8月，長(cháng)租公寓領(lǐng)域接連“爆雷”。

與借貸風(fēng)險掛鉤、抬高房?jì)r(jià)、甲醛隱患，長(cháng)租公寓一次次被推上風(fēng)口浪尖。這個(gè)為租房者供給房源，相比傳統租房市場(chǎng)，提供了升級消費的行業(yè)，究竟怎么了?

三次爆雷

北漂8年的季堯目前是新媒體創(chuàng )業(yè)公司的合伙人，前不久剛剛得知，自己和朋友去年以6300租下的兩居室，今年續簽將漲價(jià)到7500元，房租將近占到二人收入的三分之一。中介公司我愛(ài)我家的員工告訴她，是房東抬高了收益預期，她找房東求證，房東卻告訴她自己并沒(méi)有漲價(jià)。

季堯發(fā)現周?chē)姆孔邮袌?chǎng)價(jià)位也都漲了。目前這個(gè)位于三元橋的兩居室，是她和閨蜜工作地點(diǎn)的中心點(diǎn)，裝修不錯，靠近英語(yǔ)學(xué)習班和健身房，距離購物中心不遠，她決定默默承受上漲的1200元，但不免覺(jué)得糟心，“為什么要被割韭菜。”

季堯并非個(gè)案，北京房租同比上漲超過(guò)兩成，8月公眾對于房租暴漲的不滿(mǎn)情緒引發(fā)了持續的輿論熱議。而前我愛(ài)我家副總裁胡景暉的一番言論，把房租上漲矛頭指向長(cháng)租公寓，稱(chēng)自如、蛋殼等長(cháng)租公寓運營(yíng)商，高出市場(chǎng)20%至40%價(jià)格爭搶房源，推高了北京房租。

不僅房租貴，看似裝修齊全拎包入住的長(cháng)租公寓又爆出了“甲醛超標”的安全危機。

8月下旬，有自如租客在網(wǎng)上發(fā)文稱(chēng)因為甲醛超標，白細胞數量減少。在上海住了近兩年自如公寓的陸奇看到這則新聞，立刻聯(lián)想到了自己的境況。去年底，陸奇和朋友搬進(jìn)了一套經(jīng)過(guò)自如裝修、首次出租的兩居室，朋友覺(jué)得所住次臥有甲醛味，買(mǎi)了許多炭包。陸奇的第二任室友則覺(jué)得次臥的柜子味道刺鼻，反應問(wèn)題后，自如的員工前來(lái)把柜子搬走。最近，他們請來(lái)專(zhuān)業(yè)人員來(lái)測屋內的甲醛，發(fā)現這套入住9個(gè)月的房子甲醛仍然超標。“剛入住時(shí)的甲醛含量不敢想象。”他對界面新聞?wù)f(shuō)。

自如是目前國內規模最大的長(cháng)租公寓品牌，在北京、上海等一線(xiàn)城市的市場(chǎng)占有率第一。它的模式是，拿到各處分散的房源，統一裝修再出租，裝修期的長(cháng)短和裝修成本都會(huì )影響這種模式的回報周期。一位把上海的一套房委托給自如的房東告訴界面新聞，自如18天就完成了裝修改造。“高周轉的模式。二十多天就住進(jìn)了租客。甲醛肯定超標。”他說(shuō)到。

8月31日凌晨，自如官方微博發(fā)布公告稱(chēng)，從9月1日起下架全國九城全部首次出租房源，待CMA認證機構檢驗合格后再行上架。但是，自如并未提及過(guò)去已入住甲醛超標房屋租戶(hù)的賠償問(wèn)題。

除了房租暴漲、甲醛超標，背后的金融風(fēng)險是貼在長(cháng)租公寓頭上的第三宗罪。

鼎家是輿論風(fēng)波中應聲倒下的首家長(cháng)租公寓公司。

畢業(yè)來(lái)杭州十幾年，曾毅已經(jīng)是兩個(gè)孩子的父親，有兩套房子的中產(chǎn)。其中一套一居室學(xué)區房買(mǎi)自鼎家，精心裝修十幾萬(wàn)元，2016年又委托給鼎家出租，簽了兩年合約。今年4月再次續簽。

