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規(guī)劃不一定都是時(shí)運(yùn)

《論語(yǔ)·為政》中孔子說(shuō)過(guò)這么一句話，"吾十有五，而志于學(xué)。三十而立，四十而不惑，五十而知天命。”

三十歲對(duì)于人這一輩子來(lái)說(shuō)是分水嶺，意義非凡，大多可以決定其一生的格局和發(fā)展。

這個(gè)是時(shí)間。

然而有些人縱使奮斗一生也難有作為，但有些人只要踏在風(fēng)口浪尖上便可直上云霄。

例如中國(guó)一朝改革開(kāi)放，成就了一批下海的富庶商人;而92年鄧?yán)夏涎?、房地產(chǎn)市場(chǎng)的崛起，成就了許家印、馮侖、王健林等一批地產(chǎn)大亨;如今的互聯(lián)網(wǎng)潮井噴，又成就了馬云、馬化騰、劉強(qiáng)東等一批互聯(lián)網(wǎng)精英。

這個(gè)是運(yùn)氣。

時(shí)間加運(yùn)氣叫做時(shí)運(yùn)，國(guó)有時(shí)運(yùn)可富強(qiáng)崛起，城有時(shí)運(yùn)便一騎絕塵，人有時(shí)運(yùn)能一發(fā)沖天。

但是人的時(shí)運(yùn)是毫無(wú)預(yù)兆的，這就是為什么中國(guó)人特別愛(ài)算命，但是算來(lái)算去都算不明白何時(shí)才能真正發(fā)了財(cái)。

而這時(shí)候國(guó)家和城市的時(shí)運(yùn)就顯得容易得多，因?yàn)榇蠖喽家园准埡谧值囊?guī)劃文件昭告天下了。

但是所有的規(guī)劃都是利好可靠的嗎?

?一定不是!不然就不會(huì)有那么多購(gòu)房者因此高位套牢，身陷囹圄之地。

例如環(huán)京固安，一直在炒作北京新機(jī)場(chǎng)規(guī)劃的概念。開(kāi)發(fā)商在炒，中介在炒，老百姓在炒，2016年的時(shí)候房?jī)r(jià)一路飆到3萬(wàn)多。這個(gè)規(guī)劃值這個(gè)價(jià)格嗎?

且不說(shuō)與北京城的距離和非帝都城區(qū)屬性，橫向?qū)Ρ?，擁有首都機(jī)場(chǎng)和地鐵的順義的房?jī)r(jià)也才3萬(wàn)出頭。

遠(yuǎn)郊升值在于交通和配套，更在于是否能直接引入居住人口。例如通州崛起有市政府的轉(zhuǎn)移，亦莊有京東帶著大量企業(yè)落戶(hù)。

所以無(wú)論是購(gòu)房還是自身發(fā)展，你要明白“規(guī)劃是時(shí)運(yùn)，但不一定所有的規(guī)劃都是時(shí)運(yùn)”。有的地方規(guī)劃文件一下來(lái)，房?jī)r(jià)直接就串上去了。所有人根本不去理性對(duì)比，不去思考是否過(guò)分透支了規(guī)劃，提前透支了規(guī)劃。

中國(guó)有特區(qū)深圳、珠海、汕頭、廈門(mén)、海南，真正成功的卻只有深圳。國(guó)家新區(qū)有18個(gè)，成功的卻只有1992年成立的浦東新區(qū)。

而1994成立的天津?yàn)I海新區(qū)，雖2006年上升為國(guó)家戰(zhàn)略，具備與浦東和深圳一樣的港口優(yōu)勢(shì)，而且有國(guó)家政策大力支持，本身已有發(fā)展的底子，20多年了，雖然發(fā)展還算不錯(cuò)，但現(xiàn)在比深圳上海差一大截。那么他們之間的房?jī)r(jià)、收入、生活水平也就相差許多。

所以今天筆者就特開(kāi)一篇文章，幫助大家解讀一下未來(lái)國(guó)家戰(zhàn)略下的布局，幫你辨別一下哪些規(guī)劃是真的利好。如果能趕在國(guó)運(yùn)下買(mǎi)入一個(gè)機(jī)遇城市的股票，也當(dāng)是趕上了發(fā)展紅利，少奮斗好多年。

2

宏觀戰(zhàn)略背景下的規(guī)劃

大家都知道，自1978年改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)以埋頭苦干的形象入世，以獨(dú)有的 資源優(yōu)勢(shì)在大國(guó)紛爭(zhēng)中嶄露頭角，一路走來(lái)艱難坎坷。

其實(shí)縱觀這幾年，老大哥把美國(guó)用過(guò)的凱恩斯主義的“刺激內(nèi)需”、馬歇爾計(jì)劃的“一帶一路”、時(shí)代前沿的互聯(lián)網(wǎng)+、里根的供給側(cè)改革甚至熔斷機(jī)制都用了一遍，最后又不得不重新回到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)上。

