感謝萬(wàn)科的這句口號——它不是危言聳聽(tīng)的當頭一棒，而是當頭斷喝的一聲提醒

萬(wàn)科之所以被公認為事實(shí)上的行業(yè)老大，不在于它的銷(xiāo)售額和規模，而在于它對行業(yè)的判斷，以及在此基礎上所作企業(yè)戰略的調整。從這個(gè)意義上說(shuō)，萬(wàn)科高掛“活下去”，不是為了當下的活下去，而是未來(lái)的活下去，是為了活得更長(cháng)久更健康。

萬(wàn)科高掛“活下去”，是為了活得更長(cháng)久更健康

秋風(fēng)起，微微涼。萬(wàn)科2018秋季例會(huì )，本來(lái)是企業(yè)的內部會(huì )議，卻在行業(yè)內掀起巨大波瀾。

原因當然是，它在會(huì )場(chǎng)大屏幕上的三個(gè)紅底白色大字：活下去。

關(guān)注房地產(chǎn)的朋友都會(huì )同意，要是萬(wàn)科都活不下去，那就沒(méi)幾家房企能活下去了。別的不說(shuō)，只看兩個(gè)數據：上半年萬(wàn)科銷(xiāo)售額達3047億元，持有現金1595億元。根據公告，1-8月萬(wàn)科銷(xiāo)售額已達3881億元，位居第二。

雖然過(guò)去兩三年，萬(wàn)科不再是銷(xiāo)售額的第一，但我一直跟同行講，萬(wàn)科還是大家眼中的事實(shí)上的老大。而如果老大現在不僅是對市場(chǎng)很不看好，而且露出了近乎絕望的態(tài)度，豈不是要嚇壞一大幫小兄弟?

因此，一些地產(chǎn)人士就說(shuō)，萬(wàn)科是在制造恐慌情緒。進(jìn)入下半年后，土地成交溢價(jià)率低了，房子不好賣(mài)了，去化率明顯放緩，很多房企眼看完成今年目標困難了。

這個(gè)時(shí)候，萬(wàn)科一聲吶喊，簡(jiǎn)直讓人發(fā)抖。

表面看，是經(jīng)歷兩年嚴厲調控后，房地產(chǎn)形勢確實(shí)在發(fā)生變化，所謂市場(chǎng)的拐點(diǎn)已現端倪，連萬(wàn)科今年完成6300億回款目標都有些困難，包括恒大在內的一些房企開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo);但本質(zhì)上，我個(gè)人理解，萬(wàn)科此舉，更多是向內，也就是說(shuō)，它思考的是企業(yè)自身的改革與發(fā)展問(wèn)題。這從此前郁亮的講話(huà)已經(jīng)顯露出來(lái)了。

“今天我們特別焦慮”，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮9月8日在萬(wàn)科拉薩媒體溝通會(huì )上說(shuō)，“過(guò)去的理論，沒(méi)法告訴我們如何往前走。”如何找到新的發(fā)展渠道、路徑、方法，是萬(wàn)科最大的問(wèn)題。

這與之前郁亮對行業(yè)的判斷是一致的。

2014年6月，郁亮提出了一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，進(jìn)入白銀時(shí)代。顯然，他是從整個(gè)行業(yè)的角度來(lái)說(shuō)的，即，房?jì)r(jià)和商品房銷(xiāo)售額的增幅將告別高增長(cháng)，進(jìn)入中速增長(cháng)。這幾年的發(fā)展，是符合他的觀(guān)點(diǎn)的。

但有人會(huì )說(shuō)，一批主流房企，尤其是前30強，這4年來(lái)卻在加速，房?jì)r(jià)也在繼續上漲。這難道還是白銀時(shí)代?這倒印證了另一個(gè)知名地產(chǎn)商孫宏斌的看法，即巨頭的鉆石時(shí)代。因為主要房企增長(cháng)沒(méi)有放慢甚至還在加速，前50強尤其是前30強、前20強的市場(chǎng)集中度在大幅提升。

我不得不說(shuō)，這恰恰是行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代的特征。樓市黃金時(shí)代，誰(shuí)都在快速增長(cháng)，誰(shuí)都活得很好，只有白銀時(shí)代才會(huì )真正出現市場(chǎng)份額的加速集中，一批中小房企不得不離場(chǎng)。

