2017年北京(樓盤(pán))和上海(樓盤(pán))人口均出現負增長(cháng)，在一線(xiàn)城市嚴格控制人口的情況下，三四線(xiàn)城市是否會(huì )出現人口回流?這些城市的房?jì)r(jià)上漲和消費升級又是否能持續?

01

人口流動(dòng)的真相

回答這些問(wèn)題的第一步，我們首先需要弄清三四線(xiàn)城市是否出現了人口回流。

人口仍然流向一二線(xiàn)，三四線(xiàn)人口回流證據不足。按照統計局的劃分，我們將城市分為一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)及以下城市。根據常住人口增速來(lái)看，三四線(xiàn)及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國人口平均增速0.5%，也遠低于一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市的人口增速。這說(shuō)明人口仍舊存在由三四線(xiàn)向一二線(xiàn)城市涌入的情況。

但一二線(xiàn)城市之間出現分化，一線(xiàn)人口流入放緩而二線(xiàn)人口流入加劇。2017年一線(xiàn)城市的常住人口增速下降至1.4%，盡管二線(xiàn)城市2017年數據還未完全公布，但是從趨勢來(lái)看，人口流入呈現持續上升態(tài)勢。這說(shuō)明，二線(xiàn)城市承接了一線(xiàn)城市的人口流出。

一線(xiàn)城市的人口流入放緩主要與嚴格控制人口規模直接相關(guān)，北京和上海的常住人口在2017年雙雙出現負增長(cháng)，而廣州(樓盤(pán))和深圳(樓盤(pán))的人口仍然保持了3%和5%的正增長(cháng)。近年來(lái)，上海和北京不斷提高落戶(hù)條件，而廣州和深圳放寬人才落戶(hù)限制，兩者的區別恰恰說(shuō)明人口流入放緩與行政控制人口相關(guān)。

但是在一線(xiàn)嚴控人口的情況下，人們并沒(méi)有選擇回到家鄉，而是轉投二線(xiàn)城市懷抱。

面對一線(xiàn)城市的人口流出，二線(xiàn)城市紛紛把握時(shí)機，競相出臺優(yōu)惠政策以吸引人才落戶(hù)。例如，長(cháng)沙(樓盤(pán))和成都出臺了先落戶(hù)后就業(yè)的政策，本科及以上畢業(yè)生憑借畢業(yè)證就可以辦理落戶(hù);而南京(樓盤(pán))、杭州(樓盤(pán))、長(cháng)沙等地還為符合條件的應屆生提供了各項補貼。當然，除了優(yōu)惠政策以外，二線(xiàn)城市的經(jīng)濟迅猛發(fā)展也是人口持續流入的重要因素。以杭州、天津(樓盤(pán))、成都、武漢(樓盤(pán))為首的強二線(xiàn)城市的人口增速要明顯快于西部和北部的弱二線(xiàn)省會(huì )城市。

少數三四線(xiàn)城市人口出現流入，一部分是因為一二線(xiàn)城市的溢出效應使得部分周邊三四線(xiàn)城市人口也出現流入，例如昆山(樓盤(pán))市的常住人口增速一直維持在1%以上，2016年甚至達到4.6%。另一部分則是因為務(wù)工人員返鄉養老，早期外出務(wù)工人員較多的城市，可能存在大量年齡較大的務(wù)工人員返鄉養老的情況，例如廣元(樓盤(pán))、信陽(yáng)(樓盤(pán))和永州(樓盤(pán))。

但是這一部分占比有限，三四線(xiàn)的人口增速整體依然低于全國平均增速，意味著(zhù)整體來(lái)看人口在流出。根據我們對160個(gè)三四線(xiàn)及以下城市的統計，2010年-2016年常住人口增速高于全國人口平均增速的城市僅有63個(gè)，其中人口增速超過(guò)1%城市僅有5座。

當然，三四線(xiàn)城市的城鎮人口占比在逐年提升，這一結構性的變化不容忽視。2010年以來(lái)，我國每年平均減少農村人口1400萬(wàn)人，由于一二線(xiàn)城市的農村人口占比較低，所以城鎮化對三四線(xiàn)城市的城鎮人口提升效果更強。由于數據的可得性，我們計算了部分省份三四線(xiàn)城市2010年-2014年的農村人口變化幅度，結果發(fā)現大部分的三四線(xiàn)城市農村人口縮減幅度均大于全國平均水平。

