30年地產(chǎn)風(fēng)云，王者更迭，但財富的本質(zhì)與趨勢始終如一。

我們祈禱能夠預測趨勢，我們不斷追求速度與規模，但是沒(méi)有人能夠挑戰市場(chǎng)的規律。

中國房地產(chǎn)行業(yè)的30年，是陽(yáng)光彩虹與狂風(fēng)暴雨輪回更替的30年。

1988年，中國農歷龍年，憲法第十條第四款增加了“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”的字樣。寥寥數語(yǔ)，揭開(kāi)了中國民間房地產(chǎn)行業(yè)的春天，“萬(wàn)通六君子”在熱土海南名噪一時(shí)，王石在深圳成為“拿地王”，“大炮”任志強在華遠開(kāi)啟桀驁不馴的地產(chǎn)生涯，“教父”桂強芳成立了中國第一家房地產(chǎn)中介代理公司……

那是中國房地產(chǎn)行業(yè)的第一輪牛市。僅用5年時(shí)間，中國房?jì)r(jià)均價(jià)翻了3倍，開(kāi)發(fā)企業(yè)從數千家增長(cháng)到3萬(wàn)家。

然而，一切繁華都在1993年告一段落：市場(chǎng)嚴重供過(guò)于求，在政府調控下，熱錢(qián)抽離，房?jì)r(jià)地價(jià)狂泄。1995年，中國商品房累計空置建筑面積高達5 031萬(wàn)平方米，海南省95%的房地產(chǎn)公司倒閉。

狂熱，調控，下泄，去庫存，再次狂熱。有人在輪回中水深火熱，有人卻春風(fēng)得意;有人在輪回中黯然出局，有人卻強勢再起。

30年來(lái)，中國人在地產(chǎn)業(yè)的輪回中尋找財富的本質(zhì)。而歷史告訴我們，永遠不要與趨勢為敵，一切都是最好的安排。

趨勢內外的贏(yíng)家

1999年5月，王石以登山者的身份，征服了他人生中第一座高峰—青海玉珠峰，接著(zhù)是西藏章子峰、新疆慕士塔格峰……2003年，王石征服了全球第一高峰—珠穆朗瑪峰。

伴隨王石征服的高峰越來(lái)越多，萬(wàn)科也坐上了中國房地產(chǎn)行業(yè)頭把交椅，一坐就是20年。

正是在風(fēng)暴來(lái)襲、房地產(chǎn)行業(yè)萬(wàn)馬齊喑的1993年，王石在眾人的驚詫中做出“all in”房地產(chǎn)的決定，萬(wàn)科迅速地從綜合商社發(fā)展為純粹的房地產(chǎn)企業(yè)。

這一冒險行為在1998年收獲奇效：政府宣布全面終止福利分房，住房分配貨幣化開(kāi)啟。當時(shí)，很多單位“批發(fā)式”買(mǎi)房，再提供給員工作為住房，全國存量空置房被一掃而空，中國房地產(chǎn)去庫存1.0讓蓄勢許久的萬(wàn)科成功登頂。

然而，正值職業(yè)生涯的巔峰，王石卻選擇悄然隱退。他辭去總經(jīng)理一職，登山、跳傘逐漸成為了他的“正事”。

或許，當時(shí)的王石已經(jīng)預料到了。2年后的2001年，在房地產(chǎn)行業(yè)又一次步入狂熱后，中國將掀起跨時(shí)3年的房地產(chǎn)全面整頓，行業(yè)再次步入寒冬。

待到王石選擇“復出”已是2005年，由他“遙控”的接班人郁亮在復蘇的市場(chǎng)中掀起縱橫捭闔的并購戰略，僅2006年一年就鯨吞了13家房地產(chǎn)企業(yè)，并一舉進(jìn)入之前從未染指的北京市場(chǎng)。

一退一進(jìn)，萬(wàn)科從中國第一大房地產(chǎn)企業(yè)，變成全球第一大房地產(chǎn)企業(yè)，從那時(shí)起萬(wàn)科被外界稱(chēng)作“宇宙第一大房企”。

對行業(yè)趨勢的精準把握，向來(lái)被認為是萬(wàn)科稱(chēng)王的法寶。30年風(fēng)云變幻，王石丟過(guò)兩次對萬(wàn)科控制權的陣地，卻從來(lái)沒(méi)有判斷錯行業(yè)的趨勢。

1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺，建立預售許可——客戶(hù)預支房款，房地產(chǎn)公司拿錢(qián)蓋房，最后交付。預售制度放大了房地產(chǎn)公司的杠桿，使其能夠快馬加鞭超前建設;同時(shí)，也給掌舵者們出了一道難題：開(kāi)盤(pán)價(jià)幾何?

