2018年的春節除了年夜飯、春晚等傳統項目外，還有一個(gè)話(huà)題成了大家討論的大熱點(diǎn)，那就是三四線(xiàn)城市飛漲的房?jì)r(jià)。最近幾年，一線(xiàn)城市飛漲的房?jì)r(jià)早已是眾所周知的焦點(diǎn)，但與很多人心目中“三四線(xiàn)城市樓市不景氣”印象不同的是，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎也在悄悄升溫。

2017年，全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額達到13.37萬(wàn)億元，占GDP比例高達16.3%，比2015年提升了3.62個(gè)百分點(diǎn)。

而在這些城市中，一線(xiàn)城市因為嚴格調控，市場(chǎng)已相對降溫，二線(xiàn)城市經(jīng)過(guò)一波飛速發(fā)展后，也陸續走上限購的道路。而此時(shí)，三四線(xiàn)城市的迅猛勢頭逐漸開(kāi)始吸引眾人的眼球。

那么三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)為何出現跳躍式增長(cháng)呢?人們買(mǎi)房的錢(qián)從哪來(lái)?哪些房企從中受益?各房企在三四線(xiàn)城市有著(zhù)什么樣的計劃?這種增長(cháng)趨勢能維持多久?《投資者報》記者近日研究了相關(guān)數據，以期對這些問(wèn)題做一些解答。

拉動(dòng)去庫存效果明顯

2017年，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相較于全國來(lái)說(shuō)，表現如何呢?

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱曾于2018年初稱(chēng)：“樓市市場(chǎng)格局2017年發(fā)生了特別大的變化：2017年一季度，一線(xiàn)城市成交面積占比為5.2%，二線(xiàn)城市成交占比34.7%，三四線(xiàn)城市成交占比為60.1%。而到了2017年9月份，一線(xiàn)城市成交占比2.4%，二線(xiàn)城市下降到30.9%，三線(xiàn)城市卻增加了。"

而據克爾瑞的數據顯示，單是2017年上半年，三四線(xiàn)樓市成交面積占全國商品房成交面積比例已上升到75%，較去年增加13個(gè)百分點(diǎn)。

所以從總體上來(lái)看，2017年，弱二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市繼續輪動(dòng)式上漲，繼續為全國樓市“添柴加料”。

回想三四線(xiàn)樓市曾經(jīng)因盲目擴張，樓市庫存成了一個(gè)大問(wèn)題，有些城市一度陷入“鬼城”的尷尬境地。因此，自2015年11月以來(lái)，中央就提出了地產(chǎn)去庫存策略，那么，這一波三四線(xiàn)城市的樓市升溫，從去庫存效果方面表現如何?

據國家統計局數據，2017年年底，全國商品房待售面積為58923萬(wàn)平方米，同比下降15.3%，其中住宅待售面積同比下降25.1%。在易居研究院發(fā)布的《2017~2018年度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)報告》中，截至2017年年末，全國商品房去化周期接近2012年低位水平。

雖然整體庫存情況有較大緩解，但是，不同城市去庫存情況仍然區別較大。在業(yè)內看來(lái)，當前三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫存存在區域結構、產(chǎn)品結構上的分化。

一些三四線(xiàn)城市因過(guò)去盲目開(kāi)發(fā)，去庫存壓力仍然較大。比如據媒體報道稱(chēng)，安徽金寨縣房管局局長(cháng)郝兵說(shuō)，當地對在縣城購房戶(hù)實(shí)行購房補貼，但全縣商品房庫存依然高企，還面臨著(zhù)銷(xiāo)售降速的困難。

而一些三四線(xiàn)城市樓市從庫存積壓變成了房?jì)r(jià)上漲，轉而調控房?jì)r(jià)。在2016年前后，全國100多個(gè)城市密集出臺政策去庫存，包括購房補貼、稅費減免等多種形式。而2017年以來(lái)，包括江蘇鎮江、浙江嘉興、安徽蕪湖等三四線(xiàn)城市，取消了“購房補貼”政策;山東東營(yíng)、聊城、濰坊、廣西柳州、安徽蕪湖等城市則加入限售、限價(jià)行列。

一些城市還在2018年春節前后加緊調控。2月11日，海南三亞市發(fā)文要求加強商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案管理;13日，山東淄博市發(fā)布房地產(chǎn)調控政策，提出部分區域實(shí)施限房?jì)r(jià)、限轉讓。

未來(lái)，因城施策、精準調控越來(lái)越重要。

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房企在三四線(xiàn)“攻城略地”

三四線(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)日益升溫，那么，對于房企來(lái)說(shuō)又?意味著(zhù)什么呢?是怎樣影響了它們的布局計劃?是否獲益更多呢?如果獲益，哪些房企又是其中的大贏(yíng)家?