這套價(jià)值一百多萬(wàn)的學(xué)區房是曾毅生活在杭城的一份保險，即可作為投資與保值，又是為孩子讀書(shū)所用，幾十年后還可作為夫妻倆的老年公寓，出租則還有每月三千多的收益用以還付房貸。然而這份看似穩妥的資產(chǎn)也遭遇了風(fēng)險。

今年5月開(kāi)始，曾毅的租房款總是延期到達賬戶(hù)。8月，鼎家宣布破產(chǎn)，曾毅的租戶(hù)剛剛支付了鼎家三個(gè)月的房租和一筆押金，租戶(hù)拿不回押金，曾毅也拿不到未來(lái)三個(gè)月的房租。曾毅與房客重新簽訂一份雙方直租合同，各自承擔一部分損失。

曾毅不是受損最嚴重的，在受鼎家事件影響的數個(gè)幾百人的微信群里，人們每天討論著(zhù)找律師上法院，去鼎家公司“圍剿”工作人員。

鼎家創(chuàng )始人在接受界面新聞?dòng)浾卟稍L(fǎng)時(shí)解釋自己爆雷的原因：業(yè)務(wù)長(cháng)期虧損，管理漏洞導致內部貪腐，6月裁剪人員，被開(kāi)除員工爭奪客戶(hù)，傳播鼎家老板跑路的消息，公司發(fā)生擠兌，隨后資金鏈斷裂。事情變得不可挽回。

在P2P爆雷余波未盡的杭州，人們質(zhì)疑，鼎家與愛(ài)上街等借貸平臺合作，獲得全年租金，而租戶(hù)分期付款，積累的資金池被違規使用導致破產(chǎn)。人們不禁開(kāi)始疑慮，金融杠桿+長(cháng)租公寓的運營(yíng)模式，究竟玩的是什么高風(fēng)險游戲?

難賺錢(qián)的長(cháng)租與想賺錢(qián)的資本

“長(cháng)租公寓”最早是新加坡房地產(chǎn)集團帶入中國的舶來(lái)品。

1998年，圣捷服務(wù)公寓分別在上海、天津開(kāi)業(yè)，標志著(zhù)高端服務(wù)公寓品牌雅詩(shī)閣進(jìn)入中國。2000年以后，奧克伍德、莎瑪、輝盛閣公寓品牌紛紛入駐中國，也帶動(dòng)國內企業(yè)進(jìn)入長(cháng)租公寓領(lǐng)域，比如上海的優(yōu)帕克和廣州的私享家。

這些服務(wù)品質(zhì)向星級酒店看齊的長(cháng)租公寓，住著(zhù)大城市的金領(lǐng)、外商，并逐漸被中國中高階層接受為時(shí)尚生活方式。到2017年，雅詩(shī)閣中國租客的的占比從十多年前的1%增長(cháng)到45%以上。

中國的城鎮化發(fā)展加速，大城市房?jì)r(jià)上漲，租房需求增加。2013年末，全國流動(dòng)人口居住在政府提供的廉租房和公租房的比例為0.3%，租住私房比例為67.3%，在現居地購房比例為8.6%。

隨著(zhù)國內住宅市場(chǎng)面臨瓶頸以及政策引導，萬(wàn)科、龍湖等房地產(chǎn)公司也涉入長(cháng)租公寓。進(jìn)入這一領(lǐng)域的，還有自帶找房?jì)?yōu)勢的房產(chǎn)中介鏈家、我愛(ài)我家(分別推出自如寓和相寓)，以及具備酒店管理服務(wù)經(jīng)驗的酒店集團，比如華住旗下的城家，鉑濤旗下的窩趣。此外還有第三方資本推動(dòng)成長(cháng)起來(lái)的創(chuàng )業(yè)企業(yè)，例如YOU+、蘑菇公寓、魔方公寓等，互聯(lián)網(wǎng)資本介入，試圖發(fā)掘長(cháng)租公寓社區場(chǎng)景的想象空間。

