延期多年的華誼兄弟電影世界(蘇州)(下稱(chēng)蘇州電影世界)終于要開(kāi)業(yè)了。7月13日，華誼兄弟宣布蘇州電影世界將于7月23日開(kāi)業(yè)，并稱(chēng)華誼兄弟實(shí)景娛樂(lè )開(kāi)始進(jìn)入守業(yè)運營(yíng)的發(fā)展新階段。實(shí)景娛樂(lè )，是指依托華誼兄弟影視資源、結合地方文化打造的影視文旅實(shí)景項目，主要以電影小鎮等形式呈現。

華誼兄弟董事長(cháng)王中軍對實(shí)景娛樂(lè )給予厚望，他認為這是華誼兄弟躍升成為迪士尼的關(guān)鍵跳板。作為早期實(shí)景娛樂(lè )的掌舵人，他曾為公司設定了到2016年簽約20個(gè)項目，未來(lái)實(shí)景娛樂(lè )年收入180億元、年凈利潤18億元的宏偉藍圖。

但年報顯示，截至2017年底，華誼兄弟已簽約18個(gè)實(shí)景項目。華誼兄弟剛發(fā)布的2018年半年度業(yè)績(jì)預告顯示，其歸屬母公司的扣非凈利潤為2.29~2.59億元，而該數據在一季報為2.53億元。這意味著(zhù)，華誼仍然在依靠年初兩部走紅的主控電影——《芳華》和《前任3》貢獻利潤。

王中軍在6月28日表示，蘇州電影世界將于暑假開(kāi)園，華誼長(cháng)沙電影小鎮、華誼南京電影小鎮和建業(yè)華誼電影小鎮(鄭州)預計將于今年陸續開(kāi)業(yè)。

近期，“公司深讀”集中走訪(fǎng)了上述4個(gè)項目，發(fā)現蘇州電影世界基本竣工，其余3個(gè)小鎮仍在施工中，鄭州小鎮的多位員工稱(chēng)項目不會(huì )在今年開(kāi)業(yè)。對此，華誼兄弟方面表示，鄭州小鎮、長(cháng)沙小鎮等項目將于2018-2019年陸續開(kāi)業(yè)。

“公司深讀”還注意到，華誼已出資設立的11個(gè)實(shí)景項目均為輕資產(chǎn)模式，即與各地開(kāi)發(fā)商和地方國資合作。唯一重資產(chǎn)的華誼影城(蘇州)有限公司通過(guò)信托、銀行貸款等方式使用資金或達41.6億元。

地產(chǎn)已經(jīng)成為了華誼實(shí)景項目的標配。有被采訪(fǎng)者稱(chēng)，缺少配套地產(chǎn)的長(cháng)沙小鎮因為資金壓力，一度考慮過(guò)出售商鋪。

對此，華誼兄弟回應稱(chēng)，華誼影城(蘇州)有限公司以項目公司作為融資主體獨立融資，融資主要基于土地與在建工程抵押，信托、貸款等均是行業(yè)正常融資方式，不會(huì )對公司產(chǎn)生影響。

延期2年半，蘇州電影世界“復雜性非常大”

距離蘇州電影世界還有幾公里的車(chē)程，“公司深讀”就清晰地看到一尊75米高雕像矗立在蘇州工業(yè)園區的陽(yáng)澄湖畔。該雕像根據華誼出品電影中的大佛打造而成。

蘇州電影世界官網(wǎng)稱(chēng)，它是以華誼兄弟自持電影知識產(chǎn)權為主題的電影文化體驗項目，包括游樂(lè )項目、演藝、餐廳、商店等內容，由星光大道、集結號等6個(gè)主題區組成。

6月29日，“公司深讀”在蘇州電影世界看到，正門(mén)內的建筑和娛樂(lè )設施已經(jīng)修建完畢。在東北側的區域，仍有部分土路尚未鋪設路面，地上堆積著(zhù)木材和管道，一輛吊車(chē)正在過(guò)山車(chē)附近施工。

