最近在二刷《冰與火之歌》原著，全卷15本，特有的文本行進(jìn)風(fēng)，金句頻出，翻譯的特好，良心推薦五顆星。

幾天前，在北京燕莎高級(jí)餐廳與高人餐敘，得到一些啟發(fā)，送地產(chǎn)商一些建言。

一共十條。

一、市值管理怎么重視都不為過

今年1月至今，同花順的地產(chǎn)股指數(shù)整體跌了34%。巨頭碧桂園與萬科，跌幅都在40%以上。

這種跌幅不算小，但尚未到08年地產(chǎn)股平均80%跌幅的水平。但是在當(dāng)時(shí)當(dāng)日的局勢(shì)下，股價(jià)下墜如刀，你做市值管理基本是無用功，無異于螳臂當(dāng)車。反倒是現(xiàn)在啟動(dòng)，跌幅尚在人力可為的當(dāng)下，市值管理才有功效。

這種勸告，尤其對(duì)大股東做了大量股權(quán)抵押融資的公司，相當(dāng)致命。隨著毛衣戰(zhàn)往深處走，資本市場(chǎng)不是很明朗，地產(chǎn)股在今天的政策語境下向上空間有限，向下空間倒是清晰可見。

二、額外重視降價(jià)與交付輿情危機(jī)

對(duì)中國地產(chǎn)商而言，美好的故事總與銷售拿地有關(guān)，不那么美好的故事總與交付、降價(jià)有關(guān)。如果說營(yíng)銷是一門功課，那么降價(jià)與交付就是一門藝術(shù)。

中國房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的傳統(tǒng)開發(fā)模式里，歷經(jīng)十余年，拿地與銷售，已經(jīng)造就了你國最強(qiáng)大的新聞啦啦隊(duì)，包裝能力超強(qiáng)。

但是，這些戰(zhàn)斗力，一旦與開發(fā)商下行周期的降價(jià)與交付危機(jī)迎面相撞，基本上是復(fù)仇者聯(lián)盟面對(duì)滅霸，下場(chǎng)極悲慘，毫無還手之力。

這些危機(jī)，直接關(guān)乎品牌，客戶粘性，人心感受。降價(jià)不可恥，但是要善待客戶，比如把房子好好蓋。房?jī)r(jià)一夜七折賣，交付還疊加事故，人心此情同理，你不憤怒，說明你修養(yǎng)過高。

送句忠告給開發(fā)商。轉(zhuǎn)身的時(shí)候要優(yōu)雅，越是情勢(shì)艱難，越要人心共渡，重視誠信與誠意，房子好好蓋，客戶關(guān)系好好維護(hù)，此時(shí)有事半功倍之效。

是的，淡市下，做好人好事是最好的加杠桿！

三、培養(yǎng)自己的中低速生存能力

很多開發(fā)商，很多職業(yè)經(jīng)理人，很多商業(yè)機(jī)會(huì)，只存在于增量模式里。從本質(zhì)上說，它近乎是速度的函數(shù)，速度沒有了，前途就沒有了。

這是一種悲哀。這個(gè)行業(yè)財(cái)富效應(yīng)如此明顯，老天如此慷慨給了十余年黃金光景，這樣的天時(shí)地利人和，結(jié)果只教會(huì)大家一種在增長(zhǎng)模式下活下去的本領(lǐng)，太令人遺憾了。

我們應(yīng)該注意培養(yǎng)，自己在低速模式與中速模式下活下去的生存能力。

這句話不僅適用于開發(fā)商，更適用于職業(yè)經(jīng)理人，當(dāng)然也適用于莘莘媒體同業(yè)。我們應(yīng)該把一個(gè)美好故事函數(shù)的變量，從速度轉(zhuǎn)移到能力，從天時(shí)轉(zhuǎn)向人力。

否則，我們不過是自以為是的高薪巨嬰，以及，一群明顯被包裝過度的偽明星。

四、重視培養(yǎng)公司內(nèi)部的趨勢(shì)研判能力

中國房地產(chǎn)的開發(fā)模式，進(jìn)化到今天，明顯已經(jīng)變成產(chǎn)能過剩的投資自動(dòng)化機(jī)器。人、地、錢，三者只要具備，機(jī)器就可以轟隆隆地開工，無眠無休。