2015年左右，中國長(cháng)租公寓企業(yè)進(jìn)入品牌化時(shí)期。中國飯店協(xié)會(huì )公寓委員會(huì )統計，當年國內擁有規模公寓企業(yè)超過(guò)500家，公寓間數超過(guò)100萬(wàn)間。

“2014年雷軍投資1億給YOU+公寓，帶動(dòng)了一波資本對長(cháng)租公寓的熱情。”負責長(cháng)租公寓領(lǐng)域某個(gè)北京頭部企業(yè)項目的投資人潘玉告訴界面新聞，“而且近年因政策鼓勵租房市場(chǎng)，長(cháng)租公寓進(jìn)入了各家銀行借貸以及投資機構的優(yōu)先名單。”

與此同時(shí)，長(cháng)租公寓行業(yè)的主流模式從最初集中式拿房(買(mǎi)下整棟樓，重資產(chǎn)，高消費群體)，向分散式拿房的輕資產(chǎn)、二房東模式轉變。“現在的長(cháng)租公寓在做市場(chǎng)下沉，房租三四千元左右，面向城市白領(lǐng)。這幾年長(cháng)租公寓企業(yè)到居民小區收分散的房源，動(dòng)作特別大。”中原地產(chǎn)分析師盧文曦對界面新聞表示。2017年開(kāi)始，國家政策鼓勵“租購并舉”。“資本開(kāi)閘，政策引導，大家就覺(jué)得長(cháng)租公寓領(lǐng)域有利可圖。”盧文曦說(shuō)到。

在中國中部城市從事酒店、地產(chǎn)業(yè)研究的趙潤森認為，資本進(jìn)入長(cháng)租公寓，還與經(jīng)濟大環(huán)境相關(guān)。“通貨膨脹的風(fēng)險下，國內目前股市不能投， 理財產(chǎn)品監管加強、投資回報率降低，又遇到史上最嚴格的外匯管制，老百姓需要對沖的方式，除了交易量有限的黃金，就是地產(chǎn)。人們通過(guò)貸款買(mǎi)房、囤房，財務(wù)壓力加大，就會(huì )強迫拉動(dòng)租賃市場(chǎng)。”趙潤森總結道。

與此同時(shí)，成為長(cháng)租公寓新主流的自如、蛋殼、魔方等創(chuàng )業(yè)公司，進(jìn)入了借助資本擴張市場(chǎng)的階段。今年初，自如獲得了騰訊參與領(lǐng)投的40億元A輪融資，蛋殼公寓隨后完成1億美元B輪融資，后者據統計已經(jīng)在過(guò)去三年眾籌十余次，通過(guò)ABS募資超過(guò)2億元。

然而，不同于雅詩(shī)閣這樣自持房產(chǎn)的長(cháng)租公寓可以借助地產(chǎn)本身增值，二房東式的長(cháng)租公寓回報率本身非常有限。

潘玉獲得的數據是，國內頭部長(cháng)租公寓品牌在大城市的入住率達到95%以上，利潤率則僅有約5個(gè)點(diǎn)。另一家不愿透露身份的頭部長(cháng)租公寓企業(yè)的高層告訴界面新聞，一間房如果租客每月支付3000元，其中長(cháng)租公寓拿房成本占其中的70%，裝修成本15%，運營(yíng)成本10%，稅務(wù)5%，算下來(lái)沒(méi)有盈利，反而房量規模小的企業(yè)虧損少，容易回本。

“確實(shí)有規?；唤?jīng)濟的可能。”潘玉認為，“規模擴大，管理難度上升，而在拓寬拿房渠道時(shí)，有些渠道勢必有代理成本，推高拿房的房?jì)r(jià)。但核心在于長(cháng)租公寓企業(yè)的精細化管理能力。”她認為，對于善于管理的企業(yè)，規模大，邊際成本能夠減少，包括集中采購的成本下降。

2015年，在內地跑了多年室內設計的張杰柏與朋友合計，將其空出來(lái)的舊樓租下來(lái)改造裝修，做成長(cháng)租公寓。這棟樓的公寓樓層大概2200平方，100間20平米左右戶(hù)型的房子，坐落在上海的吳中路，靠近地鐵最后一站，旁邊就是機場(chǎng)、商城和公園。他甚至誕生了一個(gè)創(chuàng )業(yè)規劃，將這間長(cháng)租公寓的模式在上海進(jìn)行復制，產(chǎn)生一定的現金流水后進(jìn)行融資，擴展到5間長(cháng)租公寓后，掛出自己的品牌，隨后向二三線(xiàn)城市發(fā)展。