一位頭戴安全帽的施工人員說(shuō)，除了該區域，園區的其他地方都建好了。過(guò)山車(chē)是園區內工程量最大的娛樂(lè )設施，還有2個(gè)月才能完工。他還表示，蘇州電影世界將于7月下旬開(kāi)業(yè)。

在西側的電影拍攝基地門(mén)前，一位安保人員也表示：“這段時(shí)間應該不會(huì )有劇組來(lái)了，現在都在準備7月的開(kāi)業(yè)，到時(shí)候明星都會(huì )來(lái)。”

華誼兄弟電影世界(蘇州)施工現場(chǎng)

蘇州電影世界能否如期開(kāi)業(yè)，是華誼兄弟眼下的頭等大事。華誼兄弟曾表示，蘇州電影世界預計2015年底開(kāi)業(yè)，之后又延期至2017年。

“公司深讀”梳理今年以來(lái)華誼兄弟的《投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表》和深交所互動(dòng)易平臺發(fā)現，相當一部分機構投資者和股民都在關(guān)心和詢(xún)問(wèn)蘇州項目的進(jìn)度。

王中軍在3月底的投資者交流會(huì )上表示：“我們管理層里有一個(gè)倒計時(shí)群，已經(jīng)開(kāi)始從每一天蘇州電影世界到什么程度。”

針對延遲開(kāi)業(yè)的問(wèn)題，蘇州電影世界相關(guān)負責人曾向《中國經(jīng)營(yíng)報》解釋?zhuān)居龅降淖畲蟮奶魬鹁褪亲鍪裁?，怎么做，如何將一個(gè)二維的電影落地變成實(shí)體的東西。

在交流會(huì )上，王中軍則強調了項目的“復雜性非常大”，“因為還有政府的安全驗收、土木驗收”，“它的進(jìn)口設備非常多，安檢上還需要有很大的突破”。

盡管承認實(shí)景項目存在挑戰，華誼兄弟還是展現了對標迪士尼樂(lè )園和環(huán)球影城的野心。王中軍在交流會(huì )上稱(chēng)，“今年如果真的能開(kāi)3到4家的話(huà)，那么基本上華誼在電影旅游上就站住了一個(gè)很好的位置。”

鄭州電影小鎮“可能明年十一”開(kāi)業(yè)

管理層的表態(tài)直接體現在項目上。7月5日，“公司深讀”在長(cháng)沙岳麓區看到，長(cháng)沙電影小鎮游客服務(wù)中心門(mén)前豎立著(zhù)一塊紅色展板，上面顯示“倒計時(shí)85天”。

現場(chǎng)員工稱(chēng)，一期項目意大利小鎮將于9月28日開(kāi)業(yè)，游客服務(wù)中心東側的空地是二期項目老長(cháng)沙地塊，現在還沒(méi)開(kāi)始建。

“公司深讀”注意到，小鎮南側的低層建筑已經(jīng)主體完工，顯露出彩色的屋頂和外墻，北側的高層建筑雖然封頂但被安全網(wǎng)環(huán)繞，工地上傳來(lái)建筑機械此起彼伏的轟鳴聲。

一位施工人員稱(chēng)，低層建筑是商鋪，高層建筑包括電影院和教堂，目前部分商鋪正在做裝飾。

華誼兄弟長(cháng)沙電影小鎮施工現場(chǎng)

同樣計劃在國慶檔開(kāi)業(yè)的，還有南京電影小鎮。7月2日，“公司深讀”在南京江寧區看到，南京小鎮第一街區星影廣場(chǎng)的大部分建筑也已主體完工，東北側仍有2棟建筑處于框架結構施工階段，西北側有挖掘機正在進(jìn)行土方作業(yè)。

一位施工人員說(shuō)，該項目將于10月1日剪彩，正門(mén)前的建筑已經(jīng)框架完工，就差裝修了。施工方中建二局東北分公司發(fā)布在新華網(wǎng)上的信息也顯示，星影廣場(chǎng)預計今年10月開(kāi)業(yè)。

