最近在二刷《冰與火之歌》原著(zhù)，全卷15本，特有的文本行進(jìn)風(fēng)，金句頻出，翻譯的特好，良心推薦五顆星。

幾天前，在北京燕莎高級餐廳與高人餐敘，得到一些啟發(fā)，送地產(chǎn)商一些建言。

一共十條。

一、市值管理怎么重視都不為過(guò)

今年1月至今，同花順的地產(chǎn)股指數整體跌了34%。巨頭碧桂園與萬(wàn)科，跌幅都在40%以上。

這種跌幅不算小，但尚未到08年地產(chǎn)股平均80%跌幅的水平。但是在當時(shí)當日的局勢下，股價(jià)下墜如刀，你做市值管理基本是無(wú)用功，無(wú)異于螳臂當車(chē)。反倒是現在啟動(dòng)，跌幅尚在人力可為的當下，市值管理才有功效。

這種勸告，尤其對大股東做了大量股權抵押融資的公司，相當致命。隨著(zhù)毛衣戰往深處走，資本市場(chǎng)不是很明朗，地產(chǎn)股在今天的政策語(yǔ)境下向上空間有限，向下空間倒是清晰可見(jiàn)。

二、額外重視降價(jià)與交付輿情危機

對中國地產(chǎn)商而言，美好的故事總與銷(xiāo)售拿地有關(guān)，不那么美好的故事總與交付、降價(jià)有關(guān)。如果說(shuō)營(yíng)銷(xiāo)是一門(mén)功課，那么降價(jià)與交付就是一門(mén)藝術(shù)。

中國房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩的傳統開(kāi)發(fā)模式里，歷經(jīng)十余年，拿地與銷(xiāo)售，已經(jīng)造就了你國最強大的新聞啦啦隊，包裝能力超強。

但是，這些戰斗力，一旦與開(kāi)發(fā)商下行周期的降價(jià)與交付危機迎面相撞，基本上是復仇者聯(lián)盟面對滅霸，下場(chǎng)極悲慘，毫無(wú)還手之力。

這些危機，直接關(guān)乎品牌，客戶(hù)粘性，人心感受。降價(jià)不可恥，但是要善待客戶(hù)，比如把房子好好蓋。房?jì)r(jià)一夜七折賣(mài)，交付還疊加事故，人心此情同理，你不憤怒，說(shuō)明你修養過(guò)高。

送句忠告給開(kāi)發(fā)商。轉身的時(shí)候要優(yōu)雅，越是情勢艱難，越要人心共渡，重視誠信與誠意，房子好好蓋，客戶(hù)關(guān)系好好維護，此時(shí)有事半功倍之效。

是的，淡市下，做好人好事是最好的加杠桿！

三、培養自己的中低速生存能力

很多開(kāi)發(fā)商，很多職業(yè)經(jīng)理人，很多商業(yè)機會(huì )，只存在于增量模式里。從本質(zhì)上說(shuō)，它近乎是速度的函數，速度沒(méi)有了，前途就沒(méi)有了。

這是一種悲哀。這個(gè)行業(yè)財富效應如此明顯，老天如此慷慨給了十余年黃金光景，這樣的天時(shí)地利人和，結果只教會(huì )大家一種在增長(cháng)模式下活下去的本領(lǐng)，太令人遺憾了。

我們應該注意培養，自己在低速模式與中速模式下活下去的生存能力。

這句話(huà)不僅適用于開(kāi)發(fā)商，更適用于職業(yè)經(jīng)理人，當然也適用于莘莘媒體同業(yè)。我們應該把一個(gè)美好故事函數的變量，從速度轉移到能力，從天時(shí)轉向人力。

否則，我們不過(guò)是自以為是的高薪巨嬰，以及，一群明顯被包裝過(guò)度的偽明星。

四、重視培養公司內部的趨勢研判能力

中國房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，進(jìn)化到今天，明顯已經(jīng)變成產(chǎn)能過(guò)剩的投資自動(dòng)化機器。人、地、錢(qián)，三者只要具備，機器就可以轟隆隆地開(kāi)工，無(wú)眠無(wú)休。

