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規劃不一定都是時(shí)運

《論語(yǔ)·為政》中孔子說(shuō)過(guò)這么一句話(huà)，"吾十有五，而志于學(xué)。三十而立，四十而不惑，五十而知天命。”

三十歲對于人這一輩子來(lái)說(shuō)是分水嶺，意義非凡，大多可以決定其一生的格局和發(fā)展。

這個(gè)是時(shí)間。

然而有些人縱使奮斗一生也難有作為，但有些人只要踏在風(fēng)口浪尖上便可直上云霄。

例如中國一朝改革開(kāi)放，成就了一批下海的富庶商人;而92年鄧老南巡、房地產(chǎn)市場(chǎng)的崛起，成就了許家印、馮侖、王健林等一批地產(chǎn)大亨;如今的互聯(lián)網(wǎng)潮井噴，又成就了馬云、馬化騰、劉強東等一批互聯(lián)網(wǎng)精英。

這個(gè)是運氣。

時(shí)間加運氣叫做時(shí)運，國有時(shí)運可富強崛起，城有時(shí)運便一騎絕塵，人有時(shí)運能一發(fā)沖天。

但是人的時(shí)運是毫無(wú)預兆的，這就是為什么中國人特別愛(ài)算命，但是算來(lái)算去都算不明白何時(shí)才能真正發(fā)了財。

而這時(shí)候國家和城市的時(shí)運就顯得容易得多，因為大多都以白紙黑字的規劃文件昭告天下了。

但是所有的規劃都是利好可靠的嗎?

?一定不是!不然就不會(huì )有那么多購房者因此高位套牢，身陷囹圄之地。

例如環(huán)京固安，一直在炒作北京新機場(chǎng)規劃的概念。開(kāi)發(fā)商在炒，中介在炒，老百姓在炒，2016年的時(shí)候房?jì)r(jià)一路飆到3萬(wàn)多。這個(gè)規劃值這個(gè)價(jià)格嗎?

且不說(shuō)與北京城的距離和非帝都城區屬性，橫向對比，擁有首都機場(chǎng)和地鐵的順義的房?jì)r(jià)也才3萬(wàn)出頭。

遠郊升值在于交通和配套，更在于是否能直接引入居住人口。例如通州崛起有市政府的轉移，亦莊有京東帶著(zhù)大量企業(yè)落戶(hù)。

所以無(wú)論是購房還是自身發(fā)展，你要明白“規劃是時(shí)運，但不一定所有的規劃都是時(shí)運”。有的地方規劃文件一下來(lái)，房?jì)r(jià)直接就串上去了。所有人根本不去理性對比，不去思考是否過(guò)分透支了規劃，提前透支了規劃。

中國有特區深圳、珠海、汕頭、廈門(mén)、海南，真正成功的卻只有深圳。國家新區有18個(gè)，成功的卻只有1992年成立的浦東新區。

而1994成立的天津濱海新區，雖2006年上升為國家戰略，具備與浦東和深圳一樣的港口優(yōu)勢，而且有國家政策大力支持，本身已有發(fā)展的底子，20多年了，雖然發(fā)展還算不錯，但現在比深圳上海差一大截。那么他們之間的房?jì)r(jià)、收入、生活水平也就相差許多。

所以今天筆者就特開(kāi)一篇文章，幫助大家解讀一下未來(lái)國家戰略下的布局，幫你辨別一下哪些規劃是真的利好。如果能趕在國運下買(mǎi)入一個(gè)機遇城市的股票，也當是趕上了發(fā)展紅利，少奮斗好多年。

2

宏觀(guān)戰略背景下的規劃

大家都知道，自1978年改革開(kāi)放以來(lái)，中國以埋頭苦干的形象入世，以獨有的 資源優(yōu)勢在大國紛爭中嶄露頭角，一路走來(lái)艱難坎坷。

其實(shí)縱觀(guān)這幾年，老大哥把美國用過(guò)的凱恩斯主義的“刺激內需”、馬歇爾計劃的“一帶一路”、時(shí)代前沿的互聯(lián)網(wǎng)+、里根的供給側改革甚至熔斷機制都用了一遍，最后又不得不重新回到房地產(chǎn)經(jīng)濟拉動(dòng)上。

