn)，源頭的有序，本質(zhì)上也決定了城市房地產(chǎn)發(fā)展的有序。

曾經(jīng)有一些人覺(jué)得，黃奇帆的離開(kāi)，所以重慶的房?jì)r(jià)會(huì )暴漲，其實(shí)我是不認同這個(gè)邏輯的，因為本質(zhì)上當下的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)在過(guò)去十年的開(kāi)發(fā)過(guò)程中建立了成體系的體系，而這樣的體系并不會(huì )因為誰(shuí)的離開(kāi)就開(kāi)始瓦解。

另外我認為地票制度未來(lái)或許可以在一線(xiàn)城市得到更大程度的發(fā)揮，甚至可以跨城市范圍的操作，比如江蘇浙江的集體用地代替上海的農業(yè)用地，這樣一線(xiàn)城市可以很好的破土地供應量的問(wèn)題。

很大程度上，我也不認為一線(xiàn)城市還需要保持那么多的農業(yè)用地。

如今的城市群發(fā)展也符合這樣的趨勢，隨著(zhù)一線(xiàn)城市和周邊越大的緊密，這樣的地票模式本質(zhì)上也有了落地的可能。

控制房?jì)r(jià)，從來(lái)都是長(cháng)效機制下的產(chǎn)物，從源頭入手，才是解決問(wèn)題的最終鑰匙。