大公司越來(lái)越需要牛人，但牛人越來(lái)越不需要大公司。尤其2015年提出“大眾創(chuàng )業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng )新”后，牛人自主創(chuàng )業(yè)，闖出一片天地，在北京、上海等一線(xiàn)城市比比皆是。

就像你在上海的星巴克等咖啡廳，總能聽(tīng)到周?chē)嗣硷w色舞地談阿里的合作變化，聊騰訊的業(yè)務(wù)八卦，此外，還有幾個(gè)拿下大公司業(yè)務(wù)的前4A廣告人，在討論執行方案；某些自媒體團隊也在一邊討論一邊輸出內容……很多中小企業(yè)員工，在這里工作、開(kāi)會(huì )、會(huì )客、吃喝、小憩。

是的，這就是星巴克創(chuàng )始人霍華德·舒爾茨所說(shuō)的“第三空間”，它適合于生活、工作隨時(shí)切換的人。特別隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)深入，拉近了伙伴的距離，提升了協(xié)同的效率，小團隊，快節奏，即時(shí)溝通，靈活工作……這樣的需求越來(lái)越多，因此，星巴克們成為他們的最佳工作地點(diǎn)。

此前，按聯(lián)合辦公創(chuàng )立者WeWork估算，國內1億辦公人口中，未來(lái)有1500萬(wàn)人將以此方式工作。但對他們而言，更好的待遇是在聯(lián)合辦公場(chǎng)所，共享辦公場(chǎng)地，更便捷的交通，更寬大的空間，更豐富的吃喝，更自由的環(huán)境，更共享經(jīng)濟的辦公方式。

所以，星巴克等咖啡廳的“第三空間”注定被聯(lián)合辦公革命，而那一直叫嚷著(zhù)要顛覆星巴克的網(wǎng)紅咖啡，注定也就是個(gè)追趕者。就像干掉短信的，不可能是另一種短信，而是微信。這才是經(jīng)濟學(xué)家熊彼得說(shuō)的“顛覆式創(chuàng )新”。

無(wú)疑，聯(lián)合辦公大勢所趨，應勢而謀，順勢而為，就能重構市場(chǎng)，虎口奪食。正如中國聯(lián)合辦公企業(yè)氪空間，開(kāi)始在北京、上海的公交、地鐵等站點(diǎn)密布廣告，就是要“連接”工作者、小老板，搶占他們的心智資源，讓他們看到、感受到聯(lián)合辦公的共享經(jīng)濟新革命。

當那些工作中的喪，被聯(lián)合辦公拯救，氪空間們解鎖新姿勢，啟動(dòng)新模式，自然能祥瑞御免、彈幕護體。

不搶風(fēng)口，卻站上風(fēng)口

沒(méi)錯，共享經(jīng)濟是個(gè)大風(fēng)口，但只想著(zhù)搶風(fēng)口，往往難以站上風(fēng)口，反而做好自己，更容易活出不一樣的煙火，“利落不尷尬，自然不做作”地站上風(fēng)口。

就比如摩拜、ofo們，拼命搶占風(fēng)口，資本打雞血，極速膨脹，融資、燒錢(qián)、擴張，再融資、再燒錢(qián)、再擴張，粗放運營(yíng)，撒錢(qián)無(wú)度，扭曲商業(yè)模型，回本周期拉長(cháng)。最后，業(yè)務(wù)做不精，只能當戲精，要么被人包養，要么等待被人包養。

而同為共享經(jīng)濟，聯(lián)合辦公則大大不同。用氪空間創(chuàng )始人劉成城的話(huà)說(shuō)：要明白的鉆研運營(yíng)細節，才能獲得高質(zhì)量的規模，畢竟每平米投入高達數千元，這是一個(gè)典型的重資本行業(yè)。

于是，氪空間做了100多個(gè)參數，包括桌子、椅子、地板、燈、電器等，訂立一個(gè)財務(wù)模型，保證好的體驗下有最低的成本。

比如，研究表明，隨著(zhù)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)普及，碎片化工作方式下，人在辦公桌前工作的時(shí)間平均每天僅2.6小時(shí)，完成工作量?jì)H19%。這時(shí)，將常規1.2米長(cháng)的桌子，改為1.12米，將座椅從65公分改到62公分，不影響體驗的同時(shí)，還可以拓展工作空間，將一個(gè)樓面的工位數提升20%。

再比如，集中采購建筑材料和家具，裝修成本可以降低20-40%，更好的設計能夠利用商務(wù)樓里的不規則邊角區，增加出5-10%的工位。再加上北京總部時(shí)時(shí)檢測全國氪空間的空調、照明、濕度、溫度、PM2.5等，可以智能化調節辦公環(huán)境，更能一個(gè)月節約20-30%的電費。

這樣一來(lái)，錢(qián)都花在了刀刃上，氪空間的坪效能夠達到傳統寫(xiě)字樓的2-3倍。即便今年1-4月新增物業(yè)20個(gè)，增量超過(guò)之前2年的總和，它也能心里有底，發(fā)展不慌。

此外，通過(guò)對人們組織、行為的研究，建立數學(xué)模型，獲得聯(lián)合辦公的總體規劃。從而，合理規劃接待區、共享區和獨立辦公區，避免會(huì )議室的無(wú)效使用。

