從明月山到廬山、再到井岡山，從廬山西海到仙女湖，從贛州客家五龍風(fēng)情園到萬(wàn)達文化旅游城，一個(gè)個(gè)旅游地產(chǎn)項目在江西各地崛起。而隨著(zhù)旅游地產(chǎn)項目人氣集聚困難以及后期運營(yíng)等問(wèn)題的顯露，開(kāi)發(fā)商擁抱江西旅游地產(chǎn)的“熱度”開(kāi)始下降。

擁抱旅游地產(chǎn)

“我是2013年在明月山買(mǎi)的房子，一年住不上幾天，主要是為了退休以后有個(gè)地方養老。”周英(化名)在江西一家建筑集團工作，常年居住在南昌市區。在朋友的推薦下，她實(shí)地考察了明月山的度假區物業(yè)，并在此買(mǎi)了一套公寓。

尋找一個(gè)擁有好山好水的第二居所，已經(jīng)成了越來(lái)越多人的生活目標。

另一方面，受制于調控政策，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商被迫轉型，而新興地產(chǎn)項目——文化旅游地產(chǎn)的興起，使得投資者們趨之若鶩。萬(wàn)達、中信等國內地產(chǎn)巨頭的旅游地產(chǎn)版圖上清晰地標注了“江西”，江西本土的地產(chǎn)商如恒茂、金燕、淦龍等也積極試水和布局旅游地產(chǎn)。

旅游地產(chǎn)，是依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目。較之一般的住宅，其特點(diǎn)和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接，具有更好的自然景觀(guān)、建筑景觀(guān)，一般而言也同時(shí)擁有較完善的配套功能和不尋常的投資價(jià)值。

江西的旅游地產(chǎn)依托區域的高等級旅游資源進(jìn)行項目配置。江西擁有豐富的旅游資源：63.1%的森林覆蓋率，廬山、井岡山、龍虎山、三清山、仙女湖等旅游景點(diǎn)先后列入國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區。近年來(lái)，江西省內旅游市場(chǎng)呈現出增長(cháng)態(tài)勢，江西省旅游發(fā)展委員會(huì )統計數據表明，2017年，江西旅游接待總人數為57253.52萬(wàn)人次，比上年同期增長(cháng)21.57%;旅游總收入6435.09億元，同比增長(cháng)28.87%。這為江西旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。

與此同此，游客也正從簡(jiǎn)單的觀(guān)光旅游向觀(guān)光旅游與休閑旅游并重轉變，從淺層次的旅游向深層次的旅游轉變。江西省旅游規劃研究院的分析顯示，2017年，省外游客在江西平均停留時(shí)間為14.5小時(shí)，省內游客平均停留時(shí)間為24.5小時(shí)。兩日游、多日游游客超四成，深度體驗特征明顯。旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

南昌大學(xué)已退休的鄧老師，2012年就在廬山西海以一次性付款方式購買(mǎi)了一套公寓。由于該項目地理位置優(yōu)越，宣傳推廣也做得不錯，類(lèi)似鄧老師這種購房者不在少數，直接帶動(dòng)了景區的收益。廬山西海管委會(huì )相關(guān)負責人介紹，自2012年以來(lái)，廬山西海風(fēng)景區的游客、財政收入都呈現高速增長(cháng)態(tài)勢。2017年，景區共接待游客1022.6萬(wàn)人次，同比增加15.6%，實(shí)現旅游總收入81.1億元，同比增長(cháng)15.6%。景區知名度提升帶動(dòng)了樓盤(pán)的銷(xiāo)量，中海宏洋廬山西海(九江)投資有限公司一黃姓營(yíng)銷(xiāo)人員表示，桃花里一期房源早已售罄，今年將推出二期房源。

事實(shí)上，江西旅游地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間并不短。2001年的江西省第十一次黨代會(huì )，就確立了“大開(kāi)放”的主戰略，提出建設“三個(gè)基地，一個(gè)后花園”的戰略構想，明確提出要把江西建設成為沿海發(fā)達地區旅游休閑的“后花園”。“九江的廬山西海，宜春的明月山，井岡山等地，都是旅游地產(chǎn)做的比較早的地區，經(jīng)歷了旅游地產(chǎn)發(fā)展的‘黃金十年’。”南昌賽特思商業(yè)機構董事長(cháng)曹欲生告訴記者，“旅游地產(chǎn)是江西地產(chǎn)行業(yè)厚積薄發(fā)的一個(gè)方向，旅游地產(chǎn)和文化地產(chǎn)、養老地產(chǎn)都是未來(lái)的趨勢。”