但是，人的重要性在此刻被凸顯出來了。我其實(shí)指的是，基于公司內(nèi)生的趨勢(shì)研判與戰(zhàn)略選擇能力。

它能決定三件事情：

1. 依然有增量的城市在哪里；

2. 增量比較穩(wěn)定的城市在哪里；

3. 增量消失了的城市在哪里，足以讓你避開大坑。

這些結(jié)論，很多時(shí)候，外部外包機(jī)構(gòu)可以告訴你，但是我自己覺得，致命問題的答案，還是要靠?jī)?nèi)部自身。

而它并非一夕一夜之功。重視這些人才，等于提前打造一把救命的火把。

五、研究中西部崛起與自己的關(guān)系

中西部崛起，大概是下一個(gè)五到十年中國房地產(chǎn)的黃金機(jī)會(huì)。抓不到的話，基本上可以洗洗睡了。

這個(gè)問題可以拆分成幾個(gè)小問題：

1. 對(duì)開發(fā)商的投資布局的影響；

2. 對(duì)職業(yè)經(jīng)理人群體就職流向的影響；

3. 對(duì)政府稅收結(jié)構(gòu)的影響；

4. 對(duì)土地資源指標(biāo)分配的影響。

基本上，前三十強(qiáng)的公司都得想這個(gè)問題。想的越早，越接地氣，越快動(dòng)手，機(jī)會(huì)離你越近。

六、研究人口流向，關(guān)乎人命！

不久前，我寫了一篇文章，這個(gè)數(shù)據(jù)請(qǐng)深圳朋友回答一下，互動(dòng)頻繁，比預(yù)期還好。

結(jié)果，我有兩大發(fā)現(xiàn)：看好深圳的朋友比想象中多的多；人們更愿意相信自己愿意相信的東西。反正，我的意見我保留，可以等等看。

未來十年，中國所有商業(yè)公司必須考慮的事情是：人口流向。它由兩個(gè)問題組成：1. 人口從哪里流出了；2. 人口最終流向了哪里。

第一個(gè)問題很致命，第二個(gè)問題很黃金。也就是說，第一個(gè)問題的后果是，關(guān)乎公司的消失，而第二個(gè)問題，則關(guān)于黑馬的出現(xiàn)。

很多時(shí)候，對(duì)這些問題的回答，我們不要靠經(jīng)驗(yàn)，靠感受，更不要靠意愿。而是要靠數(shù)據(jù)。冰冷的數(shù)據(jù)，不為人喜愛，但折射殘酷的真實(shí)。

比如，江蘇省省際間流動(dòng)人口的最新增量數(shù)是多少呢？很多人覺得，江蘇是中國GDP第二大產(chǎn)區(qū)，省際間流動(dòng)人口肯定是增加的，而且增加不菲。

真實(shí)的答案是什么？一年增量人口僅僅5000人。2017年10月，江蘇省統(tǒng)計(jì)局就公布，2016年，全省省際間流動(dòng)人口（外省流入我省人口與我省流動(dòng)出道外省人口數(shù)量之差），增加不足5000人。

這個(gè)數(shù)字，一定在很多人的意料區(qū)間以外，它也一定會(huì)讓很多看多者驚詫莫名。

江蘇省公開承認(rèn)，全省常住人口增量中，自然增長(zhǎng)人口是主因，因省際人口流動(dòng)帶來的人口增量較小。

這個(gè)數(shù)字究竟有什么商業(yè)冒險(xiǎn)的后果呢？

簡(jiǎn)單來說，如果你開工廠，你可能發(fā)現(xiàn)勞動(dòng)力不僅不夠用，而且很昂貴；如果你賣房子，你可能發(fā)現(xiàn)，主打投資性的房子未必好賣了，因?yàn)榻颖P的人可能少。

不信，你去看統(tǒng)計(jì)年鑒。這僅僅是一個(gè)戲劇性插曲。你有興趣的話，可以自己挑幾個(gè)自己感興趣的江蘇城市去看看結(jié)構(gòu)。

七、那些離開大城市的流動(dòng)人口，究竟去了環(huán)京環(huán)滬，省會(huì)，還是悄悄繼續(xù)生活在大城市的林立高樓里？

這是又一個(gè)我們不得不重視的命題。因?yàn)?，這個(gè)問題的答案，可能決定著泰禾、龍湖、華夏幸福、萬科、建業(yè)的投資與戰(zhàn)略選擇，究竟是善終，還是慘?。?/p>

