本以為已經(jīng)徹底鎖死的海南樓市，卻在5月新出的一則數據統計上，炸開(kāi)了鍋。

海南樓市的四月，到底是了經(jīng)歷了怎樣的大喜大悲啊!

全國4月份四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)前十名;來(lái)源：中國房?jì)r(jià)行情平臺、券商中國

根據中國房?jì)r(jià)行情平臺的統計，2018年4月房?jì)r(jià)排在前十的四線(xiàn)城市中有九個(gè)來(lái)自海南。而在這九座四線(xiàn)城市中，除了瓊海和臨高4月環(huán)比僅上漲6%，剩下七個(gè)房?jì)r(jià)一個(gè)月漲10%不是夢(mèng)。

一邊是壁壘森嚴的政策，一邊是詭異的數據。過(guò)去兩個(gè)月，海南究竟發(fā)生了什么?為此我們深入?？诩爸苓吙h市，親身體會(huì )下這種詭異。

01 早就賣(mài)完了

“早就賣(mài)完啦，去年下半年開(kāi)盤(pán)的，沒(méi)幾個(gè)月就賣(mài)完了。”

“這么快?都被誰(shuí)買(mǎi)了，本地人嗎??”

“本地人哪買(mǎi)得起，都被大陸人買(mǎi)走了。你要是想買(mǎi)，等著(zhù)對面的二期吧。”

在定安縣城中心唯一一個(gè)正在建造的住宅小區“江岸小鎮”，我得到了這樣的答案。

定安距?？谑袇^一個(gè)小時(shí)車(chē)程，4月漲幅接近20%。

其實(shí)，整個(gè)縣城基本以自建房和單位公房為主。沿著(zhù)公路主干道一路朝江邊步行20多分鐘，直到路邊的店鋪和行人越來(lái)越少，才終于發(fā)現了兩棟露出屋頂的新建高層住宅。

小區實(shí)景圖

興奮地找到了小區的入口，終于看到了那棟新建住宅的全貌。矗立在低矮的自建房中間的這棟高層，顯得異常突兀。

小區實(shí)景圖

說(shuō)是入口，其實(shí)只是一條通往縣城中心的車(chē)道。這個(gè)叫做“江岸小鎮”的小區，就分布在馬路兩旁。已經(jīng)建好的一期，由兩棟高層住宅和兩排商鋪組成，現在主體建筑基本完工，有工人正在做建筑內部施工。

而工人說(shuō)的“對面的二期工程”，與已經(jīng)全部賣(mài)空的一期就隔著(zhù)一條馬路。場(chǎng)地已經(jīng)平整好，有一棟樓建到了五六層的樣子。不過(guò)當時(shí)是停工的狀態(tài)，除了一個(gè)塔吊，看不到其他的施工設施，也沒(méi)有看到工棚。

對面的二期工程

據在場(chǎng)的工人稱(chēng)，這個(gè)“江岸小鎮”去年剛開(kāi)盤(pán)的時(shí)候是7000元左右，今年就漲到了9000多元。聽(tīng)到這里，我一點(diǎn)也不懷疑中國房?jì)r(jià)行情網(wǎng)的數據了。

除了定安，海南還有兩地錄得20%的單月漲幅，最高的漲幅超過(guò)30%。

我們此次考察的定安縣，4月份房屋均價(jià)9988元/平。而根據海南當地房地產(chǎn)網(wǎng)站公布的小區房?jì)r(jià)動(dòng)態(tài)，“江岸小鎮”的一線(xiàn)江景房，均價(jià)的確已經(jīng)到了10000元/平。

海南閱房網(wǎng)房?jì)r(jià)動(dòng)態(tài)

而且，這個(gè)佇立在自建房中間，沒(méi)有大門(mén)，沒(méi)有售樓部，也沒(méi)看到小區標識的江岸小鎮，居然只剩下拐角兩間商鋪尚未出售。

而之所以叫做“江岸”，大概是因為這是“貨真價(jià)實(shí)”又獨一無(wú)二的江景房吧。如果有幸搶到了最頂層的幾個(gè)戶(hù)型，倒是可以體驗到下圖頗具魔幻現實(shí)主義的“一線(xiàn)江景”。

俯瞰海南定安縣南渡江一線(xiàn)江景

這樣的畫(huà)風(fēng)未免太詭異。

我們理解的一線(xiàn)江景，最起碼不應該是這樣的嗎?

