本以為已經(jīng)徹底鎖死的海南樓市，卻在5月新出的一則數(shù)據(jù)統(tǒng)計上，炸開了鍋。

海南樓市的四月，到底是了經(jīng)歷了怎樣的大喜大悲啊!

全國4月份四線城市房價前十名;來源：中國房價行情平臺、券商中國

根據(jù)中國房價行情平臺的統(tǒng)計，2018年4月房價排在前十的四線城市中有九個來自海南。而在這九座四線城市中，除了瓊海和臨高4月環(huán)比僅上漲6%，剩下七個房價一個月漲10%不是夢。

一邊是壁壘森嚴的政策，一邊是詭異的數(shù)據(jù)。過去兩個月，海南究竟發(fā)生了什么?為此我們深入海口及周邊縣市，親身體會下這種詭異。

01 早就賣完了

“早就賣完啦，去年下半年開盤的，沒幾個月就賣完了。”

“這么快?都被誰買了，本地人嗎??”

“本地人哪買得起，都被大陸人買走了。你要是想買，等著對面的二期吧。”

在定安縣城中心唯一一個正在建造的住宅小區(qū)“江岸小鎮(zhèn)”，我得到了這樣的答案。

定安距?？谑袇^(qū)一個小時車程，4月漲幅接近20%。

其實，整個縣城基本以自建房和單位公房為主。沿著公路主干道一路朝江邊步行20多分鐘，直到路邊的店鋪和行人越來越少，才終于發(fā)現(xiàn)了兩棟露出屋頂?shù)男陆ǜ邔幼≌?/p>

小區(qū)實景圖

興奮地找到了小區(qū)的入口，終于看到了那棟新建住宅的全貌。矗立在低矮的自建房中間的這棟高層，顯得異常突兀。

小區(qū)實景圖

說是入口，其實只是一條通往縣城中心的車道。這個叫做“江岸小鎮(zhèn)”的小區(qū)，就分布在馬路兩旁。已經(jīng)建好的一期，由兩棟高層住宅和兩排商鋪組成，現(xiàn)在主體建筑基本完工，有工人正在做建筑內部施工。

而工人說的“對面的二期工程”，與已經(jīng)全部賣空的一期就隔著一條馬路。場地已經(jīng)平整好，有一棟樓建到了五六層的樣子。不過當時是停工的狀態(tài)，除了一個塔吊，看不到其他的施工設施，也沒有看到工棚。

對面的二期工程

據(jù)在場的工人稱，這個“江岸小鎮(zhèn)”去年剛開盤的時候是7000元左右，今年就漲到了9000多元。聽到這里，我一點也不懷疑中國房價行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)了。

除了定安，海南還有兩地錄得20%的單月漲幅，最高的漲幅超過30%。

我們此次考察的定安縣，4月份房屋均價9988元/平。而根據(jù)海南當?shù)胤康禺a網(wǎng)站公布的小區(qū)房價動態(tài)，“江岸小鎮(zhèn)”的一線江景房，均價的確已經(jīng)到了10000元/平。

海南閱房網(wǎng)房價動態(tài)

而且，這個佇立在自建房中間，沒有大門，沒有售樓部，也沒看到小區(qū)標識的江岸小鎮(zhèn)，居然只剩下拐角兩間商鋪尚未出售。

而之所以叫做“江岸”，大概是因為這是“貨真價實”又獨一無二的江景房吧。如果有幸搶到了最頂層的幾個戶型，倒是可以體驗到下圖頗具魔幻現(xiàn)實主義的“一線江景”。

俯瞰海南定安縣南渡江一線江景

這樣的畫風未免太詭異。

我們理解的一線江景，最起碼不應該是這樣的嗎?

廣州一線江景

哪怕沒有一線江景，高層視野也要有吧;金邊公寓實拍

02 落寞的中介和售樓處

五月是海南的旅游淡季，經(jīng)歷了三月的高潮和四月的痛擊，五月的“百萬人才進海南”并沒有產生和天津一樣一天落戶30萬人的壯舉。這更是讓本就沒什么游客的海南，多了一份落寞。

和海南一樣落寞的，是完全提不起精神的中介和售樓部。

剛到?？诘臅r候，我在鏈家上搜到了?？邶埲A區(qū)觀瀾湖附近的一個在售樓盤。打電話過去詢問價格、在售的房型以及買房的條件。最后那位中介讓我留下微信號，聲稱事后加我微信，給我發(fā)樓盤的詳細資料。但直到現(xiàn)在，我也沒能等來他的微信好友申請。

