黃奇帆調(diào)控下的重慶，這本來不算新聞，但是重慶獨(dú)特的房地產(chǎn)調(diào)控模式下房?jī)r(jià)呈現(xiàn)很多人看不懂的格局，特別是黃奇帆離開后的房?jī)r(jià)到底怎么走，成為很多人咀嚼的談資。

筆者特別查閱了很多資料，包括各種黃奇帆的各種演講，幫各位總結(jié)一二，希望從這些內(nèi)容，可以幫助大家看清重慶的房?jī)r(jià)，以及調(diào)控房?jī)r(jià)，到底有哪些種可能。盡量用比較通俗的話來轉(zhuǎn)述黃奇帆的觀點(diǎn)。

地產(chǎn)開發(fā)的源頭是：如何破18億畝紅線。

最近在看一本奇書《常識(shí)》，里面有一個(gè)有趣的觀點(diǎn)，看待一個(gè)行業(yè)就像看待一部機(jī)器一樣，大齒輪永遠(yuǎn)會(huì)帶動(dòng)小齒輪運(yùn)行的，要做的就是掌控這個(gè)大齒輪，其他的元素都是客戶忽略的。

那么對(duì)于房地產(chǎn)而言，如果只留下一個(gè)大齒輪的話，那么毫無疑問就是土地，其他元素和土地比起來可以說輕如鴻毛。

那么談土地來說，18億畝紅線是繞不過去的一個(gè)命題。中國(guó)每十年要用掉1億畝耕地，有一個(gè)倒計(jì)時(shí)就是：再過30年，中國(guó)的耕地就要逼迫18億畝紅線了。

那么能否降低這條紅線呢，黃奇帆的結(jié)論是：不能。

畢竟對(duì)于這么龐大人群的國(guó)度，很多的不可控，所以這根紅線一定要死守。

但是死守這根紅線，本質(zhì)上也代表著房地產(chǎn)開發(fā)的可用地越來越少，不論是結(jié)構(gòu)里怎么調(diào)配，這樣的總?cè)萘恳恢痹谧兩佟?/p>

在這樣的基調(diào)下，房?jī)r(jià)一定是上漲的，物以稀為貴是最為簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。

很多人會(huì)提到降低工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的比例，增加住宅用地的供應(yīng)量，這可以解決一時(shí)但是解決不了根本，而且住宅體量的供應(yīng)一定要搭配對(duì)應(yīng)的配套，不然城市管理會(huì)不可控。

1. 拆遷

那如何破掉這18億畝紅線呢?

有一個(gè)方式是可以破的，拆遷。

通過拆遷獲得的土地指標(biāo)，是不占城市土地出讓的指標(biāo)的，因?yàn)楸举|(zhì)上這樣的用地是屬于老地的重復(fù)開發(fā)。

但是拆遷獲得土地，不僅不會(huì)降低房?jī)r(jià)，反而會(huì)加劇助推房?jī)r(jià)的上漲。

舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，如果拆遷的成本是7000塊，那么未來造出來的房子單價(jià)是1.5萬，那么到了第二年，這塊地邊上的拆遷就必須要1.5萬的成本，所以隔壁的房?jī)r(jià)再過兩年就會(huì)變成2.5萬。下一塊地再拆成本就變成2.5萬。

以此類推，高速助長(zhǎng)。

所以如果一個(gè)城市的土地都是靠拆遷來的，房?jī)r(jià)就會(huì)特別容易高，一線城市未來一定會(huì)有這樣的問題。

那怎么破18億畝紅線，又不會(huì)陷入拆遷循環(huán)怪圈?

2. 地票制度

這就是黃奇帆厲害的地方，我想很多人都聽過，重慶有個(gè)非常特殊的“地票制度”。

地票制度，本質(zhì)上就是結(jié)合了一個(gè)趨勢(shì)：農(nóng)民工進(jìn)城。

這是城鎮(zhèn)化是中國(guó)未來的一個(gè)大勢(shì)所趨，而這個(gè)大勢(shì)下一定會(huì)伴隨著越來越多的農(nóng)民變成城鎮(zhèn)戶口的過程。

而這過程產(chǎn)生的一個(gè)變化就很有意思，對(duì)于農(nóng)村，個(gè)人集體土地都是比較大的，一般都會(huì)在200平米以上，但是進(jìn)入到城市，因?yàn)槌鞘忻芏雀撸涮紫鄬?duì)完善，單個(gè)個(gè)體需要的面積直線下降，50-100平米的空間就足夠了。

那么農(nóng)村閑置的土地怎么處理呢?