根據南京市上秦淮文化旅游PPP項目資格預審公告，南京小鎮將由張國立影視文化街區、畫(huà)皮街區等6個(gè)分散的建筑群組成，但“公司深讀”在小鎮附近僅看到一處施工現場(chǎng)。

地處鄭州中牟縣的建業(yè)華誼電影小鎮，是4個(gè)項目中唯一未公布具體開(kāi)業(yè)時(shí)間的。7月3日，“公司深讀”在鄭州小鎮看到，東側有三四棟民國風(fēng)格的建筑已經(jīng)完工。西側房屋露出了中國古建筑的屋脊輪廓，四周還未拆除綠色安全網(wǎng)。

一位施工人員稱(chēng)，建筑房頂上的瓦還沒(méi)裝，內墻也沒(méi)有刷，今年10月開(kāi)不了業(yè)。鄭州小鎮配套住宅項目建業(yè)橙園的銷(xiāo)售人員則表示，小鎮今年暫時(shí)還不會(huì )開(kāi)業(yè)，“對外開(kāi)放可能明年十一左右”。

據銷(xiāo)售人員介紹，鄭州小鎮包含電影大道、意大利等3個(gè)主題街區。“它(鄭州小鎮)已經(jīng)把主體建起來(lái)了，后期的路面包括外墻，現在還正在建。等它建成以后的話(huà)，可能還要考慮室內的裝修，里面還需要做舊。”

對于上述項目的建設進(jìn)度，華誼兄弟方面稱(chēng)，鄭州小鎮、長(cháng)沙小鎮等項目正穩步推進(jìn)，將于2018-2019年陸續開(kāi)業(yè)。

許下180億宏愿，實(shí)景營(yíng)收卻不及預期

外界習慣將華誼兄弟今日的困局歸因于“去電影化”，這首先體現在前幾年華誼兄弟的電影票房上。

據天風(fēng)證券統計，2014~2017年華誼兄弟?chē)a(chǎn)片市場(chǎng)份額徘徊在6.3%~15.9%之間，但這一數據在2012、2013年均超過(guò)20%，居于行業(yè)首位。

正是2014年，王中軍提出“去電影化”概念，實(shí)景娛樂(lè )成為了華誼旗下的獨立板塊。當年12月，他在專(zhuān)訪(fǎng)中描繪了實(shí)景娛樂(lè )板塊的路線(xiàn)圖：到2016年完成20個(gè)項目的簽約，未來(lái)吸引6000萬(wàn)游客，每年收入180億元，每年凈利潤18億元。

但2017年年報顯示，品牌授權及實(shí)景娛樂(lè )板塊營(yíng)收2.58億元，占總營(yíng)收比重僅為6.56%。依靠年底2部主控電影及協(xié)助發(fā)行的1部進(jìn)口電影的爆發(fā)，影視娛樂(lè )板塊的營(yíng)收大增至33.74億元，占比為85.5%，仍是華誼兄弟的主要營(yíng)收來(lái)源。

相比于影視娛樂(lè )板塊40%左右的毛利率，品牌授權及實(shí)景娛樂(lè )板塊的毛利率一直接近100%。王中軍在6月底稱(chēng)，實(shí)景娛樂(lè )板塊采用輕資產(chǎn)模式，現在的利潤基本上來(lái)源于品牌授權收入。

“通過(guò)品牌授權和知識產(chǎn)權入股項目，具體包括前期的品牌授權和IP輸出、建設期的指導規劃、后期的管理運營(yíng)。盈利模式包括：前期項目確定時(shí)的品牌授權費，項目建成后運營(yíng)過(guò)程中按約定獲得經(jīng)營(yíng)性收入分成，以及根據在項目中所占股權獲得投資收益。”華誼兄弟方面則對輕資產(chǎn)模式做出了更詳細的定義。

工商信息顯示，實(shí)景娛樂(lè )板塊的經(jīng)營(yíng)實(shí)體——華誼兄弟(天津)實(shí)景娛樂(lè )有限公司(下稱(chēng)華誼實(shí)景)共對外投資12家項目公司。這些公司分別注冊在深圳、合肥等地，經(jīng)營(yíng)范圍均包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或園區開(kāi)發(fā)。