張杰柏計算了成本與營(yíng)收，預計吳中路的長(cháng)租公寓樓，需要三年保本，五年回款。但是今年上海進(jìn)行城市改造，要求對樓外觀(guān)進(jìn)行8個(gè)月的裝修整理，將影響到租客的生活，也影響到公寓營(yíng)收。隨著(zhù)上海消防法規變得嚴格，成本、地段、所需資金都合適的物業(yè)越來(lái)越難找到。

就在今年有買(mǎi)家找到張杰柏，要以不錯的價(jià)格買(mǎi)下吳中路的長(cháng)租公寓，在外觀(guān)改造期進(jìn)行內部裝修改造，將其升級成45到65平米戶(hù)型的高端長(cháng)租公寓。張杰柏決定暫時(shí)放棄之前的創(chuàng )業(yè)計劃。吳中路的長(cháng)租公寓被一家市場(chǎng)占有率較大的長(cháng)租公寓品牌獲得。

“如果不嫁接復雜的交易結構，長(cháng)租公寓的回報周期很長(cháng)。”一位在上海做酒店投資、金融創(chuàng )業(yè)的業(yè)內人士對界面新聞?wù)f(shuō)。

“長(cháng)租有兩種情況，一種是企業(yè)自己有房子，做長(cháng)租則每月有現金流入，就是企業(yè)賺的錢(qián)。多數長(cháng)租企業(yè)是二房東，賺取差價(jià)，但盈利空間狹窄，拿房?jì)r(jià)格低則容易丟失房源，出租房源價(jià)格抬高容易租不出去。不玩點(diǎn)資本游戲，這個(gè)活沒(méi)法干。”盧文曦直白地說(shuō)。

酒店產(chǎn)權網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng )始人馮少輝仔細分析了這場(chǎng)資本游戲的由來(lái)：“長(cháng)租公寓所支付的物業(yè)租金和酒店大致一樣，而售價(jià)常低于酒店三四成，利潤自然不如酒店，但長(cháng)租公寓的特性是，有穩定的、長(cháng)期的租金收入，這就導致會(huì )獲得很好的擔?；蛘哔Y金方的安全評級。由此，通過(guò)長(cháng)租公寓的基礎資產(chǎn)，來(lái)博得資金機構的融資、投資，長(cháng)租公寓可以獲得最大化的資金支持。”

“說(shuō)白了，一些長(cháng)租公寓其實(shí)就是專(zhuān)門(mén)為金融機構定制的投資產(chǎn)品。”馮少輝說(shuō)到，“另一方面，達到一定規模的長(cháng)租公寓能夠壟斷市場(chǎng)，從而操縱并逐步抬高售價(jià)，獲取利益。也就是說(shuō)，社會(huì )資金懸賞了一個(gè)最敢于冒險的人或者行業(yè)炒市場(chǎng)。”

資本該為長(cháng)租公寓的危機負責嗎？

長(cháng)租公寓在籌資擴張，以及收客模式兩個(gè)方面，都在今年集中爆發(fā)出危機。

其中籌資擴張的模式，被認為是長(cháng)租公寓抬高市場(chǎng)租房?jì)r(jià)格的原因，也被指認為資本的原罪。其背后邏輯是，長(cháng)租公寓通過(guò)融資、風(fēng)投、ABS、REITs等形式籌集到發(fā)展資金，擴大市場(chǎng)占有率，試圖達到壟斷，隨后抬高租金價(jià)格，獲得回報。急切的獲利需求帶來(lái)的今年暑期的高租金，以及自如暗藏甲醛超標危險的高周轉。