但是，人的重要性在此刻被凸顯出來(lái)了。我其實(shí)指的是，基于公司內生的趨勢研判與戰略選擇能力。

它能決定三件事情：

1. 依然有增量的城市在哪里；

2. 增量比較穩定的城市在哪里；

3. 增量消失了的城市在哪里，足以讓你避開(kāi)大坑。

這些結論，很多時(shí)候，外部外包機構可以告訴你，但是我自己覺(jué)得，致命問(wèn)題的答案，還是要靠?jì)炔孔陨怼?/p>

而它并非一夕一夜之功。重視這些人才，等于提前打造一把救命的火把。

五、研究中西部崛起與自己的關(guān)系

中西部崛起，大概是下一個(gè)五到十年中國房地產(chǎn)的黃金機會(huì )。抓不到的話(huà)，基本上可以洗洗睡了。

這個(gè)問(wèn)題可以拆分成幾個(gè)小問(wèn)題：

1. 對開(kāi)發(fā)商的投資布局的影響；

2. 對職業(yè)經(jīng)理人群體就職流向的影響；

3. 對政府稅收結構的影響；

4. 對土地資源指標分配的影響。

基本上，前三十強的公司都得想這個(gè)問(wèn)題。想的越早，越接地氣，越快動(dòng)手，機會(huì )離你越近。

六、研究人口流向，關(guān)乎人命！

不久前，我寫(xiě)了一篇文章，這個(gè)數據請深圳朋友回答一下，互動(dòng)頻繁，比預期還好。

結果，我有兩大發(fā)現：看好深圳的朋友比想象中多的多；人們更愿意相信自己愿意相信的東西。反正，我的意見(jiàn)我保留，可以等等看。

未來(lái)十年，中國所有商業(yè)公司必須考慮的事情是：人口流向。它由兩個(gè)問(wèn)題組成：1. 人口從哪里流出了；2. 人口最終流向了哪里。

第一個(gè)問(wèn)題很致命，第二個(gè)問(wèn)題很黃金。也就是說(shuō)，第一個(gè)問(wèn)題的后果是，關(guān)乎公司的消失，而第二個(gè)問(wèn)題，則關(guān)于黑馬的出現。

很多時(shí)候，對這些問(wèn)題的回答，我們不要靠經(jīng)驗，靠感受，更不要靠意愿。而是要靠數據。冰冷的數據，不為人喜愛(ài)，但折射殘酷的真實(shí)。

比如，江蘇省省際間流動(dòng)人口的最新增量數是多少呢？很多人覺(jué)得，江蘇是中國GDP第二大產(chǎn)區，省際間流動(dòng)人口肯定是增加的，而且增加不菲。

真實(shí)的答案是什么？一年增量人口僅僅5000人。2017年10月，江蘇省統計局就公布，2016年，全省省際間流動(dòng)人口（外省流入我省人口與我省流動(dòng)出道外省人口數量之差），增加不足5000人。

這個(gè)數字，一定在很多人的意料區間以外，它也一定會(huì )讓很多看多者驚詫莫名。

江蘇省公開(kāi)承認，全省常住人口增量中，自然增長(cháng)人口是主因，因省際人口流動(dòng)帶來(lái)的人口增量較小。

這個(gè)數字究竟有什么商業(yè)冒險的后果呢？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果你開(kāi)工廠(chǎng)，你可能發(fā)現勞動(dòng)力不僅不夠用，而且很昂貴；如果你賣(mài)房子，你可能發(fā)現，主打投資性的房子未必好賣(mài)了，因為接盤(pán)的人可能少。

不信，你去看統計年鑒。這僅僅是一個(gè)戲劇性插曲。你有興趣的話(huà)，可以自己挑幾個(gè)自己感興趣的江蘇城市去看看結構。

七、那些離開(kāi)大城市的流動(dòng)人口，究竟去了環(huán)京環(huán)滬，省會(huì )，還是悄悄繼續生活在大城市的林立高樓里？

這是又一個(gè)我們不得不重視的命題。因為，這個(gè)問(wèn)題的答案，可能決定著(zhù)泰禾、龍湖、華夏幸福、萬(wàn)科、建業(yè)的投資與戰略選擇，究竟是善終，還是慘??？