與郁亮對行業(yè)趨勢的思考相伴隨，萬(wàn)科開(kāi)始了主營(yíng)業(yè)務(wù)的變革。那就是后來(lái)看到的，它通過(guò)并購，迅速成為全國最大的物流地產(chǎn)商和管理面積第二的商業(yè)地產(chǎn)商。

萬(wàn)科之所以被公認為事實(shí)上的行業(yè)老大，不在于它的銷(xiāo)售額和規模，而在于它對行業(yè)的判斷，以及在此基礎上所作企業(yè)戰略的調整。從公開(kāi)信息看，萬(wàn)科正在推動(dòng)新一輪的組織架構的調整，而且力度相當大。這種調整應該是服務(wù)于萬(wàn)科的未來(lái)發(fā)展，是長(cháng)期戰略。

從這個(gè)意義上說(shuō)，萬(wàn)科高掛“活下去”，不是為了當下的活下去，而是未來(lái)的活下去，是為了活得更長(cháng)久更健康。

“活下去”的主題，確實(shí)不無(wú)夸張，但這種極而言之的憂(yōu)患意識、危機意識，一定程度上更能激發(fā)企業(yè)職工的奮斗精神。當然，萬(wàn)科也許沒(méi)有想到這幾個(gè)字會(huì )對行業(yè)產(chǎn)生如此之大的影響。

至于有人說(shuō)，這是萬(wàn)科代表行業(yè)向政府部門(mén)施加壓力，我倒相信這是涉嫌陰謀論的看法。我愿意重復自己的建議，即使四季度房?jì)r(jià)下跌，成交下降，也要堅持房地產(chǎn)調控不放松。

但是，即使不是全部，至少也是一批房企，要感謝萬(wàn)科的這句口號——它不是危言聳聽(tīng)的當頭一棒，而是當頭斷喝的一聲提醒。因為我們知道，追求規模，追求快速增長(cháng)，是大多數前100強特別前50強房企的目標。

當房子好賣(mài)，房?jì)r(jià)上行，利潤增長(cháng)，什么都好說(shuō)，你甚至會(huì )嘲笑白銀時(shí)代的說(shuō)法;但當嚴厲調控政策的疊加效應終于發(fā)揮威力，市場(chǎng)轉為下行時(shí)，你要急剎車(chē)，恐怕有點(diǎn)來(lái)不及了——雖然此前我寫(xiě)過(guò)多篇文章，呼吁狂奔的房企放慢腳步。

調整一下，不是壞事。但也別被嚇壞了。

刷屏的萬(wàn)科秋季例會(huì )到底說(shuō)了啥?

萬(wàn)科9月28、29日召開(kāi)的秋季例會(huì )，以“活下去”為主題，重點(diǎn)討論了回款事宜。

這延續了董事會(huì )主席郁亮此前在南方區域的講話(huà)精神。郁亮表示，萬(wàn)科今年設定了6300億回款，目前完成不到一半。

郁亮在會(huì )上強調了6300億回款目標必須完成。萬(wàn)科有關(guān)人士表示，公司極具危機感，內部也經(jīng)常強調憂(yōu)患意識。

據了解，參會(huì )人數不多，主要為萬(wàn)科各城市公司總經(jīng)理，以及總部部門(mén)負責人級別的人士。

現場(chǎng)流出的圖片中，“活下去”三個(gè)大字在紅色的屏幕中非常醒目，瞬間刷爆了開(kāi)發(fā)商的朋友圈，產(chǎn)生諸多共鳴，亦引發(fā)不少爭議。

在會(huì )議召開(kāi)的同時(shí)，萬(wàn)科各地項目已開(kāi)始積極促銷(xiāo)回款。以廈門(mén)為例，今年冷清的市場(chǎng)壓力巨大，萬(wàn)科位于廈門(mén)翔安新圩鎮的首開(kāi)萬(wàn)科白鷺郡，最新推出107套特價(jià)別墅，原來(lái)精裝500萬(wàn)，現毛坯中間套一口價(jià)278萬(wàn)，降幅在30%以上。