“長(cháng)租公寓如果沒(méi)有資本推動(dòng)，中間的獲利空間是相當微小的，根本承受不了多久就要倒掉的。并且今年進(jìn)入激烈的市場(chǎng)競爭階段。”盧文曦稱(chēng)，“長(cháng)租公寓的第一步是占領(lǐng)市場(chǎng)，不考慮是否盈利，要知道企業(yè)的第一第二輪融資，都需要看企業(yè)市占率是多少，沒(méi)有市占率，怎么和資本講故事。同時(shí)與競爭對手搶市場(chǎng)，抬高拿房?jì)r(jià)格，爭取房源。”

前我愛(ài)我家副總裁、現中國房地產(chǎn)經(jīng)紀同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉，是首先站出來(lái)將房租上漲矛頭指向長(cháng)租公寓的人。他對界面新聞表示，“這些住宅租賃運營(yíng)商近期的不合理抬價(jià)，至少占到房租上漲因素的三分之一。”但站在長(cháng)租公寓的一方不那么認為。

北京是今夏租房者對租金抱怨聲最多的城市。我愛(ài)我家一位不愿在敏感時(shí)期表明身份的中層告訴界面新聞，一線(xiàn)員工不會(huì )無(wú)限制抬高收房的價(jià)格，“如果抬價(jià)太多，出租價(jià)格上漲，房子租不出去，會(huì )扣減員工的KPI。況且在與房東的免租期內，越早出租房源越能獲得收益。“他認為今年北京的房租上漲，集中于部分熱門(mén)區域，到了9月，房租則會(huì )季節性回落，降到漲價(jià)前的水平。

上述長(cháng)租公寓投資人潘玉認為，一線(xiàn)人員抬高收房?jì)r(jià)格的行為確實(shí)存在，但長(cháng)租市場(chǎng)的機構化比例，遠沒(méi)有達到能撬動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的地步。“北京大約700多萬(wàn)套存量房，其中300至400萬(wàn)間可出租，而集中式公寓有10至20萬(wàn)間，機構化率小于10%。“該投資人說(shuō)到。

貝殼研究院(隸屬于鏈家)院長(cháng)楊現領(lǐng)在此前《財經(jīng)》采訪(fǎng)中表達其觀(guān)點(diǎn)，他認為除了七八月畢業(yè)、換工作的旺季帶來(lái)季節性上漲，租金上漲與供給缺口相關(guān)，北京和深圳的人均住房間數為0.34和0.3，住房缺口超過(guò)成都、杭州、上海等其他城市。另外由于去年以來(lái)北京大興火災之后的拆除違建、清理地下室，部分租賃需求由五環(huán)外轉移到城中。

我愛(ài)我家上述中層告訴界面新聞，北京的大量空置房源也是租房市場(chǎng)供需緊張的原因。“很多研究機構包括政府都在估算空置房源的數量，有的拿水表、電表、夜晚的滅燈率來(lái)估算，我們按照我愛(ài)我家體系中，過(guò)去幾年以毛坯房出售的二手房占比來(lái)算，北京空置房源大約有80萬(wàn)套。”他表示，我愛(ài)我家正在要求員工盡量挖掘出這些空置房源，并提議政府嘗試設立空置稅，或是對出租房子的業(yè)主減免房產(chǎn)稅。

在今夏出現的長(cháng)租公寓爆倉危機，則是來(lái)自近年來(lái)長(cháng)租公寓開(kāi)始嘗試的新型收客模式上，即與第三方機構合作，讓租戶(hù)以借貸方式實(shí)現分期付款，使得缺少存款的年輕白領(lǐng)可以月付租房，擴大市場(chǎng)人群，同時(shí)長(cháng)租公寓企業(yè)從機構一次性獲得整年租金，形成資金沉淀。

“目前對于這些資金池的監管比較模糊，大量中介機構把資金池用作擴張房源的資金，或者挪作他用，導致爆倉風(fēng)險。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對界面新聞指出。

“分期付款本來(lái)是一種個(gè)人信用體系逐步完善下，新出現的消費方式，但對于長(cháng)租企業(yè)獲得的這部分資金沉淀，目前存在監管漏洞。同時(shí)考驗長(cháng)租公寓企業(yè)的運營(yíng)能力。”上市長(cháng)租公寓投資人稱(chēng)。

