感謝萬科的這句口號——它不是危言聳聽的當(dāng)頭一棒，而是當(dāng)頭斷喝的一聲提醒

萬科之所以被公認(rèn)為事實上的行業(yè)老大，不在于它的銷售額和規(guī)模，而在于它對行業(yè)的判斷，以及在此基礎(chǔ)上所作企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。從這個意義上說，萬科高掛“活下去”，不是為了當(dāng)下的活下去，而是未來的活下去，是為了活得更長久更健康。

萬科高掛“活下去”，是為了活得更長久更健康

秋風(fēng)起，微微涼。萬科2018秋季例會，本來是企業(yè)的內(nèi)部會議，卻在行業(yè)內(nèi)掀起巨大波瀾。

原因當(dāng)然是，它在會場大屏幕上的三個紅底白色大字：活下去。

關(guān)注房地產(chǎn)的朋友都會同意，要是萬科都活不下去，那就沒幾家房企能活下去了。別的不說，只看兩個數(shù)據(jù)：上半年萬科銷售額達(dá)3047億元，持有現(xiàn)金1595億元。根據(jù)公告，1-8月萬科銷售額已達(dá)3881億元，位居第二。

雖然過去兩三年，萬科不再是銷售額的第一，但我一直跟同行講，萬科還是大家眼中的事實上的老大。而如果老大現(xiàn)在不僅是對市場很不看好，而且露出了近乎絕望的態(tài)度，豈不是要嚇壞一大幫小兄弟?

因此，一些地產(chǎn)人士就說，萬科是在制造恐慌情緒。進(jìn)入下半年后，土地成交溢價率低了，房子不好賣了，去化率明顯放緩，很多房企眼看完成今年目標(biāo)困難了。

這個時候，萬科一聲吶喊，簡直讓人發(fā)抖。

表面看，是經(jīng)歷兩年嚴(yán)厲調(diào)控后，房地產(chǎn)形勢確實在發(fā)生變化，所謂市場的拐點已現(xiàn)端倪，連萬科今年完成6300億回款目標(biāo)都有些困難，包括恒大在內(nèi)的一些房企開始降價促銷;但本質(zhì)上，我個人理解，萬科此舉，更多是向內(nèi)，也就是說，它思考的是企業(yè)自身的改革與發(fā)展問題。這從此前郁亮的講話已經(jīng)顯露出來了。

“今天我們特別焦慮”，萬科董事會主席郁亮9月8日在萬科拉薩媒體溝通會上說，“過去的理論，沒法告訴我們?nèi)绾瓮白摺?rdquo;如何找到新的發(fā)展渠道、路徑、方法，是萬科最大的問題。

這與之前郁亮對行業(yè)的判斷是一致的。

2014年6月，郁亮提出了一個觀點，房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去，進(jìn)入白銀時代。顯然，他是從整個行業(yè)的角度來說的，即，房價和商品房銷售額的增幅將告別高增長，進(jìn)入中速增長。這幾年的發(fā)展，是符合他的觀點的。

但有人會說，一批主流房企，尤其是前30強(qiáng)，這4年來卻在加速，房價也在繼續(xù)上漲。這難道還是白銀時代?這倒印證了另一個知名地產(chǎn)商孫宏斌的看法，即巨頭的鉆石時代。因為主要房企增長沒有放慢甚至還在加速，前50強(qiáng)尤其是前30強(qiáng)、前20強(qiáng)的市場集中度在大幅提升。

我不得不說，這恰恰是行業(yè)進(jìn)入白銀時代的特征。樓市黃金時代，誰都在快速增長，誰都活得很好，只有白銀時代才會真正出現(xiàn)市場份額的加速集中，一批中小房企不得不離場。

與郁亮對行業(yè)趨勢的思考相伴隨，萬科開始了主營業(yè)務(wù)的變革。那就是后來看到的，它通過并購，迅速成為全國最大的物流地產(chǎn)商和管理面積第二的商業(yè)地產(chǎn)商。

萬科之所以被公認(rèn)為事實上的行業(yè)老大，不在于它的銷售額和規(guī)模，而在于它對行業(yè)的判斷，以及在此基礎(chǔ)上所作企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。從公開信息看，萬科正在推動新一輪的組織架構(gòu)的調(diào)整，而且力度相當(dāng)大。這種調(diào)整應(yīng)該是服務(wù)于萬科的未來發(fā)展，是長期戰(zhàn)略。

從這個意義上說，萬科高掛“活下去”，不是為了當(dāng)下的活下去，而是未來的活下去，是為了活得更長久更健康。

“活下去”的主題，確實不無夸張，但這種極而言之的憂患意識、危機(jī)意識，一定程度上更能激發(fā)企業(yè)職工的奮斗精神。當(dāng)然，萬科也許沒有想到這幾個字會對行業(yè)產(chǎn)生如此之大的影響。

至于有人說，這是萬科代表行業(yè)向政府部門施加壓力，我倒相信這是涉嫌陰謀論的看法。我愿意重復(fù)自己的建議，即使四季度房價下跌，成交下降，也要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。

但是，即使不是全部，至少也是一批房企，要感謝萬科的這句口號——它不是危言聳聽的當(dāng)頭一棒，而是當(dāng)頭斷喝的一聲提醒。因為我們知道，追求規(guī)模，追求快速增長，是大多數(shù)前100強(qiáng)特別前50強(qiáng)房企的目標(biāo)。

當(dāng)房子好賣，房價上行，利潤增長，什么都好說，你甚至?xí)靶Π足y時代的說法;但當(dāng)嚴(yán)厲調(diào)控政策的疊加效應(yīng)終于發(fā)揮威力，市場轉(zhuǎn)為下行時，你要急剎車，恐怕有點來不及了——雖然此前我寫過多篇文章，呼吁狂奔的房企放慢腳步。

調(diào)整一下，不是壞事。但也別被嚇壞了。

刷屏的萬科秋季例會到底說了啥?