華誼實(shí)景投資的11家輕資產(chǎn)項目公司

“公司深讀”統計發(fā)現，除華誼影城(蘇州)有限公司(下稱(chēng)華誼蘇州)外，華誼實(shí)景均為華誼方面唯一的出資人。在這11家公司中，華誼實(shí)景持股比例為1%~40%不等，認繳投資額在1000萬(wàn)元至1億元之間，符合王中軍輕資產(chǎn)的設想。

這些項目公司的出資人包括國企、民企和個(gè)人，控股股東一般為地產(chǎn)商或城投公司。其中，濟南、南京等6個(gè)項目公司的股東有地方國資背景。包含華誼電影小鎮在內的南京上秦淮文化旅游項目，還嘗試了PPP模式。

另外，華誼兄弟實(shí)景板塊的民企合作對象，以恒大、建業(yè)等地產(chǎn)商為主。

蘇州項目投資較大，為融資嘗試“明股實(shí)債”

股權結構較為復雜的華誼蘇州，則由于華誼方面投資較大，被外界稱(chēng)為重資產(chǎn)項目。

工商信息顯示，華誼蘇州由華誼實(shí)景、蘇州工業(yè)園區陽(yáng)澄湖半島開(kāi)發(fā)建設有限公司、蘇州廣大投資集團有限公司在2011年分別出資2.25億元、1.5億元、1.25億元設立，華誼實(shí)景占股45%。

2015年，陽(yáng)澄湖半島開(kāi)發(fā)公司、蘇州廣大撤資，華誼華章(天津)文化投資管理有限公司、景致(天津)文化信息咨詢(xún)有限公司接手其余65%的股份。華誼華章為華誼兄弟參股子公司，景致文化股東之一楊蒨與華誼兄弟公告中提及的員工楊蒨同名。

一年后，華誼蘇州又進(jìn)行了2次增資。文昊佳美(天津)企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司、中國民生信托有限公司分別出資3.999億元、1.5億元持有華誼蘇州38.1%、14.3%的股份。文昊佳美母公司的控股股東為深圳平安大華匯通財富管理有限公司，實(shí)際控制人為中國平安。

華誼蘇州截至2017年底的股權結構

“公司深讀”查詢(xún)某專(zhuān)業(yè)信托網(wǎng)站，發(fā)現民生信托曾發(fā)行名為“至信269號華誼兄弟電影世界集合資金信托計劃”的信托產(chǎn)品，其資金用途為對華誼蘇州進(jìn)行股權增資并向其發(fā)放信托貸款，發(fā)行規模2.62億元，預計收益6.8%。

其風(fēng)控措施為“如項目公司未按約定還本付息，則由華信超越公司受讓標的債權，并支付轉讓價(jià)款”。據民生信托官網(wǎng)披露，該信托產(chǎn)品共發(fā)行8期，累計成立規模6.62億元，產(chǎn)品類(lèi)型均為房地產(chǎn)類(lèi)。

某信托網(wǎng)站還收錄有名為“華信風(fēng)云-實(shí)景1號私募股權投資基金”的私募產(chǎn)品，其資金用途為最終投資于華誼實(shí)景的股權，發(fā)行規模3億元，預計收益9%~10%。中基協(xié)官網(wǎng)顯示，華信風(fēng)云實(shí)景系列共包含3只基金，均為“正在運行”狀態(tài)。

網(wǎng)上流傳的募資信息稱(chēng)，該基金的還款來(lái)源為華信超越(北京)投資有限公司到期回購，風(fēng)控措施為華信超越對該基金擔保。工商信息顯示，華信超越間接投資了北京華信實(shí)景股權投資合伙企業(yè)(有限合伙)，后者在2014年斥資1.73億元從華誼兄弟手中受讓了華誼實(shí)景46%的股份。