但是上一輪房地產(chǎn)拉升的高房?jī)r(jià)透支了人民太多的勞動(dòng)力和消費(fèi)力，日漸攀升的居民杠桿率已經(jīng)達(dá)到了極度危險(xiǎn)的水平。

所以你會(huì)看到目前全國(guó)進(jìn)入了去杠桿周期，全行業(yè)市場(chǎng)縮盤(pán)整頓。

中國(guó)發(fā)展的道路就是這樣，一直在改革中前進(jìn)，撐不住了就把房地產(chǎn)拉出來(lái)吸一口氧繼續(xù)走。

但是所有人都知道一味地靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)并不能讓國(guó)家走向真正的富強(qiáng)。大喊刺激內(nèi)需口號(hào)，也得首先讓大多數(shù)城鄉(xiāng)居民兜里有錢(qián)，沒(méi)有后顧之憂才行，這樣他們才會(huì)對(duì)未來(lái)有信心，也才敢花錢(qián)，不然只是空談。

但是讓老百姓兜里有錢(qián)談何容易?產(chǎn)業(yè)就這么多，賺錢(qián)的產(chǎn)業(yè)都向上集結(jié)，跑到一二線城市去了。三四線城市說(shuō)白了只能承接一二線轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的制造業(yè)，但中國(guó)制造業(yè)又屬于中低端，而低端產(chǎn)業(yè)也被低成本的東南亞市場(chǎng)沖擊的體無(wú)完膚。

三四線產(chǎn)業(yè)的單一性可以從最近的鴻茅藥酒事件看出。你說(shuō)一個(gè)企業(yè)占了涼城縣一半的GDP，可以說(shuō)成綁架地方經(jīng)濟(jì)了。如果企業(yè)出事兒了，地方政府會(huì)幫忙嗎?警察成了"企業(yè)家丁"，是荒唐是悲劇卻又是無(wú)奈之舉。

所以對(duì)于中國(guó)目前的情形來(lái)講，要想實(shí)現(xiàn)國(guó)家富強(qiáng)，只能先打開(kāi)外需。中國(guó)相對(duì)美國(guó)低端，但是相對(duì)東南亞多數(shù)發(fā)展中國(guó)家卻屬于高端。于是用一帶一路打開(kāi)市場(chǎng)，把我們現(xiàn)有的技術(shù)和裝備輸送進(jìn)去，大規(guī)模淘金補(bǔ)給中國(guó)老百姓才是正途，老美就是這樣做的。

換句話講，我國(guó)的核心戰(zhàn)略思想就是用“中國(guó)特色”的方式復(fù)制老美之前走過(guò)的路。

所以在此戰(zhàn)略下，有幾個(gè)城市的戰(zhàn)略位置顯得格外重要。分別是海南，雄安和大灣區(qū)。

3

戰(zhàn)略下的要塞

① 海南

最近海南天大的利好消息規(guī)劃出爐，全國(guó)人民開(kāi)始睡不著了，夢(mèng)里夢(mèng)的都是在海南擁有一套海景房。

海南房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)唯一一個(gè)經(jīng)歷了輝煌一世，轉(zhuǎn)而一地雞毛，而又能在悲傷世界中涅槃重生的個(gè)例。

這個(gè)緣于其稀缺的環(huán)境資源和獨(dú)特的地理區(qū)位。

而戰(zhàn)略規(guī)劃下“一帶一路”的海上絲綢之路的重要樞紐也在海南，所以它注定會(huì)成為一個(gè)擁有繁榮貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的海濱城市。大國(guó)戰(zhàn)略下的規(guī)劃勝于之前一切的發(fā)展規(guī)劃。

但是沒(méi)想到的是，前段時(shí)間海南才出臺(tái)了史上最嚴(yán)苛的調(diào)控政策，而后卻又天降紅利。

本應(yīng)樓市鎖盤(pán)回調(diào)，卻轉(zhuǎn)而掉頭直上。一紙規(guī)劃直接撐起了所有房?jī)r(jià)泡沫，還把房?jī)r(jià)天花板拉升了好幾個(gè)層次。

這個(gè)消息和當(dāng)年雄安設(shè)立的規(guī)劃如出一轍，誰(shuí)都不可能預(yù)測(cè)到。只能說(shuō)，中央在雄安問(wèn)題上吃了虧，所以這次只能提前鎖了海南樓市，就是為了防止戰(zhàn)略部署時(shí)，炒房客進(jìn)來(lái)?yè)v亂。

這個(gè)操作前所未有，大家不妨注意一下，未來(lái)如果有哪個(gè)城市被最嚴(yán)的政策鎖死了，很可能接下來(lái)就是上帝的寵兒，開(kāi)個(gè)玩笑。

② 雄安

有人稱(chēng)中國(guó)即將形成“北雄安、南海南”的雙核戰(zhàn)略局面。筆者不這么認(rèn)為，雄安屬千年大計(jì)，戰(zhàn)略高度豈是其他城市所比肩的?