但是上一輪房地產(chǎn)拉升的高房?jì)r(jià)透支了人民太多的勞動(dòng)力和消費力，日漸攀升的居民杠桿率已經(jīng)達到了極度危險的水平。

所以你會(huì )看到目前全國進(jìn)入了去杠桿周期，全行業(yè)市場(chǎng)縮盤(pán)整頓。

中國發(fā)展的道路就是這樣，一直在改革中前進(jìn)，撐不住了就把房地產(chǎn)拉出來(lái)吸一口氧繼續走。

但是所有人都知道一味地靠房地產(chǎn)經(jīng)濟拉動(dòng)經(jīng)濟并不能讓國家走向真正的富強。大喊刺激內需口號，也得首先讓大多數城鄉居民兜里有錢(qián)，沒(méi)有后顧之憂(yōu)才行，這樣他們才會(huì )對未來(lái)有信心，也才敢花錢(qián)，不然只是空談。

但是讓老百姓兜里有錢(qián)談何容易?產(chǎn)業(yè)就這么多，賺錢(qián)的產(chǎn)業(yè)都向上集結，跑到一二線(xiàn)城市去了。三四線(xiàn)城市說(shuō)白了只能承接一二線(xiàn)轉移過(guò)來(lái)的制造業(yè)，但中國制造業(yè)又屬于中低端，而低端產(chǎn)業(yè)也被低成本的東南亞市場(chǎng)沖擊的體無(wú)完膚。

三四線(xiàn)產(chǎn)業(yè)的單一性可以從最近的鴻茅藥酒事件看出。你說(shuō)一個(gè)企業(yè)占了涼城縣一半的GDP，可以說(shuō)成綁架地方經(jīng)濟了。如果企業(yè)出事兒了，地方政府會(huì )幫忙嗎?警察成了"企業(yè)家丁"，是荒唐是悲劇卻又是無(wú)奈之舉。

所以對于中國目前的情形來(lái)講，要想實(shí)現國家富強，只能先打開(kāi)外需。中國相對美國低端，但是相對東南亞多數發(fā)展中國家卻屬于高端。于是用一帶一路打開(kāi)市場(chǎng)，把我們現有的技術(shù)和裝備輸送進(jìn)去，大規模淘金補給中國老百姓才是正途，老美就是這樣做的。

換句話(huà)講，我國的核心戰略思想就是用“中國特色”的方式復制老美之前走過(guò)的路。

所以在此戰略下，有幾個(gè)城市的戰略位置顯得格外重要。分別是海南，雄安和大灣區。

3

戰略下的要塞

① 海南

最近海南天大的利好消息規劃出爐，全國人民開(kāi)始睡不著(zhù)了，夢(mèng)里夢(mèng)的都是在海南擁有一套海景房。

海南房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國唯一一個(gè)經(jīng)歷了輝煌一世，轉而一地雞毛，而又能在悲傷世界中涅槃重生的個(gè)例。

這個(gè)緣于其稀缺的環(huán)境資源和獨特的地理區位。

而戰略規劃下“一帶一路”的海上絲綢之路的重要樞紐也在海南，所以它注定會(huì )成為一個(gè)擁有繁榮貿易產(chǎn)業(yè)的海濱城市。大國戰略下的規劃勝于之前一切的發(fā)展規劃。

但是沒(méi)想到的是，前段時(shí)間海南才出臺了史上最嚴苛的調控政策，而后卻又天降紅利。

本應樓市鎖盤(pán)回調，卻轉而掉頭直上。一紙規劃直接撐起了所有房?jì)r(jià)泡沫，還把房?jì)r(jià)天花板拉升了好幾個(gè)層次。

這個(gè)消息和當年雄安設立的規劃如出一轍，誰(shuí)都不可能預測到。只能說(shuō)，中央在雄安問(wèn)題上吃了虧，所以這次只能提前鎖了海南樓市，就是為了防止戰略部署時(shí)，炒房客進(jìn)來(lái)?yè)v亂。

這個(gè)操作前所未有，大家不妨注意一下，未來(lái)如果有哪個(gè)城市被最嚴的政策鎖死了，很可能接下來(lái)就是上帝的寵兒，開(kāi)個(gè)玩笑。

② 雄安

有人稱(chēng)中國即將形成“北雄安、南海南”的雙核戰略局面。筆者不這么認為，雄安屬千年大計，戰略高度豈是其他城市所比肩的?