胡景暉認為，國內住建部和各地住建委、一行三會(huì )等應當建立聯(lián)合工作機制，嚴格監督進(jìn)入長(cháng)租公寓的資本。

長(cháng)租市場(chǎng)還會(huì )好嗎？

潘玉認為，長(cháng)租公寓行業(yè)需要越來(lái)越精細化的運營(yíng)。例如爆倉的杭州鼎家，其董事長(cháng)魏永鋒在界面新聞采訪(fǎng)中提到，由于管理漏洞，銷(xiāo)售人員挪用房租、賺取差價(jià)，給公司造成了200多萬(wàn)損失，加速了資金鏈斷裂。

潘玉表示，雖然有很大部分是線(xiàn)下業(yè)務(wù)，包括業(yè)務(wù)人員收房、帶人看房、提供日常服務(wù)，但新型長(cháng)租公寓品牌正在給租房帶來(lái)標準化的服務(wù)，并以互聯(lián)網(wǎng)的方式給行業(yè)帶來(lái)信息透明度，在網(wǎng)上收客方面體現出互聯(lián)網(wǎng)的馬太效應，“我們認為，這些新公司對傳統的長(cháng)租行業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì )形成降維打擊。”

楊現領(lǐng)在此前媒體訪(fǎng)談中提到，目前的輿論形勢有可能導致整個(gè)長(cháng)租公寓行業(yè)資金使用成本提升。“未來(lái)無(wú)論是發(fā)債還是授信都會(huì )趨嚴。如果銀行不愿意貸款甚至停止貸款，行業(yè)向市場(chǎng)的供給就會(huì )受到硬限制。”他在采訪(fǎng)中表示，“長(cháng)租公寓公司肯定是租房市場(chǎng)的先進(jìn)生產(chǎn)力，如果長(cháng)租公寓行業(yè)發(fā)展不起來(lái)，市場(chǎng)又回復到若干年前C2C加黑二房東主導的狀態(tài)，那對租房人絕對不是一件好事。”

他直言稱(chēng)，中國房改以來(lái)建立了一套為購房設計的制度體系，但租房市場(chǎng)制度設計還是空白，導致了今夏矛盾積累一次性爆發(fā)。而此時(shí)也正是解決問(wèn)題的好時(shí)機。

上述不愿透露身份的長(cháng)租公寓企業(yè)高層對界面新聞形容，如果說(shuō)此前是長(cháng)租公寓行業(yè)的清晨，“什么都看不清楚”，現在則是早晨。雖然仍是行業(yè)的早期，但太陽(yáng)升起，租房市場(chǎng)的需求變得強烈。

雖然國內長(cháng)租公寓品牌已經(jīng)在嘗試多種形式的融資方式，包括ABS(用應收房租款向機構放債)和REITs(以租金+資產(chǎn)為底層標的，向公眾募款的基金形式)，但這都處于嘗試的階段，不斷與本身的業(yè)務(wù)模式磨合。REITs把資產(chǎn)打包，通過(guò)基金方式收回投資，風(fēng)險較小，在國內陸續開(kāi)始嘗試。

2017年7月，證監會(huì )、住建部等九部委在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中指出，“加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券及資產(chǎn)支持證券，專(zhuān)門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。”2018年4月，中國證監會(huì )、住房城鄉建設部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化。

趙潤森認為，在今年的長(cháng)租漲價(jià)問(wèn)題中，市場(chǎng)受到地產(chǎn)業(yè)的波及。“國內房地產(chǎn)市場(chǎng)是重貨幣的。而近期房地產(chǎn)業(yè)融資渠道受限，造成房地產(chǎn)商資金緊張，融資成本增加，必然要求快速的回報。長(cháng)租是次地產(chǎn)行業(yè)，地產(chǎn)業(yè)的刺激會(huì )波及到長(cháng)租。”

趙潤森說(shuō)，“而受到影響的大城市年輕人，承受著(zhù)租金上漲，月收入漲幅有限，只能減少其他生活消費，對前途感到渺茫。”今夏對長(cháng)租市場(chǎng)的討伐，何嘗不是一場(chǎng)“消費降級”體驗下的輿論反彈。