“公司深讀”發(fā)現，上述2款產(chǎn)品均有收益不與被投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)掛鉤、到期回購或還本付息的特點(diǎn)，與銀監會(huì )、中基協(xié)文件中定義的“明股實(shí)債”頗為接近。但隨著(zhù)去年底非標融資監管收緊，“明股實(shí)債”轉型已是大勢所趨。

民生信托官網(wǎng)顯示，截至目前，除規模2.62億的優(yōu)先一期外，其余7期信托產(chǎn)品全部于2017年11月清算。今年1月，華誼兄弟接手了民生信托持有的華誼蘇州股份。

華誼蘇州負債21億，同時(shí)開(kāi)發(fā)別墅酒店

除了股東出資和蘇州項目的信托貸款外，華誼兄弟實(shí)景項目還動(dòng)用了大量銀行借款。

年報顯示，截至2017年底，華誼兄弟總資產(chǎn)201.55億元，總負債96.02億元，資產(chǎn)負債率為47.6%。華誼兄弟持有貨幣資金為42.3億元。

據《21世紀經(jīng)濟報道》，2015年華誼兄弟與平安銀行簽署300億元戰略合作協(xié)議，王中軍表示300億元投融資包括基金形式股權投資和銀行貸款。

報道稱(chēng)，這些融資將主要用于實(shí)景娛樂(lè )，因為該板塊資金量需求最大。但王中軍也強調：“這300億未必都是貸給華誼的，只是由華誼牽頭，是貸給各個(gè)項目，每個(gè)項目需要體量非常大。”

具體到蘇州電影世界，王中軍表示：“綜合使用資本光這一個(gè)項目就是30億的銀行資金，當然(還)不算股東用錢(qián)。”

年報顯示，華誼蘇州2017年營(yíng)收1.46億元，總資產(chǎn)32.19億元，但總負債也達到了21.68億元，資產(chǎn)負債率為67.4%。

對此，華誼兄弟方面稱(chēng)，蘇州電影世界的投資總額為35億元。蘇州電影世界項目以項目公司作為融資主體獨立融資，融資主要基于土地與在建工程抵押，信托、貸款等均是行業(yè)正常融資方式，不會(huì )對公司產(chǎn)生影響。

王中磊則在6月底直言，蘇州電影世界變成重資產(chǎn)“只是一個(gè)階段”，“這個(gè)模式初期很難取得所有人信任，因此我們就要自己努力，包括我們可能要投入較大資金”。他還否認了華誼做房地產(chǎn)的說(shuō)法，“我們也玩不轉房地產(chǎn)那些事情”。

但至少目前，華誼蘇州仍在開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。6月30日，華誼兄弟藝術(shù)家村的銷(xiāo)售人員告訴“公司深讀”，該項目在售的是一期納米別墅，價(jià)格360萬(wàn)起，均價(jià)約3.9萬(wàn)/平方米。二期別墅將于7月8~9日開(kāi)盤(pán)，三期現在還沒(méi)建。

銷(xiāo)售人員還稱(chēng)，華誼蘇州共開(kāi)發(fā)有3個(gè)項目，包括電影世界、藝術(shù)家村和悅榕莊酒店，酒店還沒(méi)有建完。房天下數據顯示，華誼蘇州在2012年以5.96億元底價(jià)拍下陽(yáng)澄湖半島的7幅地塊，總面積62.99萬(wàn)平方米，包含3幅文體娛樂(lè )地塊和4幅商服地塊。

華誼兄弟藝術(shù)家村及酒店6地塊施工現場(chǎng)

“公司深讀”按照華誼藝術(shù)家村總平面圖走訪(fǎng)發(fā)現，4、7地塊的別墅已經(jīng)建好;6地塊的別墅和酒店處于停工狀態(tài);5地塊尚未出現地面建筑。

6地塊的施工人員說(shuō)，該地塊的土建部分完工了80%，并將于8月復工，停工的原因是要改圖紙。5地塊的施工人員抱怨道，他們2017年8~9月進(jìn)場(chǎng)后一直停工，現在土方還沒(méi)開(kāi)挖，塔吊也沒(méi)有組裝。