首先，從銷(xiāo)售面積來(lái)看，2017年的銷(xiāo)售面積主要是三四線(xiàn)城市貢獻的。就地產(chǎn)業(yè)整體情況來(lái)說(shuō)，以北上廣深為主的一線(xiàn)城市當月成交面積占比自2016年以來(lái)持續下滑，從5%降至2.2%。二線(xiàn)城市銷(xiāo)量也在下滑，易居統計的32個(gè)二線(xiàn)城市住房銷(xiāo)售面積比重從36%降至31%，只有三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售面積占比在持續上升，600個(gè)三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售面積占比從60%上升至67%的歷史高位。

其次，從整體銷(xiāo)售額來(lái)看，據地產(chǎn)咨詢(xún)公司易居中國發(fā)布的2017年中國房企銷(xiāo)售報告，碧桂園、萬(wàn)科和恒大位列前三，都在今年突破了5000億元的銷(xiāo)售額。2016年，它們才突破3000億元，一年時(shí)間每家都上漲了六成以上。2017年，中國地產(chǎn)前十名的銷(xiāo)售額加起來(lái)達到3.2萬(wàn)億元，較2016年多賣(mài)了1萬(wàn)億元。對于這些業(yè)績(jì)，較弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市貢獻度最大，而熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市在嚴厲的政策調控下成交規模明顯縮減。據中國指數研究院數據，2017年50家百億代表企業(yè)布局在二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市業(yè)績(jì)貢獻占比分別為61.2%和18.2%，較2016年增長(cháng)5.4和1個(gè)百分點(diǎn)，一線(xiàn)城市則下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。

其中又有哪些三四線(xiàn)城市最受青睞呢?據克而瑞監測，50強房企最青睞的三四線(xiàn)城市是佛山、無(wú)錫、常州、嘉興、紹興、惠州、南通、東莞、昆山、煙臺、珠海等。

對于具體房企來(lái)說(shuō)，2017年房企銷(xiāo)售冠軍碧桂園向來(lái)在三四線(xiàn)城市布局廣泛，在此輪行情中受益也頗大。據其2017年上半年報告披露，公司超過(guò)六成的合同銷(xiāo)售額來(lái)自三四線(xiàn)城市，達近2000億元。公司最大幾筆住房銷(xiāo)售合同來(lái)自鎮江句容、蘭州城關(guān)和沈陽(yáng)于洪。

不過(guò)，也有投資者提出疑問(wèn)，若據中國指數研究院數據，三四線(xiàn)城市業(yè)績(jì)貢獻占50家百億企業(yè)業(yè)績(jì)18.2%，而二線(xiàn)城市業(yè)績(jì)貢獻比占到了61.2%，是否意味著(zhù)樓市掙錢(qián)還是主要靠二線(xiàn)城市呢?這些二線(xiàn)城市是否包括熱點(diǎn)二線(xiàn)城市?較弱二線(xiàn)城市又有哪些?雖然三四線(xiàn)樓市活躍，那么毛利率怎樣呢?有業(yè)內人士稱(chēng)，從多家規模房企披露的數據來(lái)看，一二線(xiàn)城市項目毛利率明顯高于三四線(xiàn)城市。而這些問(wèn)題值得更加深入地研究。

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拿地向三四線(xiàn)傾斜

除了從銷(xiāo)售這一鏈條終端因素考察，從拿地方面來(lái)看，房企們在三四線(xiàn)城市的表現又如何呢?

據中國指數研究院數據，2017年，50家代表房企招拍掛拿地金額高達22420.3億元，同比增長(cháng)74.4%;拿地面積37546.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)81.4%;受結構調整影響，拿地樓面價(jià)均值為7778.4元/平方米，同比減少19.1%。

從拿地結構來(lái)看，大型房企的拿地重點(diǎn)正在向三四線(xiàn)城市下沉，去年50家代表房企在三四線(xiàn)城市的拿地面積同比增加145%，樓面價(jià)同比增長(cháng)53.9%?？硕饠祿@示，2018年首月，銷(xiāo)售金額前50房企的新增土地面積中，三四線(xiàn)城市占到55%。

且就拿地耗資來(lái)看，各房企仍然堪稱(chēng)大手筆。中國指數研究院數據顯示，2017年全年，碧桂園的拿地金額約為2645億元，萬(wàn)科約為1844億元，保利約為1461億元，恒大約為1319億元，中海地產(chǎn)約為1152億元。

這5家房企拿地金額均超千億元門(mén)檻，合計8421億元，占統計樣本50家代表房企的33.2%。它們同時(shí)也均是2017年房企銷(xiāo)售金額的前十強，碧桂園、萬(wàn)科、恒大更是TOP3。