展望未來(lái)，三四線(xiàn)城市人口仍將流出，二線(xiàn)城市將成為人口流入的主要目的地。根據十三五規劃，目前上海、北京和廣州的人口已經(jīng)接近自己設定的2020年人口上限，而深圳的人口增長(cháng)空間也不大。預計未來(lái)，一線(xiàn)城市人口流入將持續放緩。而二線(xiàn)城市相比于三四線(xiàn)擁有更好的生活資源和更多的發(fā)展空間，這一趨勢中期不會(huì )發(fā)生改變。在一線(xiàn)嚴控人口的情況下，未來(lái)年輕人仍然會(huì )選擇加入二線(xiàn)城市而不是回到家鄉。因此，三四線(xiàn)城市的人口流出現象將會(huì )持續。

當然，未來(lái)一二線(xiàn)周邊的部分三四線(xiàn)城市也存在人口流入的情況，并且隨著(zhù)一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上漲和產(chǎn)業(yè)外遷，溢出效應會(huì )更加明顯，未來(lái)這部分城市和其他三四線(xiàn)城市將出現分化。同時(shí)，人口老齡化以后，部分農民工陸續返鄉養老，預計這一趨勢在未來(lái)也將會(huì )逐步增強，但是并不改變年輕人向一二線(xiàn)城市流入的趨勢。

02

房?jì)r(jià)上漲的真相

盡管三四線(xiàn)城市人口回流非常有限，但是三四線(xiàn)的房?jì)r(jià)全面上漲是事實(shí)。2016年以來(lái)，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)率先上漲，隨后二三線(xiàn)城市接棒，而隨著(zhù)調控政策的逐步落地，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)增幅開(kāi)始放緩。但是三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍然維持12%左右的漲幅，特別是部分三四線(xiàn)城市下屬的縣級城市也出現房?jì)r(jià)大幅上漲的情況。

既然三四線(xiàn)城市并沒(méi)有出現持續的人口回流，那么是什么導致了這兩年房?jì)r(jià)的快速上漲?

實(shí)際上，人口對房?jì)r(jià)的影響屬于長(cháng)期變量，而房?jì)r(jià)短期的大幅增長(cháng)與三四線(xiàn)城市的棚改貨幣化密不可分。棚戶(hù)區改造從2005年就啟動(dòng)了，但是貨幣化安置是2015年才開(kāi)始實(shí)施。棚改貨幣化的提出本身就是為了幫助三四線(xiàn)城市去庫存。由央行給國開(kāi)行發(fā)放抵押補充貸款，支持國開(kāi)行向地方政府的棚改工程提供資金，然后地方政府支付拆遷補償款給被拆遷的居民，居民再用此款購買(mǎi)本地的新建住房，隨后政府再通過(guò)拍賣(mài)拆遷地塊償還國開(kāi)行貸款。在這一個(gè)過(guò)程中，資金從央行流出，經(jīng)過(guò)國開(kāi)行和地方政府最終為拆遷居民提供資金，這一做法消化了本地庫存，但在短時(shí)間內增加了大量需求，會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。

在房?jì)r(jià)上漲的過(guò)程中，部分在一二線(xiàn)城市工作的人們，盡管沒(méi)有回到家鄉工作，但是面對一二線(xiàn)高企的房?jì)r(jià)和家鄉不斷上漲的房?jì)r(jià)，兩相比較也選擇了在家鄉購房。此外，還有部分非拆遷居民，看著(zhù)上漲的房?jì)r(jià)選擇加入購房大軍用于投資。因此，可以說(shuō)本輪三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的上漲由棚改貨幣化引起，隨后又因漲價(jià)憑空制造了部分投資性的購房需求。

那么，未來(lái)三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)還有進(jìn)一步的上漲空間嗎?