周英置業(yè)的溫湯小鎮，是江西省內目前開(kāi)發(fā)最成功的旅游地產(chǎn)。該項目與景區相輔相成。早在上世紀90年代末期，宜春市就開(kāi)始有計劃地逐步推出溫泉地產(chǎn)，吸引了大批江西人置業(yè)、投資，還吸引了3萬(wàn)多上海人來(lái)此置業(yè)。“主要是溫泉地產(chǎn)的投資和理療功能吸引了他們。”江西財經(jīng)大學(xué)江西旅游發(fā)展研究中心副主任曹?chē)陆忉屨f(shuō)。溫湯小鎮房?jì)r(jià)也由最初的500多元/平方米，猛漲到如今的近1.8萬(wàn)元/平方米。其它如中海廬山西海、九江中航廬山云嶺、南昌萬(wàn)達文化旅游城、贛州五龍客家風(fēng)情園、九江湖口臺山公園、萍鄉錦繡城等一批旅游地產(chǎn)項目，通過(guò)不同的定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣，加之品牌實(shí)力，都在全國范圍內引起了一定關(guān)注。

人氣難聚

可以說(shuō)，江西旅游地產(chǎn)曾被寄予厚望。2005年12月，江西省委通過(guò)了《中共江西省委關(guān)于制定全省國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十一個(gè)五年規劃的建議》，提出要充分保護、合理開(kāi)發(fā)、優(yōu)化整合各類(lèi)旅游資源，著(zhù)力打造“紅色搖籃、綠色家園”品牌，把旅游業(yè)培育成江西的新興支柱產(chǎn)業(yè)，有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè);2011年5月，江西省政府出臺關(guān)于加快發(fā)展溫泉旅游的若干意見(jiàn)，計劃通過(guò)3至5年的努力，培育一批省級溫泉旅游度假區，建設一批溫泉旅游特色鎮，提升一批溫泉旅游度假村，打造一批溫泉旅游精品，提高江西省溫泉旅游的核心競爭力，把江西省建設成為全國著(zhù)名的溫泉度假旅游勝地和溫泉旅游產(chǎn)業(yè)強省。這些政策的出臺，為江西旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了平臺。

“旅游地產(chǎn)項目做好了，有利于當地的招商引資、拉動(dòng)GDP增長(cháng)。”曹?chē)卤硎?，開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意在旅游方面投入多少，先做旅游還是先建設地產(chǎn)，對旅游地產(chǎn)的發(fā)展具有重要意義。

“旅游地產(chǎn)，要將旅游擺在第一位，然后再建設地產(chǎn)。”曹欲生分析道，由于文化旅游地產(chǎn)的特殊性，文化旅游和地產(chǎn)的比重誰(shuí)重誰(shuí)輕是決定項目成功與否的關(guān)鍵，“旅游地產(chǎn)，留住人心、留住人是首先要解決的問(wèn)題。”

在曹?chē)潞筒苡磥?lái)，江西旅游地產(chǎn)處于初級階段，但是因就業(yè)難、配套不全等原因，發(fā)展普遍不樂(lè )觀(guān)，“沒(méi)有讓人長(cháng)住的理由。”

“明月山溫湯小鎮之所以成功，就是因為引進(jìn)了旅游者的同時(shí)也吸引了住客，為當地人創(chuàng )造了就業(yè)機會(huì )。”曹?chē)抡f(shuō)，明月山靠旅游造出了一座“城市”。

但溫湯只是個(gè)案。曹?chē)赂嬖V記者，自己曾考察過(guò)中信廬山西海項目，該項目既沒(méi)有靠近城市，又不在核心景區，只能靠自身的大投入來(lái)做，這可能超出了當年中信的戰略構想，跟其自身的投資計劃脫鉤了，成為一個(gè)純消費的地方，最終造成了類(lèi)似“爛尾樓”的狀況，不得不打包賣(mài)給了中海地產(chǎn)。

廬山西海項目的規劃曾介紹，要將項目打造為“全球華人度假目的地”。項目包括精品酒店區、濱水公園區、坡地運動(dòng)公園、商業(yè)服務(wù)中心、游艇俱樂(lè )部和生態(tài)農莊六大板塊。然而3月22日，江西商報記者在中海廬山西海項目現場(chǎng)看到，桃花里小區錯落地分布著(zhù)上百棟別墅、洋房，但是卻難尋人跡。