對此，華誼兄弟方面回應稱(chēng)，華誼兄弟藝術(shù)家村首期于2016年10月開(kāi)盤(pán)，目前簽約率接近70%，穩步去化中;近期擬繼續推出二期房源。

地產(chǎn)項目成多個(gè)華誼小鎮的標配

在其他地產(chǎn)商控股的華誼實(shí)景項目上，房地產(chǎn)更成了標配。多家政府網(wǎng)站信息顯示，?？谟^(guān)瀾湖華誼馮小剛電影公社、深圳華誼兄弟文化城的項目公司均開(kāi)發(fā)了房地產(chǎn)。

對此，華誼兄弟方面稱(chēng)，華誼實(shí)景娛樂(lè )業(yè)務(wù)在項目中所占股權獲得的投資收益，“不僅包括實(shí)景項目收益，也包括項目周邊配套地產(chǎn)項目收益”。

7月4日，鄭州小鎮配套項目建業(yè)橙園的銷(xiāo)售人員說(shuō)，該項目的價(jià)格和開(kāi)盤(pán)時(shí)間還沒(méi)有定。談及鄭州小鎮，銷(xiāo)售人員稱(chēng)：“這是政府的硬性要求，你必須把這種文化產(chǎn)業(yè)建好，或者說(shuō)建得差不多，然后我們再給證件。你要說(shuō)你的文化產(chǎn)業(yè)不動(dòng)，可能你后期住宅用地就沒(méi)法動(dòng)。”

政府文件的表述部分印證了上述說(shuō)法。2017年，中牟縣國土資源局公告稱(chēng)，決定掛牌出讓7幅地塊，總面積32.21萬(wàn)平方米，由2幅批發(fā)零售地塊和5幅商品住房地塊組成。

公告同時(shí)對競買(mǎi)人資格做出了極其嚴格限定：對上述地塊需整體競買(mǎi);商業(yè)地塊必須建設綜合電影主題小鎮;競買(mǎi)人或其關(guān)聯(lián)公司須是國內影視娛樂(lè )行業(yè)上市5年以上公司，須具備電影文化產(chǎn)業(yè)類(lèi)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗、開(kāi)業(yè)案例等。

最終，華誼兄弟參股子公司河南建業(yè)華誼兄弟文化旅游產(chǎn)業(yè)有限公司以11.09億元底價(jià)競得上述7幅地塊，建業(yè)橙園用地即為其中之一。

建業(yè)華誼電影小鎮(鄭州)配套住宅建業(yè)橙園

“在主題公園領(lǐng)域，最典型的是“主題公園+地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式，居住用地大、土地成本低，在主題公園的帶動(dòng)下能產(chǎn)生較大的房地產(chǎn)溢價(jià)，同時(shí)加速了投資回收，這也是中國大部分主題公園一直采用的開(kāi)發(fā)模式。”中國主題公園研究院研究員周鳴岐曾分析稱(chēng)。

而沒(méi)有配套地產(chǎn)的長(cháng)沙小鎮，已經(jīng)出現了資金壓力的傳聞。多家房產(chǎn)網(wǎng)站顯示，長(cháng)沙小鎮的開(kāi)發(fā)商華誼兄弟(長(cháng)沙)電影文化城有限公司正在出售商鋪，均價(jià)3—6萬(wàn)/平方米。

長(cháng)沙小鎮的現場(chǎng)員工卻在7月6日表示：“我們商鋪不賣(mài)，只招租。”

一位準備去長(cháng)沙小鎮工作的人士向“公司深讀”透露：“這邊的負責人也說(shuō)了，當時(shí)有資金壓力，考慮賣(mài)商鋪，后來(lái)想一想，還是不賣(mài)了。”

“它(長(cháng)沙小鎮)相對來(lái)說(shuō)會(huì )比較難，它純粹是依靠招商。前期資金投資過(guò)大，沒(méi)有考慮運營(yíng)經(jīng)營(yíng)方面的壓力。”該人士說(shuō)。