廣州一線(xiàn)江景

哪怕沒(méi)有一線(xiàn)江景，高層視野也要有吧;金邊公寓實(shí)拍

02 落寞的中介和售樓處

五月是海南的旅游淡季，經(jīng)歷了三月的高潮和四月的痛擊，五月的“百萬(wàn)人才進(jìn)海南”并沒(méi)有產(chǎn)生和天津一樣一天落戶(hù)30萬(wàn)人的壯舉。這更是讓本就沒(méi)什么游客的海南，多了一份落寞。

和海南一樣落寞的，是完全提不起精神的中介和售樓部。

剛到?？诘臅r(shí)候，我在鏈家上搜到了?？邶埲A區觀(guān)瀾湖附近的一個(gè)在售樓盤(pán)。打電話(huà)過(guò)去詢(xún)問(wèn)價(jià)格、在售的房型以及買(mǎi)房的條件。最后那位中介讓我留下微信號，聲稱(chēng)事后加我微信，給我發(fā)樓盤(pán)的詳細資料。但直到現在，我也沒(méi)能等來(lái)他的微信好友申請。

大概是猜到我沒(méi)戶(hù)口吧。

走過(guò)?？诘氖袇^，大道兩旁建成不久的樓盤(pán)排列有序。一眼望去，新建的住宅極少人氣——整棟樓難得看到幾部空調掛機，和穿插其中的一些老舊住宅形成鮮明對比。

坐車(chē)隨手拍到的密密麻麻的大樓拼圖

這是一座新房與二手房市場(chǎng)明顯分化的城市。詭異的是，站在被新建高層住宅包圍著(zhù)的?？诮诸^，你卻很難找到一家地產(chǎn)中介。住宅樓周邊的業(yè)態(tài)，不是裝修建材類(lèi)個(gè)體戶(hù)，就是副食餐飲等小店。

?？谀壳霸谑坌路恐饕性诳拷＿叺膮^域，那一片有一個(gè)洋氣的名字，叫做“外灘中心”。那里入駐了幾個(gè)知名的房企，比如恒大、綠地等等。唯一還有新房出售的樓盤(pán)，就是恒大的了。

恒大外灘樓盤(pán)

恒大的樓盤(pán)已經(jīng)基本完工，售樓中心建得很“恒大”，非常壯觀(guān)。下午兩點(diǎn)走進(jìn)售樓部，進(jìn)門(mén)處坐著(zhù)兩個(gè)工作人員，沒(méi)有見(jiàn)到其他過(guò)來(lái)看房的人。大廳公示欄里張貼著(zhù)整個(gè)樓盤(pán)已售出單位的房型、位置、單價(jià)和總價(jià)信息。

因為不方便拍照，只能憑著(zhù)記憶掃一掃公示欄里的單價(jià)信息。印象最深的是，同一棟樓不同時(shí)間成交的房屋單價(jià)，從10000元到18000元都有。

而根據海南閱房網(wǎng)公布的樓盤(pán)動(dòng)態(tài)，在2017年8月份，這個(gè)樓盤(pán)也確實(shí)打出單價(jià)10000元的優(yōu)惠特價(jià)。

海南閱房網(wǎng)樓盤(pán)動(dòng)態(tài)信息

見(jiàn)有人走進(jìn)來(lái)，兩個(gè)工作人員并沒(méi)有立刻起身。直到我走到他們身邊，詢(xún)問(wèn)還剩哪些房型，他們才打開(kāi)訪(fǎng)客系統，要求登記我的電話(huà)和姓名。得知我沒(méi)有海南戶(hù)口，態(tài)度就更冷淡了。

當我問(wèn)及現在買(mǎi)房除了落戶(hù)有沒(méi)有其他途徑，對方的回答很明確，“先去辦落戶(hù)吧，辦完再來(lái)”。隨后便不再多言。

不過(guò)，事實(shí)證明，時(shí)下的海南除了落寞和空城，還有更詭異的地方。

3月31日的政策規定：非本省戶(hù)籍居民家庭在我省范圍內只能購買(mǎi)1套住房，五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區市縣建設的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷(xiāo)售。在3月30日之后購買(mǎi)的住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權證之日起5年內禁止轉讓。

4月22日的政策又規定：非海南戶(hù)籍家庭在?？?、三亞、瓊海買(mǎi)房，需提供五年社保，在其他地區買(mǎi)房的非本省戶(hù)籍家庭，也需要提供兩年社保。

頻繁加碼限購限售的海南，為何還能有七座四線(xiàn)城市在4月份房?jì)r(jià)上漲10%～30%?