大概是猜到我沒戶口吧。

走過海口的市區(qū)，大道兩旁建成不久的樓盤排列有序。一眼望去，新建的住宅極少人氣——整棟樓難得看到幾部空調掛機，和穿插其中的一些老舊住宅形成鮮明對比。

坐車隨手拍到的密密麻麻的大樓拼圖

這是一座新房與二手房市場明顯分化的城市。詭異的是，站在被新建高層住宅包圍著的海口街頭，你卻很難找到一家地產中介。住宅樓周邊的業(yè)態(tài)，不是裝修建材類個體戶，就是副食餐飲等小店。

海口目前在售新房主要集中在靠近海邊的區(qū)域，那一片有一個洋氣的名字，叫做“外灘中心”。那里入駐了幾個知名的房企，比如恒大、綠地等等。唯一還有新房出售的樓盤，就是恒大的了。

恒大外灘樓盤

恒大的樓盤已經(jīng)基本完工，售樓中心建得很“恒大”，非常壯觀。下午兩點走進售樓部，進門處坐著兩個工作人員，沒有見到其他過來看房的人。大廳公示欄里張貼著整個樓盤已售出單位的房型、位置、單價和總價信息。

因為不方便拍照，只能憑著記憶掃一掃公示欄里的單價信息。印象最深的是，同一棟樓不同時間成交的房屋單價，從10000元到18000元都有。

而根據(jù)海南閱房網(wǎng)公布的樓盤動態(tài)，在2017年8月份，這個樓盤也確實打出單價10000元的優(yōu)惠特價。

海南閱房網(wǎng)樓盤動態(tài)信息

見有人走進來，兩個工作人員并沒有立刻起身。直到我走到他們身邊，詢問還剩哪些房型，他們才打開訪客系統(tǒng)，要求登記我的電話和姓名。得知我沒有海南戶口，態(tài)度就更冷淡了。

當我問及現(xiàn)在買房除了落戶有沒有其他途徑，對方的回答很明確，“先去辦落戶吧，辦完再來”。隨后便不再多言。

不過，事實證明，時下的海南除了落寞和空城，還有更詭異的地方。

3月31日的政策規(guī)定：非本省戶籍居民家庭在我省范圍內只能購買1套住房，五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷售。在3月30日之后購買的住房，自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。

4月22日的政策又規(guī)定：非海南戶籍家庭在?？凇⑷齺?、瓊海買房，需提供五年社保，在其他地區(qū)買房的非本省戶籍家庭，也需要提供兩年社保。

頻繁加碼限購限售的海南，為何還能有七座四線城市在4月份房價上漲10%～30%?

奧秘還是在政策上。

4月22日之前，海南只有?？凇⑷齺?、瓊海等地實施限購。也許是預感到了4月22日的重大利好，在這個日子之前，有大筆資金殺入海南，分散到了周邊幾個四五線縣城。

不管它的“一線江景”有多魔幻，搶到就是賺到。限售五年?沒關系的，五年之后再漲一波。

那么，4月22日之后呢?

在一場飯局上偶遇了一位海南當?shù)氐淖悦襟w，他說：“聽說現(xiàn)在有人和開發(fā)商簽了兩年租約，到期再回購的。上有政策下有對策嘛，不過這種風險太大了。”對方不經(jīng)意間向我透露這樣的傳聞。

為了驗證這樣的傳聞，我又改變走訪策略，去尋找當?shù)氐闹薪椤?/p>

03 引進人才百萬，好聽但養(yǎng)不起

在靠近海南椰樹椰汁廠的街道，我終于找到了一家房產中介。上午十點多走進去的時候，店里只有一個老板和一個員工，在悠閑地喝茶。面積不大的店鋪，擺了五張辦公桌，但有三四張桌面都已經(jīng)收拾干凈，只剩下電腦的顯示屏擺在桌面上。

很明顯，此前的員工要么已經(jīng)遣散回家，要么暫時回去休假了，只留守老板看店。

“最近生意怎么樣?”