要判斷房?jì)r(jià)的中長(cháng)期趨勢，我們還是需要回到人口的問(wèn)題上來(lái)。根據我們對31個(gè)城市的分析，房?jì)r(jià)與人口長(cháng)期存在明顯的正相關(guān)性，只有人口長(cháng)期流入的城市，其房?jì)r(jià)才有長(cháng)期上漲的空間。

而回到三四線(xiàn)城市上來(lái)，前面的分析已經(jīng)得出未來(lái)三四線(xiàn)城市整體是處于人口流出的狀態(tài)，當然不排除小部分城市存在人口的流入，但是大部分人口的增長(cháng)幅度也遠小于一二線(xiàn)城市。這說(shuō)明相比于一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，三四線(xiàn)城市整體不具備房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲的基礎。

盡管三四線(xiàn)城市中大量農村進(jìn)城人口會(huì )帶來(lái)本地新增需求，但是近幾年房地產(chǎn)銷(xiāo)售規模增長(cháng)過(guò)快。前面已經(jīng)提到，隨著(zhù)城鎮化的推進(jìn)，三四線(xiàn)城市的農村人口大量轉移為城市人口。他們或因為拆遷安置進(jìn)城生活，或因為子女求學(xué)進(jìn)城購房，或因為追求更好的生活環(huán)境遷入城中。但是，在城鎮人口數量增加保持穩定的情況下，三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積卻逐年抬升，這說(shuō)明近幾年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)際上透支了未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間的購房需求，以短期非常規需求支撐的房?jì)r(jià)上漲難以維系。

03

消費增長(cháng)的真相

盡管三四線(xiàn)城市的人口沒(méi)有回流，但三四線(xiàn)城市的總消費增速卻遠高于一線(xiàn)城市，甚至在近兩年超過(guò)二線(xiàn)。2012年以來(lái)，一線(xiàn)城市的消費增速出現明顯下滑，社會(huì )消費零售總額同比增速從12%持續下降到2017年的7.3%。相比之下，二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)及以下城市的消費增速下降幅度較小，2016年和2017兩年三四線(xiàn)城市消費增速還出現了反彈。

不同城市之間消費的差異實(shí)際上與房?jì)r(jià)高低相關(guān)，而非人口變化。房?jì)r(jià)對消費存在財富效應和擠出效應，在房?jì)r(jià)處于較低水平的時(shí)候，房?jì)r(jià)上漲會(huì )增加居民的總資產(chǎn)，并促進(jìn)消費;而在房?jì)r(jià)處于較高水平時(shí)，房?jì)r(jià)上漲往往會(huì )增加居民的債務(wù)負擔和居住開(kāi)支，從而擠出消費。

目前來(lái)看，房?jì)r(jià)上漲對三四線(xiàn)城市的財富效應更明顯，而對一二線(xiàn)城市的擠出效應更明顯，這或許能夠部分解釋不同城市消費差異的現象。根據我們對包含一二三線(xiàn)的45個(gè)城市2016年的數據進(jìn)行分析，結果發(fā)現房?jì)r(jià)收入比較高的城市，房?jì)r(jià)上漲1%只會(huì )帶來(lái)消費增速上漲0.2%;而對房?jì)r(jià)收入比較低的城市，其房?jì)r(jià)上漲1%會(huì )帶來(lái)7.9%的消費增速。

同時(shí)，前面提到城鎮化的推進(jìn)為三四線(xiàn)城市帶來(lái)了大量新的城鎮居民。2017年我國農村居民人均消費為11000元，而城鎮居民的消費24000元，城鄉消費支出的差別一方面來(lái)自收入的差別，另一方面也與生活環(huán)境相關(guān)。農村居民入城之后，隨著(zhù)生活方式和消費觀(guān)念的改變，消費規模會(huì )擴大，這也是當前三四線(xiàn)城市消費增長(cháng)較快的另一因素。

因此，在三四線(xiàn)城市并沒(méi)有出現明顯人口回流的情況下，房?jì)r(jià)上漲的財富效應和農村居民入城才是三四線(xiàn)城市消費強勁增長(cháng)的真正原因!

那么消費增長(cháng)的故事是否還會(huì )延續?