如果行業(yè)向好，預測房?jì)r(jià)平穩上升，房地產(chǎn)企業(yè)勢必會(huì )抓緊建房、迅速開(kāi)盤(pán)，同時(shí)大張旗鼓拿地;如果行業(yè)走弱，預測房?jì)r(jià)一般甚至下跌，房地產(chǎn)企業(yè)則既不拿地也不建房。

周易八卦，五行占卜。對房?jì)r(jià)的預測既是老百姓的要事，也是地產(chǎn)商的要務(wù)。顯然，王石把這一問(wèn)題看作是輪回—月盈則虧，水滿(mǎn)則溢，周而復始，生生不息。

2000年，有的人選擇跳出輪回，而他就是王健林。

在佳兆業(yè)、陽(yáng)光100等企業(yè)擁抱商住市場(chǎng)的時(shí)候，王健林執掌的萬(wàn)達果斷抽身，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。他還發(fā)明了一種全新的商業(yè)模式“訂單地產(chǎn)”：招商在前，建設在后，與一流商家共同選址、共同設計、先租后建。

2001年，訂單模式下的第一個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)在長(cháng)春重慶路建成。開(kāi)業(yè)前就已成功引入沃爾瑪、蘇寧電器等大商家，萬(wàn)達廣場(chǎng)一炮打響。

到2017年，萬(wàn)達廣場(chǎng)已達168座，2018年預計新開(kāi)52座。伴隨攻城略地，30年來(lái)成長(cháng)起來(lái)的商業(yè)力量業(yè)已與萬(wàn)達廣場(chǎng)深度捆綁，改變了一個(gè)又一個(gè)城市的商業(yè)綜合體生態(tài)。

30年，中國住房市場(chǎng)經(jīng)歷了至少3次大起大落，然而中國商業(yè)地產(chǎn)的輪回至今沒(méi)有真正出現。王健林成為中國經(jīng)濟持續攀升蔭蔽下的受益者。

效率與質(zhì)量

在激蕩的房地產(chǎn)行業(yè)輪回中，進(jìn)化出了一種獨有的物種：粵式地產(chǎn)商。他們包括恒大、碧桂園、雅居樂(lè )、富力、合生、珠江等赫赫有名的地產(chǎn)巨頭，其特點(diǎn)就是“短”“平”“快”。

1996年，恒大成立。掌門(mén)人許家印給恒大下的項目開(kāi)發(fā)命令就是：當年征地、當年報建、當年動(dòng)工、當年竣工、當年售罄、當年轟動(dòng)、當年入住、當年受益。

極快的開(kāi)發(fā)速度，帶來(lái)極短的反應時(shí)間，無(wú)疑是應對行業(yè)趨勢沉浮的利器：形勢有利時(shí)能夠攫取最大回報，形勢不利時(shí)能夠爭取最大輾轉空間。

在恒大，半小時(shí)內，集團的任何指令都能傳達給各個(gè)角落的基層員工。如果上午決定成立一家分公司，下午就可以到目的地召開(kāi)新公司管理層會(huì )議。即便是臨時(shí)決定開(kāi)發(fā)一個(gè)新的項目，恒大也可以在短短2個(gè)小時(shí)內組建一個(gè)工種齊全的隊伍。

在這套靈敏的“神經(jīng)系統”基礎上，許家印進(jìn)而推行創(chuàng )造了恒大奇跡的擴張法寶——標準化。對此，恒大出臺了《精品工程標準》，將龐雜的項目開(kāi)發(fā)過(guò)程分解細化為6 000多個(gè)小環(huán)節，大到項目規劃、材料采購和招標合作，小到員工的伙食、接送和住宿，全部設定硬性標準加以管理。標準化，既可快速復制項目，又能確保精品質(zhì)量，還極大地降低了成本。