市場(chǎng)上唱衰雄安的專(zhuān)家不少，稱(chēng)雄安的誕生非常奇葩，不具備交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，也沒(méi)有發(fā)展基礎(chǔ)。它既不是港口城市，也沒(méi)有兩條大河交匯、空港、特殊礦藏，甚至連旅游資源都不多。

更不像深圳，身邊有香港這個(gè)土豪鄰居，也不是上海浦東，擁有萬(wàn)里大河的出?？凇３蔀橐粋€(gè)萬(wàn)億級(jí)大都市幾乎是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的愿望。

但這一切重要嗎?不重要。因?yàn)樗褪且粋€(gè)不符合正常經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的政策寵兒。政策之下，一切都有可能。

其實(shí)用最通俗的話講，雄安的本質(zhì)就是中國(guó)的第一試驗(yàn)田。

而雄安之所以能成為第一試驗(yàn)田，是因?yàn)樗牡鬃雍芮灏?。宮廷劇大家都看過(guò)，大阿哥和二阿哥爭(zhēng)皇位，三阿哥卻登上了皇位，因?yàn)榛噬舷矚g底子很干凈的人選，這樣對(duì)于治國(guó)治家不會(huì)被其他利益所左右。

同理，國(guó)家試驗(yàn)田需要一個(gè)全新的地方，并不像北上廣深還有其他城市已經(jīng)有歷史積淀，頑固的政治病痛。因?yàn)樵囼?yàn)的不僅是最新的經(jīng)濟(jì)體制，還有社會(huì)治理，土地財(cái)政，生態(tài)環(huán)境等等。

所以大家也都看到了。雄安成為了中國(guó)第一個(gè)租城，模仿的是新加坡房地產(chǎn)模式，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)，以租為主”。這樣炒房客根本無(wú)從下手，而城市居民也無(wú)需擔(dān)心日漸高漲的房?jī)r(jià)，只要安安穩(wěn)穩(wěn)賺錢(qián)，快樂(lè)的生活即可。

其次是科技試驗(yàn)。雄安現(xiàn)在就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了公交無(wú)人駕駛系統(tǒng)的運(yùn)作，全城WI-FI覆蓋，銀行全部智能化管理，未來(lái)可能會(huì)把世界超一流的科技試用到線下場(chǎng)景中。

最重要的還有社會(huì)資源的分配管理。大家都知道，真正的社會(huì)主義是不存在的，因?yàn)橛泻艽蟮呢毟徊罹啵Y源并不能按照“按勞分配”這個(gè)規(guī)則走，這個(gè)小地方的朋友可能深有體會(huì)。但是雄安會(huì)使用積分管理制度，意味著，對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)越多，可能被分配到的資源越多。創(chuàng)造了一個(gè)完全公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

至于很多人說(shuō)，人口怎么引進(jìn)，很簡(jiǎn)單，政策一紙令下，所有高新產(chǎn)業(yè)響應(yīng)建立分公司，國(guó)企員工遷移，有了高薪公司，那么人口流入不是很簡(jiǎn)單嗎?

其實(shí)，雄安的意義并不在于給中國(guó)老百姓帶來(lái)多大的利益價(jià)值，因?yàn)閷?duì)于一般人來(lái)講，雄安的崛起也就是過(guò)去旅游觀光，看一看這未來(lái)之城。

它的真實(shí)意義在于如果把一套新的模式和制度試驗(yàn)成功，將是對(duì)全國(guó)的一場(chǎng)革命式洗牌。未來(lái)的制度，產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)將會(huì)在這里提前預(yù)示，對(duì)于很多人都是財(cái)富的機(jī)遇，別忘了，中國(guó)很多賺錢(qián)的企業(yè)都是從國(guó)外復(fù)制而來(lái)。

③ 大灣區(qū)

粵港澳大灣區(qū)這個(gè)概念在今年兩會(huì)之后被炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，其實(shí)在去年三月份就提過(guò)，此后被升級(jí)為國(guó)家戰(zhàn)略。

灣區(qū)經(jīng)濟(jì)帶很重要，因?yàn)樗鼛缀跏撬薪?jīng)濟(jì)發(fā)展的最高表現(xiàn)形式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全球60%的經(jīng)濟(jì)總量集中在入?？?，75%的大城市、70%的工業(yè)資本和人口集中在距海岸100公里的海岸帶地區(qū)，灣區(qū)經(jīng)濟(jì)已成為帶動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。