奧秘還是在政策上。

4月22日之前，海南只有?？?、三亞、瓊海等地實(shí)施限購。也許是預感到了4月22日的重大利好，在這個(gè)日子之前，有大筆資金殺入海南，分散到了周邊幾個(gè)四五線(xiàn)縣城。

不管它的“一線(xiàn)江景”有多魔幻，搶到就是賺到。限售五年?沒(méi)關(guān)系的，五年之后再漲一波。

那么，4月22日之后呢?

在一場(chǎng)飯局上偶遇了一位海南當地的自媒體，他說(shuō)：“聽(tīng)說(shuō)現在有人和開(kāi)發(fā)商簽了兩年租約，到期再回購的。上有政策下有對策嘛，不過(guò)這種風(fēng)險太大了。”對方不經(jīng)意間向我透露這樣的傳聞。

為了驗證這樣的傳聞，我又改變走訪(fǎng)策略，去尋找當地的中介。

03 引進(jìn)人才百萬(wàn)，好聽(tīng)但養不起

在靠近海南椰樹(shù)椰汁廠(chǎng)的街道，我終于找到了一家房產(chǎn)中介。上午十點(diǎn)多走進(jìn)去的時(shí)候，店里只有一個(gè)老板和一個(gè)員工，在悠閑地喝茶。面積不大的店鋪，擺了五張辦公桌，但有三四張桌面都已經(jīng)收拾干凈，只剩下電腦的顯示屏擺在桌面上。

很明顯，此前的員工要么已經(jīng)遣散回家，要么暫時(shí)回去休假了，只留守老板看店。

“最近生意怎么樣?”

“差了很多啊，你知道的嘛，政策出來(lái)后，五月份基本沒(méi)什么生意了。要不然我也不會(huì )坐這里喝茶了。”

我告訴店里的老板，我現在正在想辦法辦海南的戶(hù)口，過(guò)來(lái)看看?？诘姆孔?。這時(shí)，兩位地產(chǎn)中介才稍微提起精神，邀請我坐下聊一聊。

這位地產(chǎn)中介的老板告訴我，整個(gè)?？谑兄行暮茈y找到在賣(mài)的新房，早就賣(mài)完了，也沒(méi)有新樓盤(pán)在開(kāi)發(fā)，因為沒(méi)位置開(kāi)發(fā)了。如果想買(mǎi)可去靠近海邊的地方看看，那邊有幾個(gè)大的盤(pán)可能還有房。這正好與我前一天在?？诳疾斓那闆r吻合。

“想買(mǎi)二手房也基本不可能了，只能等到下半年秋冬的時(shí)候，外地的業(yè)主回到海南，他們才會(huì )把房子掛出來(lái)賣(mài)?，F在?海南連人都沒(méi)有，誰(shuí)把房子掛出來(lái)?掛出來(lái)又賣(mài)給誰(shuí)?”中介告訴我，這就是海南二手房的季節屬性。

事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，正好和海南這些年獲得的政策時(shí)間相吻合。拿到這些重大利好的海南，事后發(fā)展結果如何，大家有目共睹。

海南的幾次重大利好：

第一次：1988年4月，海南省和海南經(jīng)濟特區同時(shí)成立，海南經(jīng)濟特區成為全國最大的經(jīng)濟特區、并且是唯一的省級經(jīng)濟特區。

第二次：2010年1月，海南國際旅游島建設規劃獲國務(wù)院批準，計劃將在2020年將海南初步建成世界一流海島休閑度假旅游勝地。

第三次：2018年4月，中央決定在海南全島建設自貿區，并建立海南自貿港，自此海南將成為我國最大的自貿試驗區。

而海南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期：

第一波：20世紀90年代初期

第二波：2010年-2013年

第三波：2015年到現在

所以，前面那位中介告訴我，海南現有的二手房市場(chǎng)，要么是90年代的老破小，居住環(huán)境極差;要么就是2010年之后建的房子，但那時(shí)候入場(chǎng)的外地人，在經(jīng)歷最近兩年的一波上漲后，只要是想離場(chǎng)的外地資金都撤得差不多了。而2015年后建的房子，買(mǎi)家要么被鎖死，要么連手續都沒(méi)辦完，怎么賣(mài)?