核算下來(lái)，800人按照傳統辦公模式需要10000平米的辦公空間，現在只需5200平米的共享辦公空間。

對于每個(gè)城市的管理者，聯(lián)合辦公空間正是供給側改革，大大提升了不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)效率。畢竟，北京、上海市區內的5A級寫(xiě)字樓，只有近千萬(wàn)平方米，辦公用地十分有限，經(jīng)濟要發(fā)展，企業(yè)要發(fā)展，就必須借聯(lián)合辦公，在有限的空間里降低成本，破除舊的粗放辦公，解決資源錯配。

所以，這些城市才會(huì )支持氪空間，幫助它協(xié)調核心地段物業(yè)，改造新基礎設施。而對四處泛濫的摩拜、ofo則嚴格限制投放數量和投放地段。同是共享經(jīng)濟，同“媽”不同命。

當然，北京、上海絕非孤例。預測顯示，未來(lái)五年，聯(lián)合辦公將占商業(yè)辦公總量的30%，因此，氪空間才加速擴張，期望在2019年底，拓展到150萬(wàn)平米場(chǎng)地，為20萬(wàn)人提供服務(wù)。

沒(méi)錯，就像《數字化生存》所說(shuō)：預測未來(lái)最好的辦法，就是把它創(chuàng )造出來(lái)。如此，無(wú)須搶占風(fēng)口，自然站上風(fēng)口。

算得出帳，玩得出彩

產(chǎn)品大神俞軍曾說(shuō)，一個(gè)產(chǎn)品和服務(wù)有多少價(jià)值，其實(shí)就是看“(新體驗—舊體驗)—替換成本”，所得差額就是對用戶(hù)的價(jià)值，差額越大，用戶(hù)越有動(dòng)力改變舊習慣，適應新的產(chǎn)品和服務(wù)，這筆賬算得出來(lái)，新業(yè)務(wù)就能玩得出彩。

比如創(chuàng )業(yè)企業(yè)36氪，由于成長(cháng)太快，辦公場(chǎng)地7年搬了8次，最新一次在北京朝陽(yáng)公園租了五層樓，辦公面積近10000平米。但是前7次裝修辦公室的家具、設備、裝修耗材全部扔掉，變成了“沉沒(méi)成本”。

如果氪空間將這些“沉沒(méi)成本”攤到8年時(shí)間里，平均每個(gè)員工每月的在辦公場(chǎng)地的成本將近萬(wàn)元，這樣的水平，足以讓它在上海最好的寫(xiě)字樓里任意選擇，在香港98%以上的寫(xiě)字樓里任意選擇。一切因為組織的發(fā)展、支出的方式不能相互匹配。

此外，像阿里巴巴這樣的巨頭，全國有200多個(gè)辦公室，其中只有10多個(gè)辦公室超過(guò)100人，其他地方的人員分布零散，流動(dòng)性大。類(lèi)似的還有滴滴、順豐這樣全國駐點(diǎn)的大型機構，它們租屋辦公，經(jīng)常換地兒，也有極大的財務(wù)負擔。

同時(shí)，更多小公司，為了方便招工、開(kāi)展業(yè)務(wù)，會(huì )在北京國貿、上海人民廣場(chǎng)附近租下商住兩用公寓，改造成辦公室，成本同樣高達每人每月4000-6000元。

所以，當氪空間在這些地段按中位價(jià)3600元/工位出售時(shí)，這筆賬就很容易算清楚，人均成本低之外，租賃靈活，不必一簽N年，直接拎包入駐，設計、裝修、改造的時(shí)間成本也一并剪除。于是，它很快吸引到順豐、中科院、三一重工和諸多互聯(lián)網(wǎng)公司轉入聯(lián)合辦公。

更重要的是，即便如此，氪空間依然能保持正利潤率，用劉成城的話(huà)說(shuō)：“WeWork全球布點(diǎn)200多個(gè)點(diǎn)，利潤率30%左右。我們的門(mén)店也實(shí)現過(guò)，但是我們現在希望學(xué)習小米，將社區工位租賃的利潤控制到10%左右，換來(lái)更快的發(fā)展速度，加速擴大我們的規模。”并且，在嚴格的財務(wù)模型下，讓每個(gè)空間不到兩年就可以實(shí)現盈利。

而有了這些財務(wù)上的精算打底，管理足夠細致，賬面看得清楚，聯(lián)合辦公還可以玩出金融化的未來(lái)。

當各個(gè)布點(diǎn)空間盈虧平衡后，租金收入越發(fā)穩定，就可以它為基礎，玩轉租金資產(chǎn)的證券化。由此，從二級市場(chǎng)引入更多投資人，解放重資產(chǎn)投入形成的大量資金占款，盤(pán)活資金鏈，加速資金循環(huán)，提升資金利用率，進(jìn)而，讓這個(gè)生意良性、持續地發(fā)展。

如此，在商言商，有利成商，同為共享經(jīng)濟，聯(lián)合辦公不會(huì )躺在創(chuàng )新的光環(huán)下無(wú)休止的虧損，回歸生意的本質(zhì)，投資人、玩家、用戶(hù)三者共利、共榮，這件事必然能成功且持久。

接下來(lái)，如知名投資人林利軍所說(shuō)：新一代基礎設施一旦建成，行業(yè)集中度必然大幅提高。一大波小企業(yè)、小團隊將向氪空間們奔去，不知道星巴克會(huì )不會(huì )像阿根廷的梅西那樣，慌得一比？