如此看來(lái)，盡管房企融資渠道收窄，資金成本越來(lái)越高，眾多房企在拿地方面還是相當迅猛。

出現這種情況的原因是什么呢?有專(zhuān)家認為，這跟逆勢拿地土地成本較低有關(guān)。雖然土地儲備的貨值不會(huì )在當期銷(xiāo)售結算中體現，但將會(huì )成為公司未來(lái)兩三年甚至更遠期的業(yè)績(jì)支撐。逆市拿地，土地成本更低，誰(shuí)屯得越多，未來(lái)勝算也許就更大，這也往往是房企彎道超車(chē)的決勝之道。

不過(guò)，房企雖然在“攻城略地”上甚為火熱，但拿完地后，具體施工、建造新房方面并沒(méi)有太大興趣。有專(zhuān)家認為，這是因為雖然三四線(xiàn)樓市一度火熱，但在房地產(chǎn)調控收緊和房地產(chǎn)庫存依然高企的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對樓市依然悲觀(guān)，即使2015年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)量?jì)r(jià)齊升讓房企資金相對寬裕，且為了競爭它們也要繼續擴張和拿地，令房地產(chǎn)拿地和新開(kāi)工面積都有上升(若1年內未開(kāi)工則需繳納20%閑置費用)，但施工面積從數據來(lái)看一直保持平穩，自2016年9月以來(lái)一直保持在3%左右(2.9%~3.4%)。

專(zhuān)家認為，施工面積穩定，拿地和新開(kāi)工面積上升，表明房地產(chǎn)企業(yè)只是加快了鏈條上端的投資進(jìn)度，但沒(méi)有更激進(jìn)地建造更多房子。房地產(chǎn)企業(yè)基于對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期預期悲觀(guān)，想要在三線(xiàn)銷(xiāo)售不錯的情況下，趕快消化庫存。

棚改計劃刺激需求

三四線(xiàn)樓市升溫、房企涌入，也許很多人會(huì )疑惑，三四線(xiàn)城市相對來(lái)說(shuō)經(jīng)濟并不發(fā)達，對外來(lái)人口的吸引力也有限，這一輪房?jì)r(jià)大漲的趨勢是如何形成的呢?這其中有一個(gè)非常重要的因素，那就是近幾年政府大力扶持的棚改計劃。

所謂棚戶(hù)區改造是改善困難居民居住條件一個(gè)很重要的手段。棚戶(hù)區的范圍主要包括城市棚戶(hù)區、國有工礦(含煤礦)棚戶(hù)區、國有林區棚戶(hù)區、國有墾區危房等四類(lèi)，很大部分也就是人們常說(shuō)的城中村。

而自2005年首次提出棚改政策以來(lái)，我國的棚改工程越來(lái)越火熱。2005年至2007年從東北三省率先大規模推行棚改，讓200多萬(wàn)居民全部遷入新居。2008年至2012年，棚改開(kāi)工1260萬(wàn)套。2013~2014年新開(kāi)工棚改820萬(wàn)套。而2015年6月，國務(wù)院提出棚改三年計劃，計劃在2015~2017年棚改新開(kāi)工1800萬(wàn)套。

截至2016年年底，我國已開(kāi)工改造各類(lèi)棚戶(hù)區住房3287萬(wàn)套，改造面積超5000萬(wàn)平方米。到了2017年則計劃新開(kāi)工600萬(wàn)套，且2017年5月，國務(wù)院再次提出棚改三年攻堅計劃，計劃在2018-2020年棚改新開(kāi)工1500萬(wàn)套。2017年年底，又提出2018年計劃新開(kāi)工棚改580萬(wàn)套，比預計又多了80萬(wàn)套。那么棚改政策又是怎樣具體推動(dòng)三四線(xiàn)房?jì)r(jià)的呢?原來(lái)在棚改過(guò)程中，有兩個(gè)政策非常重要，即PSL和棚改貨幣化。PSL即商業(yè)銀行向央行抵押優(yōu)質(zhì)債券等資產(chǎn)來(lái)獲得貸款，再發(fā)放給棚改居民。2016年5月，這筆款項有6459億元，而到了2017年12月，已增至26876億元。

而棚改貨幣化就是指危房改造中產(chǎn)生了大量的拆遷，需要安置住戶(hù)，以前的模式是拆房還房。而棚改貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發(fā)錢(qián)給拆遷戶(hù)，然后去城鎮自己買(mǎi)房。