2014-2015年，在萬(wàn)科陷入“寶萬(wàn)之爭”、整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)陷入調整期的時(shí)間節點(diǎn)上，許家印強勢“加注”，在一二線(xiàn)城市頻繁拿地，積蓄勢能。2016年，行業(yè)復蘇，“恒大速度”顯示威力，一年干了3 734億元銷(xiāo)售額，將萬(wàn)科遠遠地甩在了后面，首次問(wèn)鼎最大房地產(chǎn)企業(yè)。

在拼“快”這一項上，楊國強執掌的碧桂園似乎有過(guò)之而無(wú)不及。

有關(guān)“碧桂園速度”的描述是這樣的：項目從土地摘牌到動(dòng)工，平均時(shí)間是50天;從土地摘牌到開(kāi)盤(pán)，平均時(shí)間是156天;從開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)，到資金回流，即3個(gè)月開(kāi)盤(pán)，4個(gè)月資金回正，5個(gè)月資金再利用，一年內資金可以回籠2次。

楊國強甚至還要求：土地摘牌后一天內出規劃圖，設計院在接到戶(hù)配要求后必須通宵工作，當天出圖，為節省時(shí)間必須采用標準化產(chǎn)品，第二天，項目總就要去當地政府報建。如果一個(gè)項目摘牌就開(kāi)工，獎勵項目總20萬(wàn)元，往后每推遲1天扣1萬(wàn)元，直到罰款20萬(wàn)元，超過(guò)40天，項目總就要被撤職。

高速度、高壓力、強執行，9個(gè)字可以概括“碧桂園速度”，業(yè)內稱(chēng)為碧桂園無(wú)往而不利的“高周轉模式”。2017年，碧桂園實(shí)現銷(xiāo)售收入5 508億元，超越恒大、萬(wàn)科，讓最大房地產(chǎn)企業(yè)再度易主。

2016年，恒大超越萬(wàn)科;2017年，碧桂園超越恒大。中國房地產(chǎn)行業(yè)似乎進(jìn)入由粵式地產(chǎn)商主導的高光時(shí)刻。

然而，2018年接二連三的變故，讓這場(chǎng)群雄逐鹿陷入深深的反思。

2018年6-7月，碧桂園接連發(fā)生安全生產(chǎn)事故：6月24日，碧桂園上海奉賢區在建項目紅墅林發(fā)生事故，致1死9傷;7月12日，碧桂園杭州前宸府基坑坍塌，所幸無(wú)人傷亡;7月26日，安徽六安碧桂園城市之光工地圍墻和板房倒塌，造成6死多人受傷……

碧桂園的高周轉，關(guān)鍵必然是投入產(chǎn)出時(shí)間越短，資金周轉率、資金回報率越高。但是從現實(shí)來(lái)看，這就意味著(zhù)項目有充足的理由壓縮從拿地，到開(kāi)工、施工、開(kāi)盤(pán)、現金流回正的時(shí)間。而任何工程都有合理的工期，如果為了速度而趕工，安全與質(zhì)量問(wèn)題便難有保證。

碧桂園的一連串事故，正是在為高周轉的商業(yè)模式埋單。出于商業(yè)規律與人道主義，它必然引起輿論的強烈反彈，也讓人們對持續高燒不退的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生疑問(wèn)——

房地產(chǎn)市場(chǎng)如此焦躁，新一輪的行業(yè)寒冬即將到來(lái)了嗎?