廈門(mén)一手房的價(jià)格戰一觸即發(fā)。除了萬(wàn)科，融創(chuàng )中國廈門(mén)大同府近期開(kāi)盤(pán)，預售信息顯示價(jià)格在28913-42449元/平之間，而開(kāi)盤(pán)最低價(jià)在25000多元/㎡。

廈門(mén)之外，在北京、上海、廣州、杭州、南京、佛山等地，恒大、碧桂園、保利、中海、招商、金地等不少項目也已開(kāi)始降價(jià)。

事實(shí)上，萬(wàn)科并不是回款壓力最大的開(kāi)發(fā)商。萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售滾動(dòng)回款率為93%， 高于絕大部分的開(kāi)發(fā)商。

龍頭房企中，碧桂園和保利的壓力比較大。半年報顯示，碧桂園實(shí)現銷(xiāo)售現金回款約3360.2億元,回款率約為81.5%;保利發(fā)展上半年累計實(shí)現銷(xiāo)售回籠1698億，回籠率僅 78.9%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，萬(wàn)科“活下去”有強烈的主觀(guān)能動(dòng)性，帶來(lái)的結果就是，每一輪樓市調控帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)中，萬(wàn)科的降價(jià)最堅決最有效。不論是2008年還是2011年，2014年，案例都非常多。

他指出，一定程度上，市場(chǎng)的博弈就是情緒的博弈，而情緒是會(huì )傳染的，一旦預期心態(tài)崩了，市場(chǎng)的變化速度可能非?？?過(guò)去幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資型市場(chǎng)，一旦出現拐點(diǎn)，便很難控速。

基于以上判斷，一些業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)已進(jìn)入下行周期，拐點(diǎn)基本確認，房?jì)r(jià)的又一次調整，即將來(lái)臨。

商界主編點(diǎn)評

根據萬(wàn)科2018年半年報顯示，2018年1—6月，該公司實(shí)現銷(xiāo)售金額3046.6億元，同比增長(cháng)9.9%;實(shí)現營(yíng)收1059.7億元，同比增長(cháng)51.8%;實(shí)現歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長(cháng)24.9%。

易居的數據顯示，今年上半年，萬(wàn)科地產(chǎn)的銷(xiāo)售金額穩居全國前三。

此外，萬(wàn)科凈負債率在最新的半年報顯示為32.7%，在行業(yè)屬于最低水平。

本文分析道，別的不說(shuō)，只看兩個(gè)數據：上半年萬(wàn)科銷(xiāo)售額達3047億元，持有現金1595億元。根據公告，1-8月萬(wàn)科銷(xiāo)售額已達3881億元，位居第二。

在這樣的形態(tài)下，高調喊出“活下去”的口號，業(yè)界來(lái)講，不少人覺(jué)得這是一個(gè)在“在開(kāi)玩笑”，而對于不知情的普通民眾來(lái)說(shuō)，難免不感到惶恐。

那么為什么要喊這樣的口號？

《三聯(lián)生活周刊》的文章分析認為：如果說(shuō)有什么導致房企活不下去的致命傷，那一定是資金和負債壓力。這種高負債經(jīng)營(yíng)模式，對于房企的資金周轉和融資能力提出了極高的挑戰，如果運轉順利，房企就能夠以極小的自有資金撬動(dòng)極高的利潤回報，但是一旦資金鏈斷裂，今天還看似風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)巨頭，明天就有可能遭遇滅頂之災。

孫宏斌的順馳，宋衛平的綠城，都曾經(jīng)因為資金鏈斷裂被迫“賣(mài)身”，王健林的萬(wàn)達也不得不斷臂求生。所以萬(wàn)科以“活下去”作為最終目標，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言絕非聳人聽(tīng)聞。

而據本文，郁亮在會(huì )上強調了6300億回款目標必須完成。萬(wàn)科有關(guān)人士表示，公司極具危機感，內部也經(jīng)常強調憂(yōu)患意識。

在房地產(chǎn)內部的變革來(lái)臨之前，憂(yōu)患意識和謹慎的原則會(huì )更有助于公司渡過(guò)難關(guān)。