之前是沒有處理，所以導(dǎo)致農(nóng)村集體土地被閑置，而城市用地越來越不夠。

重慶的地票制度是這樣的：農(nóng)民的集體土地如果閑置了你可以賣，賣給重慶政府之后，這些地復(fù)墾為農(nóng)業(yè)用地。

而這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商可以從土地交易中心買這些地票，你買多少地票，你就可以在城郊結(jié)合中心獲得多少的土地。

這樣的一來二去，這樣的地票轉(zhuǎn)換本質(zhì)上并沒有占據(jù)城市的農(nóng)業(yè)用地，所以本質(zhì)上也沒增加國(guó)家給到重慶的用地指標(biāo)。

這也是為什么重慶每年的開發(fā)量可以這么大，本質(zhì)上他沒有在土地指標(biāo)上想辦法，更多的是城鎮(zhèn)化之后的土地置換。

而這種方式還產(chǎn)生了一個(gè)額外的好處，農(nóng)村戶口通過集中土地的賣，個(gè)人還獲得收益，從而加速了人口城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

而開發(fā)商購(gòu)買的地票，直接和農(nóng)民掛鉤，所以土地成本可控，土地成本可控本質(zhì)上房?jī)r(jià)也就可控。

所以地票制度基本上三方得利，開發(fā)商拿地成本可控，市場(chǎng)保證了足夠的供應(yīng)量，政府的房地產(chǎn)開發(fā)解決了土地指標(biāo)的束縛，與此同時(shí)也解決了過去農(nóng)村用地閑置的問題，農(nóng)民的個(gè)人收入也增加了。

這就是獨(dú)特的重慶現(xiàn)象，很多東西都是根據(jù)這個(gè)地票制度衍生展開的，比如說為什么保障房可以這么多，比如說為什么城市建設(shè)投資可以那么高，背后都是這個(gè)邏輯在支撐。

這是最重要的舉措，而在這個(gè)舉措下，黃奇帆還有一個(gè)很好的方式管理開發(fā)商。

3. 開發(fā)商的命脈——現(xiàn)金流

我們都知道，開發(fā)商是最直接傳遞房?jī)r(jià)信息的窗口，如何管理好開發(fā)商，也是一個(gè)非常重要的命題。

而黃奇帆也很快的找準(zhǔn)了開發(fā)商的命脈：現(xiàn)金流。

房地產(chǎn)背后被金融綁架，也是因?yàn)殚_發(fā)商變相融資導(dǎo)致的，舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子：比如說一塊地10億拿的，他自己拿3億，借7億。這是比較正常的，但是后面可能會(huì)出現(xiàn)這種情況，如果三年后開發(fā)，地價(jià)漲到20億，那么他那個(gè)時(shí)候開發(fā)，土地就可以作為20億抵押，然后拿到15億的現(xiàn)金。

這樣整個(gè)開發(fā)流程的融資，就到了1:9，這種時(shí)候房地產(chǎn)就被金融捆綁，樓市的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，多半都是從這個(gè)源頭出發(fā)的。

所以金融方面一定要死守底線，守住開發(fā)商的錢，本質(zhì)上也就守住了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，任何開發(fā)商拿地，必須自有資金。

這個(gè)邏輯在當(dāng)初浦東新區(qū)開發(fā)的時(shí)候就這樣，也因?yàn)樵谄謻|有這樣的底線，才會(huì)有如今的陸家嘴。

而且守住了這一條，你會(huì)發(fā)現(xiàn)不用半年，地王就會(huì)消失大半，開發(fā)商一年就賺這么多，他怎么可能不要命的出高價(jià)拿地王。

所以解決了金融問題，開發(fā)商其他的想怎么玩都行，制度一定很安穩(wěn)。

而且這樣背景下的房企，也不一定不賺錢。以李嘉誠(chéng)為代表的港資就是這樣的模式，全資拿地，那好地造好房子然后不賣，全部出租，然后十年后再收回，重新裝修再賣。