隨后，當我提到海南五月份的“百萬(wàn)人才進(jìn)海南”的計劃時(shí)，那位中介搖了搖頭。

“光有政策，上面不給錢(qián)有什么用，這些年海南拿到的政策又不少，你看看現在發(fā)展成什么樣了?”這位在海南做了十幾年房產(chǎn)中介的老板對我抱怨。

“像你這樣的人才，哪怕只引進(jìn)十萬(wàn)人，海南的財政都支撐不了。再加上現在又不讓搞房地產(chǎn)了，情況更嚴重了?，F在哪是什么‘人才引進(jìn)’，更像是‘人頭’引進(jìn)吧。”聽(tīng)到這番話(huà)從一個(gè)中介老板口中說(shuō)出來(lái)，我震驚了。

按照海南五月份剛剛公布的人才引進(jìn)政策，以本科和碩士生每人每月補貼2000元，連續補貼3年為例，若真的引進(jìn)10萬(wàn)人才，海南政府需要拿出至少72億元來(lái)發(fā)放補貼。而根據海南省政府今年1月份公布的數據，2017年全年全省全口徑一般公共預算收入為1222.24億元，而地方一般公共預算收入僅為674.08億元。

光靠目前海南的地方財政收入，確實(shí)很難支撐百萬(wàn)人才的補貼。

《百萬(wàn)人才進(jìn)海南行動(dòng)計劃》中的人才補貼方案

臨走前，我又問(wèn)起除了落戶(hù)，是否還有其他途徑可以買(mǎi)房。

“我聽(tīng)說(shuō)有可以和開(kāi)放商簽訂以租代售的協(xié)議?”我隨口提了一句。

“現在確實(shí)有人這樣做，先簽協(xié)議，然后開(kāi)放商幫你代繳社保，兩年到期后再回購?？墒莾赡旰笳l(shuí)知道房?jì)r(jià)和政策又怎么變呢?我們老老實(shí)實(shí)做生意的，很怕顧客到時(shí)候上面來(lái)鬧的。再說(shuō)這么大的風(fēng)險，萬(wàn)一到時(shí)候漲價(jià)開(kāi)放商又不賣(mài)了呢?不怕風(fēng)險你就這樣操作啰。”那位中介說(shuō)。

后來(lái)，在A(yíng)I財經(jīng)社的文章中，也確實(shí)提到了這樣的操作：

“海南限購政策只是限制外來(lái)人口，開(kāi)發(fā)商也不傻，不可能說(shuō)房?jì)r(jià)跌到一定地步，外地人還買(mǎi)不了。”銷(xiāo)售人員文晨說(shuō)，按照現在市場(chǎng)行情，沒(méi)有兩年社保買(mǎi)不了住宅。但周邊有很多樓盤(pán)的操作是，先簽協(xié)議訂房，后掛靠社保買(mǎi)房。

這種操作需要購買(mǎi)者交付全款，并在海南掛靠公司繳納滿(mǎn)兩年社保。兩年到期再與房產(chǎn)商簽購房合同，正式備案。但前提是，協(xié)議價(jià)格是房地產(chǎn)商依據兩年之后的房?jì)r(jià)走勢而定，如果期間政策變動(dòng)，房?jì)r(jià)產(chǎn)生浮動(dòng)，甚至交易被強制中斷，所有可能發(fā)生的風(fēng)險都需要買(mǎi)房者自行承擔。

這些天不怕地不怕的資金，面對加碼限購，也總能找到一絲縫隙，擠入擁有“無(wú)限可能”的海南。哪怕?lián)Q來(lái)的是一地雞毛的“一線(xiàn)江景”。