中國(guó)需要一個(gè)對(duì)標(biāo)國(guó)際實(shí)力強(qiáng)悍的經(jīng)濟(jì)帶，珠三角地區(qū)的綜合實(shí)力不落后于現(xiàn)有的國(guó)際大灣區(qū)，其條件正好滿(mǎn)足這個(gè)訴求。

但是大灣區(qū)是否會(huì)成功還要取決一個(gè)很重要的點(diǎn)。核心由誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)，這個(gè)并不是國(guó)家如何重視如何投入資源，而是政治體制如何運(yùn)轉(zhuǎn)。

大家都知道，一山難容二虎，何況三虎?大灣區(qū)三個(gè)龍頭，香港、廣州、深圳經(jīng)濟(jì)總量相差無(wú)幾，如果各打算盤(pán)各自為政，毫無(wú)疑問(wèn)大灣區(qū)將只是一個(gè)空殼。

五六年前，中央制定的澳門(mén)珠海合作發(fā)展橫琴項(xiàng)目就是一個(gè)很好的例子，至今仍然沒(méi)有發(fā)展出什么好東西來(lái)。原因很簡(jiǎn)單，珠海寧愿把土地荒廢，也不愿把地借給澳門(mén)使用。

香港因制度和大陸不同，是不可能成為核心的。所以此次龍虎之爭(zhēng)的重點(diǎn)在于港口和金融，在于廣州和深圳之間。至于結(jié)果先不做預(yù)測(cè)，利益往來(lái)皆爾爾，因?yàn)榘凑罩袊?guó)人的秉性，從消息出來(lái)之后就開(kāi)始爭(zhēng)了。

但是筆者更愿意相信，三方互為犄角之勢(shì)差異化發(fā)展，協(xié)調(diào)合作，充分利用資源，打造灣區(qū)價(jià)值。至于很多人問(wèn)周邊發(fā)展價(jià)值如何，肯定是利好，三方差異化發(fā)展，就肯定會(huì)造成產(chǎn)業(yè)向周邊外溢轉(zhuǎn)移，人口和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)又會(huì)帶來(lái)新的一波房?jī)r(jià)上漲。

按照慣例，對(duì)于購(gòu)房者有兩點(diǎn)建議：

① 規(guī)劃是房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因之一。大到國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃，小至城市發(fā)展規(guī)劃。國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃是長(zhǎng)期使命，因?yàn)樯婕暗揭粋€(gè)國(guó)家的未來(lái)，那么有些城市作為戰(zhàn)略落腳點(diǎn)會(huì)趕上百年難遇的機(jī)會(huì)。例如天字號(hào)工程“一帶一路”下的兩個(gè)起點(diǎn)，海南和西安。海南如果沒(méi)有政策鎖住樓市，必然會(huì)迎來(lái)歷史上的第三波大漲，而西安為了能支撐起這個(gè)名號(hào)也在瘋狂攔人打基礎(chǔ)。

而城市發(fā)展規(guī)劃，目前來(lái)看就是所有城市的新區(qū)。而且是越小的城市，新區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)越有潛力。因?yàn)槌鞘谢侨蝿?wù)，而改造舊城所花費(fèi)的成本遠(yuǎn)大于建一個(gè)新城，地方政府會(huì)把所有資源傾斜于新城的建設(shè)，沒(méi)有之一。

② 規(guī)劃利好都有波折性。因?yàn)榇蠹也豢赡艿谝粫r(shí)間拿到一手信息，所以接收到信息的時(shí)候，也就迎來(lái)了哄搶的局面。但是哄搶之后發(fā)現(xiàn)人口沒(méi)跟得上來(lái)，炒房客找不到接盤(pán)俠撐不住經(jīng)濟(jì)壓力，就會(huì)降價(jià)拋售房源，房?jī)r(jià)一旦下跌又會(huì)帶動(dòng)非剛需購(gòu)房者的下跌情緒，這叫做過(guò)分透支規(guī)劃。這時(shí)候不妨等大家過(guò)分透支規(guī)劃迎來(lái)“落空”再去上車(chē)。

例如通州，前兩年，規(guī)劃消息散布，房?jī)r(jià)大漲，人口跟不上，房?jī)r(jià)下跌，人口不斷聚集，房?jī)r(jià)再次上漲。又例如環(huán)京燕郊樓市，規(guī)劃通州之期跟漲，現(xiàn)在又跌到低谷，所以這個(gè)時(shí)候正是上車(chē)的好時(shí)機(jī)。兩年之后燕郊樓市必漲無(wú)疑。投資反人性，養(yǎng)成買(mǎi)跌不買(mǎi)漲的心態(tài)。