隨著(zhù)城鎮化的推進(jìn)，三四線(xiàn)城市的消費提升還有一定空間。目前我國城鎮化率僅為58%，相比與發(fā)達國家還有很高的上升空間，而未來(lái)城鎮化的提升很大一塊將依賴(lài)于本地農村居民向城鎮居民的轉變，因此，未來(lái)農村居民入城的趨勢不會(huì )改變。

但是本輪房?jì)r(jià)上漲對三四線(xiàn)城市消費的擠出效應在未來(lái)將逐步強化。經(jīng)過(guò)2016-2017年的上漲，部分三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)不少一二線(xiàn)城市。同時(shí)，本輪房?jì)r(jià)上漲周期中，三四線(xiàn)城市居民也出現加杠桿買(mǎi)房的現象，導致居民負債規模擴大。一線(xiàn)城市的消費增速下滑部分原因就在于住房相關(guān)支出對其他消費的擠出，而隨著(zhù)三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲，未來(lái)高房?jì)r(jià)對消費的抑制情況也終將在三四線(xiàn)城市上演。

04

地產(chǎn)投資承壓，消費增速下滑

基于前面的分析，我們可以發(fā)現三四線(xiàn)城市并沒(méi)有出現人口回流，而城鎮化的推進(jìn)一定程度增加了購房和消費需求。未來(lái)人口流出三四線(xiàn)城市的趨勢不會(huì )改變，而城鎮化仍會(huì )推進(jìn)。但是近幾年銷(xiāo)售增長(cháng)透支了住房需求，在沒(méi)有人口長(cháng)期流入的基礎上，未來(lái)三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲不可持續。而本輪房?jì)r(jià)上漲過(guò)程中，三四線(xiàn)城市居民也存在加杠桿的情況，盡管城鎮化和收入提升將促進(jìn)三四線(xiàn)消費增長(cháng)，但不斷上漲的房?jì)r(jià)將對消費產(chǎn)生抑制作用，未來(lái)三四線(xiàn)城市消費增長(cháng)會(huì )有一定程度放緩。

針對三四線(xiàn)城市的分析之所以重要，主要原因在于這些城市的消費和投資占全國總量的比重都接近或者超過(guò)50%，并且近幾年貢獻了大量漲幅。盡管一二線(xiàn)城市更加受人關(guān)注，但是三四線(xiàn)城市未來(lái)的變化對經(jīng)濟總量的影響更大。

未來(lái)，三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)回落將對我國房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大的向下壓力。一旦房?jì)r(jià)不再上漲，目前透支的購房需求將在未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間導致三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)供需失衡，壓制房地產(chǎn)銷(xiāo)售。由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資，未來(lái)三四線(xiàn)城市的地產(chǎn)投資將出現回落，帶動(dòng)我國房地產(chǎn)總投資下降。

未來(lái)，三四線(xiàn)城市的消費增長(cháng)放緩將拖累我國消費增速。近年來(lái)，三四線(xiàn)及以下城市消費占全國消費的比重穩定在60%左右，這意味著(zhù)三四線(xiàn)城市消費增速下滑1個(gè)百分點(diǎn)將拖累全國消費增速下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。目前，三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上漲對消費的影響正從促進(jìn)轉變?yōu)閿D出，未來(lái)高房?jì)r(jià)對我國消費的擠出效應將更為明顯。

盡管房?jì)r(jià)上漲會(huì )抑制消費總量，但消費升級并沒(méi)有結束。消費升級意味著(zhù)消費質(zhì)量的提升，對不同城市的居民有不同的含義。對于一二線(xiàn)城市的居民來(lái)說(shuō)，消費升級的意義在于對高端創(chuàng )新消費的追求;而對于三四線(xiàn)及以下城市居民來(lái)說(shuō)，消費升級的意義更多在于品牌消費的擴容。

2017年汽車(chē)行業(yè)整體增速幾乎為零，但是SUV型汽車(chē)的增速依然接近20%，而新能源汽車(chē)的增速接近50%。汽車(chē)銷(xiāo)售的結構性變化，反映出居民對高品質(zhì)消費的追求。而今年的315晚會(huì )上，央視曝光了三四線(xiàn)城市及鄉鎮地區存在山寨食品傍名牌的現象，這一現象又反映出部分居民在追求品牌消費的同時(shí)，對品牌的認知度不夠。未來(lái)，一二線(xiàn)城市將成為創(chuàng )新消費的主陣營(yíng)，而三四線(xiàn)城市將成為知名消費品牌擴展市場(chǎng)的藍海。