這樣開發(fā)模式收益比你想象中的要高很多。

所以現(xiàn)在的開發(fā)商都不是傻，只是因?yàn)榇蠹叶歼@么玩，所以都被金融綁架了，只要我們?cè)谕恋乜谑刈〉拙€，行業(yè)就一定會(huì)越來越好。

那么如果說租賃怎么辦，其實(shí)也一樣，資金比例控制在自由和借的在60:40就好，理由很簡(jiǎn)單，這種模式下租賃運(yùn)營(yíng)的收益剛好可以補(bǔ)上借的利息，在這種邏輯下開發(fā)商也愿意和你一起玩租賃，不然到最后一定都是想著辦法去賺快錢。

開發(fā)環(huán)節(jié)的一切問題，本質(zhì)上都是金融問題。

4. 土地出讓的配比要有節(jié)制

另外，對(duì)于土地出讓的配比也要有節(jié)制。

拒絕出現(xiàn)鬼城現(xiàn)象，本質(zhì)上要在土地出讓的時(shí)候保持節(jié)制，如果為了點(diǎn)錢密集的出讓土地，人根本裝不足，那么鬼城就出現(xiàn)了。

這里有一個(gè)六分之一的規(guī)律。什么意思，一個(gè)正常的家庭，如果是租房子，最好收入的1/6以內(nèi)付房租是比較好的，如果超過了那你的生活品質(zhì)是比較大的。

而對(duì)于買房來說，差不多一個(gè)家庭的1/6的工作收入用來買房是合理的，比如說你工作36年，那么一個(gè)家庭6年的收入用來買房是合理的

同樣的，一個(gè)城市的房地產(chǎn)投資額，差不多是這個(gè)城市GDP的1/6的比例是比較健康的，超過了，就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)最大的是固定資產(chǎn)投資超過GDP60%的，這就是不可持續(xù)的城市發(fā)展。

你查下統(tǒng)計(jì)，其實(shí)中國(guó)這樣的城市還是挺多的，具體的就不說了。

那一個(gè)城市要開發(fā)多少住宅，有一個(gè)很簡(jiǎn)單的數(shù)字，人均40平米的住宅就夠了，多了之后就是鬼城。

辦公按照每?jī)扇fGDP規(guī)劃1平米的辦公，一線城市因?yàn)槊芗雀?，?萬GDP規(guī)劃1平米辦公

商業(yè)按照商業(yè)零售額來算，2萬元規(guī)劃1平方米，或者也可以按照人來說，1個(gè)人規(guī)劃2平米。

拿這個(gè)數(shù)字去套各個(gè)城市，超標(biāo)的未來都有可能是鬼城的代表。

所以土地出讓的時(shí)候要保持節(jié)制，不然無序出讓，再漂亮的城市面貌也沒人承載。

5. 總結(jié)

好，寫了這么多我們大概可以總結(jié)下來看。

其實(shí)我們可以看到，整個(gè)重慶的房?jī)r(jià)掌控，最根本的是從源頭上開始掌控，在土地、房企以及金融三個(gè)維度牢牢掌握住了底線，源頭的有序，本質(zhì)上也決定了城市房地產(chǎn)發(fā)展的有序。

曾經(jīng)有一些人覺得，黃奇帆的離開，所以重慶的房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，其實(shí)我是不認(rèn)同這個(gè)邏輯的，因?yàn)楸举|(zhì)上當(dāng)下的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)在過去十年的開發(fā)過程中建立了成體系的體系，而這樣的體系并不會(huì)因?yàn)檎l的離開就開始瓦解。

另外我認(rèn)為地票制度未來或許可以在一線城市得到更大程度的發(fā)揮，甚至可以跨城市范圍的操作，比如江蘇浙江的集體用地代替上海的農(nóng)業(yè)用地，這樣一線城市可以很好的破土地供應(yīng)量的問題。

很大程度上，我也不認(rèn)為一線城市還需要保持那么多的農(nóng)業(yè)用地。

如今的城市群發(fā)展也符合這樣的趨勢(shì)，隨著一線城市和周邊越大的緊密，這樣的地票模式本質(zhì)上也有了落地的可能。

控制房?jī)r(jià)，從來都是長(zhǎng)效機(jī)制下的產(chǎn)物，從源頭入手，才是解決問題的最終鑰匙。