事實(shí)上，人口答案的背后，不僅僅站著(zhù)一個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)商的命運，還意味著(zhù)一個(gè)傳統商業(yè)模式的成敗。由不得你不重視。

我不是在嚇你。因為這個(gè)被擠壓出來(lái)的人口流向，可以折射兩件事：

1. 大都市圈的衛星城模式，還靠譜么？如果擠壓出的人口都向省會(huì )城市回流了，那么，這個(gè)衛星城就不靠譜，環(huán)京環(huán)滬的生意，可能就不成立了。

2. 郊區旅游大盤(pán)，還值得投資么？同樣，如果擠壓出來(lái)的人口都向各自省籍的省會(huì )城市或者家鄉回流，就近就業(yè)，那么，郊區大盤(pán)，很可能未來(lái)會(huì )發(fā)現大規模的滯銷(xiāo)與促銷(xiāo)現象。

八、在中國中西部城市里，誰(shuí)的房地產(chǎn)機會(huì )相對更大？

我沒(méi)有標準答案，希望你們暢所欲言，不為自己傳統固有的認知所錮，更不要在辯論中引入個(gè)人意愿與興趣愛(ài)好。它不興這個(gè)！

武漢，西安，鄭州，貴陽(yáng)，成都，重慶，昆明，合肥。這些都是排名靠前的網(wǎng)紅城市，我個(gè)人覺(jué)得，都很有機會(huì )。但是，由于它們各自的發(fā)展階段、長(cháng)官意志、政策導向、產(chǎn)業(yè)結構互不相同，因此，構成了不同的結果。

相對于答案，我更喜歡提問(wèn)題：武漢會(huì )在崛起中成為最大贏(yíng)家么？鄭州會(huì )不會(huì )受到富士康的重創(chuàng )？昆明與西安，反而成為被低估的一帶一路經(jīng)濟的最大受益者呢？合肥會(huì )再一次產(chǎn)業(yè)崛起么？

請記得，你的答案每一個(gè)都很昂貴，絕對值得你小心論證。

九、雖然流動(dòng)性正在快速減少，那么，就趕緊把最大的那一塊搶到手吧

這一點(diǎn)無(wú)需多言，去年的信貸，今年的流動(dòng)性，都對房地產(chǎn)不友好。請放心，明年還會(huì )不友好。那么，董事長(cháng)、總裁與CFO該怎么辦呢？

想盡一切辦法，把最多的流動(dòng)性率先搶到手！

從這個(gè)意義上看，剛剛被泄密的萬(wàn)科董事長(cháng)郁亮911內部講話(huà)，暴露出兩大真相：

1. 郁亮確實(shí)是一名危機意識與財務(wù)素養極高的董事局主席。過(guò)去三十年，誰(shuí)是完整穿越了多個(gè)經(jīng)濟周期的勇士？萬(wàn)科，僅此一枚。歸根到底，還是掌舵人牛掰。

2. 郁亮號召公司搶收回款，今年不到6300億元回款，其他業(yè)務(wù)都會(huì )受到重大連帶影響。這等于在告訴同行，別光盯著(zhù)搞大促銷(xiāo)等客戶(hù)端的那些三瓜兩棗，還有一個(gè)領(lǐng)域需要寸土必爭：銀行的按揭額度，誰(shuí)去晚了，誰(shuí)賣(mài)掉的越多，誰(shuí)的后果更嚴重。這個(gè)領(lǐng)域的競爭法則是，時(shí)不宜遲，攻心為上。

請感謝郁亮。

十、行業(yè)下行，究竟是集權，還是放權？

我不打算對這個(gè)高端話(huà)題評頭論足，僅僅提出來(lái)，供看到的人力總、運營(yíng)總、總裁與董事長(cháng)深思熟慮。

總之，集權有集權的好，風(fēng)險控制可能更到位，但是放權也能釋放出公司的靈活與敏感，對市場(chǎng)炮火的判斷，更有心得。

唯一能向諸位保證的是，一勺言與董小姐會(huì )聚精會(huì )神地盯著(zhù)你們。如果你們的改革很有成績(jì)，我們會(huì )考慮寫(xiě)一寫(xiě)。但是，如果你們的改革出了岔子，請回頭看，我們就在你的身后。

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