“差了很多啊，你知道的嘛，政策出來后，五月份基本沒什么生意了。要不然我也不會坐這里喝茶了。”

我告訴店里的老板，我現(xiàn)在正在想辦法辦海南的戶口，過來看看?？诘姆孔?。這時，兩位地產中介才稍微提起精神，邀請我坐下聊一聊。

這位地產中介的老板告訴我，整個?？谑兄行暮茈y找到在賣的新房，早就賣完了，也沒有新樓盤在開發(fā)，因為沒位置開發(fā)了。如果想買可去靠近海邊的地方看看，那邊有幾個大的盤可能還有房。這正好與我前一天在?？诳疾斓那闆r吻合。

“想買二手房也基本不可能了，只能等到下半年秋冬的時候，外地的業(yè)主回到海南，他們才會把房子掛出來賣。現(xiàn)在?海南連人都沒有，誰把房子掛出來?掛出來又賣給誰?”中介告訴我，這就是海南二手房的季節(jié)屬性。

事實上，海南的房地產開發(fā)周期，正好和海南這些年獲得的政策時間相吻合。拿到這些重大利好的海南，事后發(fā)展結果如何，大家有目共睹。

海南的幾次重大利好：

第一次：1988年4月，海南省和海南經(jīng)濟特區(qū)同時成立，海南經(jīng)濟特區(qū)成為全國最大的經(jīng)濟特區(qū)、并且是唯一的省級經(jīng)濟特區(qū)。

第二次：2010年1月，海南國際旅游島建設規(guī)劃獲國務院批準，計劃將在2020年將海南初步建成世界一流海島休閑度假旅游勝地。

第三次：2018年4月，中央決定在海南全島建設自貿區(qū)，并建立海南自貿港，自此海南將成為我國最大的自貿試驗區(qū)。

而海南的房地產開發(fā)周期：

第一波：20世紀90年代初期

第二波：2010年-2013年

第三波：2015年到現(xiàn)在

所以，前面那位中介告訴我，海南現(xiàn)有的二手房市場，要么是90年代的老破小，居住環(huán)境極差;要么就是2010年之后建的房子，但那時候入場的外地人，在經(jīng)歷最近兩年的一波上漲后，只要是想離場的外地資金都撤得差不多了。而2015年后建的房子，買家要么被鎖死，要么連手續(xù)都沒辦完，怎么賣?

隨后，當我提到海南五月份的“百萬人才進海南”的計劃時，那位中介搖了搖頭。

“光有政策，上面不給錢有什么用，這些年海南拿到的政策又不少，你看看現(xiàn)在發(fā)展成什么樣了?”這位在海南做了十幾年房產中介的老板對我抱怨。

“像你這樣的人才，哪怕只引進十萬人，海南的財政都支撐不了。再加上現(xiàn)在又不讓搞房地產了，情況更嚴重了。現(xiàn)在哪是什么‘人才引進’，更像是‘人頭’引進吧。”聽到這番話從一個中介老板口中說出來，我震驚了。

按照海南五月份剛剛公布的人才引進政策，以本科和碩士生每人每月補貼2000元，連續(xù)補貼3年為例，若真的引進10萬人才，海南政府需要拿出至少72億元來發(fā)放補貼。而根據(jù)海南省政府今年1月份公布的數(shù)據(jù)，2017年全年全省全口徑一般公共預算收入為1222.24億元，而地方一般公共預算收入僅為674.08億元。

光靠目前海南的地方財政收入，確實很難支撐百萬人才的補貼。

《百萬人才進海南行動計劃》中的人才補貼方案

臨走前，我又問起除了落戶，是否還有其他途徑可以買房。

“我聽說有可以和開放商簽訂以租代售的協(xié)議?”我隨口提了一句。

“現(xiàn)在確實有人這樣做，先簽協(xié)議，然后開放商幫你代繳社保，兩年到期后再回購?？墒莾赡旰笳l知道房價和政策又怎么變呢?我們老老實實做生意的，很怕顧客到時候上面來鬧的。再說這么大的風險，萬一到時候漲價開放商又不賣了呢?不怕風險你就這樣操作啰。”那位中介說。

后來，在AI財經(jīng)社的文章中，也確實提到了這樣的操作：

“海南限購政策只是限制外來人口，開發(fā)商也不傻，不可能說房價跌到一定地步，外地人還買不了。”銷售人員文晨說，按照現(xiàn)在市場行情，沒有兩年社保買不了住宅。但周邊有很多樓盤的操作是，先簽協(xié)議訂房，后掛靠社保買房。

這種操作需要購買者交付全款，并在海南掛靠公司繳納滿兩年社保。兩年到期再與房產商簽購房合同，正式備案。但前提是，協(xié)議價格是房地產商依據(jù)兩年之后的房價走勢而定，如果期間政策變動，房價產生浮動，甚至交易被強制中斷，所有可能發(fā)生的風險都需要買房者自行承擔。

這些天不怕地不怕的資金，面對加碼限購，也總能找到一絲縫隙，擠入擁有“無限可能”的海南。哪怕?lián)Q來的是一地雞毛的“一線江景”。