事實(shí)上，人口答案的背后，不僅僅站著一個(gè)個(gè)開發(fā)商的命運(yùn)，還意味著一個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)模式的成敗。由不得你不重視。

我不是在嚇你。因?yàn)檫@個(gè)被擠壓出來的人口流向，可以折射兩件事：

1. 大都市圈的衛(wèi)星城模式，還靠譜么？如果擠壓出的人口都向省會(huì)城市回流了，那么，這個(gè)衛(wèi)星城就不靠譜，環(huán)京環(huán)滬的生意，可能就不成立了。

2. 郊區(qū)旅游大盤，還值得投資么？同樣，如果擠壓出來的人口都向各自省籍的省會(huì)城市或者家鄉(xiāng)回流，就近就業(yè)，那么，郊區(qū)大盤，很可能未來會(huì)發(fā)現(xiàn)大規(guī)模的滯銷與促銷現(xiàn)象。

八、在中國中西部城市里，誰的房地產(chǎn)機(jī)會(huì)相對(duì)更大？

我沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，希望你們暢所欲言，不為自己傳統(tǒng)固有的認(rèn)知所錮，更不要在辯論中引入個(gè)人意愿與興趣愛好。它不興這個(gè)！

武漢，西安，鄭州，貴陽，成都，重慶，昆明，合肥。這些都是排名靠前的網(wǎng)紅城市，我個(gè)人覺得，都很有機(jī)會(huì)。但是，由于它們各自的發(fā)展階段、長(zhǎng)官意志、政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)互不相同，因此，構(gòu)成了不同的結(jié)果。

相對(duì)于答案，我更喜歡提問題：武漢會(huì)在崛起中成為最大贏家么？鄭州會(huì)不會(huì)受到富士康的重創(chuàng)？昆明與西安，反而成為被低估的一帶一路經(jīng)濟(jì)的最大受益者呢？合肥會(huì)再一次產(chǎn)業(yè)崛起么？

請(qǐng)記得，你的答案每一個(gè)都很昂貴，絕對(duì)值得你小心論證。

九、雖然流動(dòng)性正在快速減少，那么，就趕緊把最大的那一塊搶到手吧

這一點(diǎn)無需多言，去年的信貸，今年的流動(dòng)性，都對(duì)房地產(chǎn)不友好。請(qǐng)放心，明年還會(huì)不友好。那么，董事長(zhǎng)、總裁與CFO該怎么辦呢？

想盡一切辦法，把最多的流動(dòng)性率先搶到手！

從這個(gè)意義上看，剛剛被泄密的萬科董事長(zhǎng)郁亮911內(nèi)部講話，暴露出兩大真相：

1. 郁亮確實(shí)是一名危機(jī)意識(shí)與財(cái)務(wù)素養(yǎng)極高的董事局主席。過去三十年，誰是完整穿越了多個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的勇士？萬科，僅此一枚。歸根到底，還是掌舵人牛掰。

2. 郁亮號(hào)召公司搶收回款，今年不到6300億元回款，其他業(yè)務(wù)都會(huì)受到重大連帶影響。這等于在告訴同行，別光盯著搞大促銷等客戶端的那些三瓜兩棗，還有一個(gè)領(lǐng)域需要寸土必爭(zhēng)：銀行的按揭額度，誰去晚了，誰賣掉的越多，誰的后果更嚴(yán)重。這個(gè)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)法則是，時(shí)不宜遲，攻心為上。

請(qǐng)感謝郁亮。

十、行業(yè)下行，究竟是集權(quán)，還是放權(quán)？

我不打算對(duì)這個(gè)高端話題評(píng)頭論足，僅僅提出來，供看到的人力總、運(yùn)營(yíng)總、總裁與董事長(zhǎng)深思熟慮。

總之，集權(quán)有集權(quán)的好，風(fēng)險(xiǎn)控制可能更到位，但是放權(quán)也能釋放出公司的靈活與敏感，對(duì)市場(chǎng)炮火的判斷，更有心得。

唯一能向諸位保證的是，一勺言與董小姐會(huì)聚精會(huì)神地盯著你們。如果你們的改革很有成績(jī)，我們會(huì)考慮寫一寫。但是，如果你們的改革出了岔子，請(qǐng)回頭看，我們就在你的身后。

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