市場(chǎng)上唱衰雄安的專(zhuān)家不少，稱(chēng)雄安的誕生非常奇葩，不具備交通區位優(yōu)勢，也沒(méi)有發(fā)展基礎。它既不是港口城市，也沒(méi)有兩條大河交匯、空港、特殊礦藏，甚至連旅游資源都不多。

更不像深圳，身邊有香港這個(gè)土豪鄰居，也不是上海浦東，擁有萬(wàn)里大河的出?？?。成為一個(gè)萬(wàn)億級大都市幾乎是無(wú)法實(shí)現的愿望。

但這一切重要嗎?不重要。因為它就是一個(gè)不符合正常經(jīng)濟市場(chǎng)的政策寵兒。政策之下，一切都有可能。

其實(shí)用最通俗的話(huà)講，雄安的本質(zhì)就是中國的第一試驗田。

而雄安之所以能成為第一試驗田，是因為它的底子很清白。宮廷劇大家都看過(guò)，大阿哥和二阿哥爭皇位，三阿哥卻登上了皇位，因為皇上喜歡底子很干凈的人選，這樣對于治國治家不會(huì )被其他利益所左右。

同理，國家試驗田需要一個(gè)全新的地方，并不像北上廣深還有其他城市已經(jīng)有歷史積淀，頑固的政治病痛。因為試驗的不僅是最新的經(jīng)濟體制，還有社會(huì )治理，土地財政，生態(tài)環(huán)境等等。

所以大家也都看到了。雄安成為了中國第一個(gè)租城，模仿的是新加坡房地產(chǎn)模式，“租購同權，以租為主”。這樣炒房客根本無(wú)從下手，而城市居民也無(wú)需擔心日漸高漲的房?jì)r(jià)，只要安安穩穩賺錢(qián)，快樂(lè )的生活即可。

其次是科技試驗。雄安現在就已經(jīng)實(shí)現了公交無(wú)人駕駛系統的運作，全城WI-FI覆蓋，銀行全部智能化管理，未來(lái)可能會(huì )把世界超一流的科技試用到線(xiàn)下場(chǎng)景中。

最重要的還有社會(huì )資源的分配管理。大家都知道，真正的社會(huì )主義是不存在的，因為有很大的貧富差距，資源并不能按照“按勞分配”這個(gè)規則走，這個(gè)小地方的朋友可能深有體會(huì )。但是雄安會(huì )使用積分管理制度，意味著(zhù)，對社會(huì )貢獻越多，可能被分配到的資源越多。創(chuàng )造了一個(gè)完全公平的競爭環(huán)境。

至于很多人說(shuō)，人口怎么引進(jìn)，很簡(jiǎn)單，政策一紙令下，所有高新產(chǎn)業(yè)響應建立分公司，國企員工遷移，有了高薪公司，那么人口流入不是很簡(jiǎn)單嗎?

其實(shí)，雄安的意義并不在于給中國老百姓帶來(lái)多大的利益價(jià)值，因為對于一般人來(lái)講，雄安的崛起也就是過(guò)去旅游觀(guān)光，看一看這未來(lái)之城。

它的真實(shí)意義在于如果把一套新的模式和制度試驗成功，將是對全國的一場(chǎng)革命式洗牌。未來(lái)的制度，產(chǎn)業(yè)趨勢將會(huì )在這里提前預示，對于很多人都是財富的機遇，別忘了，中國很多賺錢(qián)的企業(yè)都是從國外復制而來(lái)。

③ 大灣區

粵港澳大灣區這個(gè)概念在今年兩會(huì )之后被炒的沸沸揚揚，其實(shí)在去年三月份就提過(guò)，此后被升級為國家戰略。

灣區經(jīng)濟帶很重要，因為它幾乎是所有經(jīng)濟發(fā)展的最高表現形式。據不完全統計，目前全球60%的經(jīng)濟總量集中在入?？?，75%的大城市、70%的工業(yè)資本和人口集中在距海岸100公里的海岸帶地區，灣區經(jīng)濟已成為帶動(dòng)全球經(jīng)濟發(fā)展的重要增長(cháng)極。