“沒(méi)有人氣，房子是很難賣(mài)出去的。即便賣(mài)出去了，長(cháng)住的人也不會(huì )多。”廬山西海管委會(huì )一位負責人稱(chēng)，中海地產(chǎn)將因地制宜，依托廬山西海巾口景區特色資源，發(fā)展“體育+旅游”。這一消息也得到了上述黃姓工作人員的證實(shí)，她告訴記者，“我們項目最大的優(yōu)勢就是有1800畝左右的濱水公園，可以打造‘地產(chǎn)+體育’旅游。”

“小區環(huán)境不錯，但是配套基本沒(méi)有，等后期配套慢慢跟上來(lái)了再考慮買(mǎi)(中海廬山西海)房的事吧。”三位來(lái)此看房的投資者告訴記者。

融合是關(guān)鍵

“做地產(chǎn)的人做旅游，容易陷入過(guò)度重視投資快速見(jiàn)盈利的困境。旅游地產(chǎn)項目要有一個(gè)中長(cháng)期規劃的心態(tài)，要讓做旅游的人來(lái)做旅游地產(chǎn)，真正做好地產(chǎn)與旅游的融合。”曹欲生分析表示，只有旅游先行，旅游地產(chǎn)才能真正做起來(lái)。

縱觀(guān)江西全省，目前旅游地產(chǎn)多以簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)項目思維在運作，無(wú)論是數量還是項目特色都仍然處于摸索階段。“旅游地產(chǎn)的發(fā)展，前期需要進(jìn)行度假區的運用，它有時(shí)候比商業(yè)地產(chǎn)更難操作。”曹欲生道出了目前江西旅游地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

不過(guò)，不僅僅是江西旅游地產(chǎn)難賺錢(qián)，全國也一樣。據中弘股份統計，2010年中國旅游地產(chǎn)項目有1380個(gè)，到了2014年旅游地產(chǎn)項目有7965個(gè)，但是賺錢(qián)的項目并不多。

旅游地產(chǎn)一般都需要投入巨大的資金，而絕大多數的房企都是通過(guò)地產(chǎn)銷(xiāo)售來(lái)維系資金鏈。作為非剛需產(chǎn)品，旅游地產(chǎn)比住宅更受經(jīng)濟風(fēng)向影響。一旦資金鏈緊張，風(fēng)險也會(huì )隨之而來(lái)。業(yè)內人士表示，從這一角度而言，地產(chǎn)銷(xiāo)售支撐了文化旅游的投入，也將旅游市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險轉嫁給了投資客、購房者。

不過(guò)，曹?chē)抡J為，貸款融資問(wèn)題主要集中在中小型企業(yè)，對于大型房企來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品定位和后期運營(yíng)才是最大的難題。曹?chē)赂嬖V記者，目前江西一些旅游地產(chǎn)項目走的也是長(cháng)線(xiàn)模式，即萬(wàn)達旅游城、五龍客家風(fēng)情園模式，通過(guò)商業(yè)、樂(lè )園、活動(dòng)等來(lái)綜合運營(yíng)，實(shí)現盈利，“需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)團隊來(lái)運營(yíng)管理，比如引進(jìn)途家。”曹欲生建議。

另外，相比于一般的地產(chǎn)項目，旅游地產(chǎn)受政策法規的影響其實(shí)更大。曹?chē)陆榻B說(shuō)，江西旅游地產(chǎn)項目選址的區域一般都是生態(tài)環(huán)境良好的區域，不少都是受?chē)艺叻ㄒ幈Ｗo的基本農田、森林保護區、水源保護地等，從開(kāi)發(fā)建設到運營(yíng)，所需程序繁瑣，規劃設計也需十分謹慎，“需要當地政府的強力支持。”曹?chē)轮赋觥?/p>

如今，中海廬山西海項目的規劃正在進(jìn)一步制定完善當中，桃花里二期也即將完成建設。這個(gè)地方曾是車(chē)難行、人不來(lái)的偏遠鄉村，中信地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等房地產(chǎn)商先后到此進(jìn)行開(kāi)發(fā)，給這里帶來(lái)了變化和發(fā)展。誠如村民張先生所言，路修通了，來(lái)旅游的人多了，“變得熱鬧了，但只限于白天。”

夜幕低垂，廬山西海巾口景區的湖濱大道只有昏黃的路燈，難覓行人和車(chē)輛。景區，恢復了曾經(jīng)的寂靜。