這兩項政策的實(shí)施，也意味著(zhù)，大量棚改區居民拿到了央行間接發(fā)放的資金，進(jìn)而大大刺激了當地的市場(chǎng)需求，大量庫存房也賣(mài)出去了，實(shí)則是三四線(xiàn)城市去庫存的一項重要手段。

棚改貨幣化安置在近幾年得到了大力推廣，2014年所占比例才只有9%，而到了2016年則進(jìn)一步躍升至48.5%，2017年這一比例達到50%，按照計劃，2018-2020年，貨幣化安置比例將達到60%。

此外，發(fā)放棚改補貼的力度也非常大，有媒體報道稱(chēng)，如溫州2017年中提出的棚改補貼政策下，補償金比原來(lái)提升了30%-50%。

而在全國所有棚改區中，屬于三四線(xiàn)城市的區域就占到87%。這些三四線(xiàn)城市中拿到大量拆遷補償金的人，成為了房產(chǎn)需求大增的重要推動(dòng)者。

據相關(guān)數據，2014~2016年，通過(guò)棚改貨幣化安置分別去商品房庫存3800萬(wàn)平方米、1.5億平方米和2.5億平方米，分別占當年商品房銷(xiāo)售總面積的3.2%、12%和16%。2017年棚改貨幣化安置去庫存超3億平方米，帶動(dòng)銷(xiāo)售約21%。

當2017年棚改貨幣化安置比例分別為50%、60%、70%時(shí)，分別去化庫存2.5億平方米、3億平方米和3.5億平方米，對商品房銷(xiāo)售面積分別拉動(dòng)0.3個(gè)百分點(diǎn)、3.6個(gè)百分點(diǎn)和6.8個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，棚改貨幣化安置對銷(xiāo)售影響較大，但對投資炒房影響較小。2017年棚改安置房投資占當年房地產(chǎn)總投資或不足2.5%，2016年占3.3%。

由此看來(lái)，對于投資者來(lái)說(shuō)，2018年自己家鄉房?jì)r(jià)是否會(huì )飛漲，要看看自己所在省份政府發(fā)布的新的棚改計劃以及央行PSL的增長(cháng)量。比如2018年，山東省棚改計劃最高，達69.9萬(wàn)套。而山東各市中，日照的棚改力度最大，達86000套。除此之外，新疆棚改力度也不小。浙江省2018年共計劃棚改改造23.7萬(wàn)套，其中溫州占比最高達40%，有92815套。這些城市的房?jì)r(jià)在2018年會(huì )表現如何?在這些城市布局更多的房企將表現如何?對其中上市房企股價(jià)又有何影響?值得投資者更多關(guān)注。

三四線(xiàn)樓市溫度能延續多久?

而除了棚改進(jìn)程刺激需求以外，還有哪些原因，導致三四線(xiàn)樓市升溫、房?jì)r(jià)增長(cháng)呢?

首先是新增的城鎮人口要在城市里安家置業(yè)，而三四線(xiàn)城市所在區域往往城鎮化率還有較大成長(cháng)空間。從數據來(lái)看，中部地區城鎮化率50%-60%，西部地區城鎮化率30%-50%，仍有較大成長(cháng)空間。其次，從人口流動(dòng)來(lái)看，有些地區人口開(kāi)始回流，且有很多在外工作的人員因大城市房?jì)r(jià)擠壓開(kāi)始選擇返鄉置業(yè)。從人口流動(dòng)趨勢看，中西部的安微、廣西、四川人口已開(kāi)始出現大規?；亓?。此外，跨市流動(dòng)變多，向省內更發(fā)達城市流動(dòng)趨勢增長(cháng)。據國家衛計委發(fā)布的《2017中國流動(dòng)人口發(fā)展報告》，近6年，省內跨市流動(dòng)的比例在上升。

再者，是各個(gè)城市隨著(zhù)投資配套的落地及人口的聚集，往往會(huì )進(jìn)入不同的擴張階段，會(huì )出現中心區域遷移升級、高檔小區建設。這也吸引了很多居民住房升級，從而刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

不過(guò)，三四線(xiàn)樓市房?jì)r(jià)和火熱度能延續多久?后續是否能得到更多支撐?這也是很多投資者擔心的問(wèn)題。據有關(guān)專(zhuān)家計算了城鎮居民購房開(kāi)支占其收支結余的比例，得出截至2017年上半年，居民的購房負擔率已達83%，也就是說(shuō)超過(guò)8成的收支結余用于買(mǎi)房。當地房?jì)r(jià)是曇花一現還是有所支撐，與當地居民收支結余能否提升、工業(yè)盈利能力都有很大關(guān)系。此外，棚改政策在2020年之后是否會(huì )放緩?棚改資金能發(fā)放到何時(shí)?也是一個(gè)值得關(guān)注的重要因素。