萬科9月28、29日召開的秋季例會，以“活下去”為主題，重點討論了回款事宜。

這延續(xù)了董事會主席郁亮此前在南方區(qū)域的講話精神。郁亮表示，萬科今年設(shè)定了6300億回款，目前完成不到一半。

郁亮在會上強(qiáng)調(diào)了6300億回款目標(biāo)必須完成。萬科有關(guān)人士表示，公司極具危機(jī)感，內(nèi)部也經(jīng)常強(qiáng)調(diào)憂患意識。

據(jù)了解，參會人數(shù)不多，主要為萬科各城市公司總經(jīng)理，以及總部部門負(fù)責(zé)人級別的人士。

現(xiàn)場流出的圖片中，“活下去”三個大字在紅色的屏幕中非常醒目，瞬間刷爆了開發(fā)商的朋友圈，產(chǎn)生諸多共鳴，亦引發(fā)不少爭議。

在會議召開的同時，萬科各地項目已開始積極促銷回款。以廈門為例，今年冷清的市場壓力巨大，萬科位于廈門翔安新圩鎮(zhèn)的首開萬科白鷺郡，最新推出107套特價別墅，原來精裝500萬，現(xiàn)毛坯中間套一口價278萬，降幅在30%以上。

廈門一手房的價格戰(zhàn)一觸即發(fā)。除了萬科，融創(chuàng)中國廈門大同府近期開盤，預(yù)售信息顯示價格在28913-42449元/平之間，而開盤最低價在25000多元/㎡。

廈門之外，在北京、上海、廣州、杭州、南京、佛山等地，恒大、碧桂園、保利、中海、招商、金地等不少項目也已開始降價。

事實上，萬科并不是回款壓力最大的開發(fā)商。萬科上半年銷售滾動回款率為93%， 高于絕大部分的開發(fā)商。

龍頭房企中，碧桂園和保利的壓力比較大。半年報顯示，碧桂園實現(xiàn)銷售現(xiàn)金回款約3360.2億元,回款率約為81.5%;保利發(fā)展上半年累計實現(xiàn)銷售回籠1698億，回籠率僅 78.9%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，萬科“活下去”有強(qiáng)烈的主觀能動性，帶來的結(jié)果就是，每一輪樓市調(diào)控帶來的市場波動中，萬科的降價最堅決最有效。不論是2008年還是2011年，2014年，案例都非常多。

他指出，一定程度上，市場的博弈就是情緒的博弈，而情緒是會傳染的，一旦預(yù)期心態(tài)崩了，市場的變化速度可能非?？?過去幾年的房地產(chǎn)市場是投資型市場，一旦出現(xiàn)拐點，便很難控速。

基于以上判斷，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)已進(jìn)入下行周期，拐點基本確認(rèn)，房價的又一次調(diào)整，即將來臨。

商界主編點評

根據(jù)萬科2018年半年報顯示，2018年1—6月，該公司實現(xiàn)銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%;實現(xiàn)營收1059.7億元，同比增長51.8%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。

易居的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科地產(chǎn)的銷售金額穩(wěn)居全國前三。

此外，萬科凈負(fù)債率在最新的半年報顯示為32.7%，在行業(yè)屬于最低水平。

本文分析道，別的不說，只看兩個數(shù)據(jù)：上半年萬科銷售額達(dá)3047億元，持有現(xiàn)金1595億元。根據(jù)公告，1-8月萬科銷售額已達(dá)3881億元，位居第二。

在這樣的形態(tài)下，高調(diào)喊出“活下去”的口號，業(yè)界來講，不少人覺得這是一個在“在開玩笑”，而對于不知情的普通民眾來說，難免不感到惶恐。

那么為什么要喊這樣的口號？

《三聯(lián)生活周刊》的文章分析認(rèn)為：如果說有什么導(dǎo)致房企活不下去的致命傷，那一定是資金和負(fù)債壓力。這種高負(fù)債經(jīng)營模式，對于房企的資金周轉(zhuǎn)和融資能力提出了極高的挑戰(zhàn)，如果運(yùn)轉(zhuǎn)順利，房企就能夠以極小的自有資金撬動極高的利潤回報，但是一旦資金鏈斷裂，今天還看似風(fēng)光無限的房地產(chǎn)巨頭，明天就有可能遭遇滅頂之災(zāi)。

孫宏斌的順馳，宋衛(wèi)平的綠城，都曾經(jīng)因為資金鏈斷裂被迫“賣身”，王健林的萬達(dá)也不得不斷臂求生。所以萬科以“活下去”作為最終目標(biāo)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言絕非聳人聽聞。

而據(jù)本文，郁亮在會上強(qiáng)調(diào)了6300億回款目標(biāo)必須完成。萬科有關(guān)人士表示，公司極具危機(jī)感，內(nèi)部也經(jīng)常強(qiáng)調(diào)憂患意識。

在房地產(chǎn)內(nèi)部的變革來臨之前，憂患意識和謹(jǐn)慎的原則會更有助于公司渡過難關(guān)。