財富的本質(zhì)不死

2010-2015年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入“凍市”，房?jì)r(jià)不漲不跌，投機絕跡，空置房飛速增加。

2015年底，中國再次啟動(dòng)去庫存政策。隨后房?jì)r(jià)飆升，數倍上揚。

這一輪房地產(chǎn)行業(yè)財富的狂飆只持續了不到1年的時(shí)間——2016年國慶，“限購限貸”“限售限價(jià)”陸續推出，調控政策不斷加碼，中國房?jì)r(jià)又慢慢恢復低速增長(cháng)。

與以往任何調控不同的是，本輪調控提出一個(gè)至關(guān)重要的觀(guān)點(diǎn)：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

然而，任志強說(shuō)，越出政策的地方，房?jì)r(jià)越要上漲。

過(guò)去10年，少有人在意任志強在華遠地產(chǎn)的職業(yè)身份，而是把他視作房?jì)r(jià)堅定的看多派。無(wú)論周?chē)巳绾钨|(zhì)疑、反對，任志強都會(huì )怒目圓睜地轟出“歷史證明房?jì)r(jià)永遠都是上漲”“中國的年輕人就該買(mǎi)不起房子”的驚人語(yǔ)錄。態(tài)勢的發(fā)展也總是證明他是對的，其他人都是錯的。

任志強其實(shí)看穿了財富的本質(zhì)：城市化進(jìn)程無(wú)法抵擋，房?jì)r(jià)長(cháng)期看一定會(huì )上漲。主要城市土地實(shí)際供應量都在下降，一二線(xiàn)城市人口集中度仍在攀升，中國房?jì)r(jià)距離真正的高位還有很遠的距離。

力挺房?jì)r(jià)，任志強被稱(chēng)作是“中國老百姓最想揍的商業(yè)大佬”。事實(shí)上，作為一名看多派，任志強并沒(méi)有享受到多少房?jì)r(jià)飆升的好處，反而深受其害。由于土地拍賣(mài)價(jià)格的持續攀升，華遠地產(chǎn)一度被擠出一線(xiàn)城市，也甚少當過(guò)“地王”，“南萬(wàn)科、北華遠”的輝煌歷史漸成往事。

任志強只是說(shuō)了他覺(jué)得應該說(shuō)的，他想告訴中國的年輕人：拋開(kāi)表面的干擾與繁復，我們需要看清財富的本質(zhì)。就宛如好友寧高寧對他的評價(jià)：不太識時(shí)務(wù)，也不知道顧全大局，而且有時(shí)候不知趣，還老是自以為是，但他是一個(gè)“真實(shí)的人”。

按照任志強的預測，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有20年的黃金期，但是它一定會(huì )顯示出相較以往的不同：一線(xiàn)市場(chǎng)長(cháng)期向好，三四線(xiàn)市場(chǎng)兇險;同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)從“春秋”進(jìn)入“戰國”。

2018年1-7月，實(shí)現千億元銷(xiāo)售額的地產(chǎn)公司已達10家：碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利、融創(chuàng )、綠地、中海、龍湖、新城、華潤。而在2014年，全年銷(xiāo)售額突破千億元的地產(chǎn)公司才7家。這意味著(zhù)行業(yè)集中度正在上升，處于頭部的企業(yè)有望通過(guò)兼并重組獲取更多行業(yè)資源，進(jìn)一步擴大市場(chǎng)份額，實(shí)現強者恒強、大者愈大。

幾乎是必然的趨勢，未來(lái)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是大象與大象之間的游戲。這是由財富聚合的本質(zhì)決定的，只有規模效應的凸顯，才可以降低拿地成本、融資成本，并以此獲得良好發(fā)展前景和資源，進(jìn)一步凸顯規模效應。

中國房地產(chǎn)行業(yè)的輪回與趨勢，最終從行業(yè)回到企業(yè)內部。速度與規模的角逐并未停歇，擺在所有人面前的是一道全新的課題：誰(shuí)能在快與穩之間尋求最佳平衡，誰(shuí)才能真正笑到最后。

30年地產(chǎn)風(fēng)云，看過(guò)萬(wàn)科、恒大、碧桂園，期盼更好的未來(lái)。

習酒點(diǎn)評

從1988年到2018年，30年來(lái)中國民間房地產(chǎn)市場(chǎng)從零發(fā)展到200萬(wàn)億元的大市場(chǎng)，見(jiàn)證著(zhù)中國企業(yè)對財富趨勢的摸索，見(jiàn)證著(zhù)中國企業(yè)家對規模與速度的追求與平衡，更見(jiàn)證著(zhù)中國經(jīng)濟的騰飛。

[ 編輯 唐亮 E-mail：tangliangcq@126.com ]