中國需要一個(gè)對標國際實(shí)力強悍的經(jīng)濟帶，珠三角地區的綜合實(shí)力不落后于現有的國際大灣區，其條件正好滿(mǎn)足這個(gè)訴求。

但是大灣區是否會(huì )成功還要取決一個(gè)很重要的點(diǎn)。核心由誰(shuí)來(lái)主導，這個(gè)并不是國家如何重視如何投入資源，而是政治體制如何運轉。

大家都知道，一山難容二虎，何況三虎?大灣區三個(gè)龍頭，香港、廣州、深圳經(jīng)濟總量相差無(wú)幾，如果各打算盤(pán)各自為政，毫無(wú)疑問(wèn)大灣區將只是一個(gè)空殼。

五六年前，中央制定的澳門(mén)珠海合作發(fā)展橫琴項目就是一個(gè)很好的例子，至今仍然沒(méi)有發(fā)展出什么好東西來(lái)。原因很簡(jiǎn)單，珠海寧愿把土地荒廢，也不愿把地借給澳門(mén)使用。

香港因制度和大陸不同，是不可能成為核心的。所以此次龍虎之爭的重點(diǎn)在于港口和金融，在于廣州和深圳之間。至于結果先不做預測，利益往來(lái)皆爾爾，因為按照中國人的秉性，從消息出來(lái)之后就開(kāi)始爭了。

但是筆者更愿意相信，三方互為犄角之勢差異化發(fā)展，協(xié)調合作，充分利用資源，打造灣區價(jià)值。至于很多人問(wèn)周邊發(fā)展價(jià)值如何，肯定是利好，三方差異化發(fā)展，就肯定會(huì )造成產(chǎn)業(yè)向周邊外溢轉移，人口和經(jīng)濟的增長(cháng)又會(huì )帶來(lái)新的一波房?jì)r(jià)上漲。

按照慣例，對于購房者有兩點(diǎn)建議：

① 規劃是房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)因之一。大到國家戰略規劃，小至城市發(fā)展規劃。國家戰略規劃是長(cháng)期使命，因為涉及到一個(gè)國家的未來(lái)，那么有些城市作為戰略落腳點(diǎn)會(huì )趕上百年難遇的機會(huì )。例如天字號工程“一帶一路”下的兩個(gè)起點(diǎn)，海南和西安。海南如果沒(méi)有政策鎖住樓市，必然會(huì )迎來(lái)歷史上的第三波大漲，而西安為了能支撐起這個(gè)名號也在瘋狂攔人打基礎。

而城市發(fā)展規劃，目前來(lái)看就是所有城市的新區。而且是越小的城市，新區的房?jì)r(jià)相對越有潛力。因為城市化是任務(wù)，而改造舊城所花費的成本遠大于建一個(gè)新城，地方政府會(huì )把所有資源傾斜于新城的建設，沒(méi)有之一。

② 規劃利好都有波折性。因為大家不可能第一時(shí)間拿到一手信息，所以接收到信息的時(shí)候，也就迎來(lái)了哄搶的局面。但是哄搶之后發(fā)現人口沒(méi)跟得上來(lái)，炒房客找不到接盤(pán)俠撐不住經(jīng)濟壓力，就會(huì )降價(jià)拋售房源，房?jì)r(jià)一旦下跌又會(huì )帶動(dòng)非剛需購房者的下跌情緒，這叫做過(guò)分透支規劃。這時(shí)候不妨等大家過(guò)分透支規劃迎來(lái)“落空”再去上車(chē)。

例如通州，前兩年，規劃消息散布，房?jì)r(jià)大漲，人口跟不上，房?jì)r(jià)下跌，人口不斷聚集，房?jì)r(jià)再次上漲。又例如環(huán)京燕郊樓市，規劃通州之期跟漲，現在又跌到低谷，所以這個(gè)時(shí)候正是上車(chē)的好時(shí)機。兩年之后燕郊樓市必漲無(wú)疑。投資反人性，養成買(mǎi)跌不買(mǎi)漲的心態(tài)。